الطريقة الوحيدة لحماية أراضي الدولة

مع اقتراب نهاية المهلة التي منحها الرئيس مبارك للحكومة لتنفيذ تعليماته بفتح ملف أراضي الدولة، وتقنين أوضاعها، تسابق الحكومة الزمن في محاولة لإيجاد حلول وبدائل وتشريعات لا تزال محل جدل سواء داخل الحكومة أو لدي المستثمرين، خصوصا في الكلام عن استبدال عقود تمليك الأراضي، بعقود حق الانتفاع المحدد المدة ، ويعقد خلال أيام اجتماع طارئ بين الوزراء التسعة المعنيين بدعوة من وزير الزراعة واستصلاح الأراضي للوصول لحل وسط، قبل الاجتماع برئيس الوزراء خاصة بعدما تردد حول رفض وزارة الزراعة بسط «المالية» سطوتها علي ملف أراضي الدولة.
بين هذا وذاك مازال الحوار مفتوحا، والجدل دائرا خصوصا مع توالي الوقائع التي تفجرت في الفترة الأخيرة والتي أهدرت فيها أراضي الدولة خاصة بعد حكم الإدارية العليا ببطلان عقد «مدينتي»، واحتمال اتساع نطاق الحكم لأراضٍ أخري مثل عقد مدينة «السليمانية » الذي خالف شروط التعاقد في استغلال أراض مخصصة للزراعة في بناء منتجعات وملاعب جولف،وكذلك 100 ألف فدان حصل عليها «الوليد بن طلال» في توشكي لم تستغل، والسيناريو نفسه تكرر في صفقة الحكومة مع الشركة المصرية الكويتية، وتزايد حالات التعدي علي أراضي الدولة في عدة مناطق بطريق القاهرة - الإسكندرية الصحراوي وسيناء، ووادي النقرة والصعايدة ومنطقة الحمام والساحل الشمالي وغيرها من الوقائع التي لا تكفي المساحة حصرها وذكر تفاصيلها. القضية معقدة بما يفوق أي تصور، حيث تتداخل اختصاصات الجهات التي تمتلك حق التصرف في أراضي الدولة ما بين 9 وزارات هي « الزراعة والاستثمار والإسكان والسياحة والتجارة والصناعة والري التنمية المحلية والمالية والداخلية »، وتتبع هذه الوزارات 7 هيئات أخري لها نفس الصلاحيات في التعامل مع أراضي الدولة وهي «الهيئة العامة لمشروعات التعمير، وهيئة التعمير والتنمية الزراعية وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والهيئة العامة للتنمية السياحية الهيئة العامة للتنمية الصناعية والهيئة العامة لتنمية الثروة السمكية والهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة» بالإضافة إلي صلاحيات المحافظين !
نفس الحق في التصرف في أملاك القطاع العام، يضاف إلي ذلك حق المحافظين في بيع الأراضي في محافظتهم أو تخصيصها أو تأجيرها بنظام حق الانتفاع، ويمتلك نفس الحق رئيس مجلس الوزراء طبقا للقانون رقم 221 لسنة 2010 والذي سبق وأن خصص 127 فدانا لجامعة النيل دون أن يرجع إلي جهة من الجهات بصفة استشارية لإبداء الرأي.
الغريب أنه لا توجد إحصائية أو دراسة لدي المركز الوطني لتخطيط استخدامات أراضي الدولة التابعة لمجلس الوزراء تحصر مساحة أراضي مصر وفقا للاستخدامات والأنشطة المختلفة المخصصة عليها، وكذلك حجم التعديات عليها.. في المقابل رد علينا الخبراء المتخصصون في كل وزارة وهيئة تمنح هذه الأراضي بأنها مازالت تحصر أراضيها التي تخضع لها، أو أصبحت في حيازة واضعي اليد، وأنه لولا التعليمات الرئاسية لظل الوضع علي ما هو عليه في الإفراط في حق الدولة وأراضيها !
