اسكان الشباب‏..‏للقادرين فقط‏!‏

اكد عدد من الخبراء العقاريين ان مشروع إسكان مبارك للشباب والتي نفذته اكثر من‏50‏ شركة تابعة للقطاع الخاص قد فقد هدفه الأساسي وهو تقديم وحدات سكنية لمحدودي الدخل من الشباب و تحول إلي بيزنس للشركات العقارية في ظل تمسك معظم الشركات المطورة للمشروع بهامش ربح مبالغ فيه لمساحات صغيرة خانقة ما بين‏38-48-‏ و‏63‏ مترا فقط ونصف تشطيب رغم أن أراضي المشروع تم الحصول عليها من وزارة الإسكان بأسعار رمزية‏.‏ كما ان وحدات المشروع لا تناسب محدودي الدخل و لا تتواءم مع أصحاب الدخول المتوسطة فغالبية الشركات تري ان محدود الدخل هو الشخص الأعزب الذي لا يزيد مرتبه عن‏1750‏ جنيه رغم ان الحقيقة هي ان الغالبية العظمي من الشباب تتراوح دخولهم ما بين‏500‏ إلي‏1000‏ جنيه كدخل شهري‏...‏ لذا كان هذا التحقيق‏.‏
الهدف من مشروع اسكان مبارك للشباب الذي بدأ في‏2005‏ علي ان ينتهي في‏2011‏ كان توفير وحدات سكنية للشباب محدودي الدخل بمعدل‏85‏ ألف وحدة سنويا بإجمالي‏500‏ ألف وحدة علي‏6‏ سنوات وبميزانية تقديرية‏25‏ مليار جنيه وذلك لحل مشكلة الإسكان في مصر والتي تعد من أكبر المشكلات التي تواجه المواطن المصري الذي يحلم أن يكون له شقة مناسبة و بتكلفة تتناسب مع مستوي دخله‏.‏ قامت الدولة بتوفير الدعم المباشر لتنفيذ المشروع القومي للإسكان وقد قدمت الدولة مليار جنيه سنويا كدعم لتنفيذ الوحدات السكنية بواقع مبلغ لايتجاوز‏15000‏ جنيه منحة لا ترد لكل مواطن يستحق الوحدة‏.‏ ويقوم المواطن بسداد‏5000‏ جنيه كمقدم حجز للوحدة ثم يسدد قسط شهري بعد استلام الوحدة و قدره‏160‏ جنيها تتزايد بنسبة‏7.5%‏ لمدة‏20‏ سنة‏.‏ ولكن كل هذا كان غير حقيقي‏.‏
قامت العديد من شركات القطاع الخاص ببناء وحدات لمحدودي الدخل في غالبية المدن الجديدة وابهرت الملايين بأعلانات داعبت احلام الشباب بأن مقدم أي شقة‏5000‏ جنية يستلم بعدها أي شاب شقتة فورا وبأن هناك انظمة سداد بالتعاون مع جميع البنوك تتناسب مع جميع المستويات والأمكانيات‏......‏ ولكن الحلم لم يصل ابدا الي درجة الحقيقة‏.‏
فعلي سبيل المثال وليس الحصر‏,‏ إحدي الوحدات السكنية بمشروع مبارك لإسكان الشباب بمدينة‏6‏ اكتوبر حيث مساحة الشقة الواحدة‏63‏ مترا نصف تشطيب‏,‏ بسعر‏147‏ الف جنيه‏,‏ ويتم خصم‏25‏ الف جنيه دعما حكوميا للحاجزين ليصل سعر الشقة الي‏122‏ الف جنيه‏,‏ يتم دفع‏10‏ آلاف جنيه دفعة حجز‏,‏ و‏4750‏ جنيها دفعة تعاقد وتخصيص علي ان يتم تقسيط المبلغ بدون فوائد علي أربع سنوات بما يعني أن الشاب سيدفع‏27‏ الف جنيه سنويا اي ما يعادل‏2200‏ جنيه شهريا‏,‏ علي ان يتم التسلم بعد عام من تاريخه‏,‏ هذا بخلاف الوحدات المميزة الاخري والتي يصل سعرها الي‏186‏ الف جنيه‏.