يلتفت المستثمرون إلى العقارات السكنية بغية تحصين أنفسهم من تأثيرات انخفاض سعر العملة

جمهورية مصر العربية، القاهرة، 20 يوليو 2016 – أصدرت جيه إل إل اليوم، وهي الشركة الاستشارية الرائدة عالمياً في مجال الاستثمار العقاري، تقرير "نظرة عامة على السوق العقاري في القاهرة" للربع الثاني من العام 2016، والذي يحدّد العوامل التي تؤثر على كافة المجالات في السوق العقاري. ففي شهر مارس الماضي، أعلن البنك المركزي في القاهرة انخفاض سعر الجنيه المصري من 7.78 جنيهاً مصرياً يساوي دولاراً أميركياً واحداً إلى 8.85 جنيهاً مصرياً يساوي دولاراً أميركياً واحداً، وذلك بهدف تعزيز النظام المصرفي لجذب الاستثمار الأجنبي وتمويل المشاريع الكبرى، فضلاً عن المساهمة في استقرار المناخ الاقتصادي المتقلب.
يسلط التقرير الضوء على أنّ انخفاض سعر الجنيه قد شجّع المستثمرين المحليين على نقل مدخراتهم من المصارف والاستثمار في سوق العقارات السكنية.
ورغم أنّ قيمة الإيجارات بقيت متقلبة، إلا أنّ الطلب على الوحدات السكنية آخذ في الارتفاع لا سيما في منطقة القاهرة الجديدة. ويُعزى هذا الارتفاع في الطلب إلى الطلاب والموظفين المغتربين الذين يفضلون السكن على مقربة من أماكن عملهم. وفي هذا السياق، علّق أيمن سامي، رئيس مكتب مصر في شركة جيه إل إل قائلاً: "نحن نشهد حالياً طلباً على المبيعات على الخريطة في القطاع السكني. ففيما تحاول المصارف خفض سعر العملة، يُعتبر قطاع العقارات السكنية ملاذاً آمناً للاستثمار فيه".
ويردف قائلاً: "تمكّنت المكاتب من التكيّف مع انخفاض سعر الجنيه المصري، إذ بات أصحاب العقارات الآن يقبلون استلام الدفعات بالجنيه المصري بدلاً من الدولار الأميركي الذي شاع استخدامه بشكل كبير في العقود الرسمية. وقد أتت هذه "التعديلات" كنتيجة طبيعية جراء التقلّب الحاد الذي شهده الجنيه المصري، والنقص الحاد في العملات الأجنبية في البلاد إلى جانب ركود مناخ الأعمال فيها. أما قطاع البيع بالتجزئة، فقد اتخذ منعطفاً حاداً فيما واجه تجار التجزئة زيادة التكاليف بسبب انخفاض سعر العملة واعتمادها على العملة الأجنبية. ويبدو أنّ تراجع احتياطيات العملة الأجنبية يمارس المزيد من الضغوط فيما يلجأ تجار التجزئة إلى استقدام العملة الأجنبية من السوق السوداء، بسعر أعلى بنسبة 15 بالمئة من السعر الرسمي. كما تؤدي معدلات التضخم المرتفعة إلى انخفاض القوة الشرائية بين أوساط المستهلكين أيضاً، والذين يتحوّلون إلى شراء علامات تجارية أكثر قيمة وملاءمة".
وختم حديثه قائلاً: "أخيراً، يبدو أنّ القطاع الوحيد الذي يستفيد من انخفاض سعر الجنيه المصري في هذه الأثناء، هو قطاع الفنادق. فالسياحة أرخص مع انخفاض سعر الجنيه المصري، وفي المقابل يعتبر القطاع أكثر جاذبية".
النقاط الرئيسية في القطاع – القاهرة:
المكاتب: بقي عرض المكاتب في القاهرة ثابتاً عند 941 ألف متر مربع من مساحة المكاتب الإجمالية القابلة للتأجير، من دون إنجازات تُذكر في مخزون المكاتب بالقاهرة في الربع الثاني من العام 2016. شهد السوق طلباً متزايداً على المساحة المكتبية من الدرجة الأولى خلال الفترة السابقة، ويرجع هذا الأمر بشكل أساسي إلى نقل المستأجرين إلى مساحات مكتبية أفضل جودة ومواقع جغرافية أكثر ملاءمة. وفي هذه الأثناء، ما زال الوافدون الجدد إلى السوق محدودين.
وقد أدّى عرض مساحات مكتبية جديدة ومحدودة من الدرجة الأولى على المدى القصير إلى انخفاض معدل المكاتب الشاغرة من 33 بالمئة إلى 25 بالمئة على طول السنة الفائتة. ورغم أنّ معدل المكاتب الشاغرة ما زال يُعتبر عالياً (مع شغور 25 بالمئة من مخزون المكاتب القائم)، يُعدّ هذا الانخفاض إيجابياً لهذا القطاع.
