500 ألف عقار مخالف في 23 محافظة بين قرارات الإزالة وقانون المصالحة

أحدث مشروع قانون التصالح في مخالفات البناء ردود أفعال متباينة في أوساط الخبراء والمقاولين والمواطنين.
ورحب معظم ممثلي هذه الفئات بالقانون باعتباره وسيلة لتوفيق أوضاع ظاهرة المباني المخالفة، وضمان توافر عامل الأمن الإنشائي حفاظا على حياة المواطنين، كما اعتبره البعض الأخر بابا لتوفير موارد مالية للخزانة العامة يمكن استخدامها في تحسين الخدمات المقدمة للمواطنين وتخفيض عجز الموازنة، حيث يتوقع أن يحقق مابين 300 - 500 مليار جنيه.
الأخبار في هذا التحقيق تستعرض جوانب القانون والقواعد التنفيذية الخاصة به ورؤية خبراء الإسكان والبناء والتخطيط العمراني في مزايا القانون وعيوبه.
وفقا لأخر إحصاء أجرته وزارة الإسكان في يناير 2013، بلغ عدد العقارات المخالفة 318 ألف عقار، علي مستوي الجمهورية موزعة على 23 محافظة، بالإضافة إلى 120 ألف فدان زراعي تم البناء عليها مباني مخالفة أيضا، لكن هناك تقديرات غير رسمية تشير إلى أن عدد العقارات المخالفة يتجاوز 500 ألف عقار.
أيا كان الرقم فهو يمثل ثروة ضخمة يجب التعامل معها بما يحفظ للقانون هيبته مع عدم إهدار تلك الثروة بشكل كامل في نفس الوقت، ومن هنا جاء قانون التعامل مع مخالفات البناء الذي أقره مجلس الوزراء مؤخرا .
ومن جهته أوضح وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية د.مصطفى مدبولي، أن مشروع قانون التعامل مع مخالفات البناء لن يتجاوز عن المخالفات التي تُشكل خطرا على الأرواح أو الممتلكات أو تتضمن خروجا على خطوط التنظيم أو تجاوزا لقيود الارتفاع المقررة قانونا والصادر بها قرار من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية أو المقررة من قانون الطيران المدني أو المتعلقة بالبناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار أو البناء على الأراضي خارج حدود الأحوزة العمرانية المعتمدة وكذلك المخالفات التي تتعارض مع شؤون الدفاع عن الدولة أو ضوابط وقواعد الاستغلال التي تقررها القوات المسلحة.
5 مواد
وقالت المهندسة نفيسة هاشم وكيل أول الوزارة رئيس قطاع الإسكان بالوزارة، إن مشروع القانون يتضمن 5 مواد، تنص مادته الأولى على أنه يجوز لمن أقام أعمالا بنائية بالمخالفة لأحكام القوانين المنظمة للبناء – قبل العمل بهذا القانون – أن يتقدم بطلب إلى الوحدة المحلية أو الهيئة المختصة بإصدار قانون البناء لوقف الإجراءات التي اتخذت أو تتخذ ضده على ألا يتم وقفها إلا بعد سداد الغرامة المنصوص عليها بالمادة الثانية من هذا القانون، مشيرة إلى أن البت في موضوع المخالفة سيتم بواسطة لجنة فنية أو أكثر يصدر بتشكيلها وتحديد مكافآتها قرار من المحافظ المختص أو رئيس الهيئة المختص وتكون اللجنة برئاسة مهندس استشاري وعضوية اثنين من المهندسين المتخصصين من غير العاملين بالجهة الإدارية، وتختص هذه اللجنة بالموافقة على التجاوز عن إزالة أو تصحيح المخالفات إذا ما ثبت لها السلامة الإنشائية للمبني في ضوء معاينتها للأعمال موضوع المخالفة والمستندات التي تحددها اللائحة التنفيذية للقانون والتي تحدد قواعد ومعايير اختيار رئيس وأعضاء اللجنة والضوابط والإجراءات التي تتبعها في مباشرة أعمالها وأسس وقواعد تحديد قيمة الأعمال المخالفة.
