البناء الموحد والتصالح مع المخالفات والتطوير العقارى

ومن ضمن القوانين التى لاتزال لجنة الاسكان بالبرلمان تجري المناقشات حولها ولم تنته بعد، مشروع قانون " التصالح مع مخالفات البناء " حيث يبلغ حجم مخالفات البناء فى مصر ل 1.6 مليون وحدة على مستوى الجمهورية تم بناؤها فى غياب القانون خاصة فى الفترة ما بعد ثورة 25 يناير 2011، وتتمثل المخالفات فى التعدى على الأراضى الزراعية، ومخالفات " تعلية أدوار " والبناء دون ترخيص، ويضع هذا القانون اشتراطات للتصالح مع البناء المخالف مقابل دفع غرامات بما يزيد من خزينة الدولة.
وتواصل اللجنة ايضاً مناقشة تعديلات على قانون البناء الموحد رقم 119 لعام 2008 بشأن تنظيم عملية البناء ومنح التراخيص والتخطيط الجيد للمدن والقرى، وذلك فى إطار الحد من البناء العشوائي والحفاظ على المظهر الحضاري.
وقد اوقف البرلمان مناقشة التعديلات على قانون الايجار القديم، معتبراً ان مناقشة هذا القانون ليس لها وجود من الناحية القانونية، مستنداً الى حكم المحكمة الدستورية العليا عندما صدرت حكمها عام 2002 بتحصين الامتداد للمحلات التجارية والسكنية لمدة واحدة.
وعلى الرغم من إنتهاء البرلمان من مناقشة مشروع قانون تعويضات المقاولات، الا انه لم يخرج للنور حتى الان حيث ارسله البرلمان لمجلس الدولة لمراجعته، وينص على ان تنشىء لجنة تسمى "اللجنة العليا للتعويضات" يكون مقرها وزارة الإسكان، تختص بتحديد أسس وضوابط ونسب التعويضات عن الأضرار الناشئة عن القرارات الاقتصادية الصادرة فى الفترة من 1 مارس 2016 وحتى 13 ديسمبر 2016، و يتولى مجلس الوزراء إقرار صرف التعويضات المشار إليها بناء على تقرير يرفع إليه من اللجنة.
ومن ضمن القوانين ايضاً التى تناقشها تناقش لجنة الاسكان، مشروع قانون التطوير العقارى وتعتمد فلسفة هذا القانون على التعاون مع اتحاد المطورين العقاريين المزمع إنشاؤه من أجل وضع إطار تعاقدى وشروط نموذجية يجب توافرها فى كل العقود لحماية المستهلك.
فحول رؤية الخبراء فى القوانين التى يناقشها البرلمان والتى بعضها اثار جدلاً واسعاً، وتأثير تأخر إصدار تلك القوانين على القطاع الإسكاني، ودور هذا القطاع فى النمو الاقتصادي.
قال د.وليد جاب الله " خبير التشريعات الاقتصادية " ان قطاع الاسكان فى مصر من القطاعات المهمة الى تخدم الاقتصاد، واستطاع ان يسهم فى نمو الاقتصاد خلال العام الماضي ( 2015 : 2016 ) بنحو 10% من معدل النمو الاقتصادي الذي بلغ حوالي 4% مقارنة بقطاعات السياحة والصناعة التى لم يصل معدل نموها ل1%.
مضيفاً ان لجنة الاسكان فى البرلمان تعاني من " العشوائية " فى وضع جدول اولويات مناقشة القوانين داخل اللجنة، على الرغم من ان قطاع التشييد والبناء يعد القطاع الوحيد الذي كان يعمل فى ظل توقف قطاعات اخري اثناء الظروف العصيبة التى كانت تمر بها البلاد، ومن ثم يحتاج لقوانين داعمة لتشجيع الاستثمار وحماية العمالة التى تقدر بملايين تعمل فى هذا القطاع.
لافتاً الى ان قانون تعديل العلاقة بين المالك والمستاجر من القوانين ذات الاولوية التى يجب ان يبحثها البرلمان لتحريك سوق الاسكان فى مصر، من خلال فرض ضرائب عقارية على الوحدات الخاضعة لقانون الايجار القديم لزيادة موارد الدولة، وفتح الشقق المغلقة التى تقدر ب 3 ملايين وحدة تستطيع ان تسهم فى حل ازمة السكن، وصيانة العقارات.
