مبادرة التمويل العقاري خريطة جديدة للسكان والعمران.. «الإدريسي» يوضح أسباب رفض العقارات قيد التصالح.. «جادو»: تنهي الركود بالسوق العقارية وتسهم في تقنين الترخيص

«شقة تمليك لكل مواطن»، الحلم الذى طال انتظاره لسنوات عديدة من قبل المصريين، أصبح فى الوقت الراهن حقيقة وواقعا ملموسا، يستطيع كل مواطن أن يمتلك وحدة سكنية خاصة به للأبد تُورث لأبنائه فيما بعد، والذى تحقق من خلال إطلاق مبادرة التمويل العقارى وإعلان البنك المركزى شروط الاستفادة منها، وذلك فى ضوء توجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسى فى هذا الصدد.
وفقًا لشروط الاستفادة من مبادرة التمويل العقارى الذى أعلنها البنك المركزى المصري، حيث تم تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه من خلال البنوك أو شركات التمويل العقارى لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودى ومتوسطى الدخل بسعر عائد متناقص 3% لمدة تصل إلى 30 عامًا أو شراء وحدات سكنية ضمن المبادرة من خلال مشروعات القطاع الخاص أو الأهالي، وأن تكون الوحدة السكنية محل التمويل بغرض السكن الدائم وليس الإسكان السياحى أو الموسمي، وأن تكون الوحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن.
شروط الحصول على وحدة سكنية
«خاصة أو حكومية» لمحدودى ومتوسطى الدخل فيما يخص محدودى الدخل، فإنه يتم تحديد قيمة الدخل الشهرى لهم وقيمة الوحدات السكنية من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي، بحيث يبلغ الحد الأقصى لصافى الدخل الشهرى حاليًا 4500 جنيه للفرد الأعزب و6 آلاف جنيه للأسرة، وأن تبلغ قيمة الوحدة حاليًا 350 ألف جنيه خارج مشروعات الإسكان.
ويتم دفع 10٪ دفعة مقدم، وألا يكون المستفيد من المبادرة قد سبق له الحصول على وحدة سكنية بمشروع الإسكان الاجتماعى من قبل، وفى حالة سن المعاش لا يتخطى عمره عند نهاية القرض عن 75 عامًا، وبشرط سداد مبلغ 40٪ نقدًا من قيمة الوحدة.
أما بالنسبة لمتوسطى الدخل، فإن الحد الأقصى لصافى الدخل الشهرى للأعزب يبلغ 10 آلاف جنيه و14 ألف جنيه للأسرة، ويتم سداد 15٪ دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالى قيمة الوحدة التى يصل سعرها حتى 1.1 مليون جنيه كحد أقصى، أما بالنسبة للوحدات التى يزيد سعرها على 1.1 مليون جنيه وحتى 1.4 مليون جنيه فيتم دفع 20٪ دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالى قيمة الوحدة، ويشترط ألا يكون سبق وحصل على قرض تمويل عقارى من خلال وحدات مشروع الإسكان الاجتماعى من قبل.
الأوراق المطلوبة للتقديم
تتضمن الأوراق المطلوبة للتقديم فى مبادرة التمويل العقاري: «صورة بطاقة الرقم القومى للمتقدم وزوجته- قسيمة الزواج وشهادة ميلاد الأبناء- مستندات إثبات الدخل (صافى الدخل الشهري)- إيصال سداد مقدم الحجز ومصروفات التسجيل، والتى تصل المصاريف الإدارية 5٪ لمحدودى الدخل و1٪ لمتوسطى الدخل- فى حال كان المتقدم متزوجًا عليه تقديم مفردات مرتب الزوجة.
وإذا كانت لا تعمل يتم تقدم إقرار يفيد بذلك- إيصال مرافق حديث لمحل السكن الحالى كهرباء أو غاز أو مياه تقديم أى مستندات خاصة بمصادر الدخل الإضافية مثل «العمل الإضافى
- الأملاك الزراعية أو العقارات أو الأراضي- معاش استثنائي- امتلاك أى سندات أو أسهم أو ودائع أو ودائع أو أى أوعية ادخارية أو حسابات التوفير أو أى أوراق مالية تدر دخلًا إضافيًا»، كما أنه لا بد ألا يقل سن المتقدم على 21 عامًا، ولا يزيد على 50 عامًا فى تاريخ نهاية الإعلان.