‏ نفس الشيء في مشروع اخر ايضا بمدينة‏6‏ اكتوبر حيث ابلغتنا مها سعيد بأدارة التسويق ان مساحة الشقة تبلغ‏83‏ م وتبلغ قيمة الشقة‏84‏ الف جنيه للكاش او‏119‏ الف في حالة التقسيط يدفع منها‏25%‏ مقدم والباقي علي خمس سنوات والشاب مطالب بحوالي‏1500‏ جنيه شهريا‏.‏
وهذا ينطبق علي جميع الوحدات المطروحة في كل المدن الجديدة‏...‏ومثال اخر‏...‏بعد الأتصال بأحمد صديق أحد مندوبي المبيعات بأحدي شركات المقاولات بمدينة بدر تبين ايضا ان مساحات الشقق المعروضة‏80‏ م لكن الصافي‏68‏ م بقيمة‏75‏ الف للكاش ولكن في حالة التقسيط علي الشاب دفع‏10‏ الاف جنية كدفعة حجز يليها بعد شهر‏25‏ الف للتعاقد والباقي علي اربع سنوات بقسط شهري ثابت‏350‏ جنيه‏.‏
ومن جانبة اوضح محمود سلام انة قد تقدم بناء علي اعلانات الصحف لشراء شقة بمدينة‏6‏ اكتوبر التي تبلغ مساحتها‏63‏ متر ولكنة فوجيء بأن الاستلام بعد‏3‏ سنوات و علي المحارة مع دفع‏16000‏ دفعة حجز كما انة مطالب بمبلغ‏7500‏ جنية بعد سنة ونصف و‏7500‏ جنية اخري عند الاستلام كما فوجيء ان اجمالي سعر الشقة حوالي‏120‏ الف جنية يسدد علي‏15‏ سنة وبقسط شهري‏475‏ جنية في حين ان مرتبة لا يتجاوز ال‏600‏ جنية شهريا‏.‏
التمويل العقاري
من ناحية اخري نجد ان شروط التمويل العقاري لا تنطبق علي جميع الراغبين في الشراء خصوصا أن قطاعا كبيرا من المصريين يعملون في القطاع غير الرسمي ومواردهم بسيطة وغير ثابتة‏,‏ وحتي لو توافرت الشروط فإنه لا يوجد تمويل منخفض لشراء العقارات‏,‏ ومتوسط الفائدة يصل الي‏10.5%.‏ في حين يصل سعر الوحدة إلي‏100‏ ألف جنيه مثلا‏,‏ فإن متوسط دخل الأسرة لا يتعدي‏40%‏ من ثمن الوحدة‏,‏ وليس من المنطقي ان تدفع الاسرة‏90%‏ من دخلها السنوي لشراء شقة علي مدار‏15‏ سنة‏.‏ وبالتالي نجد ان الأمر لا يتناسب مع عدد كبير من الشباب الذين لا تتجاوز مرتباتهم ال‏600‏ جنيه شهريا وهم الفئة الأكبر عددا والأكثر حاجة الي الاستقرار‏.‏
بالأتصال بالبنك العقاري المصري العربي للأستفسار عن نظم التمويل اوضح لنا احد العاملين علي الخط الساخن الخاص بالبنك ان البنك يقوم بتمويل‏75%‏ من قيمة الشقة‏...‏ فأذا كانت قيمة الشقة ال‏63‏ م حوالي‏140‏ الف علي سبيل المثال فأن البنك يقوم بدفع‏105‏ الف ويقوم المتقدم بالتقسيط علي‏20‏ سنة بفائدة سنوية ثابتة‏2,9%‏ أي ان القسط الشهري المطلوب هو‏1300‏ جنيه اما بالنسبة للأوراق المطلوبة فهي خطاب تخصيص ومحضر استلام للأرض وصورة لترخيص المباني‏.