محمود مغاوري رئيس شركة الشمس للإسكان والتعمير ل الأهرام الاقتصادي: القطاع العقاري يعاني من نقص الإسكان المتوسط

في حوار مع المهندس محمود مغاوري رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة الشمس للإسكان والتعمير لالأهرام الاقتصادي أكد فيه ان الفترة المقبلة ستشهد طفرة في القطاع العقاري خاصة مع استقرار الأوضاع السياسية والأمنية للدولة, موضحا أن الشركة تنوي التوسع في السوق العقاري خلال الفترة المقبلة بطرح40 فدانا, وذلك بعد عرضها علي وزارة الإسكان لإجراء تقسيم عليها حيث تبلغ تكلفة هذا المشروع750 مليون جنيه, من اجمالي استثمارات الشركة خلال الفترة الحالية التي تقدر ب2 مليار جنيه, وكشف عن أن الشركة تعتزم إنشاء250 عمارة خلال الفترة المقبلة منها85 عمارة سيتم تسليمها في منتصف2015, وأكد ان الفترة المقبلة لابد ان تقود الدولة بتوفير الأراضي للشركات الكبري بعيدا عن نظام المزادات وتسهيل الائتمانات البنكية وخفض أسعار الفائدة علي الشركات العقارية.. وإليكم تفاصيل الحوار.
- كيف تري السوق العقاري خلال الفترة الحالية؟
السوق العقاري خلال الفترة الحالية يمر بحالة من الانتعاش وذلك بعد نجاح الاستفتاء علي الدستور, موضحا ان السوق العقاري بعد30 يونيه شهد تحركا كبيرا, حيث شهدت الشركة ارتفاعا في أسهمها في البورصة من240 قرشا إلي515 قرشا حاليا, أي أنها أعطت قيمة مضاعفة خلال6 أشهر الماضية, وحققت الشركة أرباحا عديدة خلال الفترة الماضية.
- هل تري أن المعروض من القطاع العقاري حاليا يكفي السوق؟
المعروض من القطاع العقاري دائما في حالة عجز, وخاصة السوق العقاري الآن عليه طلب للاسكان المتوسط ويوجد عجز في وحدات متوسطة التكلفة, فالعقارات دائما مطلوبة والمعروض أقل من الطلب حيث تحتاج مصر سنويا إلي ما يقرب من250 ألفا إلي300 ألف وحدة سكنية, والمعروض من الوحدات السكنية لا يزيد علي150 ألف وحدة سكنية.
- ما هي أهم المشروعات التي تطرحها الشركة بالسوق العقاري؟
من اهم المشروعات التي تطرحها الشركة خلال الفترة الحالية مشروع علي مساحة120 فدانا بمدينة السادس من أكتوبر ويضم المشروع حوالي250 عمارة جزء من هذه العمارات سيتم تسليمه قريبا, حيث تنوي الشركة تسليم85 عمارة في منتصف2015 وهي تضم250 وحدة سكنية.
- ما هو حجم استثمارات هذه المشروعات؟
حجم استثمارات هذه المشروعات يبلغ ملياري جنيه منها3,1 مليار جنيه لإنشاء250 عمارة بمدينة السادس من أكتوبر وإنشاء250 وحدة سكنية بنحو200 مليون جنيه وتبلغ الاستثمارات المتوقعة في مشروع تقسيم40 فدانا750 مليون جنيه وهو عبارة عن مشروع فيلات وخدمات كالمدارس والمستشفيات.
- وهل هناك مشروعات ستتوسع الشركة فيها خلال الفترة المقبلة؟
هناك حركة توسعية ستقدم عليها الشركة خلال الفترة المقبلة, حيث تنوي الشركة تقسيم40 فدانا, وذلك بعد أن تقوم هيئة المجتمعات العمرانية باجراء هذا التقسيم ستبدأ الشركة بطرح الأراضي في يوليو2014 وستتوسع في السوق بعد استقرار الأوضاع السياسية والأمنية للدولة.
- ما هي نسبة مبيعات الشركة لهذه المشروعات؟
حققت الشركة نسبة مبيعات تفوق80% من إجمالي الوحدات التي تم تنفيذها, حيث تقوم الشركة بتسويق وحداتها بمشاركة بنك الاسكان والتعمير, ويتم بناء هذه الوحدات وفقا لمتطلبات العصر, حيث استخدمنا في المشروع الطاقة الشمسية.
