تقييم الأصول من وجهة نظر مصرفية

في تقليد جديد ومحمود نظم قطاع أمناء الاستثمار بالبنك الأهلي المصري عدداً من اللقاءات مع المكاتب الاستشارية لبحث مشكلات تقييم الأصول المملوكة للبنك أو لعملائه.. ودراسة المشكلات التي تعوق أو تعطل.. وتوحيد المفاهيم والأسس التي يتم التعامل علي أساسها في موضوع التقييم وتقديري أن هذه المبادرة من البنك تنم عن وعي كامل من المسئولين به بأهمية وحساسية مسألة التقييم ورغبة أكيدة في بناء جسور التواصل بين البنك وبين المكاتب الاستشارية بغرض رفع كفاءة أداء عملية التقييم والتأييد علي ضرورة مصداقيتها. وكان لي شرف إلقاء محاضرة حول الموضوع شملت القضايا التي تضمنها خطاب الدعوة وموضوعات أخري متصلة بقضايا تقييم الأصول.
وأعتقد أنه من المفيد ان أورد في هذا المقال بعض الملاحظات التي ترتبط بموضوع تقييم الأصول المادية المملوكة للبنوك أو لعملائها أوجزها فيما يلي:
الملاحظة الأولي: تتعلق بإنشاء سجل بالبنك المركزي تقيد به بيوت الخبرة الاستشارية.. ومن المعروف أن المادة 68 من قانون البنك المركزي رقم 88 لسنة 2003 قد تضمنت قيام البنك المركزي بإعداد سجل لبيوت الخبرة القادرة علي المشاركة في تقييم الضمانات التي تقدم للبنوك وإحالة المادة المذكورة إلي اللائحة التنفيذية للقانون وتنظيم قواعد وشروط وإجراءات القيد في هذا السجل، وعلي الرغم من أن هذا القانون قد صدر بتاريخ 15/6/2003 إلا أنه حتي تاريخه لم ينشئ البنك المركزي السجل المشار إليه.. يضاف إلي ما سبق أنه غير معروف علي وجه التحديد حتي الآن المقصود ببيوت الخبرة وما المتطلبات التي يجب توافرها في المكاتب الاستشارية لكي تكون بيوت خبرة.. بل إن ما توارد علي لسان العديد من أصحاب هذه المكاتب أن قطاع التفتيش والرقابة علي البنوك لا يوجد لديه بيان بهذه المتطلبات وأنه يحيل من يستفسر عنها إلي النقابات المهنية والأخيرة باستثناء نقابة المهندسين لا يوجد لديها أيضاً بيان بهذه المتطلبات وهو الأمر الذي دعا المكاتب الاستشارية إلي الاجتهاد لحل هذه المشكلة وافترضت أن أهم هذه المتطلبات هو توفير جميع التخصصات المهنية الإدارية والمالية والهندسية والقانونية قياساً علي فكرة إمكانية تقديم الأعمال والخدمات الاستشارية المتكاملة.. ونحن نعلم حجم المسئولية والأعباء والجهد المتميز الذي يقوم به قيادات البنك المركزي في الفترة الأخيرة ولكن نطالب وبشدة بضرورة إعطاء مزيد من الاهتمام لهذه الملاحظة نظراً لأهميتها بالنسبة للبنوك في عمليات التقييم.
الملاحظة الثانية: تتعلق بضرورة أن يكون خبير التقييم العقاري مقيداً بسجل التقييم بالهيئة العامة لشئون التمويل العقاري ومن المعروف أن الهيئة قد اشترطت للقيد بهذا السجل ضرورة توافر بعض الشروط في الشخص المتقدم للقيد تتعلق بالمؤهل ومدة الخبرة وضرورة اجتياز دورة التقييم العقاري التي ينظمها مركز بحوث وتطوير البناء بجامعة القاهرة.
والحادث عملياً أن هناك اختلافاً في وجهات النظر بين خبراء التقييم العقاري العاملين مع البنوك منذ فترات طويلة ولهم خبرات متميزة لا يمكن انكارها وحققوا نجاحاً مشهوداً في هذا المجال وبين مسئولين بالهيئة العامة للتمويل العقاري بشأن شرط اجتياز دورة التقييم المشار إليها، وتتلخص وجهة نظر خبراء التقييم المتعاملين فعلاً مع البنوك في أن مواد الدورة المصممة مستوردة بالكامل من دول غربية صناعية كبري لها ظروفها وأوضاعها القانونية والفنية والتنظيمية والاجتماعية التي شكلت الثورة العقارية هذه الدول بشكل يختلف تماماً عن الظروف والأوضاع في مصر وأن محتوي الدورة الذي يتضمن طرقاً معينة للتقييم لا يناسب علي الإطلاق الواقع العملي لعمليات التقييم، أما المسئولون عن هذه الدورات التدريبية في مصر فهم يرون أن هذه الطرق مجربة بالدول التي لها خبرة وتاريخ طويل في موضوع التقييم العقاري بغرض التمويل العقاري، وأن طرق التقييم التي يتم التدريب عليها بالدور المصممة لخبراء التقييم ممكن تطبيقها أيضاً في مصر بشيء من الجهد والمثابرة ومحاولة التكيف مع سوق العقارات مهما كانت طبيعته وأن تطبيق هذه الطرق أو إحداها يمثل الضمانة الحقيقية لعدم اختلاف قيم الأصول العقارية من مقيم لآخر.