الجهاز المركزي للمحاسبات في أحد تقاريره الاقتصادية قدم حصرا مبدئيا للأراضي، جاء فيه أن مساحة جمهورية مصر العربية والتي تبلغ نحو مليون متر مربع، بما يعادل 238 مليون فدان، حيث حصرت أراضي الدولة التي تمتلكها ب 363 ألف كيلو متر مربع تعادل 3,63 % من مساحة مصر.. منها 9,71 مليون فدان مخصصة للاستصلاح الزراعي و 51,94 مليون فدان للنشاط الصناعي والتعديني، بينما احتلت المشروعات السياحية مساحة 78,91 مليون فدان، والمدن العمرانية الجديدة تبلغ مساحتها ما يقرب من مليون فدان. من ناحيته كشف « أمين أباظة » - وزير الزراعة - لنا أن وزارته انتهت من حصر جميع الأراضي التابعة لهيئة التعمير والتنمية الزراعية، والتي تقدر ب 2 مليون فدان، تمتلك وزارة الزراعة النصيب الأكبر من الأراضي الصحراوية والتي تبلغ 14 مليون فدان، منها 8 ملايين فدان قابلة للاستصلاح الزراعي استولت عليها مافيا الأراضي، أما طريق القاهرة - إسكندرية الصحراوي فيشغل مساحة مليون ونصف مليون فدان، الجزء القريب من القاهرة لا يتعدي 40 ألف فدان والمخالف منه لا يقل عن 3% من إجمالي هذه الأراضي
أباظة أشار إلي أن وزارته قررت وقف تمليك أراضي الدولة والتعامل عليها بنظام حق الانتفاع فقط وبسعر اليوم للفدان وليس بأسعار 2006 لضمان جدية المنتفعين.
وأضاف بقوله : هناك عدة ضوابط سيتم وضعها لنظام حق الانتفاع لأراضي «وضع اليد» التي تمثل حوالي « 5,2 مليون فدان» علي مستوي الجمهورية لم يتم تقنينها حتي الآن - حيث سيتم تحرير عقود حق الانتفاع للمساحات التي تمت زراعتها بنسبة تزيد علي 10% سنويا علي أن تقتصر مدة حق الانتفاع علي 25 سنة فقط بدلا من 49 سنة مع تحصيل مقابل مالي - لم تحدد قيمته بعد - نظير إشغال الأراضي بدون زراعتها لمدة 5 سنوات فقط مع إلغاء حق الانتفاع فورا في حالة مخالفة شروط التعاقد أو الانتفاع.
وأضاف أن الوزارة انتهت من إعداد مقترحاتها حول كيفية التعامل علي المساحات المنزرعة بعد عام 2006 أو التي لم يتم زراعتها حيث سيتم تحصيل مقابل إشغال من «واضعي اليد» علي المساحات الأقل من 100 فدان بعد عام 2006 فضلا عن أنه سيتم تحصيل القيمة الحقيقية لأراضي الدولة التي تم تغيير نشاطها بعد حصر جميع الشركات التي تجاوزت نسبة البناء ال 7% تنفيذا لتكليفات الرئيس مبارك وذلك لمخالفتهم شرط الزراعة المنتجة علي 93% من إجمالي المساحة. وزير الزراعة أكد أنه لن يتراجع عن استرداد حقوق الدولة وأن جميع المخالفين والمتعدين مهما كانت سلطتهم سيتحملون عواقب تعدياتهم، وحتي الآن لم تعترض أي شركة علي دفع قيمة الأرض المقررة حاليا بعد حساب المخالفات عليهم حيث إن جميع الغرامات ستكون علي المتر الواحد من الأرض الزراعية وليس علي الفدان.
