ننشر نص قانون "التمويل العقاري" الذي أرسله قسم التشريع بمجلس الدولة لرئاسة الجمهورية

أرسل قسم التشريع بمجلس الدولة، مشروع قانون التمويل العقاري المحال له بوقت سابق من رئاسة الجمهورية بعد أن انتهي قسم التشريع بالمجلس برئاسة المستشار مجدي العجاتي، نائب رئيس مجلس الدولة، من مناقشة مشروع القانون ووضع التعديلان النهائية عليه.
وفيما يلي نص القانون عقب التعديل.
مشروع قانون تعديل أحكام قانون التمويل العقاري
والقانون الصادر به رقم 148 لسنة 2001
رئيس الجمهورية المؤقت:
بعد الاطلاع على الدستور؛
وعلى القانون المدني؛
وعلى قانون العقوبات؛
وعلى قانون الإجراءات الجنائية؛
وعلى قانون ضريبة الدمغة الصادر بالقانون رقم 111 لسنة 1980؛
وعلى قانون الإشراف والرقابة على التأمين الصادر بالقانون رقم 10 لسنة 1981؛
وعلى قانون شركات المساهمة وشركات التوصية بالأسهم والشركات ذات المسئولية المحدودة رقم 159 لسنة 1981؛
وعلى قانون سوق رأس المال الصادر بالقانون رقم 95 لسنة 1992؛
وعلى القانون رقم 95 لسنة 1995 في شأن التأجير التمويلي،
وعلى القانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء؛
وعلى قانون التجارة الصادر بالقانون رقم 17 لسنة 1999؛
وعلى القانون رقم 148 لسنة 2001 بإصدار قانون التمويل العقاري؛
وعلى قانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001؛
وعلى قانون البنك المركزي والجهاز المصرفي والنقد الصادر بالقانون رقم 88 لسنة 2003؛
وعلى قانون حماية المنافسة ومنع الممارسات الاحتكارية الصادر بالقانون رقم 3 لسنة 2005؛
وعلى قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005؛
وعلى قانون تنظيم الرقابة على الأسواق والأدوات المالية غير المصرفية الصادر بالقانون رقم 10 لسنة 2009؛
وعلى قانون الصكوك الصادر بالقانون رقم 10 لسنة 2013؛
وعلى موافقة الهيئة العامة للرقابة المالية؛
وعلى موافقة مجلس الوزراء؛
وبناءً على ما ارتأه مجلس الدولة.
قرر
القانون الآتي نصه:
(المادة الأولى)
يُستبدل بنص المادة الثانية من القانون رقم 148 لسنة 2001 بإصدار قانون التمويل العقاري النص الآتي:
في تطبيق أحكام القانون المرافق والقرارات الصادرة تنفيذا له يقصد بالكلمات والعبارات المعنى المبين قرين كل منها:
أ‌- الوزير المختص: الوزير المختص بتطبيق أحكام قانون تنظيم الرقابة على الأسواق والأدوات المالية غير المصرفية الصادر بالقانون رقم 10 لسنة 2009.
ب‌- الهيئة أو الجهة الإدارية: الهيئة العامة للرقابة المالية.
ج‌- التمويل العقاري: التمويل في أي من الأنشطة المنصوص عليها في المادة (1) من القانون المرافق أو التي يتم إضافتها بقرار من الوزير المختص بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة.
د- إعادة التمويل العقاري: إعادة تمويل الجهات التي تزاول نشاط التمويل العقاري.
ه- الإجارة: تأجير العقارات الذي ينتهي بالتملك.
و‌- الضمان العقاري: الضمان المقدم عن التمويل العقاري.
ز‌- العقار الضامن: العقار المحمل بحق الامتياز أو بالرهن الرسمي أو بغير ذلك من الضمانات.
ح‌- المستثمر: المشترى أو من حصل على التمويل في غير حالة الشراء .
ط- الشركة: كل شركة تمارس نشاطاً أو أكثر من أنشطة التمويل العقاري المنصوص عليها في المادة (1) من القانون المرافق.
(المادة الثانية)
يُستبدل بنصوص المواد (1، 2، 4، 5، 6، 11، 28، 33، 34، 35، 36، 40، 42، 46، 47، 50، 51) من قانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001، النصوص
الآتية:
المادة (1) :
تسرى أحكام هذا القانون على أنشطة التمويل العقاري وهي:
أ‌- تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين العقارات لأغراض السكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري.
