المهندس علاء فكري نائب رئيس لجنة التطوير العقارى بجمعية رجال الأعمال المصريين: إصلاح السوق يبدأ بمنع الأقساط طويلة المدى وتفعيل التمويل العقارى وإلزام المطورين بالتشطيب

تقف السوق العقارية عند مفترق طرق حاسم، فبينما تمثل قاطرة أساسية للنمو، تعانى من اختلالات هيكلية تهدد استدامتها وسط عمليات تسعير يراها كثيرون غير منضبطة، وتباطؤ فى المبيعات كعدد وحدات مبيعة حتى لو ارتفعت قيم البيع نتيجة لزيادة السعر، وتعانى شريحة من العملاء من تأخر التسليم ما يهدد بفقدان الثقة فى الأسواق، ولدينا أخيرًا عدد ضخم من الوحدات المغلقة والأموال الراكدة، والتى حال تحريكها ستُحدث فارقًا فى السوق والاقتصاد. فى خضم هذا المشهد تبرز رؤية جريئة ومختلفة يقدمها المهندس علاء فكرى، نائب رئيس لجنة التطوير العقارى بجمعية رجال الأعمال المصريين، قوامها حزمة من الحلول الجذرية لإعادة تنظيم السوق، وتحويلها من مجرد ساحة للمضاربة وتخزين الأصول إلى محرك حقيقى للتنمية، ترتكز على محاور رئيسية تشمل إلزام المطورين بتسليم وحدات كاملة التشطيب، وتفعيل أدوات ضريبية لمواجهة ظاهرة الوحدات المغلقة، وإعادة تعريف الأدوار بين المطور والمشترى والبنوك، وإنهاء فكرة مدد الأقساط طويلة الأجل، «عقارات المصرى اليوم» فتحت نقاشًا مع المهندس علاء فكرى حور رؤيته بهدف بناء سوق موثوقة وأكثر كفاءة وعدالة، وتجعل من «السكن» حقًا متاحًا للجميع، وإلى نص الحوار..
■ فى البداية.. ما رأيك فى الجدل الدائر حاليًا حول اختلالات تسعير العقارات والدعوات لإعادة النظر فى التعاقدات التى تمت فى 2024 بأسعار مرتفعة مع التراجع الحالى فى سعر الصرف والفائدة؟
- نحن فى سوق حرة يحكمها العرض والطلب، لدينا الآلاف من المشروعات والشركات، والعميل يختار ما يشاء، أما فكرة إعادة تسعير الوحدات المبيعة فهى «غير منطقية»، وهل راجعت الشركات العقود مع العملاء عندما حدث تعويم للجنيه خمس مرات منذ عام 2016، رغم ارتفاع التكلفة؟ المطور تحمل الخسائر، ومن البديهى أن يراعى فى تسعير مشروعاته التالية قدرًا أعلى من التحوط مع ضمان ضخ سيولة كافية تعزز قدرته على استكمال المشروعات القديمة والحالية، أيضًا فكرة أن المطور يُسعر بالدولار غير دقيقة، وإنما يعتمد عليه فى تقديراته لتكلفة التنفيذ فقط، لاسيما وأن جزءًا كبيرًا من مدخلات الصناعة مستورد.
■ ولكن الجميع يتساءل: لماذا لم تنخفض الأسعار مع تراجع الدولار والفائدة حاليًا عن مستوياتها فى 2023 و2024؟
- لأن أغلب الشركات اتجهت الفترة الأخيرة لإطالة مدد السداد لتصل إلى 12 عامًا لتحريك المبيعات، ما حمّل الأسعار تكلفة إضافية، 50٪من السعر الحالى لتغطية الفوائد، العالم كله يشهد تضخمًا فى سعر العقار، ولكن لا تحدث فيه مشكلات لأن النظام يحمى كافة أطراف المنظومة ويحد من المخاطرة، كلنا نتحدث عن أن تكلفة السكن فى مصر باتت مرتفعة بشكل يفوق قدرة الأغلبية، وأننا كمطورين أصبحنا نخدم شريحة محدودة جدًا من السوق، ونتجاهل الطبقة المتوسطة التى هى عماد المجتمع، السوق الحالية فى أشد الحاجة لمزيد من الضوابط والقواعد، واستعادة الثقة بين المطور والعميل.