جهات التقديم
يمكن لمحدودى الدخل التعامل مع 22 بنكًا فى مبادرة التمويل العقاري، أما متوسطو الدخل فيمكنهم التعامل مع جميع البنوك من أجل تمويل الوحدات التى يحصلون عليها.
تضم القائمة العديد من البنوك والشركات التى شاركت فى مبادرة التمويل العقاري، والتى جاءت كالتالي: «البنك الأهلي- بنك القاهرة- بنك مصر- بنك ناصر الاجتماعي- البنك العربى الأفريقى الدولي- البنك التجارى الدولي- البنك العقارى المصرى العربي- البنك المصرى الخليجي - الشركة المصرية للتمويل العقاري- بنك الاتحاد الوطني- بنك الاستثمار العربي- بنك التعمير والإسكان- بنك التنمية الصناعية- بنك الشركة المصرفية العربية- بنك القطرى الوطنى الأهلي- بنك الكويت الوطني- بنك المصرف المتحد- بنك بلوم- بنك فيصل الإسلامى المصري- بنك كريدى أجريكول».
أما الشركات العقارية، فتضم: «شركة الأهلى المتحد- شركة الأهلى للتمويل العقاري- شركة أملاك للتمويل العقاري- شركة تمويل للتمويل العقاري- شركة كونتكت للتمويل العقاري- شركه التعمير للتمويل العقارى (الأولى)- شركه العربى الأفريقى الدولى للتمويل العقاري».
ترخيص العقارات أو الشقق السكنية
فيما يخص العقارات أو الوحدات السكنية المملوكة لأشخاص أو شركات، التى يرغب المواطنين فى شرائها ضمن مبادرة التمويل العقاري، حددت المبادرة بعض الشروط لمحدودى الدخل، وهى أن يكون العقار مرخصا، وأن تكون الأرض المقام عليها العقار مسجلة أو الوحدة مسجلة، وأن تكون الشقة مسجلة أو قابلة للتسجيل.
ويتطلب من المواطن الراغب فى الشراء إحضار صورة من رخصة العقار وعقد الوحدة وصورة عقد تسجيل الأرض أو الوحدة، بجانب الأوراق الأساسية التى تم ذكرها سابقًا.
كما يشترط على المواطنين من متوسطى الدخل الراغبين فى شراء وحدات سكنية خارج مشروعات الحكومة، أن يكون العقار مرخصا، والشقة مسجلة أو قابلة للتسجيل، وأن تكون الشقة كاملة التشطيب، ولا يوجد أى أقساط أو متأخرات على الشقة أو العقار، مع إرفاق صور من عقد الشقة ورخصة العقار، وعقد ثلاثى يجمع بين الأطراف الثلاثة: «البنك وصاحب الوحدة والمواطن الراغب فى شراء الوحدة»، وفتح حساب يتم سداد نسبة مقدم الشقة المحدد وفقًا للمبادرة.
يتم استخدام التقييم المُعد من قبل وزارة الإسكان أو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عن الوحدات محل التمويل، أو المقيمين العقاريين المدرجين بقوائم بيوت الخبرة المسجلة لدى البنك المركزى المصرى مع مراعاة ما ورد بالكتاب الدورى الصادر بتاريخ 12 يونيو 2014 بشأن أتعاب خبراء التقييم العقاري، وذلك كوسيلة لتخفيض تكلفة التقييم العقاري.
أهمية ترخيص العقارات
بدوره؛ يؤكد المهندس خالد المهدي، خبير التقييم العقاري، أن العقار أو المبنى ككل يصدر له ترخيص بإنشائه وفقًا للتصميمات الموضوعة لهذا العقار، والتى تتقدم للجهة المعنية «الحي» أو الجهاز الإدارى التابع له، وعقب انتهاء إنشائه يتم عمل مطابقة هندسية للعقار من خلال لجنة هندسية تفحص العقار وتنفيذه طبقًا للرسومات والتصميمات المقدمة.