الاطار القانوني
"الاطار التشريعي هو الاطار المنظم للجهد البشري" هكذا يقول د.احمد خيري " استاذ بكلية الهندسة جامعة الاسكندرية وعضو مجلس ادارة شركة "اب سكيل مصر" للتطوير العقاري " ويري ان ممارسات قطاع الاسكان فى مصر مليئة بالمحاذير خاصة فى ظل الظروف التى اعقبت ثورة 25 يناير 2011، وكثير من القيادات التنفيذية تعرضت للمساءلة والمحاكمة ودفع ذلك المسئولين التنفيذيين الى الاحجام عن إتخاذ القرارات وبالتالي جعل معدل تنفيذ المشاريع ضعيفة.
مضيفاً ان الاطار القانوني يعد الاطار الامن والصحيح للممارسة خاصة ان الاسثمار يعتمد على الثقة فى الممارسة المالية والاطار القانوني الذي يحيط بها، ومن ثم يتكفل المجلس التشريعي بإصدار هذا الاطار القانوني الذي يعالج كل هذه الثغرات التى ظهرت فى الممارسات السابقة طوال الفترة الماضية.
مطالباً بإعاده تعظيم الدور المجتمعي لإسكان الفقراء ومتوسطي الحال لمواجهة ازمة الغلاء التى نعاني منها، بالاضافة الى العمل على النهوض بقطاع العقارات وانطلاق عجلة الاستثمار الداخلي وجذب الاسثمارات الاجنبية.
تأخير التعويضات
ويري د.عبد الله العريان " استاذ بكلية التخطيط العمراني بجامعة القاهرة " ان قانون صرف التعويضات تأخر كثيراً وكان من المفترض ان يتم إقراره مع قرارات تعويم الجنيه لحماية الشركات من الافلاس والانسحاب من السوق العقاري. مضيفاً ان تعويم الجنيه اثر بشكل كبير خاصة على شركات المقاولات الصغيرة، ويوجد مالايقل عن 1989 شركة اعلنت افلاسها وخرجت من سوق المقاولات، وكان لذلك مردوده السلبي فى تسببه فى ارتفاع اسعار السكن بسبب توقف عمليات البناء للعديد من الشركات وقلة المعروض من الوحدات فى السوق السكني.
مخالفات البناء
ويري د.طارق ابو ذكري " استاذ العمارة بكلية الهندسة بجامعة الزقازيق" ان مبدأ التصالح مع مخالفات البناء لم يحل من المشكلة ويكون بمثابة دعوة للاستمرار فى المخالفات، وستكون المخالفة قاعدة ولا يكون هناك احتياج لقانون.
مضيفاً انه لا يمكن ان نتصالح مع من اضر بالشأن العام والمصلحة العامة، ولكن هناك عمران لا رسمي (عشوائي) يمكن إدارته وتحسينه، وهناك عمران لارسمي يجب إزالته ويشكل خطورة على المواطنين.
لافتاً الى ان العمران تجسيد مادي للثقافة السائدة فى المجتمع، وغياب القانون ادي لانتشار البناء العشوائي. مؤكداً ان العشوائية تقف عائقا امام التنمية وتنتج مجتمع سلوك افراده عشوائي، مطالباً الدولة بتنشط سوق التشييد حتى يتمكن من إنتاج وحدات سكنية ملائمة وبأعداد كبيرة للحد من العشوائيات.
ركود
ويري طارق صلاح " عضو الاتحاد المصري للتشييد والبناء " ان قطاع الاستثمار العقاري يعاني من ركود فى حركة البناء والتشييد خاصة عقب ارتفاع الاسعار ومن ثم فإن المعروض من الوحدات السكنية متراكم فى مقابل تراجع الطلب على الاسكان.مضيفاً ان "يومية" الايدي العاملة فى مجال المعمار زادت من 40 و50 جنيها منذ خمس سنوات الى 150 جنيها فى الوقت الحالي بعد تعويم الجنيه وارتفاع اسعار مواد البناء، وبالتالي فإن البرلمان عليه دور فى ضبط الاسعار لتجنب الانفلات فى اسعار السوق السكني. لافتاً الى ان سعر المتر للوحدة السكنية (غير متشطبة) فى منطقة مثل العباسية وصل ل6 الاف جنيه، معتبراً انها اسعار خيالية ومبالغ فيها، مطالباً بعودة الاسعار لطبيعتها وانخفاضها لصالح طالبي السكن من المواطنين البسطاء.