- ما هي التسهيلات التي تقدمها الشركة للعملاء؟
تقوم الشركة بتقديم العديد من التسهيلات للعملاء ومنها في أنظمة السداد, حيث يدفع العميل ما بين40% إلي50% من تكلفة الوحدة وتقسيط المبالغ المتبقي علي10 سنوات, حيث يتراوح سعر المتر في هذه المشروعات ما بين2600 جنيه إلي3000 جنيه.
- ماذاعن الأراضي التي تطرحها الوزارة للشركات؟
الأراضي التي تطرحها الوزارة تعرضها بنظام المزادات وهذا النظام يرفع أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه, لذلك لابد من وجود حل لمساعدة الشركات الكبري علي تقديم خدماتها بالسوق بأسعار مناسبة, ونقترح طرح أراض مدعمة للشركات لكي تخدم الطبقات المحدودة الدخل بعيدا عن الاسكان الفاخر.
- هل توجد أي محاولات مع وزارة الإسكان للحصول علي أراض؟
بالفعل طلبنا من وزارة الإسكان أراضي بعيدا عن نظام المزادات, ولكن بعد ان تقوم الوزارة بتعديل قانون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة الذي يعرض علي رئيس مجلس الوزارء, وهذا يؤدي إلي تنمية المدن الجديدة في الصعيد والمناطق البعيدة.
- هل حصلت الشركة علي قروض من البنوك لتمويل هذه المشروعات؟
الشركة تعتمد علي التمويل الذاتي, حيث تبلغ حصة الدولة60% من أسهم الشركة و40% أسهم متنوعة, وهي شركة مساهمة مصرية خاضعة للقانون رقم159 لسنة1981, تم إنشاؤها وفقا للمرسوم الملكي عام1946 تحت اسم الشركة المصرية للمباني الحديثة, والشركة هي حصيلة دمج أربع شركات عريقة شركة الإيموبيليا التي كان يرأسها إسماعيل باشا صدقي رئيس وزراء مصر في ذلك الوقت وشركة المصرية للمباني الحديثة وشركة المساهمة المصرية لأراضي البناء( حدائق الأهرام) التي كان يرأسها البرنس عباس حليم وشركة المباني الممتازة بالإسكندرية, حيث بدأت الشركة نشاطها العقاري بممارسة نشاط تأجير العقارات التي تمتلكها الشركة المنتشرة بالأحياء المتميزة في القاهرة الكبري والإسكندرية, وانطلقت الشركة في التوسع في مجالات الاستثمار العقاري الأخري متمثلة في الإسكان والتعمير والمشاركة في مجال الاستثمار العقاري والفندقي وفي تقديم الاستشارات الفنية للغير في مجال تخصص الشركة.
- هل يوجد مشاركة بين الشركة وبنوك في تسويق المشروعات؟
الشركة تدخل في شراكة مع بنك الاسكان والتعمير فقط في تسويق مشروعاتها وكان آخر مشروع بين الشركة والبنك عبارة عن تسويق96 وحدة سكنية تم بيع60 وحدة منها والمتبقي30 وحدة فقط, حيث بلغ إجمالي مبيعات هذه الوحدات29 مليون جنيه.
- صرحت من قبل أن الشركة تنوي زيادة رأسمالها في الجمعية العمومية للشركة الشهر المقبل بزيادة قدرها30% من رأسمال الشركة؟
بالفعل تنوي الشركة زيادة رأسمالها خلال الفترة المقبلة ما بين20 إلي30 مليون جنيه من الرأسمال المدفوع وتم زيادة رأسمال المصدر إلي200 مليون جنيه, حيث تبلغ حصة الشركة القومية للتشييد والتعمير54,44% وشركة مصر للتامين20,29% وصناديق وشركات وافراد26,26%.
- هل تساهم الشركة في مشروعات مشتركة مع شركات أخري؟
تنوي الشركة العديد من المشاركات مع شركات أخري خاصة فيما يخص المشروعات الخدمية كمشروعات المدارس والمستشفيات وغيرها من المشروعات الخدمية التي تعود بالنفع علي المجتمع, حيث تتم المشاركة من جانب الشركة إما بالأرض أو التمويل.
