رحلة المادة 42 مع التعديلات.. القول الفصل في «ضريبة التصرفات العقارية»

كثيرا ما يدور في عقولنا أسئلة لا نعرف لها إجابة، حيث تحتاج الإجابة عليها ل «مختص»، ومن أهم الاسئلة التي تبادر إلي ذهنك الاسئلة القانونية نظرا لارتباطها بالحياة العامة، وأرتباطها بتعاملتنا اليومية.
فكثيرا منا ما يسأل نفسه هل يحق للمرأة المسلمة أن تتزوج من غير المسلم، وهل أختلاف الدين من ضمن أسباب عدم التوريث، هل سيلتزم المشتري بسداد قيمة ضريبة التصرفات العقارية وغيرها من الاسئلة التي تقابلنا يوميا ولا نجد لها إجابة.
لذلك سيكون حديثنا اليوم حول أكثر الاسئلة القانونية الشائعة التي تتبادر في الذهن وتحتاج أجابة عليها وتفسير من خلال المحامى والخبير القانونى أحمد عبد القادر.
«صوت الأمة» تستهل الاسئلة التي تُجيب عليها بأكثر الاسئلة رواجا والتي تشغل الرأي العام ألا وهي هل يلتزم المشتري بسداد ضريبة التصرفات العقارية، وما هو الموقف بعد تعديل المادة 42 من القانون رقم 91 لسنة 2005؟
ج/ هذا السؤال من الاسئلة التي شغلت بال الكثيرين حول تعديل المادة 42 من القانون رقم 91 لسنة 2005 بشأن الضرائب علي الدخل وما إذا كان المشتري سيلتزم بسداد قيمة التصرفات العقارية متضامن مع البائع من عدمه.
ونجيب علي هذا التسأل أن المادة 42 من قانون الضريبة علي الدخل تنص علي إلزام البائع بسداد مبلغ 2.5 % من قيمة المبيع حيث تنص المادة علي أن «تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أى تخفيض على إجمالى الإيرادات الناتجة عن التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى داخل كردون المدن سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزءاً منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت إقامة المنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير وفقاَ ل «عبد القادر».
وتستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث فى العقارات التى آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث، وكذلك تقديم العقار كحصة عينية فى رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف فى الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات، وعلى مكاتب الشهر العقارى إخطار المصلحة بشهر التصرفات التى تستحق عليها الضريبة طبقا لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ الشهر.


وبحسب «عبد القادر» فإن تطبيق حكم هذه المادة يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عاما، ولا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية، وكذلك نزع الملكية أو الاستيلاء للمنفعة العامة أو للتحسين، كما لا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام».

وقد كانت إلية تنفيذ المادة هي وقت تقدم المشتري لتسجيل العقار بالشهر العقاري حيث يقدم المشتري من ضمن أوراق التسجيل ما يعرف باستمارة 38 ضرائب يذكر فيها قيمة الشي المبيع وأسم المتصرف وذلك للرجوع عليه بتلك الضريبة أو بسدادها في حينه، أم في غير ذلك المقام فكانت المادة لا يتعرض إليها احد سواء عند ادخال المرافق أو حتى عند اقامة دعوي أمام القضاء.
وفي غضون الشهور الماضية تقدمت احدي نائبات مجلس النواب ومعاها 60 نائب بطلب لتعديل تلك المادة ووضع إليه لتفعيلها وأرجعوا سبب التعديل المقترح إلي التالي «أن الغرض من التعديل هو سد الثغرات فى قوانين الضرائب وأن تلك المادة من المواد الهامة والتي تؤدى فى النهاية لزيادة الايرادات الضريبية والحصيلة الضريبة التي يزداد بها ايرادات الدولة»، حيث قدم أقتراح التعديل بهذا المضمون ( اشتمل مشروع بأن يفرض ضريبة على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي بدون استثناءات إلا في حالة واحدة وهى تقديم العقار كحصة عينية في رأسمال شركات مساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لمدة 5 سنوات.

كما يقضى التعديل أيضا بأن يصبح الملتزم بسداد الضريبة هو المتصرف والمتصرف إليه بالتضامن، وهذا التعديل يدفع كل منهما إلى شهر التصرف مما يسهل على مصلحة الضرائب الوصل إلى تحصيل مستحقاتها بصورة أسرع، وقد اقتصر الإعفاء على حالتين منها البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية ونزع ملكية للمنفعة العامة أو للتحسين، وأيضا التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام.
ونصت المواد على أن تستبدل بأحكام المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 لنص المادة 42، بأن تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو أراضي البناء عدا القرى، سواء أنصب التصرف بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار كله أو جزء منه أو وحده سكنيه منه .
وتمتنع مكاتب الشهر العقاري والمحاكم وشركات الكهرباء والمياه ووحدات الحكم المحلى وغيرها من الجهات عن شهر العقار أو تقديم الخدمة إلى العقار محل التصرف، وفى تطبيق أحكام هذه المادة يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالوصية أو التبرع أو بالهبة لغير الأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عاما ولا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية وكذلك نزع الملكية للمنفعة العامة أو للتحسين، كما لا يعتبر تصرفا خاضعا للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام.
أي أنه يلتزم البائع والمشتري متضامنين بسداد قيمة الضريبة علي أن يمتنع علي مكاتب الشهر العقاري وشركات المياه والكهرباء والمحاكم في التعامل علي العقار المبيع إلا بعد تقديم ما يفيد سداد قيمة ضريبة التصرفات العقارية، ولا ينفع أي تصرف وارد علي العقار إلا إذا كان التصرف بطريق التنازل للأشخاص الاعتبارية أو تقديم العقار كصحة عينة في رأس مال شركة بشرط عدم التصرف في تلك الحصة قبل خمس سنوات .
وبطرح هذا التعديل علي مجلس النواب أنتهي المجلس علي الموافقة علي التعديل المقترح فيما عدا أن يكون المشتري ضامنا متضامن مع البائع في سداد قيمة ضريبة التصرفات العقارية وذلك لوجود شبة عدم دستورية في ذلك الامر، وبالتالي يظل البائع فقط هو الملتزم بسداد قيمة التصرفات العقارية في خلال 30 يوما من تاريخ إيقاع البيع وإلا فرض عليه الغرامات المقرره في المادة 110 من ذات القانون .

