بمناسبة طرح‮ ‬10‮ ‬ملايين متر أول‮ ‬يناير .. الصناعة ترفض أراضى حق الانتفاع‮

يجمع مستثمرون ومطورون‮ ‬صناعيون على ان طرح اراضى الصناعة بنظام حق الانتفاع‮ ‬غير مناسب ويفضل هؤلاء نظام تمليك الاراضى مستندين‮ ‬فى ذلك الي‮ ‬أهمية استخدام هذه الاراضى‮ ‬كضمانة للحصول علي‮ ‬التمويل البنكي‮ ‬لاستكمال المشروعات‮ ‬
وقال هؤلاء انه حق الانتفاع‮ ‬يؤدى‮ ‬الى تراجع العائد الاستثماري‮ ‬للمشروعات خاصة بالنسبة للمطور الصناعى الذى‮ ‬يضطر لضخ استثمارات‮ ‬ضخمة فى البنية‮ ‬التحتية للمشروع تصل فى بعض‮ ‬الأحيان الي‮ ‬مئات الملايين من الجنيهات،‮ ‬ويأتى هذا الرفض بمناسبة استعداد‮ هيئة التنمية الصناعية لطرح‮ ‬01‮ ‬ملايين‮ متر مربع أوائل‮ ‬يناير القادم بنظام حق الانتفاع‮. ‬
بداية‮ ‬يقول محمد المرشدى نائب رئيس جمعية المسثمرين ورئيس‮ ‬غرفة الصناعات النسيجية‮ : ‬ان نموذج حق الانتفاع‮ ‬معمول به في‮ ‬السعودية لمدة‮ ‬25 ‬عاما‮ ‬ويقبل عليه الأجانب لأنهم لايفضلون انفاق اموال كبيرة فى بناء المنشآت علاوة‮ ‬على‮ ‬انه‮ ‬يفضل عدم تملك‮ ‬أي‮ ‬اصول عقارية حتي‮ ‬يسهل عليه الخروج من الأسواق‮ ‬وقتما‮ ‬يشاء‮ ‬،‮ ‬مشيرا الي‮ ‬انه‮ ‬يفضل لهؤلاء عدم تملك أى أصول‮ ‬عقارية واذا اصرت هيئة‮ ‬التنمية الصناعية علي‮ ‬حق‮ ‬الانتفاع‮ ‬فإنه‮ ‬يفضل ان تسند هذه‮ ‬الارض الي‮ ‬هيئة تنمية المجتمعات‮ ‬العمرانية الجديدة لأن اسعار المطور الصناعى مرتفعة وبالتالى فإن الصناع سيحجمون عن التعامل مع المطور الصناعى‮ . ‬
ويضيف اذا أصرت الحكومة علي‮ ‬موقفها فى حق الانتفاع فيجب ان‮ ‬يكون الايجار السنوى زهيدا حتي‮ ‬يقبل الصناع على هذا النظام،‮ ‬مشيرا الي‮ ‬ان هذا النظام سيخلق حالات كثيرة من النزاعات عند رغبة المستأجر في‮ ‬تصفية المشروع ففي‮ ‬هذه الحالة لن‮ ‬يكون‮ ‬أمامه سوى بيع المعدات خردة اذا وجد المشتري‮ . ‬
‮ ‬لذا فإن هيئة التنمية الصناعية‮ ‬يجب ان تضع في‮ ‬اعتبارها عند صياغة عقود بحق الانتفاع ان تراعى تجديد ها عدة‮ ‬مرات بحد‮ ‬أدنى‮ 3 ‬مرات‮ ‬فى المرة الواحدة‮ ‬25 ‬سنة للصناعات الصغيرة والمتوسطة و‮ ‬50 ‬عاما او‮ ‬100‬عام للصناعات الثقيلة‮ . ‬
ويضيف ان السعودية تطبق هذا النظام نظرا لظروف الأمن القومي‮ ‬هناك إضافة‮ ‬إلى أنها تفرض رسوما زهيدة لحق الانتفاع لاتزيد على‮ ‬10‮ ‬ريالات لسعر متر الارض بل وتمد المصنع بالأنواع المختلفة من الطاقة بأسعار زهيدة للغاية،‮ ‬مشيرا إلى ان حق الانتفاع‮ ‬الذى تنوى الهيئة تطبيقه‮ ‬يتمشى مع المشروعات الصغيرة مثل صناعة الملابس الجاهزة والأغذية لكنه لايتماشى مع الصناعات‮ ‬النسيجية‮ مناسب للأجنبى‮ ‬