‏ من ضمن الشروط العامة لمنح التمويل العقاري منح تمويل يصل الي‏90%‏ من قيمة الوحدة العقارية مع اطول فترة سداد قد تصل الي‏15‏ سنة و بحيث لا تزيد قيمة القسط علي‏40%‏ من اجمالي الدخل مع اسعار فائدة متناقصة‏.‏ هذا و يتم تقييم الوحدة العقارية بواسطة خبراء التقييم العقاري المسجلين بالهيئة العامة لشئون التمويل العقاري‏.‏ و لعل من اهم الأشتراطات الخاصة بتمويل شراء وحدة عقارية مطلوب صورة من عقد الوحدة المسجل او القابلة للتسجيل‏.‏ اما في حالة شراء وحدات غير مسجلة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فالمطلوب‏:‏ خطاب تخصيص الارض‏,‏ خطاب استلام الارض‏,‏ اثبات سداد قيمة الارض في الجهاز التابع للمدينة‏,‏ خطاب من الجهاز يوكد فيه عدم ممانعته في رهن الوحدة العقارية لصالح البنك‏.‏ وبنوك تجارية اخري والتي اشترطت ان يكون المستفيد موظفا ومؤمنا عليه وان يكون عمره أقل من‏40‏ سنة وان يحضر معه عند التعاقد ضامنا‏,‏ لا يكون قريبا من الدرجة الاولي للمستفيد وأن يقوما بتحويل راتبهما إلي البنك لمدة‏20‏ سنة‏.‏ كثير من المستفيدين فشلوا في ايجاد ضامن بهذه المواصفات فنتج عن هذا التعنت قيام كثير من المستفيدين ببيع وحداتهم في السوق السوداء بزيادة قدرها من عشرة الي خمسة وعشرين الف جنيه‏,‏ او لجأوا الي اقاربهم لاقتراض هذا المبلغ‏.‏
ايضا تمنح شركة تمويل للتمويل العقاري و هي احد الشركات التابعة لشركة اوراسكوم للفنادق و التنمية فرصا تمويلية إما لمشروع ساويرس للإسكان التعاوني او بصفة عامة بتمويل قد يصل الي‏80%‏ من قيمة الشقة‏.‏
بالنسبة لإسكان ساويرس للشباب و المكون من حوالي‏5000‏ وحدة‏,‏ الوحدةعلي دورين و كل دور شقتان بمساحات‏48‏ و‏63‏ م‏.2‏ بالنسبة للشقق العلوية فتبلغ قيمتها الكاش‏80‏ الف جنية اما الشقق السفلية فتبلغ قيمتها كاش‏74‏ الف جنية‏.‏ و لعل من اهم الشروط التي يجب توافرها في المتقدم ان تكون سنه من‏21-55‏ سنه‏,‏ الا يكون مالكا لشقة اخري والا يكون قاطنا في شقة ايجار بالأضافة الي ضرورة ألا يتجاوز اساسي المرتب الألف جنيه‏...‏ كل هذا بالطبع مع خطاب مفردات المرتب من جهة العمل و صورة من بطاقة الرقم القومي‏.‏ في حالة التقسيط مع شركة للتمويل العقاري فعلي المتقدم دفع مبلغ‏42‏ الف جنيه كمقدمة و ليس‏15‏ الف كما يتردد‏..‏ و لمدة عشر سنوات قسط شهري‏257‏ جنيه بفائدة‏7%‏ و قسط سنوي‏2300‏ جنيه و بعد عشر سنين يكون القسط الشهري‏454‏ جنية‏.‏ من ناحية اخري في حالة الرغبة في تمويل شقة اخري فيتم دفع‏20%‏ من ثمن الوحدة و تقوم شركة تمويل بدفع‏80%‏ من القيمة المتبقية علي ان تسدد علي‏15‏ سنة بفائدة حوالي‏7%.‏ و بالتالي فعلا كما ذكرنا في البداية فإن محدود الدخل هنا يعتبر هوالذي لا يزيد دخله الشهري علي‏1750‏ جنيها‏,‏ أو الأسرة التي يصل دخلها إلي‏2500‏ جنيه كحد أقصي‏.‏
