«المطورون العقاريون» يطالبون بكسر احتكار الدولة لتخصيص الأراضي

شهدت الجلسة النقاشية الأولى لثاني أيام مؤتمر «سيتي سكيب مصر»، الأربعاء، والتي انعقدت بعنوان «دور المطور الكبير في إنشاء المدن الجديدة»، عرضًا من عدد المستثمرين حول آليات التنسيق المتكامل بين الحكومة والمطوريين لتنفيذ كافة المشروعات العملاقة التي يتم تنفيذها، بمايمكن من تضافر الجهود لضمان الاستغلال الأمثل للأراضي المستغلة.
وأشاروا إلى وجود مجموعة من التحديات، ماتزال تُكبل أيادى المستثمرين عن التوسع بمزيد من المشروعات بالسوق المحلية يأتي بمقدمتها أزمة توافر البنية التحتية الرئيسية بالمدن الجديدة، والتى تستغرق عملية تنميتها فترة زمنية طويلة نظرا لعدم تأهيلها من قبل الدولة.
وأكد أمجد حسنين، الرئيس التنفيذي للمشروعات بشركة «كابيتال جروب»، أن إعادة العمل بنظام المطور العام وسيلة رئيسية لتنفيذ مشروعات الدولة العملاقة التي أعلنت عنها مؤخرا، والتي يمكن من خلالها الاستفادة من خبرة المطورين العقاريين ليس فقط للتنفيذ، ولكن للتخطيط لمنطقة معينة، وتحديد أفضل الأنشطة والاستثمارات التي تستوعبها هذه المنطقة.
ولفت إلى أن الدولة هي المحتكر لفكرة المطور العام حيث أنها المحتكر لتوفير الأراضي، بل وتحديد الأنشطة التي يتم تنفيذها على الأراضي المطروحة، مؤكدا أن هذا الإحتكار لا يجعلها خاضعة لقواعد السوق التي تدعم استمرار الكيانات الناجحة، وتطرد الكيانات غير الناجحة في تنفيذ مخططاتها، مما يبقي على الدولة سواء نجحت أو فشلت في تنفيذ فكرة المطور العام.
ولفت إلى أن الاستعانة بأكثر من مطور عام لتنفيذ مشروعات متجاورة يمكن من الإسراع من وتيرة التنمية والتنفيذ، موضحا أن الدولة تقوم بدور الرقيب والمنظم للسوق في نفس الوقت، مما يخل بدورها وبقواعد السواق، حيث أن الأسعار التي تطرح بها الدولة الأراضي لا يعرف المطورين هل هي مرتفعة أم منخفضة ولكنهم يضعون خططهم الاستثمارية بناء على قيمة الأرض التي تحددها الحكومة.
وقال: إن صناعة العقار واحدة من أهم الصناعات الموجودة بالاقتصاد المصري، حيث إنها تساهم بنسبة 5% من إجمالي الدخل القومي، وتوفر 10% من إجمالي فرص العمل بالدولة عبر 100 صناعة مرتبطة بصناعة العقار، مضيفا أن حجم الاستثمارات التي تم ضخها بالسوق العقارية المصرية خلال العام الماضي بلغت 40 مليار جنيه.
وأكد المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس إدارة شركة المستقبل للتنمية العمرانية، ضرورة التنسيق المتكامل بين كافة المشروعات العملاقة التي يتم تنفيذها بمدينة القاهرة الجديدة وامتدادها، بمايمكن من تضافر الجهود لتنمية تلك المنطقة، وضمن مخطط عام أكبر يضمن الاستغلال الأمثل لتلك الأراضي.
وأضاف أنه يتم تنفيذ مشروع العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة المستقبل، بالإضافة إلى محور زايد، وكلها مشروعات ضخمة، مطالبا بضرورة طرح فكرة الحوار بين مطوري هذه المشروعات بما يمكن من التنفيذ المتكامل لتنمية هذه المنطقة بأكملها.
وأشار إلى أن فكرة المطور العام يجب أن يتم دعمها، والتي تضمن الاستفادة من قدرات المطورين الذين تتوافر لديهم خبرة واستعداد استثماري ووطني للمساهمة في تطوير مساحات كبرى ضمن مخطط الدولة التنموية، ولتنفيذ مشروعات متنوعة تخدم شرائح أكبر من المواطنين.
وأوضح أن مساحة مدينة المستقبل تبلغ 11 ألف فدان بما يعادل 45 مليون متر مربع، ذات مخطط عام معتمد، ولكنه مرن بما يسمح بالتعديل، والذي يتم تطويره على 5 مراحل، مشيرا إلى أنه تم البدء في تطوير المرحلة الأولى بالمشروع على مساحة 1000 فدان.
ومن المخطط أن تنتهي الشركة من ترفيق كامل أرض المشروع خلال 3 أعوام بدأت في 2015، حيث إن المهمة الأساسية للشركة –وفقا لناصف- تتركز في ترفيق الأرض واختيار المطورين المتميزين بالسوق العقارية.
وكشف عن خطة مجلس إدارة المدنية لتدشين مجلس أمناء مدينة المستقبل، والذي يضم في عضويته كافة المستثمرين داخل المدينة، بما يمكن من التنسيق المتكامل بين كافة العاملين بالمدينة، وذلك في إطار المخطط العام للمدينة.
وأوضح أن المخطط العام الموضوع للمدينة تم دراسته ولكنه مرن بما يجعله قابلا للتعديل وفقا للمشروعات الداخلية للمطورين، مشيرا إلى أن هذا المخطط بصدد تعديله بعد استخدامات الأراضي في المدينة بما يتناسب مع الاستفادة من شبكة الطرق التي يتم تنفيذها داخل وبجوار المشروع.
