سلسلة نقل ملكية عقار.. 5 مراحل لدعوى «صحة التعاقد» بين النظرية والتطبيق

عادة ما يطرح المواطن تساؤلاَ بقوله: «اشتريت عقاراً، ولم أوقع على عقد الشراء، فى حين وقع البائع على عقد البيع الابتدائى، ولم يتحدد به تاريخ البيع، وأقمت دعوى صحة تعاقد.. فهل تسجيل صحيفة الدعوى دليل على نقل الملكية؟
تعريف صحة التعاقد
السؤال المتكرر يتطرق مسألة دعوى صحة التعاقد بين النظرية والتطبيق، حيث تعرف دعوى صحة التعاقد بأنها الدعوى التي يطلب بها المشتري تنفيذ إلتزام البائع بنقل ملكية العقار المبيع تنفيذا عينيا، والمشتري إذا يرفع هذه الدعوى فإنه يطلب من القضاء التحقق من صدور البيع من البائع ومن صحة عقد البيع ونفاذه، فإذا صدر له حكم بصحة ونفاذ العقد قام هذا الحكم مقام تنفيذ البائع لالتزامه بالقيام بما هو ضروري لتمام عملية التسجيل، وبتسجيل هذا الحكم يكتسب المشتري ملكية الشيء المبيع لأن تسجيل الحكم يعد بمثابة تسجيل للعقد نفسه-بحسب الخبير القانونى ميشيل إبراهيم حليم، المستشار القانونى لرابطة المستأجرين.
أولاً: مرحلة استخراج كشف التحديد «البيان المساحي».
1- تقديم طلب شهر عقاري لدعوى صحة، ونفاذ عقد بيع طبقاً للنموذج الخاص بذلك، وفي حالة خضوع العقار لنظام السجل العيني، يرفق بالطلب شهادتي بيانات ومطابقة، ويجب إختصام أمين السجل العينى في الطلب ثم عريضة الدعوى لإجراء التغييرات اللازمة عى صحيفة الوحدة العقارية
2- بعد دفع الرسم يرسل الطلب لمكتب المساحة المساحة ليقوم مهندس المساحة بإرشاد الطالب بمعاينة العقار او قطعة الارض موضوع الطلب المقدم.
3- يقوم عضو المساحة بتحرير بيان مساحي للقطعة أو العقار موضوع الطلب.
4- يرسل الطلب لمديرية المساحة لمراجعته، واعتماده، ثم يعاد لمكتب المساحة لختمه..
5- يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحي «كشف التحديد» إلى الشهر العقارى.
ثانيا : قيد وتحريك الدعوى.
1- يتم تحرير عريضة دعوى صحة ونفاذ ويدرج كشف التحديد المساحي بزيل العريضة.
2- بالنسبة للاختصاص المحلي ترفع الدعوى للمحكمة التي يقع في دائرتها مكان العقار.
3- يراعى تحديد اختصاص المحكمة القيمي كالتالي:- بإعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على : « يراعى فى تقدير قيمة الدعوى: الدعاوى التى يرجع في تقدير قيمتها الى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من القيمة الضريبة الأصلية المربوطة إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فاذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته».
اقرأ أيضا: سلسلة نقل ملكية عقار.. نصائح هامة عند شراء وحدة سكنية لتجنب عمليات النصب
ثالثًا: مرحلة شهر /قيد عريضة الدعوى.
1- بعد قيد الدعوى المختصة بالطرق العادية للرفع الدعوى من تقدير ورسم وخلافه، وايداعها الجدول وبعد تحديد جلسة لنظرها. يتم الحصول على صورة رسمية من العريضة قبل الإعلان وتكتب على نموذج العقود الخاصة بالشهر العقارى « نموذج عقد (أخضر) ثمنه 100جم ويطلب من الشهر العقار».
2- يتم تقديم صورة العريضة لمأمورية الشهر العقارى لمراجعتها وختمها بخاتم مقبول الشهر/القيد «ختم زهرة اللوتس»، وبعد تقدير الامانة القضائية وهو رسم يقدر على المبلغ المكتوب فى عقد البيع، يتم سداد رسم الامانه القضائية بالمحكمة المختصة.
3- يتم تقديم العريضة الى مكتب الشهر العقارى الرئيسي مع إيصال دفع الإمانة القضائية، وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة، لو كان العقار خاضع لنظام السجل العيني يتم قيد عريضة الدعوى على صحيفة الوحدة العقارية، ويتم استخراج شهادة بيانات ومطابقة يظهر بها هذا القيد.
رابعًا : متابعة سير الدعوى.
1- فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى يتم تقديم العريضة المشهرة مأمورية الشهر العقارى شهادة البيانات والمطابقة التي تم استلامها من السجل العيني «حسب الحالة» + مكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع.
2- لتفادى القضاء بإلزام المدعى عليه بمصاريف الدعوى يتم الإتفاق مع البائع على حضور اول جلسة لتقديم محضر صلح فى القضية والحاقة بمحضر الجلسة وجعلة فى قوة السند التنفيذى، وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم.