ويتم إدخال المرافق الأساسية مثل المياه والكهرباء وغيرها للعقار المطابق غير المخالف، لافتًا إلى أن المشترى يقوم بشراء شقة داخل أى عقار ويتم نقل ملكية المرافق الأساسية باسم المشتري.
ويواصل«المهدي»، فى تصريح خاص ل«البوابة
نيوز»، أنه من الضرورى فيما يخص مبادرة التمويل العقاري، أن يكون العقار مسجلا أو تسجيل الأرض المقام عليها بما يعنى أن تكون الشقة قابلة للتسجيل فى الشهر العقاري؛ مؤكدًا أن الشقق السكنية غير المرخصة لن تدخل ضمن المبادرة، كما هو الحال أيضًا بأن العقارات المخالفة والتى يتم التصالح عليها، لن تكون ضمن المبادرة إلا بعد انتهاء كافة إجراءات التصالح بسداد قيمة التصالح كاملة.
فإن هذه المبادرة وفائدة التمويل بسعر متناقص 3٪ فرصة جيدة جدًا للمواطنين وتكمينهم لامتلاك الوحدات السكنية، والتى لا بد من استمرارها مستقبلًا، حيث إن مشكلة الإسكان متراكمة منذ سنوات طويلة، إلا أن المبادرة هى جزء من الحل وخطوة موفقة، متمنيًا استمرارها، فإن الطلب على الوحدات السكنية يصل إلى نحو 500 ألف وحدة سنويًا، ويتم إنتاج نحو 300 ألف وحدة من القطاع الحكومى والخاص أيضًا سنويًا، وبالتالى هناك نقص 200 ألف وحدة سكنية سنويًا.
ويضيف، أن هناك طلبا للوحدات السكنية من جانب، والجانب الآخر غياب القدرة الشرائية لدى البعض رغم احتياجهم للشراء، حيث إن مبادرة التمويل العقارى تحسن من القدرة الشرائية لهم، والتى تم دعمها بملبغ ضخم 100 مليار جنيه، مؤكدًا ضرورة تسجيل الوحدات فى الشهر العقاري، والتوقف عن البناء المخالف وتفعيل شروط البناء خلال الفترة المقبلة، للحد من وجود العقارات المخالفة والسعى للتصالح فيما بعد.
التأكد من ترخيص العقارات
ويقول المهندس عبد المجيد جادو، الخبير العقاري، إن الانتفاع من مبادرة التمويل العقارى وحصول المواطنين على الوحدات السكنية التى يريدونها تتطلب عقدا من المنتج أو المستثمر أو المطور العقارى «مالك العقار» والطرف الثانى «الشخص الذى يريد التملك» والطرف الثالث «الممول»، وكى يضمن الممول حقه لا بد أن يكون العقار قابلا للتسجيل ومرخصا حتى لا يتعارض مع القانون.
وأوضح «جادو»، أن التأكد من رخصة العقار يتطلب من المواطنين اللجوء إلى الجهة الإدارية التابع لها العقار وهى «الحي» أو «هيئة المجتمعات العمرانية»، وذلك من خلال تقديم رقم العقار وعنوانه التفصيلي، والتعرف عما إذا كان العقار مطابقا للرسومات الهندسية المقدمة للجهة الإدارية أم مخالف.
ويستكمل«جادو»، فى تصريح خاص ل«البوابة
نيوز»، أن إصدار الترخيص مطابق للمواصفات والرسومات الهندسية ضرورى جدًا، حيث يتم هذا الأمر من خلال فحص لجنة هندسية ثلاثية من «التراخيص- الهيئة- المساحة» تابعة للحى أو الهيئة التابعة للعقار، وذلك بعد الانتهاء من إنشائه للتأكد من سلامته.