البدائل موجودة
مع استمرار الارتفاع الجنوني لأسعار الحديد‏,‏ بدأ الكثيرون رحلة البحث عن بدائل يمكن بها الأستغناء تماما عن الحديد و مصنعيه‏.‏ و لعل من اهم تلك البدائل فكرة البيوت الخشبية الأمنة التي تنفذ في الولايات المتحدة الأمريكية وبني بها البيت الابيض وبدأت بعض دول الخليج في اعتمادها‏.‏ هذا و تقوم فكرة البيوت الخشبية علي اقامة منزل خشبي متكامل باستخدام نوع معين من الاخشاب دون حاجة لاستخدام الرمل أو الاسمنت أو الحديد‏..‏مع وضع مواد عازلة خارجية باستخدام مادة الجبسن بورد لحماية المنزل من الحريق بالأضافة الي انة يمكن معالجة الخشب ببعض المواد لمنع تسلل الحشرات بداخلة او من خلالة‏.‏ اما عن الاخشاب المستخدمة في البناء فمنها الأخشاب المجففة المستوردة‏.‏
و صرح د‏.‏ ممدوح حمزة من قبل ان جميع مباني مصر حتي عام‏1926‏ كانت مبنية بدون حديد ولا أسمنت بل بالحجارة والخشب‏.‏ و في عام‏1927‏ تم إنشاء أول مصنع للأسمنت في مصر‏.‏كما أن معظم بنايات وسط القاهرة الحالية تم بناؤها في عصر الخديو إسماعيل بدون حديد‏,‏ وهي إلي الآن تعد تحفا معمارية ولم تتأثر بالزلازل أو عوامل التعرية‏.‏ وأضاف ان مصر معظم أرضها صحراء واسعة يمكن جدا استغلالها في التوسع العمراني بهذا النوع من المباني في امتدادات التكدس العمراني والمدن الجديدة التي لا تتطلب مباني مرتفعة‏.‏ جدير بالذكر انة يتردد حاليا ان د‏.‏ حمزة بدأ بالفعل في تطبيق هذة التجربة في مدينة السادس من اكتوبر كما ينفذها المهندس رأفت ابراهيم في بعض المدن الجديدة ولكن لم يتم الاعلان عنها‏.‏
ومن جانبه اوضح د‏.‏ شاكر البحيري استاذ الخرسانة بكلية الهندسة جامعة عين شمس ان البيوت الخشبية فكرة سيصعب تنفيذها في مصر اما الحجارة فهي مستخدمة بالفعل في صعيد مصر والبلاد الجبلية والصحراوية حتي ان مركز بحوث البناء لديه نماذج لتلك البيوت المستخدم فيها الحوائط الحاملة والتي تعتبر تكلفتها اقل بكثير من استخدام الخرسانة والحديد والأسمنت‏.‏ ويتفق معه في هذا الرأي م‏.‏ ماجد الشيخ‏,‏ المدير الإقليمي لشركة او‏.‏ ال‏.‏ سي‏.‏ ويري ان المشكلة الأساسية لدينا هي قيمة فوائد البنوك التي تتراوح من‏9-10%‏ ثابتة وعلي‏20‏ سنة وبالتالي فأن هذا يعني‏184%‏ اضافة فوق ثمن الشقة في حين الأمر مختلف بالخارج وفي امريكا علي سبيل المثال حيث تبلغ الفائدة‏5%‏ وتقل سنويا وليست ثابتة كما هو الحال لدينا‏.‏