فى ذات السياق‮ ‬يرى محمد سيد حنفى مدير عام‮ ‬غرفة الصناعات المعدنية باتحاد الصناعات ان هذا النظام‮ ‬يميل إليه المستثمر الأجنبى بصفة خاصة رغبة منه في‮ ‬سرعة التخلص من مشروعه اذا مارغب فى الخروج من السوق لأنه‮ ‬لايهتم بتمليك الارض فرغبته الأولى عند التفكير في‮ ‬الخروج من السوق تنصب بصفة أساسية علي‮ ‬تجميع رأسماله والخروج به وكذا ارباحه وهذا الأسلوب تجده في‮ ‬المناطق الحرة ومعظم‮ ‬الشركات العاملة فيها شركات أجنبية إضافة الي‮ ‬ان تملك الاراضى‮ ‬يكون مكلفا في‮ ‬العديد من‮ ‬بلدان العالم‮ . ‬
ويقول ان الفترة المقررة لحق الانتفاع للصناعات الثقيلة مثل الحديد والصلب والاسمدة والاسمنت‮ ‬يجب الا تقل عن‮ ‬100‮ ‬عام مع مراعاة التجديد لارتفاع التكلفة الرأسمالية للمشروع‮ أما فترة ال‮ ‬25‮ ‬عاما التي‮ ‬ستقررها الهيئة فهى تنطبق على الصناعات التجميعية وصناعة الأغذية والورش الصغيرة‮ . ‬
يوضح ان المستثمرين الراغبين في‮ ‬الحصول على قروض بنكية لن‮ ‬يجدوا الفرصة سانحة‮ ‬أمامهم لذلك لأن البنوك تشترط رهن المشروع أى الأرض وماعليها من مبان والعلامة التجارية مقابل القرض لذا إذا كانت النية لتطبيق هذا الاتجاه فيجب تعديل قواعد الاقراض فى البنوك وان تكون‮ ‬بضمان المعدات الرأسمالية للمشروع‮ . ‬
ذات المشكلة‮ ‬يثيرها رجل الاعمال الدكتور نادر رياض رئيس مجلس الاعمال المصرى الالماني‮ ‬بأن من‮ ‬يتعامل مع‮ ‬مثل هذا المشروع سوف‮ ‬يصطدم بقواعد البنوك عند‮ ‬الاقتراض منها لأنها سوف‮ ‬ترفض اقراضه،‮ ‬لكنه‮ ‬يؤكد ان نظام المطور الصناعى افضل من الاعتماد علي‮ ‬هيئة‮ ‬المجتمعات العمرانية الجديدة لأن تجربة المطور تعتمد علي‮ ‬انشاء خدمات معاونة متكاملة حديثة تتناسب مع طبيعة المشروعات وهذه التجارب قد ثبت نجاحها في‮ ‬تركيا والهند وإيطاليا‮ ‬،‮ ‬حيث تقدم شركات المطور الصناعى‮ ‬على سبيل المثال بدائل للطاقة الكهربائية فيما لو تعرضت للانقطاع وبأسعار اقتصادية وبالمثل‮ ‬للمشروعات الصغيرة‮ . ‬
ويطالب بأن تكون القواعد المنظمة لحق الانتفاع مرنة مثل إمكانية تجديد المدة ومرونة اسعار التأجير على أن‮ ‬يراعى ظروف ونشاط‮ ‬كل صناعة وان‮ ‬يكون السداد بالعملة المحلية‮ ‬
سماسرة الأراضى‮ ‬
من المؤيدين لحق الانتفاع للأراضى حمدى عبدالعزيز رئيس‮ ‬غرفة الصناعات الهندسية السابق معتبرا هذا الأسلوب هو الأمثل للقضاء على جشع‮ ‬السماسرة فى تسقيع الأراضى‮ ‬وبيعها بأسعار مرتفعة فهو‮ ‬يحفظ حق الدولة في‮ ‬اراضيها ويمنع الاتجار فيها وتشجيع إنشاء المدن الصناعية‮.‬