ويقترح أن يتم إصدار خطابات بنكية للمواطنين الراغبين فى شراء الوحدات السكينة موجهة إلى الأحياء أو الهيئات العمرانية على مستوى الجمهورية للحصول على رخصة العقارات والاستفسار عن الوحدة السكنية المعنية، للتيسير على المواطنين، فإن مبادرة التمويل العقارى بسعر فائدة متناقص 3٪ خطوة جيدة جدًا، ستحل أزمة الركود الذى عانت منها السوق العقارية خلال الفترة الماضية، وزيادة الطلب فى ظل عدم وجود القوة الشرائية.
لكن من خلال المبادرة تم حل هذه الأزمة، وأصبح من السهل حصول المواطنين على الوحدة السكنية التى يريدها فى أى موقع جغرافى طالما مسجلة أو مرخصة.
فك ركود السوق العقاري
ويوضح «جادو»، أنه على مستوى ثقافة المستخدم التى لا بد من تغييرها، فإن الأسرة الصغيرة المكونة من «زوج وزوجة» من المفترض أن يحصلوا على مساحة الوحدة السكنية المناسبة لاحتياجاتهم كما هو الحال فى مختلف الدول الأوروبية، وأن يكون التصميم الهندسى للوحدات السكنية جيدا ومناسبا للاحتياجات المختلفة دون أى مخالفات.
كما أنه يمكن الانتقال من الوحدات السكنية صغيرة المساحة إلى الكبيرة حسب الاحتياجات بتسهيلات عديدة بالتشريع القانونى الذى سيعظم من قيمة التداول، وأن يكون هناك تسهيلات للبيع عن طريق تشريع بعض القوانين التى تحقق هذا الغرض.. ولفت، إلى أنه كان هناك قانون المطورين العقاريين الذى يحافظ على العلاقة بين المطور العقارى والمستخدم العقارى «المالك الجديد» فى إطار قانونى جيد، لضمان الحقوق والواجبات، فضلًا عن ضرورة الترشيد فى تكلفة الوحدة السكنية عن طريق استخدام المفاهيم الهندسية الصحيحة، وأن تكون الخامات الداخلة فى صناعة العقار مطابقة للمواصفات والجودة، وبعد الاستخدام تكون الصيانة متوفرة، باعتبارها سلعة معمرة.
ويؤكد، أن صناعة العقار ترتكز على 4 ركائز أساسية وهى: «المنتج العقاري- المهندس- المستخدم- البيئة الجغرافية»، والتى إذا تم حسن استخدامها يكون العقار مميز، بهدف تحقيق السكن الذى يحقق حياة كريمة للإنسان بوجود وحدات سكنية مطابقة للتخطيط العمرانى والمعماري، بالتكامل مع الخدمات الأخرى التى يتم تقديمها له مثل الخدمات الثقافية والترفيهة والتعليمية والاجتماعية والصحية وغيرها، التى تخلق حياة جيدة للمواطن.
وسيكون لديه القدرة على العطاء والإنتاج وحل مشكلات المجتمع سواء على المستوى التقنى أو التكنولوجي، وبالتالى يكون هذا الاستثمار فى المورد البشرى ناجح مستقبلًا، والتحول إلى اقتصاد المعرفة بإنتاج أفكار قابلة للتنفيذ فى كافة المجالات من خلال البحث العلمي، وتحقيق قيمة مضافة، ورفع مستوى دخل الفرد وتحقيق الاستقرار المجتمعي.
هل تشارك الوحدات السكنية قيد التصالح فى المبادرة؟

وفقا لقانون التصالح فى مخالفات البناء، فإن الوحدات قيد التصالح لن يتم التعامل عليها فى مبادرة التمويل العقاري، إلا بعد الانتهاء من كامل إجراءات التصالح، والحصول على العقود النهائية.
العقارات قيد التصالح مستبعدة من المبادرة
من جانبه؛ قال الخبير الاقتصادي، الدكتور عادل عامر، إن الشرط الأساسى لقبول الوحدات السكنية ضمن مبادرة التمويل العقارى هو أن يكون العقار مُشهرًا فى الشهر العقاري، وبالتالى أى عقار غير مشهر فى الشهر العقارى لا يسرى عليه هذه المبادرة، كما أنه لن يحصل المتقدمون على شقق ضمن المبادرة على أى تمويل، بل سيقوم البنك بشراء الشقة إذا توافرت بها الشروط المعلنة.