■ فى قلب رؤيتك لتنظيم السوق الدعوة لإلزام المطورين بتسليم الوحدات كاملة التشطيب. ما الدوافع الرئيسية وراء المقترح وأثره على الصناعة؟
- الوحدات المشطبة موجودة حاليًا فى الإسكان الفاخر والاجتماعى، ولكنها غائبة عن الإسكان المتوسط، الفكرة هنا هى تقديم «منتج عقارى متكامل وقابل للحياة»، ويقدم ذلك فوائد متعددة لجميع الأطراف، بالنسبة للعميل، الأمر يعنى توفيرا مؤكدا فى التكلفة والوقت، فالمطور، بقدرته على عقد صفقات ضخمة مع موردى خدمات التشطيب، يحصل على أسعار أفضل، كما أنها تحرر المشترى من «عذاب» التشطيب.
على المستوى القومى، وهو الأهم، تقديم وحدات صالحة للسكن أو الاستثمار فور تسلمها هو الحل الأمثل لمواجهة «الوحدات المغلقة»، إذا نظرنا نجد أن نسبة الإشغال فى أكثر المشروعات لا تتجاوز 50٪، والباقى وحدات مجمدة، أو هى فى الحقيقة أموال معطلة ورأسمال راكد لا يستفيد منه الاقتصاد ولا المطور ولا حتى العميل، والإحصائيات الرسمية تؤكد وجود 12 مليون وحدة مغلقة.. فهل يعقل عدم التعامل عليها حتى الآن.
■ ألن يؤدى إلزام المطورين بالتشطيب إلى رفع إضافى فى أسعار العقارات، فى وقت تعانى فيه السوق تراجع القدرة الشرائية؟
- العكس تمامًا، هذا المقترح يساهم فى خفض التكلفة الإجمالية على العميل، التكلفة التى يضيفها المطور للتشطيب ستكون أقل بكثير من التكلفة التى سيدفعها العميل لو قام بالتشطيب بنفسه. لكن الأهم من ذلك هو القيمة الاقتصادية التى يكتسبها العقار. عندما يتسلم العميل وحدته جاهزة، يمكنه طرحها للإيجار فورًا، ما يحول العقار من أصل جامد إلى أصل مُدرٍ للدخل، مما يعزز من الجدوى الاستثمارية، ويساعد العميل على تغطية جزء من الأقساط أو تحقيق عائد إضافى، هذه الخطوة ستنعش سوق الإيجارات، ومع زيادة المعروض من الطبيعى أن تتجه أسعار الإيجارات نحو الاستقرار والانخفاض، وهو ما يخدم شريحة الشباب والطبقة المتوسطة التى تبحث عن سكن مناسب، كما يمكن للعميل أيضًا طرحها على شركات متخصصة فى تطبيقات شقق الإجازات، وهو مجال جديد سينتعش بقوة فى مصر وستتحقق له عوائد بالعملة الصعبة.
■ ما الذى يمكن أن يلزم الملاك على استغلال الوحدة اقتصاديًا بدلًا من تجميدها؟
- هذا الأمر يحتاج إلى تعديل قانون الضريبة العقارية، القانون الحالى يُطبق فقط على الوحدات المشطبة، ما يخلق ثغرة تشجع على ترك الوحدات دون تشطيب، يجب تعديل القانون لتخضع الوحدات غير المشطبة للضريبة أيضًا مع منح فترة انتقالية، تجميد وحدة غير مشطبة لا يختلف عن «تسقيع الأراضى»، كلاهما أموال معطلة تعوق عجلة الاقتصاد، هذا التعديل الضريبى سيخلق حافزًا قويًا لدى المالك لإنهاء تشطيب وحدته وطرحها فى السوق، إما للبيع أو للإيجار، بدلًا من دفع ضريبة على أصل مجمد، وسيزيد إيرادات الدولة، ويضخ آلاف الوحدات تدريجيًا فى سوق الإيجار، مما يساهم فى حل جزئى لأزمة السكن.