ويقترح ان تكون الفترة المقررة بحق الانتفاع‮ ‬25عاما وتجدد لفترات مماثلة حال اثبات الصانع جديته في‮ ‬التشغيل والسداد وبحد اقصى‮ ‬4‮ ‬مرات متتالية،‮ ‬مشيرا الي‮ ‬ان هذا الاسلوب‮ ‬يجد التأييد الكامل من المستثمرين الاجانب‮.‬
ومن المطورين الصناعيين الذين‮ ‬يرفضون حق الانتفاع‮ ‬الدكتور سعودى اليافى رئيس احدى شركات المطور الصناعى قائلا‮: ‬إن حق الانتفاع‮ ‬يجعل المطور الصناعى‮ ‬يجرى دراسة جدوي‮ ‬اقتصادية للمشروع وبيان حجم العائد المادى الذى سيعود عليه وفي‮ ‬كثير من الاحيان لن‮ ‬يوافق عليه اي‮ ‬مطور لان حق الانتفاع‮ ‬يجب ان‮ ‬يكون بسعر مناسب فهو بمثابة ايجار‮ ‬رمزى شهريا لن‮ ‬يتناسب مع حجم النفقات التي‮ ‬تنفها شركة المطور الصناعى على أى قطعة أرض تسلمتها وقامت بإعدادها للمشروعات الصناعية فعلى سبيل المثال مشروع التطوير الذى حصلت عليه شركته علي‮ ‬مساحة مليون ونصف المليون متر مربع في‮ ‬مدينة‮ ‬6أكتوبر وانفق عليها‮ ‬400 مليون جنيه للبنية التحتية فقط ثم تقوم الشركة بإدخال الخدمات المعاونة لها وكذا الخدمات الادارية مثل المخازن وقاعات المؤتمرات وخلافه مشيرا الي‮ ‬ان اسعار البيع كانت عقب الانتهاء من المشروع في‮ ‬حدود‮ ‬200 جنيه ثم زيد السعر 15% ‬لتصبح‮ ‬230 ثم‮ 072 ثم رفعت الي 005 جنيه تدريجيا بعد عامين من البدء في‮ ‬عملية البيع ثم كان اعلى سعر للبيع وصل الي 007 جنيه للمناطق الادارية والتجارية‮ .‬
يضيف ان هيئة المجتمعات العمرانية اذا قامت بمهمة المطور الصناعى فلن تلتزم بمواعيد تسليم الاراضى والمشروع في‮ ‬المواعيد المقررة له وكذا الاسعار التي‮ ‬تعلن عنها ولن تسلم الوحدات الي‮ ‬اصحابها بذات الجودة التي‮ ‬يسلمها المطور الصناعى‮.‬
يضيف ان ندرة الاراضى المخصصة للصناعة تسببت في‮ ‬ارتفاع اسعار الوحدات في‮ ‬مشروعات المطور الصناعى وان الصناع الذين اشتروا وحدات صناعية ب 500 جنيه للمتر باعوها بعد مضى الفترة الزمنية التي‮ ‬قررتها وزا رة الصناعة وهى عامان‮ ‬بمبالغ‮ ‬تتراوح بين‮ ‬1500و‮ ‬2000 جنيه للمتر ولايستطيع احد الاعتراض علي‮ ‬ذلك او منعهم من التصرف في‮ ‬املاكهم لكن للاسف‮ ‬ينسب ذلك إلي‮ ‬شركات المطور الصناعى بأنها تبيع الاراضى بأسعار مرتفعة دون التدقيق في‮ ‬توجيه الاتهامات موضحا ان عملية البيع للوحدات الصناعية وصلت الي‮ 07% ‬عند بدء عملية البيع ثم انخفضت عقب ذلك،‮ ‬لكن الحكومة لم تطرح اي‮ ‬اراض للمطور الصناعى منذ عام‮ ‬2010 ‬حتي‮ ‬الآن‮.‬