سيتى إيدج: هيكلنا إجراءات الحوكمة للتواجد على غرار الشركات المدرجة بالبورصة

رئيس مجلس إدارة «سيتى إيدج» يكشف عن استراتيجيات جديدة تقلب موازين السوق العقارية
أشرف سالمان: اقتحمنا مجال التطوير العقارى ب«إيتابا».. ونستهدف المنافسة على القمة خلال 3 أعوام ب30 مليار جنيه سنويًا
حصلنا على قطعة أرض متعددة الأنشطة بالقاهرة الجديدة.. وطبقنا نظام «المصفوفة» الجديد للنهوض بقطاع التطوير
شرح أشرف سالمان، رئيس مجلس إدارة شركة سيتى إيدج، ووزير الاستثمار الأسبق، إستراتيجية شركته، في جلسة جمعته بكبار الإعلاميين، حيث بدأ سالمان حديثه حول المؤشرات الرئيسية للاقتصاد المصرى، مؤكدا أن القطاع العقارى، له علاقة جوهرية بنمو الاقتصاد، ولذلك فإن «سيتى إيدج» تضع صوب نظرها دائمًا، المؤشرات الرئيسية، حينما تبدأ في وضع استراتيجيتها لتسويق المنتجات العقارية للدولة، وعملها في التطوير العقارى. وألمح سالمان إلى أن الصورة الكلية للاقتصاد المصرى تأثرت بوباء كورونا المستجد، نتيجة لتأثر الاقتصاد العالمى، لكن يمكن الجزم بأن بلدنا كانت الأقل تأثرًا وبصورة محدودة، مقارنة بالتأثيرات التى عانى منها العالم، حيث تمكنت مصر من تحقيق نمو وصل إلى 2.6% من الناتج المحلى الإجمالى، في الوقت الذى توقعت فيه المؤسسات الائتمانية العالمية مثل موديز، وفيتش، تحقيق البلاد لنمو مماثل خلال العام المقبل.
وتوقع سالمان تجاوز مصر هذا الرقم في النمو، وبنظرة سريعة للمؤشرات العامة، من الوارد أن تتخطى نسبة 3.5%، خلال العام المقبل، وذلك على الرغم من بلوغ التعداد السكانى 105 ملايين مواطن، في ظل سعى الدولة الحثيث لتوظيف أكبر قدر ممكن من العمالة في العديد من القطاعات الاقتصادية المختلفة، ملمحًا إلى سعى الدولة تكثيف جهودها للوصول إلى معدلات نمو 7%، حتى تلبى احتياجات التوظيف وتقلص أعداد البطالة.
وأشار سالمان إلى أن ما حققته مصر، جعلها في صدارة الدول ذات الأسواق الناشئة، وتجاوزت الدول الأفريقية التى كانت تتخطاها بمعدلات النمو في السابق، وطبقًا لذلك فإن تلك الاحصائيات والمعدلات العالية في مؤشرات مصر الاقتصادية، فإن القطاع العقارى سيتأثر جوهريًا بشكل إيجابى، نظرًا لارتباطه الوثيق بالنمو الاقتصادى. وقسم رئيس مجلس إدارة «سيتى إيدج» القطاع العقارى، إلى ثلاثة قطاعات رئيسية، هى الإدارى، والتجارى، والسكنى بمفهومه الدارج في السوق، والذى ينقسم إلى شرائح A، B، C، لمنتجات موجهة لذوى الدخول المختلفة، مؤكدًا أن تلك التقسيمات ترتبط بتحقيق النمو المستهدف 3.5% وأكثر، نظرًا لارتباط القطاع العقارى بشكل مباشر وغير مباشر بمتوسط 20% من الناتج المحلى الإجمالى لمصر، فضلًا عن ارتباط 100 صناعة أخرى بهذا القطاع، والتى تمثل جزءا لا يستهان به من القطاع الصناعى في مصر، يصل إلى 20%، مضيفًا أن تلك الإحصائيات تساعدنا في النظر إلى موقع «سيتى إيدج» من هذا القطاع الحيوى.