ب‌- الإجارة مع مراعاة أحكام القانون رقم 95 لسنة 1995 في شأن التأجير التمويلي.
ج- تمويل شراء حق الانتفاع بالعقارات.
د- تمويل شراء العقارات بنظامي المشاركة والمرابحة .
ه - إعادة التمويل العقاري.
ويجوز للوزير المختص بعد موافقة مجلس إدارة الهيئة إضافة أنشطة أخرى في مجال التمويل العقاري.
ويكون ذلك التمويل بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميًا، أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقًا للقواعد والإجراءات والشروط التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
المادة (2):
مع عدم الإخلال باختصاص جهاز حماية المنافسة ومنع الممارسات الاحتكارية، تختص الهيئة بالتنظيم والرقابة والإشراف علي جميع أنشطة التمويل العقاري المبينة في هذا القانون.
المادة (4):
تكون مزاولة أنشطة ومجالات التمويل العقاري المنصوص عليها في هذا القانون وفقا للقواعد والمعايير التي يحددها مجلس إدارة الهيئة، وبما يكفل تناسب التمويل مع القدرة المالية لطالب التمويل وذلك في ضوء الحالة العامة للسوق .
وتُصدر الهيئة قواعد وإجراءات وشروط التمويل وحدوده الائتمانية ونسبة التمويل إلى قيمة العقار أو الضمان المقدم حسب الأحوال .
ويكون لجهات التمويل وإعادة التمويل المرخص لها الحق في تحديد تكاليف التمويل دون التقيد بالحدود القصوى المقررة في أي قانون آخر.
وتقدر قيمة العقار الضامن بمعرفة خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم في الجداول التي تعدها الهيئة لهذا الغرض بشرط ألا يكون من بين العاملين لدى أي من أطراف عملية التمويل.
وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد وشروط وإجراءات القيد في هذه الجداول.
المادة (5):
مع عدم الإخلال بالأحكام المنظمة لصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري المنصوص عليها في المادة (35) من هذا القانون تلتزم الدولة – ممثلة في الجهات صاحبة الولاية على أراضى الدولة – في سبيل توفير التمويل العقاري لمنخفضي الدخل بدعم إسكان ذوى الدخول المنخفضة وذلك بتخصيص أراضى دون مقابل لإقامة مساكن من المستوى الاقتصادي ، وبتحمل التكلفة الفعلية لتوفير المرافق العامة لها أو جزء من هذه التكلفة، أو غير ذلك من صور الدعم.
ويصدر قرار من مجلس إدارة الصندوق بتحديد شروط وقواعد استحقاق هذه المساكن، ومعايير توصيف مشروعات إسكان ذوى الدخل المنخفض.
وتبين اللائحة التنفيذية معايير ذوى الدخول المنخفضة وقواعد وإجراءات تدبير التمويل العقاري لهم.
المادة (6) :
يكون التمويل العقاري بموجب اتفاق بين أطراف التمويل وفقا للنماذج المعتمدة من الهيئة, ويتضمن هذا الاتفاق علي الأخص ما يأتي:
أ‌- بيان العقار وثمنه.
ب‌- مقدار المبلغ المعجل الذي يتم سداده من ثمن العقار.
ج - عدد وقيمة أقساط باقي الثمن وشروط الوفاء بها، على أن تكون محددة، أو قابلة للتحديد سلفاً باستخدام معادلة ثابتة مربوطة بأحد المؤشرات الرسمية التي تحددها الهيئة لحساب التغيير في تكلفة التمويل زيادة أو نقصاً وذلك لحين استيفائها بالكامل.
د- قبول البائع حوالة حقوقه في أقساط الثمن والضمانات المرتبطة بها إلى الممول بالشروط التي يتفقان عليها.
ه - التزام المستثمر بقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطه إلى الممول، وذلك ضماناً للوفاء بها.
و - التزام أطراف الاتفاق بإثبات تاريخ اتفاق التمويل وتوثيق اتفاق التمويل بالشهر العقاري بالشكل الرسمي العام أو التصديق عليه بحسب الأحوال ووضع الصيغة التنفيذية عليه، وتعفى جميع الإجراءات الواردة في هذه الفقرة من كافة الرسوم والضرائب والمصروفات.