- هل لدي الشركات طلبات من وزارة الإسكان؟
نطالب المهندس إبراهيم محلب وزير الإسكان بإعطائنا أراضي في المدن الجديدة بالمنيا وأسيوط وسوهاج فهي تعد من المناطق الواعدة, وذلك لتنشيط سوق الاستثمار العقاري خلال الفترة المقبلة, هذا بالاضافة إلي تسهيل الائتمانات البنكية وخفض نسبة الفائدة علي العقارات, بحيث تكون للمشروعات العقارية فائدة أقل من المشروعات الأخري.
- ما رأيك في التمويل العقاري؟
الشركة لا تتعامل بنظام التمويل العقاري, فهذا التمويل لم يلق طلبا حقيقيا حتي الآن بسبب العديد من المشاكل التي يشهدها ومن بينها ارتفاع سعر الفائدة والقروض لا تتناسب مع الشباب, لذلك لابد من تضافر الجهود بين وزارة الإسكان ووزارة الاستثمار ووزارة المالية من اجل تعديل قانون التمويل العقاري بحيث يستفيد منه جميع طبقات الدولة.
- هل يعاني السوق من مشكلة العمالة المدربة؟
الشركة لا تعاني من هذه المشكلة علي الإطلاق, حيث يوجد لدي الشركة عمالة مدربة بشكل جيد, ولكن يشهد السوق انخفاضا كبيرا في نسبة العمالة المدربة في مصر وخاصة بعد أحداث ثورة25 يناير, حيث هاجرت العديد من العمالة المدربة للدول العربية وتحاول الدولة خلال الفترة الحالية استعادتهم وتدريب العديد من عمالة جديدة خلال الفترة الحالية بنقابة المهندسين, حيث يتم التدريب الهندسي وفقا للمنظومة العالمية وستصبح مصر مصدرة للعمالة وليس مستوردة من دول شرق آسيا, حيث يعد قطاعا الاسمنت والنسيج من اكثر القطاعات التي تشهد استيرادا للعمالة, حيث يتبع وزارة الإسكان ما لا يقل عن70 مركزا تدريبيا لتدريب العمالة.
- هل تواجه الشركة صعوبات في الحصول علي التراخيص؟
لا تواجه الشركة ادني صعوبات خاصة بالحصول علي التراخيص.
- البعض يقترح إنشاء اتحاد للمطورين العقاريين أسوة باتحاد المقاولين؟
هذه فكرة رائعة, حيث يضع هذا الاتحاد الاسس العامة لتنظيم المهنة ويضع فيه قيودا لمن يمارس ممارسات غير صحيحة بالسوق حيث تضع عليه عقوبات وإخراجه من السوق تماما, فالسوق العقاري بالفعل يفتقد هذا الاتحاد.
- هل تري أن سماح الدولة بإنشاء صناديق الاستثمار العقاري سينشط السوق العقاري؟
بالفعل سماح الدولة بإنشاء صناديق الاستثمار العقاري سيكون له مردود إيجابي علي السوق وسينشط السوق العقاري بشكل كبير.
- هل تتوقع زيادة نسبة الاستثمارات العقارية خلال الفترة المقبلة؟
السنوات المقبلة ستشهد زيادة كبيرة في الاستثمارات الخارجية, وذلك في حالة الاستقرار السياسي والاقتصادي للدولة.
- كيف تري التسويات العقارية التي تتم مع شركات الاستثمار العقاري؟
لابد من إجراء هذه التسويات بشكل سريع حتي يسترد السوق العقاري عافيته وإعطاء الشركات المتعثرة مهلة جديدة للوقوف علي قدميها من جديد والشركات التي لا تنفذ تفرض عليها الحكومة غرامة من25% إلي30% من نسبة استثماراتها, فالتصالح مع المستثمرين يجذب الاستثمارات الفترة المقبلة.
- كيف تري حل أزمة الإسكان في مصر؟
لكي نحل أزمة الإسكان في مصر لابد من إيجاد توازن بين النوعية المطروحة للسكن في السوق, وما هي الوحدات المطلوبة هل هي وحدات لمحدودي الدخل أم وحدات للإسكان المتوسط أو الفاخر.