الانطلاقة الأولى
وأكد سالمان، أن شركة سيتى إيدج كانت انطلاقتها الأولى في 2018، وبدأت بداية جيدة جدًا كمطور عقارى في العلمين، متخذة شخصية ومنهجًا تسويقيًا خاصًا بها، والشركة لديها من الكفاءات والمهارات التى تجعلها تتخطى الشركات المنافسة إقليميًا، وتسير على خطى ثابتة لتحتل صدارة الشركات بالشرق الأوسط وأفريقيا.
وقال «سالمان»، إن سيتى إيدج مملوكة لهيئة المجتمعات العمرانية بنسبة 76% تقريبًا، و24% من الأسهم يمتكلها بنك التعمير والإسكان، وبالتالى فهى تمتلك الذراع العقارية كمساهم رئيسى، والذارع التمويلية في قطاع الوساطة العقارية كمساهم رئيسى أيضًا، واللذّين يعطيان قوة للشركة، ويدعمونها بالبعد المعلوماتى والرعاية ورأس المال والمنتجات الجديدة، فالشركة تحصل على المنتجات بأسعار كأى منافس آخر، وليست لديها أى مميزات تنافسية تدعمها من قبل الممولين، حيث تتعامل بقواعد المنافسة الطبيعية جدًا بنسبة 100% في القطاع العقارى.
وأشار سالمان إلى أن الشركة حصلت على قطعة أرض بالقاهرة الجديدة لتطويرها عقاريًا، بأسعار أعلى من القطع المجاورة التى حصل عليها مطورون قبل أشهر قليلة.
وأكد «سالمان»، أن الشركة، بجانب عملها كوسيط عقارى، تتجه بقوة خلال الفترة المقبلة إلى سوق التطوير العقارى، بعد أن بدأت بمشروعها Etapa الذى تطوره الشركة في منطقة الشيخ زايد، مشيرًا إلى أن الشركة تسعى خلال الفترة المقبلة للحصول على المزيد من الأراضى لتطويرها عقاريًا.
هيكلة إجراءات الحوكمة
ولفت «سالمان» إلى أنه من بين الاستراتيجيات الرئيسية التى بدأتها الشركة منذ شهر يناير الماضى حتى الآن، إعادة هيكلة إجراءات الحوكمة بالكامل داخل الشركة، فأصبح لدى «سيتى إيدج» لجان عمل، للتواجد الدائم في السوق، على غرار الشركات العاملة في البورصة، والتى تكون لها متطلبات معينة، وهو ما وفيناه مؤخرًا، فلدينا لجان للمراجعة والحوكمة.. وغيرها، ويمكن الجزم بأن الشركة أصبح لديها حوكمة خاصة تشكل اللجان وتضع لها آلية للعمل.
وحول مبادرات البنك المركزى، قال سالمان إن هذه المبادرة ساهمت في زيادة النمو بشكل رئيسى، والتى تعتبر الدينامو الرئيسى للسوق العقارية مؤخرًا بشكل كبير.
وقال أشرف سالمان، إن هناك نحو 20 ألف وحدة جاهزة في السوق العقارية لدى المطورين سوف تدخل الشركة في تسويقها، مؤكدًا أن «سيتى إيدج» سوف تستغل مبادرة البنك المركزى، للتمويل العقارى خلال الفترة المقبلة، وقد وقعنا مع عدد من الممولين الرئيسيين، للحصول على جزء من التمويلات الموجهة للسوق العقارية طبقًا لتلك المبادرة، وأبرزهم البنك الأهلى، ومصر، والعربى الأفريقي، والمصرى الخليجى، وبنك قناة السويس، وشركة الأولى للتمويل العقارى، وسنحصل على تمويلات من كل بنك تتراوح بين مليار جنيه ومليارًا ونصف، سنوجهها لبيع وحداتنا التى نسوقها للدولة، في العديد من المدن الجديدة.
وأشار سالمان إلى أن شركته تستهدف المنافسة على قمة المطورين العقاريين في السوق المصرية، باستهدافها تحقيق أكثر من 30 مليار جنيه مبيعات سنويًا خلال الأعوام الثلاثة المقبلة، حيث حققت الشركة في 2018 مبلغ 8 مليارات جنيه، و10.5 مليار جنيه في 2019، متوقعًا أن تتجاوز نتائج أعمال العام الجارى 2020 المبلغ الذى تحقق خلال العام الماضى، رغم تحدى كورونا.