وتحدد اللائحة التنفيذية الشروط والبيانات الأخرى الواجب تضمينها في اتفاقات التمويل العقاري المنصوص عليها في هذا القانون طبقاً لطبيعة كل اتفاق.
المادة (11):
يجوز للممول أن يُحيل حقوقه الناشئة عن اتفاق التمويل سواء على سبيل التملك أو الرهن إلى الشركة أو إحدى الجهات المرخص لها بمباشرة نشاط التوريق على أن ترهن الاتفاقات الضامنة رهناً حيازيًا وذلك كله طبقاً للقواعد التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
ويقيد عقد الرهن بسجل تمسكه الهيئة أو إحدى الجهات التي يحددها مجلس إدارتها.
ويجب أن يتضمن اتفاق التمويل قبول المستثمر بحوالة حقوق الممول إلى إحدى الجهات المشار إليها بالفقرة الأولى، ويتم إخطار المستثمر بالحوالة ويحدد اتفاق التمويل طريقة الإخطار.
المادة (28):
يجب أن تتخذ الشركة شكل شركة مساهمة مصرية ، وألا يقل رأس مالها المصدر والمدفوع منه عن الحد الذي تبينه اللائحة التنفيذية.
واستثناءً من المادة الأولى من مواد إصدار هذا القانون لا تسري أحكام القانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء على الشركات الخاضعة لأحكام هذا القانون أياً كانت نسبة رأس المال غير المصري فيما عدا نصي المادتين (الثانية) بند (3)، (الرابعة) من القانون المشار إليه.
ويكون الترخيص بمزاولة أنشطة التمويل وإعادة التمويل العقاري وفقا لأحكام المواد التالية وما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
المادة (33):
تلتزم الشركة بإعداد القوائم المالية وتقديمها للهيئة وفقاً للمعايير وفى المواعيد التي يحددها مجلس إدارة الهيئة.
ويتولى مراجعة حسابات الشركة مراقبان للحسابات من بين المقيدين في السجل المعد لهذا الغرض بالهيئة ووفقاً لمعايير المراجعة التي يحددها مجلس إدارتها.
المادة (34):
لا يجوز للشركة أن تندمج مع شركة أخرى تعمل في النشاط ذاته أو في غيره أو أن تتوقف عن النشاط أو تقوم بتصفية أصولها أو الجزء الأكبر منها أو الاستحواذ على حصص في رأس مال شركات التمويل العقاري إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من الهيئة وإلا كان الاندماج غير نافذ قانوناً، وذلك كله وفقاً للقواعد والإجراءات التي يحددها مجلس إدارة الهيئة.
وللهيئة رفض الموافقة لأسباب جدية تتعلق باعتبارات استقرار نشاط التمويل العقاري أو مصالح المستثمرين أو المساهمين.
المادة (35):
يُنشأ صندوق لضمان ودعم نشاط التمويل العقاري, تكون له الشخصية الاعتبارية العامة ويتبع الوزير المختص.
ويختص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن أو الانتفاع بها أو إيجارها إيجاراً ينتهي بالتملك ، كما يجوز له دعم إيجار المساكن وذلك كله لذوى الدخول المنخفضة بكافة الوسائل بما في ذلك تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط في حالتي بيع المساكن أو إيجارها بالإيجار الذي ينتهي بتملكها على نحو يكفل النزول بعبء التمويل إلى الحدود التي تناسب دخولهم وعلى ألا يجاوز القسط الحد الأقصى الذي يحدده مجلس إدارة الهيئة.
ويجوز للصندوق مباشرة الأنشطة واتخاذ الإجراءات والقرارات اللازمة لضمان تحقيق أغراضه وضمان مخاطر عدم سداد الالتزامات الناشئة عن نشاط التمويل العقاري، وله في سبيل ذلك تأسيس أو المساهمة في تأسيس شركات وصناديق متخصصة في ذلك أو الاستعانة بالشركات أو الصناديق القائمة أو بتقديم ضمانات تيسر عمليات التمويل العقاري للممولين أو المستثمرين أو بغير ذلك من الوسائل التي يوافق عليها مجلس إدارته.
ويصدر بنظام الصندوق قرار من رئيس الجمهورية يحدد اختصاصاته الأخرى.