وأضافت أن المادة الثانية من مشروع القانون تنص علي أنه يصدر قرار بالتجاوز عن إزالة أو تصحيح المخالفات مقابل غرامة تعادل "ضعفي" قيمة الأعمال المخالفة، أما المادة الثالثة فتنص على سريان الأحكام السابقة على الدعاوى الجنائية والإدارية المنظورة أمام المحاكم ما لم يكن قد صدر فيها حكم نهائي ويوقف نظر هذه الدعاوى بحكم القانون إلى أن يصدر قرار بالموافقة على التجاوز عن المخالفات أو رفض التجاوز، وفي حال صدور قرار بالرفض يتعين عرض الأمر على المحافظ أو رئيس الهيئة المختص لاتخاذ الإجراءات التنفيذية اللازمة لإزالة أو تصحيح الأعمال المخالفة.
إزالة غير المطابق
وأضافت نفيسة هاشم، أن القانون سوف يبدأ تطبيقه فور نشره في الجريدة الرسمية كما سوف تصدر اللائحة التنفيذية المنظمة له خلال شهر من صدوره، مشيرة إلى أن اللائحة ستتضمن أعضاء اللجان التي سيتم تشكيلها في كل حي ووحدة محلية هذا بجانب معايير اختيار هذه اللجان وضوابط عملها ومدد استقبال طلبات توفيق الأوضاع وإصداره وأسعار الغرامات التي ستفرض علي كل متر مخالفة، موضحة أن الغرض من القانون هو تأمين العقارات المخالفة والتأكد من سلامتها الإنشائية حفاظا على أرواح المواطنين من خلال فحص هذه اللجان للعقارات التي ستتقدم بطلب.
وأشارت إلى أن المنشآت السياحية سوف تستفيد من هذا القانون هذا بجانب الكثير من المباني الحكومية التي تم إنشاؤها بدون ترخيص سوف ينطبق عليها القانون أيضا لإصدار رخص لها، موضحة أن أي عقار إذا ثبت عدم سلامته سيتم إزالته بقرار من المحافظ الواقع بنطاقه العقار كما نتوقع إقبالا شديدا من قبل أصحاب العقارات المخالفة، وأضافت نفيسة هاشم أن اللجان الفنية سيتم تشكيلها برئاسة مهندس استشاري وعضوية 2 من المهندسين المتخصصين من غير العاملين بالجهة الإدارية ويصدر بتشكيل وتحديد مكافآتها قرار من المحافظ أو رئيس الهيئة المختص، موضحه أن القانون يسري على الدعاوي الجنائية والإدارية المنظورة أمام المحاكم ما لم يكن قد صدر فيها حكم نهائي.
لجنة شفافة عادلة
يقول المهندس- صلاح حجاب الخبير العقاري- أن فكرة القانون جيدة ولكن الأهم هو مدى شفافية اللجنة التي ستشكل للبت في سلامة المبني، موضحا أنه يجب توفر الحيادية والشفافية في عمل اللجنة عند تقييم المبني، حتى لا يفتح الباب على مصراعيه للرشاوى في المحليات، مع وضع الضوابط والآليات التي سيتم من خلالها عمل اللجنة.
ويوضح أن قانون المباني الموحد رقم 119 عام 2008 لم يكن يسمح بالتصالح مع المباني المخالفة، ولكن بصدور هذا القانون سوف يتم التصالح مع المباني المخالفة في مقابل غرامة تساوي قيمة المبني المخالف – مما يعني تحصيل ما يترواح بين 300-500 مليار جنيه، بحيث لا يستفيد المخالف من مخالفته ماديا، على أن يكون التقييم مبنيا على قواعد أساسية، وان يكون المبني آمن إنشائيا، بحيث يدمج المبني في العمران القائم أي توصيل المرافق له الكهرباء والماء والصرف الصحي، بحيث لا يكون نواه لمبان عشوائية، وفي هذه الحالة يمكن أن توافق اللجنة على استمرارية المنشأ، وتقييم قيمته وتوجيه حصيلة الغرامة إلى إسكان محدودي الدخل.
