بعد تقيد أول طعن ضد قانون الإيجار القديم لوقفه.. كيف تحصل على شقة تمليك من الدولة؟

قيدت المحكمة الدستورية العليا، دعوى جديدة، تطالب بعدم دستورية قانون الايجار القديم المعدل مؤخرا، والذى صدق عليه رئيس الجمهورية القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وتعد هذه أول دعوى دستورية تقام على قانون الإيجار القديم الصادر مؤخرا، والذى أثار جدلا كبيرا بين الملاك والمستأجرين بالنظام القديم.
وقيدت دعوى منازعة تنفيذ في جدول المحكمة الدستورية برقم 32 لسنة 47 دستورية بتاريخ 28 أغسطس الماضى والتي طالبت بصفة مستعجلة بوقف تنفيذ القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من النص فى مادته الثانية على أن "تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به وذلك كله ما لم يتم التراضى على الإنهاء قبل ذلك"، وذلك لحين الفصل فى هذه المنازعة.
كما طالبت الدعوى الحكم بالاستمرار فى تنفيذ الحكمين الصادرين من المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 3 نوفمبر 2002 فى الدعوى رقم 70 لسنة 18 ق دستورية عليا والدعوى رقم 105 لسنة 19 ق دستورية عليا، وإسقاط نص المادة الثانية من القانون رقم 164 لسنة 2025، وعدم الاعتداد به مع ما يترتب على ذلك من آثار، وإلزام المعروض ضدهم من الأول للسابع بصفتهم بالمصروفات.
وفي تفاصيل الإجراء الأخير، تنظر المحكمة الدستورية الشهر المقبل دعوى قضائية جديدة تطالب بوقف تنفيذ أحد النصوص الواردة في تعديلات قانون الإيجار القديم، حيث شملت الدعوى المطالبة بوقف العمل بالمادة الثانية التي تنص على انتهاء عقود الإيجار السكني بعد مرور سبع سنوات من بدء سريان القانون.
لم تقتصر الدعوى على الطعن فحسب، بل تضمنت أيضًا المطالبة بالاستمرار في تنفيذ أحكام سابقة صادرة عن المحكمة ذاتها في مطلع الألفية، وهو ما يعكس جدية النزاع القانوني القائم.
هذا التطور القضائي من شأنه أن يلقي بظلاله على آليات تطبيق قانون الإيجار القديم، إذ يرى متابعون أن أي تغيير أو تعليق في تنفيذ المادة الثانية سيؤثر بشكل مباشر على جدول الإخلاء التدريجي للوحدات السكنية المؤجرة قديمًا، ويعيد النقاش حول التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين.
زيادة الإيجار السكني والتجاري
وبالتوازي مع هذه التحركات، بدأ رسميًا مع مطلع سبتمبر الجاري العمل بمواد القانون فيما يخص زيادة القيمة الإيجارية للوحدات السكنية والتجارية الخاضعة للنظام القديم إلى 250 جنيهًا شهريًا كقيمة مؤقتة، وذلك لحين انتهاء لجان الحصر على مستوى الأحياء والمحافظات من عملية تصنيف الوحدات طبقًا لمساحتها وموقعها الجغرافي، ليُعاد تحديد الشرائح النهائية للإيجار في وقت لاحق.
حجز وحدات بديلة للمستأجرين
وكانت أعلنت وزارة الإسكان للتخفيف من حدة الانتقال التدريجي إلى النظام الجديد،عن خطة لتوفير وحدات بديلة للمستأجرين الذين تنطبق عليهم الشروط، ووفقًا للوزارة، يبدأ تلقي الطلبات اعتبارًا من الأول من أكتوبر المقبل ولمدة ثلاثة أشهر، سواء عبر المنصة الإلكترونية الموحدة التي أنشئت خصيصًا لهذا الغرض، أو من خلال مكاتب البريد المنتشرة في مختلف المحافظات، وتتيح المنصة إنشاء حساب خاص لكل متقدم لمتابعة حالة الطلب وتحديث بياناته والمستندات المطلوبة عند الحاجة.
وتشمل هذه الوحدات فئات متعددة، سواء كانت سكنية أو تجارية، حيث يحق للمستأجر الأصلي أو من امتد إليه عقد الإيجار التقديم. ويتعين على المتقدمين تحديد بيانات العقار محل الإيجار الحالي، والنطاق الجغرافي المفضل للوحدة الجديدة، إضافة إلى اختيار نظام التخصيص ما بين الإيجار أو التمليك.
المستندات المطلوبة لحجز الإسكان الاجتماعي
وبالنسبة للمستندات المطلوبة، فقد أوضحت الوزارة أنها تشمل صورًا من عقد الإيجار القائم، وبطاقات الرقم القومي للمستأجر وأفراد أسرته، إلى جانب ما يثبت الوضع الاجتماعي مثل قسيمة الزواج أو الطلاق أو شهادة الوفاة، فضلًا عن تقديم ما يثبت مزاولة النشاط بالنسبة للوحدات غير السكنية، كما يلزم المستأجرون بالتوقيع على إقرار يفيد بتسليم الوحدة القديمة فور استلام البديلة.
وكان الدكتور أحمد البحيري، المستشار القانوني لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم، أكد أن رئيس الوزراء، قام بعمل طرح وحدات سكن بديلة للإيجار القديم، مشيرا إلى ان المستأجر المتضرر يمكنه التقديم لتلك الوحدات عبر المنصة.