هذا وتعتزم الحكومة إطلاق مجمّعات تكنولوجيا جديدة في أنحاء البلاد. وتضطلع هيئة تنمية صناعة تكنولوجيا المعلومات بإنشاء هذه المجمعات المتخصصة بهدف بناء، وإدارة ونشر مجمّعات تكنولوجيا المعلومات والاتصالات في جميع أنحاء مدنٍ من الدرجة الثانية. يتم الآن بناء أول مجمّعين في مدينة برج العرب الجديدة في الإسكندرية، ومدينة أسيوط الجديدة في صعيد مصر. تهدف هذه المجمّعات الجديدة إلى خدمة السكان المحليين، والشركات متعددة الجنسيات، والشركات الناشئة وأصحاب المشاريع.
الوحدات السكنية: شهد الربع الثاني من العام 2016 عدة إنجازات في مشاريع واقعة في مدينة السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة. ففي مدينة السادس من أكتوبر، تمّ تسجيل عمليات تسليم بارزة في حي الأشجار بسبب المخزون الهائل المتوافر، بالإضافة إلى تسليم شقق في مجمّع بالم باركس. أما في القاهرة الجديدة، فيُعتبر كل من "بالم هيلز فيلدج جاردن القطامية"، ومجمّع "ميفيدا" السكني ومشروع "مدينتي"، مساهماً رئيسياً في عرض هذا الربع من العام. بقي متوسط أسعار بيع الشقق والفلل ثابتاً بالدولار الأميركي والجنيه المصري في القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر، على أساس فصلي بسبب انخفاض القدرة على تحمل تكاليف الوحدات. وعند إجراء مقارنة على أساس سنوي، وحدها قيمة الشقق في القاهرة الجديدة ارتفعت من حيث الدولار الأميركي رغم انخفاض سعر العملة بنسبة 14.5 بالمئة.
ارتفعت أسعار بيع الفلل قليلاً في السادس من أكتوبر مقارنةً بالقاهرة الجديدة، جرّاء ارتفاع الطلب على المشاريع الأكبر حجماً في السادس من أكتوبر. ويُعزى هذا بشكل رئيسي إلى ارتفاع القدرة الشرائية في مدينتَي السادس من أكتوبر والشيخ زايد على وجه التحديد.
مراكز التسوق: لم يتم إنجاز أي مساحة تجزئة في الربع الثاني من العام 2016، حيث يستقر العرض الحالي عند 1.3 مليون متر مربع. كان من المتوقع إنجاز كابيتال مول (45 ألف متر مربع) الكائن في مصر الجديدة، خلال هذا الربع ولكن تم تأجيله إلى الربع الأول من العام 2017، ممّا يشير إلى أنّه ليس من المقرّر إنجاز أي مشاريع تجزئة في العام 2016. من جهة أخرى، من المزمع افتتاح مول مصر جزئياً بحلول نهاية العام 2016، ولكن من المرجح ألا يجهز المشروع حتى بداية العام 2017. كما انخفضت معدلات الشغور أيضاً على أساس سنوي (بنسبة 14 بالمئة في الربع الثاني من العام 2016 مقارنةً بنسبة 17 بالمئة في الربع الثاني من العام 2015)، في حين بقيت دون تغيير يُذكر على مدى الربع الفائت.
علاوة على ذلك، بقيت إيجارات مساحات التجزئة على حالها طوال الربع، ولكن من المتوقع أن تبقى ثابتة حتى استقرار الظروف الاقتصادية الحالية. وفي حين ارتفعت الإيجارات بنسبة 13 بالمئة مقارنةً بالربع الثاني من العام 2015، تمّ تسجيل هذا الارتفاع في منتصف العام 2015، ويبدو أنّ الإيجارات بلغت الآن ذروتها الدورية.
الفنادق: نظراً لضعف أنشطة البناء في هذا القطاع، لم يتم إنجاز أي فنادق إضافية في الربع الثاني من العام 2016. فمع 1300 غرفة من المزمع إنجازها في العام 2016، نتوقع تسليم 50 بالمئة منها فقط هذا العام، مع تأجيل الباقي للعام 2017. كما من المتوقع إنجاز فندقَين بحلول نهاية هذا العام، هما سانت ريجيس وستيجنبرجر ميدان التحرير، الواقعين كلاهما في منطقة وسط المدينة. ارتفعت معدلات الإشغال (60 بالمئة في العام حتى مايو) مقارنة بالفترة نفسها من العام 2015، فيما يعاني القطاع الأمرّين للتعافي بعد حادثة سقوط طائرة "متروجت" الروسية في العام المنصرم. يشكّل تحسين أمن المطار وآثار انخفاض سعر العملة الأسباب الكامنة وراء معدلات الإشغال المرتفعة نسبياً على مدى العام الفائت.
وقد أبدى الأداء المالي لفنادق القاهرة أولى دلائل التحسن، مع ارتفاع متوسط المعدل اليومي بنسبة 5 بالمئة في العام الممتد حتى مايو، مقارنةً بالمتوسط الذي تم تسجيله في الفترة نفسها من العام 2015. للاطلاع على التقرير بأكمله يرجى زيارة هذا الرابط .
ساعة الإيجارات الرئيسية في القاهرة
يوضح هذا الرسم تقديرات جيه إل إل حول موقع كل سوق رئيسية في دورتها التأجيرية الفردية في نهاية الربع ذات الصلة.