توقعات برفع سعر المتر فى مدينتى بعد قرار اللجنة المحايدة

«من المتوقع أن تتجه مجموعة طلعت مصطفى إلى تحميل جزء من التكلفة التى ستتحمها بعد قرار اللجنة إلى المواطنين اللذين يرغبون فى شراء وحدات فى مدينتى للحفاظ على هامش ربحها»، بحسب تقديرات بنك الاستثمار سى آى كابيتال.
وهو ما أكده أيضا محلل فى أحد بنوك الاستثمار الكبرى، طلب عدم نشر اسمه، مشيرا إلى أنه «من الصعب أن تتحمل المجموعة تكلفة قرار اللجنة، بالتأكيد ستحمله للمواطن الراغب فى شراء وحدة بمشروعها، ولكنها إن وجدت تراجعا كبيرا فى الطلب نتيجة لقرارها المتوقع، فقد تكون مضطرة للتراجع عنه، وتخفيض الأسعار مرة أخرى، حتى لا تفقد حصتها فى سوق العقارات المحلية»، على حد تعبيره.
ويقول إيهاب ملاك، أحد المشترين فى مدينتى، إنه فور الإعلان عما انتهت إليه اللجنة المحايدة لتسوية موقف مدينتى اتجه إلى مقر الشركة ليسأل عن إمكانية رفع سعر الوحدة التى اشتراها منها ويدفع أقساطها حاليا بعد الإعلان عن إعادة بيع الأرض للشركة فى تعاقد جديد، وبحسب ملاك فإن مسئولى العملاء بالشركة أكدوا له أن الملاك لن يكون لهم أى صلة بهذه الإجراءات الجديدة،
وأن الأسعار ستظل كما هى، إلا أنه توقع أن تتجه الشركة إلى تعويض التكلفة الجديدة المترتبة على التسوية «عن طريق أى بنود أخرى لن نستطيع الاعتراض عليها مثل مصاريف إدارية، أو ما شابه. والخلاصة تكون أن الحكومة والشركة تتشاجران وفى النهاية المستهلك هو الذى يدفع الثمن»، بحسب قوله.
وكانت اللجنة المحايدة، التى شكلتها الحكومة لتسوية موقف مجموعة طلعت مصطفى بعد الحكم ببطلان بيع أرض مدينتى، أمس الأول، قد قررت رد أرض المشروع إلى الحكومة، مع إمكانية قيام هيئة المجتمعات العمرانية بإعادة بيع الأرض لنفس الشركة، بنظام الاتفاق المباشر بشرط ضمان الحصول على القيمة العادلة للأرض، ويظل مستقبل استثمارات المجموعة غامضا فى ظل اختلاف الخبراء حول كيفية التقييم العادل لسعر الأرض. فبحسب محمد فرج، المحلل بشركة عكاظ لتداول الأوراق المالية، هناك تقديرات متبانية للخبراء لقيمة أرض مدينتى تبدأ من 8 مليارات جنيه وتصل إلى 17 مليار جنيه.
فيما يوضح على بيومى، خبير التقييم العقارى، أن هناك أكثر من طريقة للتقييم وفقا للمعايير الدولية، منها طريقة البيوع المماثلة التى تحدد السعر بناء على أسعار الأراضى المبيعة المجاورة لهذه الأرض، أو طريقة التقييم غير المباشرة التى تحدد سعر الأرض بناء على افتراض بناء مشروع عقارى لهذه الأرض وتوقع الأرباح المتحققة منه. ويقيم بيومى السعر العادل للمتر فى أرض مدينتى ب1000 جنيه.
الجدير بالذكر أن شركة طلعت مصطفى لم تكن قد سددت سعر أرض المشروع، بمساحة 8 آلاف فدان، بمبالغ نقدية مباشرة لهيئة المجتمعات العمرانية، وإنما تعاقدت الشركة مع الحكومة على إعطائها 7% من وحدات المشروع مقابل سعر الأرض.
وبينما اعتبر القضاء الإدارى، الذى انتهى لبطلان بيع الأرض للمجموعة، أن الأرض بيعت للشركة بمقابل «بخس»، فإن تحقيقات النائب العام انتهت إلى أن الوحدات التى ستحصل عليها وزارة الإسكان قيمتها 13 مليار جنيه، بما يعنى أن وزارة الإسكان باعت المتر بسعر 391 جنيها وهو ما يعد قيمة مضاعفة لسعر المتر فى صفقات أخرى فى هذا التوقيت تم البيع فيها بالمزاد العلنى كان 200 جنيه وأحيانا 237 جنيها تبعا لما أعلنه النائب العام.
ويتوقع خالد خليل، المحلل ببنك الاستثمار بلتون، إمكانية أن تنتهى الحكومة للاتفاق على بيع الأرض لطلعت مصطفى بنفس السعر الذى قدرت به الأرض آنذاك، وفقا لتقييم العائد المتحقق من الوحدات الممثلة ل7% من المشروع، مشيرا إلى أن بعض المقيمين للأرض يستندون لأسعار بيع أراضٍ مجاورة للمشروع فى أوقات لاحقة لعقد هذه الصفقة وهى مقارنة غير عادلة،
نظرا لأن أسعار الأراضى شهدت تصاعدات ملموسا مند عام 2006 بينما وقعت هذه الصفقة عام 2005، علاوة على أن الشركة تسلمت الأرض من الحكومة بدون بنية أساسية وهو العنصر الذى يجب وضعه فى الاعتبار عند مقارنة السعر الذى اشترت به الشركة أرض مدينتى والأسعار التى تبيع بها الأراضى هناك.
كما يشير محمد عاشور، محلل قطاع العقارات فى بنك الاستثمار النعيم، إلى أنه يجب مراعاة عند احتساب قيمة الأرض أن مدينتى لا تقع فى مكان متميز فى القاهرة الجديدة، حيث إن قيمتها أقل من قيمة أرض داخل القاهرة الجديدة نفسها.
ولليوم الثانى على التوالى من محاولات «الشروق»، لم يتسن الوصول إلى جهاد الصوافطة، نائب رئيس مجلس إدارة المجموعة، أو حاتم نصار، مدير علاقات المستثمرين بالمجموعة، اللذين لم يردا على هاتفاهما المحمول، منذ الإعلان عن قرار اللجنة أمس الأول.