مسئول قطاع التمويل العقاري بالبنك الدولي

الطبقة الوسطي هي المستهدفة من التمويل العقاري.. والدعم حل لمشكلة الفقراء

يلعب البنك الدولي دورا محوريا في التمويل العقاري المصري.. حيث قدم قرضا ب214 مليون جنيه لدعم هذا القطاع علاوة علي متابعته الحثيثة لتطور هذه الآلية في مصر لما لها من دور في تطوير القطاع العقاري وتخفيف أعباء السكن علي المواطنين في ظل الاقتصاد الحر الاسبوعي حاورت "لويك شيكيور" المسئول عن قطاع التمويل العقاري بالبنك الدولي خلال حضوره لمؤتمر اليورمني للتمويل العقاري حول رؤيته لهذا النشاط في هذا المجال وهذا هو نص الحوار.
* في رأيك ما أهم الاصلاحات التي يحتاجها سوق التمويل العقاري في مصر؟
** التسجيل ثم التسجيل.. ثم التسجيل مشكلة نقص تسجيل العقارات في مصر تمثل تحديا كبيرا أمام هذا النشاط فالسوق به فرص واعدة والسوق تطور كثيرا باصدار قانون التمويل العقاري في عام 2001 ولكن اصدار القانون وحده لا يكفي يجب أن يحدث الإصلاح علي أرض الواقع وأهم هذه الاصلاحات هو تسجيل العقارات لأن عدم التسجيل يمثل عائقاً أمام البنوك للاستثمار في الاستثمار في هذه العقارات كما يجب إنشاء مكاتب للائتمان توفر للجهات الممولة معلومات كافية عن المقترض وحول إذا ما كانت له تجارب سابقة في عدم الالتزام بالسداد.
وكيف نواجه مشكلة ارتفاع سعر فائدة قروض التمويل العقاري؟
أنا لا أري أنها عائق كبير فسعر الفائدة علي حد علمي يتراوح بين 10 و15% كفائدة ثابتة لقروض لمدة 10 أو 15 أو 20 عاما وهذه شروط وأسعار جيدة للاقراض وهناك مستهلكون في بعض الاسواق الناشئة يتمنون هذه الاسعار أما في حالة أن يكون هذا السعر لفائدة متغيرة هنا استطيع أن أقول إنها تكون مرتفعة نسبيا وعموما فتخفيض الفائدة قد يكون هدفا ايجابيا لأنه يوسع قاعدة الطلب ولكن علينا أن ننظر لقدرة المقترضين فهذه الفائدة قد تكون مرتفعة علي أصحاب الدخول القليلة ولكنها مناسبة للفئة متوسطة الدخل.
* ولكن الشريحة الأكبر في مصر من محدودي الدخل؟
التمويل العقاري للسنوات الاثنتين أو الأربعة القادمة لن يكون لأصحاب الدخول المنخفضة.. فمن الأفضل تلبية احتياجات غير القادرين من خلال آليات الدعم المختلفة ولنا أن نلتفت هنا إلي أن غير القادرين تختلف مستويات عدم قدرتهم فهناك من لا يقدر علي سداد سعر الفائدة الشهرية وهناك من يقدر ولكن لا يقدر علي دفع المقدم لذا فيجب ابتكار آليات تستهدف كل فئة حسب احتياجاته علي أن يكون الهدف من الدعم أن نساعد غير القادرين علي أن يدفعوا أقل دون تشويه السوق.
التخوف.. وقلة الخبرة
* ولكن البعض يرجح أن ارتفاع أسعار الفائدة يعود أيضا إلي مخاطر نشاط التمويل العقاري فكيف نواجه هذه المخاطر؟
** أعتقد أن المخاطرة نابعة من قلة التجربة وأن هناك الكثيرين من أصحاب المؤسسات المالية متخوفون من التمويل العقاري لقلة خبرتهم به وهذه المشكلات سيتم تجاوزها مع اتساع السوق وأتوقع أنه خلال الثلاث أو الأربع سنوات القادمة سينشط السوق في مصر بشكل كبير لأنه استثمار طويل الأجل ويحقق عائدا مجزيا للسيولة الفائضة بالبنوك.
* ما ترتيب مصر علي مستوي العالم في مجال التمويل العقاري خاصة وأنه لا يمثل إلا نحو 2.0% من الناتج الإجمالي؟
** نستطيع أن نعتبر التمويل العقاري في مصر حاليا منخفضاً جدا فهناك دول ناتجها الإجمالي قريب من مصر ويمثل نشاط الاسكان من خلال التمويل العقاري من 3 إلي 10% من ناتجها الإجمالي وإذا نظرنا لدول أكثر تقدما مثل المكسيك أو تايلاند أو ماليزيا نجد هذا النشاط يمثل 20 إلي 25% من ناتجها الاجمالي وهناك دول حققت نموا سريعا في هذا النشاط فبلد مثل تركيا صعدت نسبته من الناتج الاجمالي من 2.0% إلي 3% خلال 3 سنوات والصين صعدت من صفر إلي 11% في 6 سنوات.
زيادة عدد الشباب
* نواجه في مصر مشكلة ارتفاع المساكن فهل ساهمت هذه العوامل في تعطيل نمو التمويل العقاري في السوق؟
** نعم ولكن هذه المشكلات لا تختص بها مصر وحدها ولكن ارتفاع أسعار المساكن موجود في العالم كله لأن الكثير من الدول يعاني من ضغوط ديموجرافية لزيادة عدد الشباب فيها واتجاههم للعيش في المدن وهذا يوجد طلباً ضخماً علي العقارات يرفع الاسعار والحكومة هنا تحاول أن تقدم طرقا ذكية للدعم هدفها تنشيط قوي السوق كما أنه يجب أن لا يقتصر اعتماد السوق علي المساكن الجديدة.
الطبقة الوسطي.. والفقراء
* ماذا تعني باقتصار الاعتماد علي المساكن الجديدة؟
** ما أريد أن أقوله هو اننا إذا أردنا تقديم خدمة الاسكان للفئات المختلفة فنستطيع أن نقول إنه بالنسبة لفئة الأغنياء أنهم يستطيعون شراء العقارات بالطرق التقليدية وبالنسبة للطبقة الوسطي فمن الأنسب لها نظام التمويل العقاري أما الفقراء فنستطيع أن نلبي احتياجاتهم بدعم التمويل العقاري ولكنك لن تستطيع أن تلبي كل الاحتياجات لقلة الموارد لذا فيجب ألا يكون هناك تركيز فقط علي المباني الجديدة ولكن يجب تنشيط قطاع ايجار المساكن كما أنه من الممكن أيضا تقديم تمويل لتجديد المنزل وهي الية ناجحة في الكثير من الدول ومناسبة لمن لا يقدرون علي شراء منزل جديد وعموما فمع اتساع النشاط العقاري في مصر وازدياد المنافسة واتاحة وسائل الدعم الذكية لتنشيط السوق العقار منخفضة التكلفة وعالية الجودة فهناك العديد من التجارب الدولية تشهد بذلك.