خامسا:- حجية الحكم الصادر في دعوى صحة ونفاذ العقد :
1- لا يحوز الحكم الصادر فى دعوى صحة ونفاذ العقد حجية مطلقة، إلا في حالة المنازعة الجدية لأن القاضي الذى ينظر الدعوى في هذه الحالة يبحث جميع المسائل المتعلقة بعقد البيع وما إذا كان صحيحا أم باطلا، او كان حقيقيا او صوريا، وما إذا كان المشترى قام بالوفاء بالثمن أم لا .
فاذا ما صدر حكم لصالح المشتري فإن الحكم يعتبر عنوان الحقيقة، وبالتالي إذا فات موعد الطعن بالحكم أو طعن فيه ورفض الطعن فإنه لا يجوز إعادة إثارة مثل هذه الموضوعات مرة أخرى أمام القضاء.
اقرأ أيضا: سلسلة نقل ملكية عقار.. الإجراءات العملية لدعوى «تثبيت الملكية»
حالات غير قابله للتسجيل
2- إلا أن الحكم رغم تلك الحجية قد يكون غير قابل للتسجيل في حالتين الحالة الأولى استثناها قانون الشهر العقاري حيث تنص الفقرة الأخيرة من المادة (23) لا يقبل من المحررات فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العيني وفقا لأحكام المادة السابقة إلا: (1) المحررات التي سبق شهرها...(2) ....(3) ...(4)... وذلك كله بشرط عدم تعارض هذه المحررات مع مستندات المالك الحقيقي.
الإشهار لا يصحح التصرف الباطل
ومفاد ذلك كما جاء بالمذكرة الإيضاحية أنه لا يكفي في نظام التسجيل الشخصي أن يكون المحرر مشهرًا حتى ينتقل الحق الوارد به، وإنما يجب أن يكون التصرف صادر من صاحب الحق، لأن الإشهار لا يصحح التصرف الباطل، وذلك حماية للملاك وغيرهم من أصحاب الحقوق العينية من عصابات غصب الأراضي، ومعنى ذلك أنه قد أصبح لمصلحة الشهر العقاري المفاضلة بين المحررات والاعتداد بالمحرر الصادر من صاحب الحق الحقيقي دون غيره، فإذا كان الحكم صادر ضد بائع لم يكن مالك العقار المبيع، فلا حجية له أمام مكاتب الشهر العقاري ولا يصلح للشهر.
الحكم بإلحاق محضر الصلح
3- الحكم بإلحاق محضر الصلح:- لو صدر الحكم بإلحاق محضر الصلح دون منازعة ففي هذه الحالة يقتصر دور القاضي على إثبات ما تم أمامه من إجراء وليس له من حجية الأحكام سوى الشكل.
وهذا ما جرى عليه قضاء محكمة النقض حيث قضت بأن:- «القاضي وهو يصدق على الصلح لا يكون قائمًا بوظيفة الفصل في خصومة، لأن مهمته تكون مقصورة على إثبات ما حصل أمامه من الاتفاق ومن ثم فإن هذا الاتفاق لا يعدو أن يكون عقدًا ليس له حجية الشيء المحكوم فيه» (الطعن رقم 1694 لسنة 49 ق جلسة 1985/4/28 س 36 ص668 ).
المادة 103 من قانون المرافعات
مفاد نص المادة 103 من قانون المرافعات أن القاضي وهو يصدق علي الصلح لا يكون قائما بوظيفة الفصل في خصومة بل تكون مهمته مقصورة علي إثبات ما حصل أمامه من اتفاق وتوثيقه بمقتضي سلطته الولائية وليس بمقتضي سلطته القضائية، ومن ثم فإن هذا الاتفاق لا يعدو أن يكون عقدا وليس له حجية الشيء المحكوم به وإن أعطي شكل الأحكام عند اثباته لما كان ذلك فإن الطعن علي هذا الحكم - الذي قضي بإلحاق عقد الصلح بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه - يكون غير جائز .
( الطعن رقم 990 لسنة 45 ق جلسة 1980/6/22 س 31 ص1823 )
اقرأ أيضا: كيف تنقل ملكية عقار؟.. 6 إجراءات لتحقيق وضع اليد المُكسب للتملك و6 أخرى للمنع
لاتمام اجراءات التسجيل ونقل الملكية
بعد صدور حكم الصحة والنفاذ ضرورى التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل صحيفة الدعوى، لأن هذا من شأنه أن يجعل حق المشترى حجه على كل من ترتب له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى.
( نقض 27/1/1971 المكتب الفنى س 22 ص 696 )
ومفاد ذلك وجوب تسجيل الحكم / قيد الحكم وإجراء التغيير بصحيفة الوحدة العقارية في حالة السجل العيني لأن شهر العريضة أو قيدها وحده لا تنتقل به الملكية.