ويقوم بدفع المبلغ كاملًا للمالك، على أن يتم خصم الأقساط الشهرية من المالك الجديد بعد دفع المقدم المحدد وفقًا للشروط، لافتًا إلى أن العقارات التى حصلت على المصالحة بدفع قيمة المخالفات البنائية طالما لم يشهر فى الشهر العقارى لن تدخل فى المبادرة أبدًا.
ويضيف «عامر»، فى تصريح خاص ل«البوابة»
نيوز»، أن القطاع الخاص يدخل فى مبادرة التمويل العقاري، وبالتالى أى شركة عقارية خاصة أو عقار خاص ملك لأفراد ومسجل فى الشهر العقارى يجوز شراء الشقق التابعة له بموجب المبادرة، مع اتخاذ الإجراءات اللازمة وشراء البنك للشقة ورهنها جراء سداد القرض الذى سيحصل عليه المواطن أو المشترى الجديد.
وأشار إلى أن الإجراءات المتبعة للحصول على شقة ذات ملكية خاصة لن تأخذ وقتا طويلا كما يعتقد البعض طالما تتوافر الأوراق الرسمية للشقة وكونها مسجلة بالشهر العقاري، حيث إن الإشهار فى الشهر العقارى يكون من خلال شهادة رسمية بعدم وجود مخالفات فى البناء صادرة من الحى بخصوص العقار ككل، والتى يتم استخراجها من الشهر العقارى أو الحى التابع له العقار.
وأكد الخبير الاقتصادي، الدكتور عادل عامر، أن ترخيص العقار ككل يجعل الشقة الموجودة به قابلة للتسجيل طالما ليس هناك أى موانع قانونية مثل المخالفات ويتم تسجيلها أثناء الشراء من خلال مبادرة التمويل العقاري.
التسجيل بالشهر العقارى بعد انتهاء التصالح
كما يقول الخبير الاقتصادي، الدكتور على الإدريسي، إنه ضمن شروط مبادرة التمويل العقارى أن يكون العقار قابلا للتسجيل فى الشهر العقاري، بما يعنى أنه تم التصالح وإنهاء كافة إجراءاته، ولكن فى حالة عدم الانتهاء من إجراءات التصالح لن يكون العقار قابلا للتسجيل، مشيرًا إلى أن البنوك تخصص موظف الائتمان لفحص الأوراق الخاصة بالعقار وعما إذا كان قابلا للتسجيل أم لا.
إجراءات البنوك فى التمويل العقاري
ويتابع «الإدريسي»، فى تصريح خاص، أن إجراءات البنوك المتبعة خلال مبادرة التمويل العقارى بعد تقديم كافة الأوراق اللازمة لشراء مواطن شقة ما، لن تستغرق وقتا طويلا كما يعتقد البعض، حيث بعد تقديم كافة الأوراق يتم البدء فى فحصها وفحص الشقة المرغوبة، والتأكد من سلامة الترخيص والتسجيل.
ويواصل: من الممكن بعد مرور أسبوع تقريبًا شراء هذه الشقة وبدء عملية التقسيط للمشتري، والتى قد تختلف من بنك لآخر، وبالتالى لا يمكن تحديد مدة زمنية معينة، فقد أصبحت الشروط والأوراق المطلوبة وكافة الأمور الخاصة بالمبادرة معلنا عنها ومعروفة لدى الجميع، وبالتالى سيتم اتخاذ خطوات سريعة فى هذا الشأن.
ويشير «الإدريسي»، إلى أن المبادرة مفيدة لكافة الأطراف، سواء البنوك أو المواطنين الراغبين فى شراء الوحدات السكنية، حيث يتم العمل وفقًا للشروط الخاصة بالمبادرة وعمليات تسجيل العقارات؛ موضحًا أنه لا يمكن توفير التمويل لأرض أو عقار غير مرخص أو لديه بعض المخالفات، فإن هذا الأمر يسبب مخالفات وأزمات جديدة، طالما الأرض المقام عليها العقار مسجلة يصبح العقار قابلا للتسجيل.