وتقع الاشكلية هنا-بحسب «عبد القادر» في آلية إلزام المشتري للبائع في أن يقوم بسداد تلك الضريبة كون أن التعديل المقترح قد منع علي شركات أدخال المرافق التعامل علي العقار أو العين المبيعة بشأن ادخال المرافق إلا بعد تقديم ما يفيد سداد قيمة التصرفات العقارية، ونري أن حلا لهذة الاشكلية يخصم قيمة ضريبة التصرفات العقارية من قيمة العقار المبيع ويقوم المشتري صاحب المصلحة في سدادها باسم البائع لكي يضمن أدخال المرافق .

أما فيما يخص دعاوي صحة التوقيع والتي تهم كثيراَ من القراء فقد شمل التعديل المقترح المحاكم علي وجة العموم في عدم تعاملها علي العقود إلا بعد تقديم أيصال سداد قيمة ضريبة التصرفات العقارية، ومعني هذا أن أي إجراء وارد علي العقار المبيع فإنه يجب أن يرفق فيه ما يفيد سداد تلك الضريبة، فلو حاولت حتي توجيه إنذار ستطالب بتقديم أيصال تلك الضريبة ولكن خير ما فعله مجلس النواب حين عدل كلمة المحكمة الكلمة الفضفاضه باضافة عبارة «بألا تقبل الدعوي بشهر العقار إلا بعد سداد الضريبة المستحقة»، ومن ثم فكل دعوي غير واردة علي طلب بشهر العقار لا يسأل عما إذا كانت قد سددت ضريبة التصرفات العقارية من عدمه.

وبالتالي فإن دعوي صحة التوقيع لا تتطلب تقديم ما يفيد سداد الضريبة من عدمة لأن طلبات المدعي الختامية في تلك الدعوي تقتصر علي توقيع البائع ليس إلا، ولا تتطرق المحكمة فيها للمبيع وبالتالي في حالة صدور القانون هكذا فإنه يحق إقامة دعاوي صحة التوقيع كالمعتاد، أما الدعاوي الواردة على طلب بشهر العقار «صحة صحة التعاقد» فهي التي يجب أن يقدم فيها ما يفيد سداد ضريبة التصرفات العقارية.

«عبد القادر» يؤكد أن حتي الآن لم يصدر هذا القانون ومن ثم يبقي الوضع علي ما هو عليه ويحق التعامل علي العقار أمام شركات أدخال المرافق دون تقديم ما يفيد سداد ضريبة التصرفات العقارية وعلي الشركة عدم الامتناع وذلك حتي صدور القانون ومن وقت صدور القانون ونشره في الجريدة الرسمية سيطبق بالشكل المنصوص عليه، حيث أن هذه المادة ستأخذ وقتا لتفعيلها لأنها ستمر بما يعرف بالمرحلة الانتقالية، لأن القانون لا يسري بآثر رجعي فالقوة الإلزامية للقانون تبدء من وقت نشر القانون في الجريدة الرسمية، ولا تنصرف علي أي تعامل تم قبل التصديق علي القانون، لأن القوانين لا تسري بأثر رجعي، الأمر الذي معه من الممكن أن يلجاَ الأشخاص المتعاقدين بعد صدور هذا القانون بتحرير العقود بتواريخ سابقة علي أصدار القانون ليعفوا من تطبيق هذه المادة علي تصرفهم وسيأخذ هذا الأمر فترة حتي يصبح من الصورية المطلقة أن يؤرخ العقد بتاريخ قبل أصدار القانون.

ولا يعد التعديل المقترح حول المادة 42 من القانون 91 لسنة 2005 المقدم من النائبة / ميرفت ألكسان هو التعديل الأول ففي غضون عام 2017 تقدم أحد النواب بطلب لتعديل هذة المادة إلي أن أنتهي التعديل لهذا الشكل.
اقرأ أيضا:
- لو عندك مشكلة في عقد الشقة.. شبح امتداد عقد الايجار
- سلسلة نقل ملكية عقار.. هل يجوز تصرف المالك في الأرض دون المباني؟
- لو صاحب البيت اشتغللك وماركبش الأسانسير.. المحكمة بتقولك: ما تدفعش باقي ثمن الشقة