معايير قانونية وهندسية
يقول د. نبيل حلمي – عميد كلية حقوق الزقازيق السابق - إن قانون التصالح هو محاولة للإصلاح ولكن لا يمكن أن تستمر مدى الحياة، لتنوع وتعدد الأماكن التي يتم البناء المخالف فيها، وتتراوح أسعارها وفقا لتميز مناطق عن مناطق وبالتالي قد يكون من الصعب تحقيق مبدأ العدالة في تطبيق الغرامة والتصالح، بالإضافة إلى أن بناء شقة أو عقار لا يمثل ثمنه الفعلي بعد الانتهاء من بنائه لأنه قد يصل إلى 10 أضعاف تكلفته نظرا لارتفاع قيمة العقارات وخاصة التمليك.
وأبدى د. نبيل، تخوفه من انتشار الرشاوى والفساد بين بعض اللجان التي سوف تقيم العقار لذلك يجب وضع قواعد قانونية ثابتة يتم حساب التصالح عليها ولا تخضع لتقدير أشخاص مهما كانت شفافيتهم أو أمانتهم، لان تقييم العقار يختلف من مكان إلى أخر، وشدد نبيل على ضرورة وضع معايير وقواعد هندسية ثابتة وانه من الممكن الاعتماد على استهلاك الكهرباء كمؤشر تقديري للقيمة، حتى لا يفتح باب الفساد على مصراعيه.
300 مليار
د. حسن علام - خبير الإسكان وأستاذ الهندسة بمركز بحوث الإسكان- انه لكي يطبق قانون التصالح ويفي بالغرض المنوط له يجب وضع خريطة متكاملة وتصور شامل تشارك في وضعه وزارات الخدمات مثل الكهرباء والماء والصرف الصحي، وهذه الوزارات هي التي تحدد الأماكن التي لا يتم فيها تحميل زائد للمرافق، لان هذه المباني المخالفة من أهم أسباب انقطاع الكهرباء، لافتا أن المباني المخالفة تشكل 30% من الثروة العقارية، وان حوالي 20 مليون شقة ركبت عداد كهرباء، ولكن يظل 6 ملايين شقة مخالف وبدون ترخيص تنتظر تركيب العدادات.
ويتساءل د. حسن ماذا يحدث إذا دخلت العدادات لهذه المباني المخالفة وما ستسببه من انقطاع وتحميل علي شبكات الكهرباء.
أحدث مشروع قانون التصالح في مخالفات البناء ردود أفعال متباينة في أوساط الخبراء والمقاولين والمواطنين.
ورحب معظم ممثلي هذه الفئات بالقانون باعتباره وسيلة لتوفيق أوضاع ظاهرة المباني المخالفة، وضمان توافر عامل الأمن الإنشائي حفاظا على حياة المواطنين، كما اعتبره البعض الأخر بابا لتوفير موارد مالية للخزانة العامة يمكن استخدامها في تحسين الخدمات المقدمة للمواطنين وتخفيض عجز الموازنة، حيث يتوقع أن يحقق مابين 300 - 500 مليار جنيه.
الأخبار في هذا التحقيق تستعرض جوانب القانون والقواعد التنفيذية الخاصة به ورؤية خبراء الإسكان والبناء والتخطيط العمراني في مزايا القانون وعيوبه.
وفقا لأخر إحصاء أجرته وزارة الإسكان في يناير 2013، بلغ عدد العقارات المخالفة 318 ألف عقار، علي مستوي الجمهورية موزعة على 23 محافظة، بالإضافة إلى 120 ألف فدان زراعي تم البناء عليها مباني مخالفة أيضا، لكن هناك تقديرات غير رسمية تشير إلى أن عدد العقارات المخالفة يتجاوز 500 ألف عقار.
أيا كان الرقم فهو يمثل ثروة ضخمة يجب التعامل معها بما يحفظ للقانون هيبته مع عدم إهدار تلك الثروة بشكل كامل في نفس الوقت، ومن هنا جاء قانون التعامل مع مخالفات البناء الذي أقره مجلس الوزراء مؤخرا .
ومن جهته أوضح وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية د.مصطفى مدبولي، أن مشروع قانون التعامل مع مخالفات البناء لن يتجاوز عن المخالفات التي تُشكل خطرا على الأرواح أو الممتلكات أو تتضمن خروجا على خطوط التنظيم أو تجاوزا لقيود الارتفاع المقررة قانونا والصادر بها قرار من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية أو المقررة من قانون الطيران المدني أو المتعلقة بالبناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار أو البناء على الأراضي خارج حدود الأحوزة العمرانية المعتمدة وكذلك المخالفات التي تتعارض مع شؤون الدفاع عن الدولة أو ضوابط وقواعد الاستغلال التي تقررها القوات المسلحة.
