رصدها تقرير دولي:

1.5 مليون وحدة سكنية منخفضة التكاليف »عجز« في سوق الإسكان بمصر

عجز فى سوق الاسكان منخفض التكلفة تواجه سبعة أسواق رئيسية في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا عجزا في توفير مساكن يسيرة التكلفة تكفي للوفاء بالطلب اللازم، بسبب مشكلات تعرقل زيادة العرض من هذه المساكن، وذلك طبقا للتقرير الذي أصدرته شركة جونز لانج لاسال العالمية المتخصصة في الاستشارات والاستثمارات العقارية، وقدرت النقص الذي تواجهه هذه الأسواق بنحو 3.5 مليون وحدة سكنية .
وقال التقرير إن الأسواق السبعة المتمثلة في السعودية، والبحرين، والإمارات، وعمان، ومصر، والمغرب، والعراق تواجه مشكلات تعوق من توجهها في زيادة الطلب علي المساكن الميسرة، لعل أبرزها ارتفاع قيمة الأراضي، مما قلل إمكانية شراء الأراضي بتكلفة ميسرة، وارتفاع التكاليف الرأسمالية اللازمة لتطوير البنية التحتية مثل الكهرباء والصرف الصحي، إضافة إلي تكاليف توفير وسائل النقل العام المناسبة متعددة الأشكال من أجل تسهيل الوصول إلي الأماكن البعيدة، وانخفاض العوائد المالية مقارنة بالقطاعات السكنية الأخري، إلي جانب الوصول المحدود للتمويل المناسب للعائلات منخفضة الدخل، نظرا لعدم نضوج أسواق الرهن العقاري بوجه عام، وانخفاض قبول تقنيات أنظمة البناء بين مطوري المنشآت .
ويبين التقرير أنه في الوقت الذي يزيد فيه اهتمام الحكومات في شتي أنحاء المنطقة بتوفير منازل جديدة، فإن الطلب يتجاوز المعروض بكثير، حيث تواجه المنطقة نموا سكانيا يزيد بنحو ضعفين علي المتوسط العالمي. ومع هذا النمو السكاني السريع المتجدد، يقدر التقرير أنه لا يزال هناك نقص حاد في أكثر من 3.5 مليون مسكن ميسر ومنخفض التكلفة علي نطاق الأسواق الرئيسية في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا. وأن هذا الطلب سيستمر في الزيادة متجاوزا مقدار المعروض علي مدار الأعوام الخمسة القادمة علي الأقل. ويتباين نطاق هذا النقص بين أكثر من 1.5 مليون وحدة في مصر وهي أكثر الأسواق ازدحامًا بالسكان في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا -إلي 15 ألف وحدة فقط في عمان.
و يقول ديباك جين رئيس فريق الخبراء المتخصص في الإسكان منخفض التكلفة في شركة جونز لانج لاسال: »إنه بينما يتحول التركيز بعيدا عن المجتمعات العمرانية الفاخرة، تقدر شركة جونز لانج لاسال أن توفير مستويات كافية من الإسكان منخفض التكلفة ربما يمثل الفرصة الوحيدة الأكبر أمام مجال العقارات في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في الوقت الحالي. فهناك نقص ملحوظ حاليا في هذا النوع من الإسكان تشهده جميع الأسواق الرئيسية في شتي أنحاء المنطقة، ومن المتوقع أن يتزايد هذا النقص بينما تعمل الحكومات علي الاستجابة للحاجة إلي توفير مستويات كافية منه من أجل التعامل مع إحدي القضايا الاجتماعية الرئيسية التي تواجه السكان في تلك المنطقة وحتي تلعب السوق دورا أساسيا في حل المشكلة، ولكي تصبح المدن ناجحة وتعمل بفعالية وكفاءة، يجب أن يكون الإسكان منخفض التكلفة مرتبطا بحاجات السوق المستهدفة علي نطاق أوسع. كذلك، يتطلب الأمر تصميما وتخطيطا أكثر ابتكارا بما يؤدي إلي إنشاء مجتمعات متماسكة أكثر جذبا ومستدامة بيئيا، مشيرا إلي أن توفير التمويل ومن ثم تمكين العائلات منخفضة الدخل من تحسين مستقبلهم يعد عنصرا آخر من عناصر الحل الشامل المطلوب، إضافة إلي الحاجة إلي إعادة التفكير في العلاقة الحالية بين الحكومة وقطاع التطوير العقاري من أجل إعداد اتفاقيات استثمار أكثر جذبا وفاعلية. وأوصي التقرير الحكومات بتوفير مزيد من الدعم، حيث إنه من غير المحتمل أن يقوم القطاع الخاص بإنشاء مساكن كافية دون مساعدة وحوافز.
كذلك، يقترح التقرير أن تسعي الحكومات لتعزيز خلق قطاع رهن عقاري أكثر نشاطا وتشجيع المبادرات الأخري من أجل تحفيز وزيادة إتاحة التمويل للإسكان منخفض التكلفة، إضافة إلي زيادة مشاركة المجتمعات المحلية بشكل أكثر نشاطا، مشيرا لأهمية تحسين التصميمات الحضرية وتنمية المجتمع لتجنب إنشاء أحياء سكنية عشوائية. وأنه يتعين علي الحكومات تطبيق منهج أكثر شمولية للتخطيط الحضري عن طريق توسيع إطار العمل الحالي إلي ما هو أكبر من محيط المناطق الحالية.
وعلي الرغم من أن الحكومات في جميع أنحاء المنطقة بدأت في تخصيص موارد مالية كبيرة للتعامل مع النقص في الإسكان منخفض التكلفة، فإن التحدي يمتد ليصبح أبعد من كونه مشكلة تتعلق بالاستثمار. داعيا الحكومات المشاركة بشكل أكبر لتجنب التكاليف الاجتماعية والاقتصادية المرتفعة التي يتسبب فيها المنهج التدريجي الحالي، حيث تقع معظم أماكن الإسكان منخفض التكلفة في أماكن بعيدة يصعب الوصول إليها كما يتطلب ضمان بناء النوع الصحيح من المنشآت في الأماكن المناسبة التي يسهل علي الأشخاص تدبير تكاليفها.