وكشف أن نظام حق الانتفاع لن يكون النظام الوحيد الذي سيتضمنه القانون الجديد الجاري دراسته والذي سيضع صيغة موحدة لاستخدامات أراضي الدولة، خاصة أن حق الانتفاع تعرض خلال الفترة الماضية للكثير من المشكلات القانونية ومنها أن حق الإرث لم يكن واضحا فيه والدليل إذا امتلك شخص قطعة أرض بنظام حق الانتفاع وتوفي بعد 20 عاما، فهل تؤول هذه الأرض للورثة؟ فمازالت هناك بعض البنود القانونية التي يتم دراستها وإن كانت تطبقه الكثير من دول العالم إلا أنه مازال ليس واضحا ويحتاج إلي دراسة وبحث خاصة أن القانون المصري يعتبر أي تصرف في أراضي الدولة لمدة 50 عاما أو أكثر يعد تمليكا للأرض وهو مالا يتماشي مع نظام حق الانتفاع ولهذا تم تحرير المدة مع السماح بتحريرها بحد أقصي 99 عاما، مشيرا إلي أن نظام حق الانتفاع لن يطبق علي أراضي سبق طرحها للاستثمار الزراعي ولكن علي الأراضي الجديدة المقرر طرحها في مناطق بعينها.
وكشف أباظة - أيضا - عن موافقة الحكومة من حيث المبدأ علي إعفاء صغار المزارعين في الأراضي القديمة من دفع أي ضرائب في حالة قيامهم بتجميع حيازتهم الزراعية الصغيرة في شركات حتي 50 فدانا للشركة الواحدة بحيث يكون لهذه الأراضي إدارة موحدة ونفس التركيب المحصولي. وبالنسبة للجزء الخاص به، قال أحمد المغربي - وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية - إنه ضد فكرة وجود قانون موحد لتخصيص الأراضي، باعتبار أن كل وزارة لها نظامها وسلطاتها واختصاصاتها التي قد لا تصلح مع وزارة أخري.
وأشار إلي أن تطبيق نظام حق الانتفاع في تخصيص أراضي الدولة ليس جديدا علي وزارة الإسكان حيث إنها طرحت من قبل عدة أراض بنظام حق الانتفاع ولكن كيفية تطبيقه بشكل عام علي كل ما تطرحه الوزارة من أراض لم يحدد بعد حتي الآن، خاصة أن مشروعات الإسكان قد يتناسب معها تطبيق نظام الانتفاع في المرحلة الأولية ولكن في مراحل متأخرة يصعب تطبيقه. واعترف اللواء عمر الشوادفي - رئيس المركز الوطني لاستخدامات أراضي الدولة - لنا بعدم وجود آلية رادعة لوقف التعديات علي أراضي الدولة إذا تم ضبطها، وأن الصدفة وحدها هي التي تفضح هذه التعديات، مشيرا إلي أن أكثر من نصف مليون فدان ضاعت بعد أن تم وضع اليد عليها من جانب بعض المواطنين ورجال الأعمال وأن معظم هذه الأراضي لم تزرع أو تستثمر في أغراضها.
وأوضح أن مساحة مصر 832 مليون فدان مازال 222 مليون فدان لم يتم استخدامها في أي نشاط والمخالف فقط لا يتجاوز 81 مليون فدان.
الشوادفي أوضح: ليست لدينا إحصائيات أو أرقام حقيقية عن حجم المخالفات والتعديات علي أراضي الدولة ولكن المركز اتخذ قرارا بتكليف هيئة المساحة بالتوجه إلي جميع الطرق الصحراوية والساحلية والزراعية لرفع مساحات الأراضي بها والتأكد من أن كل من يمتلك أرضا لديه عقد بها لأن هناك بعض واضعي اليد يمتلكون عقودا وهمية.
واستكمل: الحل تجاه مشكلة هذه الأراضي هو إلغاء التمليك لواضعي اليد وعمل عقود إيجارية وفق القيمة السنوية التي تحددها الجهة المعنية وفقا لنشاطها وهذا الحل أعتقد أنه سيحد من هذه الظاهرة إذ سيكون معلوما للجميع أن نتيجة وضع اليد علي أراضي الدولة لن تتعدي عقد إيجار دون البيع ومن ثم لن يكون لتجار الأراضي أي مطمع في التلاعب بأراضي الدولة.
وقال: علينا دراسة فكرة إصدار رخصة لكل مشروع علي أن يتم تجديدها سنويا شريطة التزام المنتفع بالنشاط المصرح به وفقا للجداول الزمنية المحددة بين الدولة والمنتفعين.
