"ميريس" تمنح سندات العقاري المصري العربي "AA"

منحت شركة الشرق الأوسط للتصنيف الائتماني وخدمة المستثمرين ميريس التصنيف المحلي للجدارة/الملاءة الائتمانية للسندات الجاري إصدارها من قبل البنك العقاري المصري العربي عند درجة "AA" والمغطاة بمحفظة قروض بنكية بضمانة وزارة المالية. والسندات مضمونة ولها أولوية للسداد بقيمة اجمالية 500 مليون جنيه.
وقد منحت شركة ميريس أيضا التصنيف والترتيب المحلي للملاءة الائتمانية "تصنيف الجدارة" لمحفظة القروض البنكية والتي تضمنها وزارة المالية درجة "AAA" وذلك فيما يرتبط بالمستحقات المالية الآجلة المتعلقة بهذه المحفظة.
وجدير بالذكر أن البنك العقاري المصري العربي مملوك بالكامل للحكومة المصرية بنسبة 100% ممثلة في وزاراة المالية. وحيث انه يعتبر احد أهم مؤسسات التمويل العقاري المتخصصة في الدولة من خلال مساهمته في تنفيذ استراتيجية الحكومة الخاصة بالتطوير العمراني؛ فقد قام بمنح مجموعة من القروض من خلال آلية اعتمدت علي عدة ترتيبات مصرفية، بدءا من قيام البنك المركزي المصري بتوجيه جزء من اعتمادات الدولة في نطاق تلك الاستراتيجية للبنك العقاري المصري العربي في صورة قروض وتسهيلات تجدد سنويا، والذي قام بدوره بمنحها للهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان في صورة قروض بأجل وفي مقابل تقديم ضمانة وزارة المالية لسداد المستحقات المترتبة علي تلك القروض. وهذا وقد قام البنك العقاري المصري العربي في سبيله لاصدار السندات المعنية بعزل عدد 24 قرضاً من القروض الممنوحة لهيئة تعاونيات البناء والإسكان داخليا، مع إحالة الحقوق المترتبة بموجبهم لصالح حملة السندات.
ومن الجدير بالذكر انه نظرا لأن عملية سداد المستحقات المترتبة علي ال 24 قرضاً مضمونة من قبل وزارة المالية بما تتمتع به من جودة ائتمانية، وكذلك نسبة الغطاء النقدي للسندات Over-collateralization ينعكسان بصفة مباشرة علي العملية. كما استفادت العملية أيضا من كونها متوافقة مع الأطر القانونية المنظمة لتلك النوعية من العمليات، وكذا بعض الترتيبات المشتركة مع البنك المركزي المصري. علاوة علي ذلك، ما يتمتع به أمين الحفظ Custodian، وهو البنك التجاري الدولي CIB في هذه الحالة، بسمعته كأحد أكبر بنوك القطاع الخاص في مصر، كما تعتبر سابقة خبرته الطويلة إضافة إيجابية للعملية المقترحة.
بالإضافة إلي ان التصنيف الذي أجرته شركة ميريس قد أخذ في اعتباره دراسة التدفقات النقدية المتوقعة، حيث انه بناء علي الرصيد الجاري لمحفظة القروض البنكية وحجم السندات الجاري إصدارها، تتمتع الصفقة بنسبة غطاء نقدي تبلغ 2.13% في تاريخ الإصدار.
هذا وقد وضعت لجنة التصنيف في اعتبارها المخاطر المتوقعة وذلك من حيث حتمية وجود البنك العقاري المصري العربي كخادم وحيد للتحصيلات Sole servicer، وذلك نتيجة لأن تصريح الخصم المباشر Direct Debit Authorization علي حساب وزارة المالية بالبنك المركزي المصري في حالة استخدام الضمانة لم ولن يمنح لأي جهة أخري بخلاف البنك العقاري، مما يترتب عليه استحالة وجود أي جهة أخري لتمثيل دور الخادم البديل.
هذا بالإضافة إلي انه بدراسة سجلات البنك العقاري فيما يختص بدوره في تحصيل مستحقات تلك القروض سلفا؛ وجد ان البنك لم يلجأ إلي استخدام حقه في الضمان بالخصم علي حساب وزارة المالية في تواريخ الاستحقاق اختياريا. وطبقا للمعلومات المقدمة من الإدارة العليا للبنك، فقد سجلت هذه القروض العديد من حالات التأخير في التحصيل "الاختيارية" بهدف اساسي هو الحفاظ علي العلاقة الطيبة مع الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، ونظرا لتفهم البنك موقف عملية الناتج عن تأخير التحصيل من بعض مدينيهم، الأمر الذي قابله فرض فوائد تأخير لصالح البنك العقاري.
وجدير بالذكر ان التحليل التاريخي للأداء في الفترة من 2001 إلي 2005 أظهر ان القروض ال 24 جميعها قد سجلت العديد من حالات التأخير في التحصيل نسبة 65% منها سجلت تحصيل متأخر عن تاريخ الاستحقاق ثلاث مرات أو أكثر. هذا وقد تم التنفيذ علي ضمانة وزارة المالية بنجاح بنسبة 100% في جميع حالات اللجوء إليها فيما يتعلق بحالات التأخير الخاصة بالقروض ال 24 وفي خلال الفترة التي تم تحليلها تاريخيا.
تجدر الإشارة إلي ان الاختلاف في درجة التصنيف الائتماني الممنوحة لكل من محفظة القروض البنكية والسندات الجاري إصداها يعكس أساسا الجودة الائتمانية للضامن وهو وزارة المالية، مما ينعدم معه تقريباً نسبة المخاطرة من حيث تحصيل المستحقات المرتبطة بالقروض بشكل عام. ومن الناحية الأخري، فإن التصنيف يعكس أيضا احتمال تداخل النقدية المحصلة من القروض مع نقدية البنك العقاري Commingling Risk بحكم الدور الذي يلعبه كخادم التحصيل الوحيد وال Originator في الوقت نفسه. وغني عن الذكر أن الكثير من القضايا القانونية المتعلقة بتلك النوعية من العمليات لم تختبر بعد في الجهات القضائية المصرية؛ نظرا لحداثة التجربة.