نظام المصفوفة
رئيس «سيتى إيدج» قال خلال جلسته، إن الشركة تنتهج نظامًا جديدًا يسمى ب»المصفوفة» والذى سيساهم بشكل كبير في تحقيق النتائج التى تطمح الشركة في الوصول إليها، مفسرًا ذلك النظام بأنه يضع قطاع التطوير العقارى ل«سيتى إيدج» في صورة هيكل تنظيمى يعمل أفقيًا ورأسيًا.
وحول الشرائح التى تستهدفها الشركة قال سالمان، إن «سيتى إيدج» تستهدف أعلى شريحة وهى A، وتعمل أحيانًا على الشريحة +B، ملمحًا إلى أن هناك إستراتيجية جديدة لجذب الشريحة B- عبر منتج جديد تطرحه الشركة، قسطه الشهرى 4 آلاف جنيه، سيرفع من مبيعات الشركة، ويعزز موقفها المالى.
الإستراتيجية التسويقية الجديدة
وحول الإستراتيجية التسويقية الجديدة للشركة، قال سالمان: إن المنتج فيها لن يكون الوحدة العقارية، بل هو مبلغ ال4 آلاف جنيه شهريًا، وسنطبقه على الوحدات المنطبق عليها مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى، التى تقسط مبلغ الوحدة على 20 سنة، مضافًا إليها 5 سنوات من «سيتى إيدج»، وسنستعين بالبنوك لتمويل مبيعاتنا طبقًا لمبادرة «المركزي»، علمًا بأن أول تطبيق للفكرة سيتم على منتجات المشروعات التى تطورها الشركة».
وتابع سالمان شرحه حول منتج شركته الجديد، قائلًا: إن قيمة القسط الشهرى ستتراوح بين 4-6 آلاف جنيه حسب قيمة الوحدة ومساحتها وموقعها، بعد سداد دفعة الاستلام المتعارف عليها في السوق العقارية حاليًا، ملمحًا إلى أن الفكرة قائمة على استغلال سعر التمويل العقارى المخفض من مبادرة البنك المركزى على 20 سنة، مضمومًا إليها 5 سنوات من قبل الشركة، وبالتالى سوف ينخفض سعر القسط الشهرى، دون فوائد عالية.
وأشار سالمان إلى أن «سيتى إيدج» سوف تصل لمرحلة أن تكون المسوق العقارى الأول في مصر والشرق الأوسط لمنتجات الدولة والقطاع الخاص ومنتجاتها عبر تلك الإستراتيجية البيعية الجديدة التى تنفرد من خلالها بثمن قسط أقل من السوق ومدة سداد أطول، متوقعًا أن تحرك الركود الحاصل نتيجة تخمة السوق بالمنتجات المتنوعة.
وأضاف، السوق يحتاج إلى أفكار جديدة، وهو ما نطبقه في «سيتى إيدج»، فأغلب المنتجات العقارية متوفرة بمختلف الطرازات والمساحات وحتى أنظمة السداد، والسوق يفتقر إلى تقابل القوى الشرائية «العرض والطلب»، مستشهدًا بما يطبق في الدول المتقدمة، من تسهيلات تقدمها شركات التسويق العقارى العالمية، حيث تستهدف خريجى الجامعات بمنتجات تمويلية سكنية ميسرة، تتوافق ومستويات دخولهم الشهرية، وترتفع قيمتها بمرور سنوات عملهم، وهو المنتج المسمى ب step up، ونرى أن تطبيقه في مصر سيلاقى نجاحًا ساحقًا.
وأكد أن الشركة ستقتحم المدن الجديدة، بكافة محافظات الجمهورية، خلال الأعوام الثلاث المقبلة، لنسوق للمنتجات الموجودة بالفعل لدى الدولة والقطاع الخاص، وبالتوازى مع ذلك ستدخل «سيتى إيدج» كمطور رئيسى في أكثر من مشروع.
وأشار رئيس مجلس إدارة سيتى إيدج إلى أننا لدينا حاليًا مشروعى «إيتابا» و«إيتابا سكوير»، واللتان تطورهما الشركة بنفسها، مضافًا إليها قطعة أرض تصل مساحتها إلى 300 ألف متر مربع بالقاهرة الجديدة، بموقع متميز، ومتنوع الأنشطة.