وأشار إلي أن المركز أعد مذكرة رفعها لرئيس مجلس الوزراء يطلب فيها إعادة النظر في تسعير الأراضي التي خصصت لبعض المستثمرين ورجال الأعمال للنشاط الزراعي وبيعت بأسعار رمزية لا تتعدي ال 200 جنيه للفدان وتم تغيير نشاطها خاصة بالساحل الشمالي إلي منتجعات صناعية وسياحية.
واستطرد قائلا: لقد أعددنا مذكرة أخري بشأن إدراج شرط حظر التصرف في الأراضي المباعة أو جزء منها إلا من خلال الجهة البائعة وفقا لشروطها وذلك في العقود النهائية مع عدم اتخاذ إجراءات التسجيل أو الإشهار بالبيع إلا بعد مرور مدة معقولة للتحقق من مدي استغلال الأراضي في الغرض المخصص لها بشرط الرجوع إليها في حالة رغبة المشتري في التنازل عنها، موضحا أنه يمكن تحصيل نسبة مئوية يتفق عليها من قيمة المشروع أو الأراضي، انتفاعا أو تخصيصا، يتم سدادها كمقابل للإشراف والرقابة من الجهة الأخري، مشيرا إلي أن هذا سيسهم في إضفاء الشعور العام بأن الدولة جادة في الرقابة علي استغلال أراضيها وتعظيم الاستفادة منها.
وقال الشوادفي إن نظام حق الانتفاع هو الأمثل لاستغلال أراضي الدولة لأنه سيحل المبادرات الفردية للاستثمار وسيجعلها تتم وفق خطة متكاملة مما سيقضي بالتالي علي غياب الارتباط التخطيطي للمشروعات الاستثمارية كما أنه سيضمن ولاية الدولة دائماً علي الأرض مع ضرورة وجود آلية تسعير موحدة من جهات مختصة، موضحاً أن المركز قام بدراسة مشروعات كثيرة يمكن إقامتها عن طريق حق الانتفاع ومنها علي سبيل المثال محطات الخدمة ويتم تزويدها بالوقود بحيث تكفل تأمين جميع الطرق وبالفعل قدمنا هذا الاقتراح ووافق عليه الرئيس مبارك بتخصيص مساحات متعددة من الأراضي المملوكة للدولة لصالح الهيئة العامة للطرق والكباري والنقل البري لاستخدامها في إقامة 73 محطة وتزويدها بالوقود وبالفعل تم طرحها بنظام حق الانتفاع. وأضاف رئيس المركز الوطني لاستخدامات أراضي الدولة أن القانون الجديد المزمع صدوره سوف يجمع كل التشريعات المتعلقة بأراضي الدولة كقانون 143 لسنة 1981 والقانون رقم 31 لسنة 84 والقانون 148 لسنة 2006 في تشريع واحد متلافياً العيوب والثغرات التي ظهرت أثناء تطبيق التشريعات الحالية ووضع آلية واضحة لنظام التكامل بحق الانتفاع.
أما «فاضل الشهاوي» - رئيس شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير - فقد اختلف مع نظام حق الانتفاع بقوله: هذا النظام سيشجع الاستثمار وإن كان تعميمه سيختلف تأثيره من مشروع لآخر فالمشروعات السكنية مما لا شك فيه أنها ستضار من تعميم نظام الانتفاع خاصة أن معظم هذه المشروعات يسعي الملاك فيها إلي الاستقرار بالتمليك وعدم وجود مشكلات قانونية متعلقة بالتوريث.