المادة (36):
تتكون موارد الصندوق من:
1- الاشتراك الذي يلتزم الممول والمستثمر بأدائه مناصفة للصندوق طبقا لما يحدده نظامه الأساسي وبشرط ألا يجاوز (2%) من قسط التمويل، وتخصص هذه الاشتراكات لسداد أقساط المتعثرين وفقاً للقواعد المحددة بالنظام الأساسي للصندوق أو التي يقرها مجلس إدارته.
2- ما تخصصه الدولة للصندوق من أموال وأصول.
3- حصيلة استثمار أموال الصندوق .
4- حصيلة الغرامات الناشئة عن عمل الصندوق والمحكوم بها وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية .
5- التبرعات والهبات التي يوافق عليها مجلس إدارة الصندوق, وأموال الوقف الخيري وعوائده والقروض والمنح من الداخل أو الخارج وفقاً للقوانين والقواعد والإجراءات المعمول بها في هذا الشأن.
6- مقابل نماذج وطلبات الحصول على الدعم لذوى الدخول المنخفضة والذي يحدده مجلس إدارة الصندوق وبما لا يجاوز مائة جنيه عن كل نموذج.
7- رسوم الاستعلام عن ذوى الدخول المنخفضة وفقاً لما يحدده مجلس إدارة الصندوق بما لا يجاوز ثلاثمائة جنيه عن كل استعلام.
ويكون للصندوق موازنة مستقلة وتبدأ السنة المالية له مع بداية السنة المالية للدولة وتنتهي بنهايتها ، ويكون للصندوق حسابات خاصة لدى البنك المركزي المصري تودع فيها موارده ويرحل رصيد هذه الحسابات من سنة إلى أخرى. وتخضع حسابات الصندوق لرقابة وزارة المالية والجهاز المركزي للمحاسبات.
المادة (40):
يلتزم الممول بإبلاغ المستثمر مرتين سنوياً على الأقل بجميع البيانات المتعلقة باتفاق التمويل وكذلك عند حدوث أي تعديل في هذه البيانات وذلك وفقا لما تحدده الهيئة.
المادة (42 ) :
لمجلس إدارة الهيئة في حال مخالفة الشركة أي من أحكام هذا القانون أو القرارات الصادرة تنفيذا له أو إذا فقدت شرطا من شروط الترخيص أو إذا قامت بما من شأنه تهديد استقرار السوق أو مصالح المساهمين فيها أو المتعاملين معها أن تتخذ تدبير أو أكثر من التدابير الآتية:
أ- توجيه تنبيه إلى الشركة بإزالة المخالفة خلال المدة وبالشروط المحددة في التنبيه.
ب- مطالبة رئيس مجلس إدارتها بدعوة المجلس أو الجمعية العامة للانعقاد للنظر في أمر المخالفات المنسوبة إليها واتخاذ اللازم نحو إزالتها.
ج- حل مجلس إدارة الشركة وتعيين مفوض لإدارتها لحين تعيين مجلس جديد بالأداة القانونية المقررة.
د - المنع من مزاولة كل أو بعض الأنشطة المرخص بمزاولتها لفترة محددة ، أو منع التعامل مع عملاء جدد.
ه- إلغاء ترخيص مزاولة بعض أو كل الأنشطة المرخص بمزاولتها.
ويجوز أن تصدر التدابير المنصوص عليها بالبندين ( أ ، ب) من رئيس الهيئة، كما يجوز له اتخاذ أي من التدابير المنصوص عليها في البند (د) من هذه المادة إذا كان الخطر من شأنه أن يترتب عليه ضرر يتعذر تداركه وذلك لمدة أقصاها شهر أو لحين العرض على مجلس إدارة الهيئة أيهما أقرب.
ويجوز لمجلس إدارة الهيئة تقرير ما يراه مناسباً من تدابير أخرى للحفاظ على حقوق المتعاملين مع هذه الشركة.
كما يجوز للمجلس تحقيقاً لاستقرار السوق أو حماية لحقوق المتعاملين مع الشركة أو في حالة تعرض الشركة لمشاكل مالية تؤثر على مركزها المالي إلزام الشركة بزيادة رأسمالها المدفوع أو الأموال المخصصة لمزاولة النشاط أو معدل ملاءتها المالية وفقا لجدول زمني محدد.