■ تنتقد بشدة مدد الأقساط الطويلة وتدعو إلى عدم التقسيط مع المطور بعد تاريخ التسليم، لماذا تعتبر النظام الحالى ضارًا بالسوق؟
- مدد الأقساط الطويلة التى تصل إلى 15 عامًا أضرت بالسوق أكثر مما أفادته، لقد تسببت فى تأخير تسليم المشروعات، لأن التدفقات النقدية للمطور لا تغطى تكاليف البناء المتسارعة، لقد تحول المطور إلى «بنك»، وهذا ليس دوره، الحل يكمن فى إعادة الأدوار إلى نصابها الصحيح، من خلال تفعيل آليات التمويل العقارى، السوق ستعيد تصحيح أوضاعها وسيتمكن المطور من تسليم المشروع خلال عامين أو ثلاثة، دخول التمويل العقارى يخلق حافزًا للمطور لإنجاز المشروع دون الحاجة لفرض عقوبات أو غرامات، المطور سيحصل على 100٪ من قيمة الوحدة المبيعة فور تسليمها للعميل، ما يسمح بسرعة دوران رأس المال وبدء مشاريع جديدة، وتجنبه مخاطر التضخم وتقلبات أسعار مواد البناء وتكاليف الإنشاء، وتنخفض تكلفة التمويل ما ينعكس على سعر العقار، العميل يتحمل نسبة فى حدود 30٪ من قيمة الوحدة نقدًا، والمطور نسبة مماثلة، والبنك يتحمل الفجوة، من خلال آلية التمويل العقارى، البنك المركزى يمكنه وضع الاشتراطات المطلوبة للوصول إلى آلية تمويل محوكمة، فالشركات لديها «أوراق قبض» بمليارات الجنيهات، وهى أموال على ورق وليست سيولة حقيقية والحل أن يعود كل لاعب إلى دوره.
■ ولكن تفعيل دور التمويل العقارى يتطلب فائدة منخفضة؟
- خفض الفائدة الأخير هو مؤشر إيجابى، لكنه غير كافٍ لإحداث النقلة المطلوبة. مازلنا نتحدث عن مستويات فائدة تقارب 24٪، بينما السوق العقارية والتمويل العقارى لن يتحركا بفاعلية إلا عند مستويات 13- 14٪ أو أقل. التكلفة الحالية مرتفعة جدًا، والدولة لديها منظومة للتمويل العقارى لمشروعات صندوق الإسكان الاجتماعى، فلماذا لا نفكر فى تعديل فلسفة التمويل بدلًا من دعم مشروط بمنتج حكومى يكون الدعم للمستفيد مباشرة، بمعنى أن أى مواطن تنطبق عليه شروط الاستحقاق، يصبح من حقه الحصول على هذا القرض العقارى المدعوم لشراء الوحدة السكنية التى يختارها بنفسه، من أى مكان وفى أى مشروع يرغب فيه، هذا الأمر يخفف العبء عن الدولة فى بناء مشروعات الإسكان، ومنح العميل حرية الاختيار، وتشجيع القطاع الخاص.
■ هل تتقبل الحكومة تلك الرؤية المتكاملة؟
- المشكلة أن هذه المقترحات قد تؤثر على المدى القصير على إيرادات الحكومة من بيع الأراضى. تطبيق هذه القواعد سيؤدى إلى «فلترة» السوق، بحيث يبقى المطور الجاد والقادر ماليًا. هذا قد يقلل من عدد المتنافسين على الأراضى، لكنه سيضمن سوقًا أكثر استقرارًا ومصداقية على المدى الطويل. للأسف، يبدو أن بعض الجهات الحكومية حاليًا تركز على تحصيل الرسوم وبيع الأراضى أكثر من التركيز على دورها الأساسى كمنظم ومراقب للسوق.