وأضاف: أما بالنسبة للمشروعات السياحية والخدمية فإن الأمر مختلف حيث إن حق الانتفاع يكون متضمنا في النظام الأساسي للشركة وبالتالي فسيتم استهلاك القيمة وبالتالي فإن تأثير حق الانتفاع علي هذه المشروعات سيكون متمثلاً في زيادة أسعار الخدمات فضلاً عن أن الدولة ستحصل علي ميزة بأنها ستحصِّل إيرادات بشكل مستمر بعد نهاية المدة من نفس المستثمر إذا رغب في التجديد وبالتالي ستتابع أي زيادة في قيمة الأرض. ومن جهته أكد «مختار الدهشوري» - رئيس شركة الصعيد العامة للمقاولات - أن فكرة حق الانتفاع غير مقبولة لدي المصريين وكذلك الشركات الاستثمارية لأنهم يفضلون ثقافة التملك، وعلق: أعتقد أن نظام حق الانتفاع قد ينجح في النشاط الزراعي باستغلال خزانات المياه لفترة معينة وبالتالي علينا تحديد استخدام الأراضي أولاً سواء كانت زراعة أو صناعة أو سياحة أو سكنية لأنه علي أساس النشاط من المفترض تحديد السعر وكذلك مدة الانتفاع.
واتفق معه «محمد جنيدي» - رئيس مجموعة «جي إم سي» بقوله: حق الانتفاع لن يكون مقبولاً لأن البنوك في مصر لا تمول أي مشروعات غير مملكة فضلاً عن أن ثقافة الشعب المصري تميل إلي التملك حتي إحنا لما بنتملك شقة أول شيء نفكر فيه هو توثيقها في الشهر العقاري للحصول علي العقد الأخضر موضحاً أنه ليست كل الأراضي تصلح لتطبيق نظام حق الانتفاع عليها، فليس معقولاً أن أنشئ مدينة سكنية متكاملة أو منطقة صناعية وبعد فترة تسحبها الحكومة فهذا النظام قد يؤدي إلي الحد من الاستثمار لأنه لا يقدم أي ضمانات للمستثمر بعد قيام الدولة باسترداد الأراضي بعد فترة زمنية معينة.
في حين يري «مطاوع غنيم» - رئيس شركة القلعة للتنمية السياحية - أن نظام حق الانتفاع سيحافظ علي أراضي الدولة لأنه سيدر عليها دخلا بشكل متجدد لتحديد المدة لأي مستثمر ولكنه أكد ضرورة التفريق بين المشروعات السكنية والخدمية والسياحية التي تحتاج لفترة طويلة أكثر من 49 عاماً حتي يستطيع المستثمر استغلال قطعة الأرض التي حصل عليها قابلة للتجديد، وإذا لم يلتزم يصبح من حق هيئة التنمية السياحية توقيع غرامات إضافية وقد تؤدي إلي سحب الأراضي نهائياً.
من جهته يري اللواء «فتحي البيلاوي» - رئيس شركة عين شمس للإسكان والتعمير - أن نظام حق الانتفاع سيؤثر بالسلب علي حركة مبيعات الأراضي مؤكداً ضرورة منح الأراضي كحق انتفاع إلي شركات قطاع الأعمال العام مدي الحياة أما شركات القطاع الخاص فتمنح لها الأراضي طبقاً لشروط معينة كما أن أراضي الأفراد ليست كالشركات التي تقوم بدراسة الجدوي والأرباح لها حتي ولو كانت الفترة لا تزيد علي 30 عاماً موضحاً أن المواطن لا يشعر بالأمان والطمأنينة إلا في ملكيته. أما المهندس «حسين صبور» - رئيس شركة الأهلي للتنمية العقارية - فيري أن حق الانتفاع قد يقلل من الفوضي التي حدثت طوال السنوات الماضية من تسقيع للأراضي ووضع اليد عليها وبيعها بضعف ثمنها الحقيقي مؤكداً أن هذا النظام مطبق منذ سنوات في إنجلترا، فالتصرف في أراضي الدولة هناك تحكمه قواعد وطرق وآليات مستمرة بمدد زمنية معينة مضيفاً أنه لابد من مراعاة عدة أشياء في تطبيق هذا النظام وهو أن يتم طرح الأراضي بأسعار زهيدة حتي تشجع المستثمر للبناء وفي النهاية ستسترد الدولة الأراضي بعد تعميرها وبالتالي فالكل مستفيد من هذا النظام الدولة والمستثمر.