5 مواد
وقالت المهندسة نفيسة هاشم وكيل أول الوزارة رئيس قطاع الإسكان بالوزارة، إن مشروع القانون يتضمن 5 مواد، تنص مادته الأولى على أنه يجوز لمن أقام أعمالا بنائية بالمخالفة لأحكام القوانين المنظمة للبناء – قبل العمل بهذا القانون – أن يتقدم بطلب إلى الوحدة المحلية أو الهيئة المختصة بإصدار قانون البناء لوقف الإجراءات التي اتخذت أو تتخذ ضده على ألا يتم وقفها إلا بعد سداد الغرامة المنصوص عليها بالمادة الثانية من هذا القانون، مشيرة إلى أن البت في موضوع المخالفة سيتم بواسطة لجنة فنية أو أكثر يصدر بتشكيلها وتحديد مكافآتها قرار من المحافظ المختص أو رئيس الهيئة المختص وتكون اللجنة برئاسة مهندس استشاري وعضوية اثنين من المهندسين المتخصصين من غير العاملين بالجهة الإدارية، وتختص هذه اللجنة بالموافقة على التجاوز عن إزالة أو تصحيح المخالفات إذا ما ثبت لها السلامة الإنشائية للمبني في ضوء معاينتها للأعمال موضوع المخالفة والمستندات التي تحددها اللائحة التنفيذية للقانون والتي تحدد قواعد ومعايير اختيار رئيس وأعضاء اللجنة والضوابط والإجراءات التي تتبعها في مباشرة أعمالها وأسس وقواعد تحديد قيمة الأعمال المخالفة.
وأضافت أن المادة الثانية من مشروع القانون تنص علي أنه يصدر قرار بالتجاوز عن إزالة أو تصحيح المخالفات مقابل غرامة تعادل "ضعفي" قيمة الأعمال المخالفة، أما المادة الثالثة فتنص على سريان الأحكام السابقة على الدعاوى الجنائية والإدارية المنظورة أمام المحاكم ما لم يكن قد صدر فيها حكم نهائي ويوقف نظر هذه الدعاوى بحكم القانون إلى أن يصدر قرار بالموافقة على التجاوز عن المخالفات أو رفض التجاوز، وفي حال صدور قرار بالرفض يتعين عرض الأمر على المحافظ أو رئيس الهيئة المختص لاتخاذ الإجراءات التنفيذية اللازمة لإزالة أو تصحيح الأعمال المخالفة.
إزالة غير المطابق
وأضافت نفيسة هاشم، أن القانون سوف يبدأ تطبيقه فور نشره في الجريدة الرسمية كما سوف تصدر اللائحة التنفيذية المنظمة له خلال شهر من صدوره، مشيرة إلى أن اللائحة ستتضمن أعضاء اللجان التي سيتم تشكيلها في كل حي ووحدة محلية هذا بجانب معايير اختيار هذه اللجان وضوابط عملها ومدد استقبال طلبات توفيق الأوضاع وإصداره وأسعار الغرامات التي ستفرض علي كل متر مخالفة، موضحة أن الغرض من القانون هو تأمين العقارات المخالفة والتأكد من سلامتها الإنشائية حفاظا على أرواح المواطنين من خلال فحص هذه اللجان للعقارات التي ستتقدم بطلب.
وأشارت إلى أن المنشآت السياحية سوف تستفيد من هذا القانون هذا بجانب الكثير من المباني الحكومية التي تم إنشاؤها بدون ترخيص سوف ينطبق عليها القانون أيضا لإصدار رخص لها، موضحة أن أي عقار إذا ثبت عدم سلامته سيتم إزالته بقرار من المحافظ الواقع بنطاقه العقار كما نتوقع إقبالا شديدا من قبل أصحاب العقارات المخالفة، وأضافت نفيسة هاشم أن اللجان الفنية سيتم تشكيلها برئاسة مهندس استشاري وعضوية 2 من المهندسين المتخصصين من غير العاملين بالجهة الإدارية ويصدر بتشكيل وتحديد مكافآتها قرار من المحافظ أو رئيس الهيئة المختص، موضحه أن القانون يسري على الدعاوي الجنائية والإدارية المنظورة أمام المحاكم ما لم يكن قد صدر فيها حكم نهائي.