وقال البحيري، خلال تصريحات تليفزيونة، أنه تم الإعلان عن 16 ألف وحدة سكنية، للمستأجرين، مؤكدا أنه لن يتم طرد أي مواطن مستأجر، ولكن سيكون هناك وحدات بديلة.
وتابع المستشار القانوني لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم، أن الوحدات البديلة تكون نظام كأيجار عادي، والحكومة ستراعي محدودي الدخل في ذلك.
وأشار أحمد البحيري إلى أن من يمتلك شقة أخرى أو شقة مغلقة وغير المقيم في الشقة يستثنى من دعم الدولة في الحصول على شقة أخرى بديلة للأيجار القديم.
وكانت الحكومة وافقت على مشروع قرار يتضمن القواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتطبيق أحكام المادة (8) من القانون رقم 164 لسنة 2025، والمتعلق بإعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر في إطار قانون الإيجار القديم، ومنح المستأجرين أحقية الحصول على وحدات سكنية أو غير سكنية وفق ضوابط محددة.
تفاصيل القانون وأهدافه
المادة (8) من القانون تنص على أن لكل مستأجر أو من امتد له عقد الإيجار وفقاً للقانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، الحق في الحصول على وحدة بديلة سواء بنظام الإيجار أو التمليك، قبل انقضاء المدة المحددة لإنهاء العقود، ويأتي ذلك ضمن خطة الدولة لتسوية أوضاع الإيجار القديم بصورة متوازنة تحفظ حقوق جميع الأطراف.
ما هي الجهات المسؤولة عن تخصيص الوحدات؟
حدد مشروع القرار الجهات المنوط بها تنفيذ عملية التخصيص، وتشمل: وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، وحدات الإدارة المحلية، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وأجهزتها، صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، وصندوق التنمية الحضرية.
أبرز الشروط التي حددها مشروع القرار تضمنت:
أن يكون المتقدم شخصاً طبيعياً ومستأجراً لوحدة سكنية أو غير سكنية.
أن يكون مقيماً فعلياً بالوحدة المؤجرة.ألا يترك الوحدة مغلقة أكثر من عام دون مبرر.
ألا يمتلك وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض.
أن تكون الوحدة المطلوبة بنفس المحافظة وبنفس الغرض.التزام المستفيد بتقديم إقرار موثق بالشهر العقاري يتعهد فيه بإخلاء الوحدة المؤجرة بعد استلام البديلة.
آلية التقديم
سوف يتم تقديم الطلبات عبر منصة إلكترونية موحدة مخصصة لهذا الغرض، خلال فترة لا تتجاوز 3 أشهر من تاريخ بدء عمل المنصة.
ويتاج لكل متقدم حساب إلكتروني لمتابعة طلبه وإرفاق المستندات المطلوبة، مثل ما يثبت العلاقة الإيجارية، بيانات الدخل، الحالة الاجتماعية، وأوراق خاصة بذوي الإعاقة إن وجدت.
بدائل ورقية للتقديم
مراعاة لكبار السن وذوي الإعاقة ومحدودي التعليم، سمح مشروع القرار بتقديم الطلبات ورقياً عبر مكاتب البريد في مختلف المحافظات، لتسهيل الإجراءات على الفئات غير القادرة على التعامل الإلكتروني.
فحص الطلبات والتظلمات
يتولى صندوق الإسكان الاجتماعي مراجعة الطلبات والتحقق من استيفاء الشروط، مع إتاحة حق التظلم في حالة رفض الطلب، ويجب البت في التظلمات خلال شهر من تاريخ تقديمها.
ترتيب الأولويات
حدد مشروع القرار أولويات واضحة للتخصيص، من خلال قائمتين:
الأولى: للمستأجرين الأصليين أو أزواجهم الذين امتدت لهم عقود الإيجار قبل صدور القانون الجديد.
الثانية: لبقية المستفيدين ممن امتدت لهم العقود.
ويتم ترتيب الأسماء وفق معايير السن والدخل والحالة الاجتماعية، مع الاحتكام للتدرج بين المعايير في حالة التساوي.
الالتزامات المالية والقانونية
ألزم مشروع القرار المستفيد بسداد المستحقات المالية خلال 3 أشهر من تاريخ إخطار التخصيص، وفق نظام السداد الذي اختاره، وإلا يفقد أولوية التخصيص.
كما شدد على ضرورة التزام المستفيد باستخدام الوحدة في الغرض المخصصة له، وإلا يتم سحبها دون الحاجة لحكم قضائي مع احتفاظ الدولة بحقها في اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة.

وينسق صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري مع الجهات المعنية لتحديد عدد الوحدات المتاحة بكل محافظة، وتجهيز بياناتها من حيث المساحة والاستخدام، ثم عرضها على مجلس الوزراء للاعتماد، كما تم إنشاء إدارة مركزية جديدة داخل الصندوق تحمل اسم "الإيجار والسكن البديل" لتلقي وفحص طلبات المستأجرين الراغبين في الحصول على وحدات بديلة.
ما هي أنظمة التخصيص؟
نص مشروع القرار على تنوع أنظمة التخصيص بين:
"الإيجار العادي، الإيجار المنتهي بالتمليك، التمليك عن طريق التمويل العقاري، التمليك بالسداد النقدي، التمليك بالأقساط وفق شروط الإعلانات، شروط الحصول على وحدة بديلة للإيجار القديم".