وأضاف سالمان، نسوق لسلع عقارية ب العاصمة الإدارية الجديدة تشمل «المقصد» والمقصد السكنى، وR3، بالإضافة إلى العلمين بما فيها الأبراج ومزارين والحى اللاتينى، والأحياء بواجهة الطريق الرئيسى. وأشار سالمان إلى أن إجمالى محفظة الأراضى المملوكة حاليًا للشركة نحو 700 ألف متر مربع، وبنهاية العام الجارى 2020 ستكون مبيعاتنا 65% منها بالعلمين الجديدة، و10% إيتابا الشيخ زايد، و20% منها للعاصمة الإدارية، و5% المنصورة الجديدة.
وبالنسبة للتمويلات البنكية، قال سالمان: إن «سيتى إيدج» تدير استثمارات المساهمين بمهنية، بعدما وضعوا رأسمال للشركة 1.4 مليار جنيه، تقرر رفعه إلى مليارى جنيه، ولذا كان لزامًا أن يكون هناك عائد متناسب مع حجم استثمارات المساهمين، مقارنة بما يحققه السوق، وبالتالى ليس من المعقول أن تكون تكلفة رأس المال اليوم 20%، وأتمكن من الاقتراض بتكلفة 10% أو أقل وأحصل بعدها على زيادة رأسمال، لأن تكلفة الأموال اليوم في رأس المال 20% وهو معدل عادل مرغوب فيه لأى مستثمر، وتكلفة الاقتراض 10%، ما دفعنا للذهاب إلى الاقتراض، ومهنيتنا تحتم علينا عمل مزيج بين الاقتراض ورأس المال، حتى نتمكن من الزيادة المالية للشركة، وضبط الأموال، وفى التوقيت ذاته لا بد من الاطمئنان على سداد المبالغ المقترضة لذاتها.
وفى هذا الإطار يقول سالمان: مشروع إيتابا اقترض على سمعة فندق يعمل على مدى ال10 سنوات المقبلة، ومن تلك الموارد المالية للفندق، سوف يسدد القرض، وفى الوقت ذاته نقترض على الوحدات الإدارية والتجارية والعيادات الطبية، التى ستسدد قرضها من إيجارها أو بيعها، كما نطبق سياسة «الكنس» حيث إن كل زيادة مالية سوف تأتى من مشروع محدد، نسدد منها القروض، والباقى مكسب، وتكملة آلية المشروع، فهذا الأمر يمول بطريقة آلية جدًا وصحية جدًا ومطمئنة لكيان الشركة وتكلفة الأموال.
التمويلات البنكية
وحول قيمة التمويلات البنكية التى ستلجأ إليها الشركة خلال المرحلة المقبلة، قال سالمان، إن «سيتى إيدج» ستقترض خلال العام المقبل 2021 نحو 1.9 مليار جنيه، مؤكدًا أن أرض القاهرة الجديدة مقسمة ل4 مشروعات (تجارى – إدارى – فندقى – سكني)، سنحصل على تمويلات تخص الوحدات التجارية والإدارية بقيمة 1.1 مليار جنيه، وللفندق سنحصل على تمويل ب780 مليون جنيه، والجزء السكنى لا يحتاج إلى تمويلات، مشيرًا إلى أن مصادر التمويل هي: البنك الأهلى، ومصر، والتعمير والإسكان.
وعن إدارة الأصول التى تتابع الشركة تنفيذها، فيما يخص سور مجرى العيون وممشى أهل مصر، قال سالمان إن دور «سيتى إيدج» هو قبول التسويق للمشروعات، ثم التطوير، ثم البيع، ومن ثم تحصيل الأموال، وتحدد نسبة الشركة مما تم بيعه، والشركة تجرى حاليًا دراسة كاملة على مشروعى «مجرى العيون» و«ممشى أهل مصر»، لمعاينة المنتجات العقارية المناسبة والمطلوبة للسوق.
خدمات ما بعد البيع
خدمات ما بعد البيع بالنسبة للمشروعات التى يتم تسويقها، تحدث عنها سالمان قائلًا: إن «سيتى إيدج» سوف تؤسس «منشأة إدارة» يكون دورها متابعة الخدمات الخاصة بكل كمبوند، وأخرى لخدمات أبراج المدن الجديدة، مثل العلمين والعاصمة الإدارية، والأخيرة سنستعين فيها بشركة متخصصة عالمية، عبر شراكة ببنود محددة لتنفيذ المهام المطلوبة.