لجنة شفافة عادلة
يقول المهندس- صلاح حجاب الخبير العقاري- أن فكرة القانون جيدة ولكن الأهم هو مدى شفافية اللجنة التي ستشكل للبت في سلامة المبني، موضحا أنه يجب توفر الحيادية والشفافية في عمل اللجنة عند تقييم المبني، حتى لا يفتح الباب على مصراعيه للرشاوى في المحليات، مع وضع الضوابط والآليات التي سيتم من خلالها عمل اللجنة.
ويوضح أن قانون المباني الموحد رقم 119 عام 2008 لم يكن يسمح بالتصالح مع المباني المخالفة، ولكن بصدور هذا القانون سوف يتم التصالح مع المباني المخالفة في مقابل غرامة تساوي قيمة المبني المخالف – مما يعني تحصيل ما يترواح بين 300-500 مليار جنيه، بحيث لا يستفيد المخالف من مخالفته ماديا، على أن يكون التقييم مبنيا على قواعد أساسية، وان يكون المبني آمن إنشائيا، بحيث يدمج المبني في العمران القائم أي توصيل المرافق له الكهرباء والماء والصرف الصحي، بحيث لا يكون نواه لمبان عشوائية، وفي هذه الحالة يمكن أن توافق اللجنة على استمرارية المنشأ، وتقييم قيمته وتوجيه حصيلة الغرامة إلى إسكان محدودي الدخل.
معايير قانونية وهندسية
يقول د. نبيل حلمي – عميد كلية حقوق الزقازيق السابق - إن قانون التصالح هو محاولة للإصلاح ولكن لا يمكن أن تستمر مدى الحياة، لتنوع وتعدد الأماكن التي يتم البناء المخالف فيها، وتتراوح أسعارها وفقا لتميز مناطق عن مناطق وبالتالي قد يكون من الصعب تحقيق مبدأ العدالة في تطبيق الغرامة والتصالح، بالإضافة إلى أن بناء شقة أو عقار لا يمثل ثمنه الفعلي بعد الانتهاء من بنائه لأنه قد يصل إلى 10 أضعاف تكلفته نظرا لارتفاع قيمة العقارات وخاصة التمليك.
وأبدى د. نبيل، تخوفه من انتشار الرشاوى والفساد بين بعض اللجان التي سوف تقيم العقار لذلك يجب وضع قواعد قانونية ثابتة يتم حساب التصالح عليها ولا تخضع لتقدير أشخاص مهما كانت شفافيتهم أو أمانتهم، لان تقييم العقار يختلف من مكان إلى أخر، وشدد نبيل على ضرورة وضع معايير وقواعد هندسية ثابتة وانه من الممكن الاعتماد على استهلاك الكهرباء كمؤشر تقديري للقيمة، حتى لا يفتح باب الفساد على مصراعيه.
300 مليار
د. حسن علام - خبير الإسكان وأستاذ الهندسة بمركز بحوث الإسكان- انه لكي يطبق قانون التصالح ويفي بالغرض المنوط له يجب وضع خريطة متكاملة وتصور شامل تشارك في وضعه وزارات الخدمات مثل الكهرباء والماء والصرف الصحي، وهذه الوزارات هي التي تحدد الأماكن التي لا يتم فيها تحميل زائد للمرافق، لان هذه المباني المخالفة من أهم أسباب انقطاع الكهرباء، لافتا أن المباني المخالفة تشكل 30% من الثروة العقارية، وان حوالي 20 مليون شقة ركبت عداد كهرباء، ولكن يظل 6 ملايين شقة مخالف وبدون ترخيص تنتظر تركيب العدادات.
ويتساءل د. حسن ماذا يحدث إذا دخلت العدادات لهذه المباني المخالفة وما ستسببه من انقطاع وتحميل علي شبكات الكهرباء.