مشاركة العقارات المتصالحة بالمبادرة
أوضح الخبير الاقتصادي، الدكتور مصطفى أبو زيد، أنه فيما يتعلق بإمكانية دخول العقارات المخالفة، والتى لم تنه إجراءات التصالح وفقًا للإجراءات المقررة، واستلام نموذج «10»، الذى يفيد بإتمام التصالح وموافقة الدولة على أن هذا العقار لم يصبح مخالفا لأى من القوانين، وبالتالى يصبح العقار متاح التعامل عليه داخل مبادرة التمويل العقاري، لأنه سيكون قابلا للتسجيل، وهو يعتبر شرطا أساسيا من شروط المبادرة.
ويستكمل
«أبوزيد»، فى تصريح خاص، أن تخوف أصحاب العقارات أو الشقق المعروضة للبيع من طول الإجراءات البنكية، فهذا أمر غير صحيح، حيث إنه بمجرد الموافقة على أن تلك الوحدة السكنية مطابقة للشروط، وتمت الموافقة على أوراق طالب التمويل «المشتري»، يقوم البنك بإنهاء الإجراءات الخاصة بشراء الوحدة السكنية، ودفع ثمنها بالكامل لمالكها، ثم تصبح بعد ذلك العملية التمويلية وسداد الأقساط الشهرية ما بين البنك وطالب التمويل أو «المشتري» فقط.
تنمية القطاع العقارى وتشجيع الاستثمار
من ناحيته؛ أكد الدكتور صلاح الدين فهمي، أستاذ الاقتصاد بجامعة الأزهر، أن مبادرة التمويل العقارى تهدف لتنمية القطاع العقارى وإخراجه من حالة الركود التى عانى منها الفترة الماضية، فضلًا عن كونها مبادرة تشجع على الاستثمار فى السوق العقارية خلال الفترة المقبلة؛ موضحًا أن القطاع العقارى يندرج تحته القطاعات الصناعية الأخرى، الأمر الذى يساهم فى تنشيط هذه القطاعات وعودة العمالة بها، مما يدعم الاقتصاد القومي.
وأضاف«فهمي»، فى تصريح خاص، أن تمويل الوحدات السكنية من خلال المبادرة بسعر عائد متناقص 3٪، وهو أمر جيد جدًا، حيث يساهم فى تدفق الأموال وزيادة القوة الشرائية واستفادة المواطنين من هذه المبادرة.
كيفية حساب الأقساط الشهرية؟
أوضح البنك المركزي، أن النموذج الأول وهو حساب القسط الشهرى لشقة بمليون و400 ألف، حيث يتم سداد مقدم 20٪، وبهذا يتبقى مليون و120 ألف جنيه، ويكون القرض التمول العقارى مليونا و120 ألف جنيه، ويصبح القسط الشهرى 4 آلاف جنيه لمدة 30 عامًا، أو 5،637 لمدة 20 عامًا.
أما النموذج الثانى فإذا كان سعر الشقة مليون جنيه، فسيتم سداد 15٪ من قيمة الوحدة جدية حجز بحد أدنى، وفى بعض مشروعات وزارة الإسكان، يمكن أن تزيد نسبة المقدم، وتصل ل 30٪، قيمة الحد الأدنى ال 15٪ من ثمن الوحدة هو 150 ألف جنيه.
ويتبقى 850 ألف جنيه هم قيمة قرض التمويل العقاري، وقيمة القسط الشهرى ستصل ل 3000 جنيه، أما إذا كانت فترة السداد 20 عامًا فسيكون قيمة القسط الشهرى 4،278 ألف جنيه.
أما النموذج الثالث، وهو موجه لمحدودى الدخل، لسعر وحدة 350 ألف جنيه، حيث يتم سداد 10٪ من ثمن الوحدة والمقدر ب 35 ألف جنيه، وثم يتم تقسيط المبلغ المتبقي، وهو 315 ألف جنيه، حيث سيصل القسط الشهرى ل1100 جنيه.