أما «يحيي قدري» - المستشار القانوني العام لمجموعة دريم - فيري أن حق الانتفاع لابد أن يكون طويل المدة الزمنية وليكن مثلاً «99 عاماً» ولكن ليس «25 سنة أو 49 سنة» لأن هذا سيتسبب في توقف نشاط الاستثمار العقاري الذي يمثل ثلث النشاط الاقتصادي في مصر.
وقال: لابد من وجود لجنة عليا في الهيئة العامة للاستثمار تنظم قواعد النشاط الذي ستستخدم فيه الأرض والقانون لابد وأن يثمن الأراضي بقيمتها الحقيقية.. مشدداً علي ضرورة فرض عقوبات علي من يخالف.
في حين أكد المستشار «محمد الدكروري» - عضو اللجنة التشريعية بمجلس الشعب - أننا ندرس مشروع قانون ينظم الأسلوب الأمثل في التصرف في أراضي الدولة بحيث يتم توزيع الاختصاصات والصلاحيات بين الجهات المختلفة سواء السياحة أو الزراعة أو الإسكان أو الصناعة، مشيراً إلي أن مشروع القانون سيجمع بين نظامي حق الانتفاع لمدد طويلة وسيكون في حالة إقامة مشروعات سياحية أو زراعية أو مدن سكنية متكاملة، أما بالنسبة لنظام التملك فسيكون للوحدات السكنية الصغيرة، مشيراً إلي ضرورة تغليظ العقوبات في حالة أن يتم استخدام حق الانتفاع في إقامة شقق سكنية مع سحب الأراضي من المخالفين للقانون مع دمج القوانين المشابهة والتي يوجد بها أوجه تضارب خاصة نصوص قانون «100» لسنة 1964 وقانون «143» لسنة 1980 وقانون «148» لسنة 2006 وذلك في قانون واحد.
يكفي أن نعرف أن أوضاع الأراضي حاليا بدون تفعيل للتشريعات أوتقنين لأوضاعها أهدر ما يزيد علي 50 مليار جنيه كإيرادات استثمارية لخزانة الدولة علي مدار ال20 عاما الماضية من خلال مشروعات صناعية وتجارية بفعل استهتار أو تباطؤ أو تلاعب لصالح بعض السماسرة المتغطين بعباءة رجال الأعمال من جانب مسئولين حكوميين توالوا علي المناصب المسئولة في حكومات تلك الفترات الزمنية.
والكشف عن هذا الرقم كان حسب تقرير رسمي لوزارة التجارة والصناعة جاء فيه أن الحكومة خصصت 20 مليون متر مربع في مدن السادس من أكتوبر والعاشر من رمضان وبدر والصالحية وبرج العرب وبني سويف الجديدة والسادات، لرجال أعمال من خلال 3766 مشروعا تجاريا وصناعيا ينتهي جدولهم الزمني من عامين، وأكد التقرير أن 95% من تلك الأراضي كان مصيرها المضاربة في البورصة والتسقيع والبيع من خلال توكيلات.
الانتباه إلي هذه الأراضي وما نهب من ثروات الدولة من خلالها جاء بقرار وزاري بحصر الأراضي وسحبها من خلال حملات كانت مهمة هيئة التنمية الصناعية وتم سحب 5,1 مليون متر مكعب كانت مخصصة ل283 مشروعاً لإعادة تخصيصهما لرجال أعمال جادين ولضمان الجدية يلزم المستثمر بخطاب ضمان يضع بمقتضاه 5% من قيمة المشروع في أحد البنوك لصالح الهيئة ويرد له المبلغ بعد 3 سنوات في حالة الجدية وإقامة المشروع أما في حالة التلاعب فصادر الأرض وتسحب ال5% لصالح الدولة.
هذه الإجراءات واجهت مقاومة كبيرة من رجال الأعمال وسماسرة الأراضي بحجة تعطيل الاستثمارات، والوزارة وضعت قائمة لهؤلاء السماسرة ولكن الوزير «رشيد محمد رشيد» تراجع عن الإفصاح عن هويتهم أمام الإعلام خوفا من حرب متوقعة منهم!