وأكد المهندس أحمد عفيفى ، نائب الرئيس التنفيذى لمجموعة طلعت مصطفى القابضة، أن قطاع التطوير العقارى يمثل القاطرة الرئيسية للتنمية الاقتصادية بالدولة، حيث يرتبط به نشاط العديد من الصناعات التى تزدهر أعمالها ارتباطا بنمو صناعة العقار.
وأشار إلى وجود مجموعة من التحديات التى ماتزال تُكبل أيادى المستثمرين عن التوسع بمزيد من المشروعات بالسوق المحلية، يأتي في مقدمتها أزمة توافر البنية التحتية الرئيسية بالمدن الجديدة، والتي تستغرق عملية تنميتها فترة زمنية طويلة نظرا لعدم تأهيلها من قبل الدولة، لافتا لأهمية أن تتزامن أعمال الترفيق الرئيسية للأراضى مع مخططات التنمية التى تطمح لها الدولة.
وأوضح أن غالبية المشروعات المطروحة بشرق القاهرة الكبرى والتى تمثل أحد أهم وأبرز المناطق الاستثمارية بالدولة وتحظى بتنافس ضخم من قبل المستثمرين، تفتقد إلى وجود المرافق الرئيسية لها والتى تتمثل فى شبكات المياه والصرف الصحى بجانب مشروعات الطرق.
وألمح إلى إهتمام الدولة بالتركيز على أعمال الترفيق الرئيسية لبدء العمل بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة، والذى يشهد حاليا استمرار أعمال مد شبكات المرافق من خطوط مياه وشبكات صرف صحى تمهيدا لبدء تنفيذ المخطط العام للمشروع خلال الاشهر المقبلة، مشددا على ضرورة أن تتلائم أعمال الترفيق مع مستهدفات التخطيط العام للمشروع والذى يضم مساحات شاسعة للمناطق الخضراء.
وفيما يتعلق بالأعمال القائمة بمشروع «مدينتي»، أكد إنتهاء الشركة من 47% من الإنشاءات المستهدفة بالمدينة ككل، وتقوم حاليا بتسليم مجموعة متنوعة من العمائر بالمراحل المختلفة للمشروع، موضحا أنه الفترة المقبلة ستشهد التركيز على تنمية وتطوير المناطق الخدمية كالفنادق والجامعات.
وأوضح أنه تم الإنتهاء من تشغيل المدارس وعدد محدود من المناطق الخدمية بالمراحل الأولى ل«مدينتي»، متوقعًا أن يشهد المشروع طفرة جديدة خلال السنوات المقبلة مدعوما بحالة التنمية القائمة فى المنطقة المحيطة، والتي تشهد بدء الأعمال بمشروع العاصمة الجديدة بجانب المشروعات العمرانية المتاخمة ل«مدينتي»، وأبرزها مدينة المستقبل العمرانية.
وقال فتحى السباعي، رئيس بنك التعمير والإسكان، إن السوق المصرية بحاجة إلى ثورة فى التشريعات والقوانين الخاصة بالقطاع العقارى بهدف تحقيق التنمية العمرانية، مشيرا إلى أن السوق المصرية لا يستطيع تحمل الأسعار التي يتم الإعلان عنها بالمزادات، وبلغ سعر المتر بها نحو 4 آلاف جنيه.
وأضاف أن شراء المطور العقاري الأرض بهذا السعر سيرفع الأسعار بشكل كبير علي المستهلك النهائي والغير قادر على تحمل هذه الأسعار في الوقت الحالي، مشددا على ضرورة وجود آليات لطرح الأراضى وتحديد الأسعار للأرضي التي سيتم طرحها، مع ضرورة التنسيق مع هيئة المجتمعات العمرانية لحل المشكلات والخاصة بتسجيل الوحدات.
وأوضح أن بنك التعمير والإسكان ظل الذراع المالي للدولة والمطور العقاري والذى يساعدها على تحقيق خطيتها الخاصة بالتنمية العمرانية، حتى سمح قانون البنك المركزي عام 2003 للبنوك المتخصصة بمزاولة كافة الأنشطة مثل البنوك التجارية، مشيرا إلى أن البنك مازال أيضا الذراع المالي للدولة ووزارة الإسكان وخاصة في الوحدات الخاصة بالإسكان الاجتماعى لمحددوى الدخل.
وأكد عادل راضي، رئيس مجلس ادارة بورتو غالب، مصر على أهمية خلق أسواق متنوعة في المدن السكنية الجديدة لضمان زيادة معدل التدفق السكاني إليها خلال المرحلة المقبلة، مضيفا أن ذلك المحور ضروري لضمان نجاح خطط الدولة لرؤيتها خلال 2030 والتي تستهدف زيادة مساحة التوسع العمراني بحلول ذلك العام.
كما أكد ضرورة خلق تنوع على صعيد الأنشطة بجميع المستويات بما فيها السياحة لضمان جذب تلك المدن للمعدلات السكانية والابتعادعن المدن الحالية.
وأرجع «راضي»، صعوبة خروج السكان من العواصم إلى تركز أغلب الأنشطة الرئيسية بها، بالتزامن مع غياب الأنشطة في المدن الجديدة حتى الآن، موضحا أن «بورتو» تستهدف زيادة المعدل السكني إلى 100 ألف بمشروعها بمرسى علم.