«إعمار والحكير والعقارية الخليجية والكويتية» سيطرت على سوق العقارات!

لا تزال سوق العقارات فى مصر من اهم القطاعات الجاذبة للاستثمار، حيث إن استمرار الطلب المتزايد على الوحدات السكنية فى مصر يمثل عاملا إيجابيا فى تعزيز جاذبية الاستثمار العقارى فى السوق المصرية، كما أن سوق العقارات فى مصر لا تزال بها فجوة كبيرة بين العرض والطلب لصالح الطلب، وهو ما يعنى أن السوق تحتاج العديد من المشروعات الضخمة لاستيعاب التزايد السكانى بما يؤكد جاذبية الاستثمار فى القطاع العقارى فى مصر.

وتضم السوق المصرية كبرى الشركات العقارية الخليجية، وعلى رأسها شركة «إعمار» العقارية ومجموعة «الفطيم» العقارية من الإمارات و«الحكير» و«بن لادن» السعودية والشركة المصرية السعودية، والشركة المصرية الكويتية التى لها مشكلة منذ سنوات، حيث حصلت على أراض فى العياط للزراعة حولتها لمشاريع سياحية وعقارية والحكومة المصرية تطالبها ب47 مليار جنيه فرق سعر الأرض بعد تحويل الأراضى من زراعية لسياحية.
حيث بدأت الإمارات التى قدمت لمصر اعتمادا تمويليا لإنشاء50 ألف وحدة سكنية تتولى القوات المسلحة تنفيذها ثم تلتها حزمة ثانية بمليار دولار تهدف ل50 ألف وحدة جديدة تمت إضافتها لحزمة التمويل الأولى، ثم وضعت السعودية 1.5 مليار جنيه تحت تصرف مصر للاستثمار العقارى أيضا وتعاقدت الكويت مع شركة وادى النيل للإنشاءات لتمويل مشروعات استثمار عقارى فى مصر، وجاء الإعلان الأخير عن تعاون الإمارات والقوات المسلحة لإنشاء مليون وحدة سكنية خلال خمس سنوات بما يوازى ضخ استثمارات قدرها 280 مليار جنيه.
حيث إن استثمارات «إعمار» فى مصر البالغ حجمها 8 مليارات دولار، ارتفعت بنسبة 700% خلال السنوات السبع التى مضت وفقا لنتائج العام 2012.
• الركود !!!
واكد محمد أيمن قورة - رئيس مجلس إدارة شركة «كونسوقورا» العقارية - أن السوق العقارية فى مصر من أهم القطاعات التى يسعى المستثمر للاستثمار فيها نظرا لأن حجم الأرباح فيها عالٍ بشكل ملحوظ ولكن السوق العقارية فى هذه الآونة يسيطر الركود عليها ويرجع السبب إلى عدم استقرار سوق الحديد والأسمنت وهناك البعض يتهم شركات الاستثمار العقارى باستغلال الموقف.
بالإضافة إلى أجور العمالة، إذ وصلت يومية العامل العادى إلى 270 جنيهاً إلى جانب ارتفاع تكاليف التشطيب النهائى.. ويضيف أن القطاع الخاص الممثل فى شركات الاستثمار العقارى التى تنفذ مشاريع كبرى يهمها الربح فى المقام الأول، لذا قد تقوم برفع أسعار الوحدات والتحجج بارتفاع أسعار الخامات وبالتحديد الأسمنت والحديد وحتى مع انخفاض أسعار هذه الخامات تظل الأسعار كما هى وتلجأ هذه الشركات إلى البيع بالتقسيط لترويج الوحدات التى لديها بالأسعار التى تريدها بحيث تطلب زيادة من العميل كل فترة لزيادة الخامات فيصل سعر الشقة 65 متراً إلى أكثر من 100 ألف جنيه وبالأخص فى الأماكن المميزة كما فى منطقة السادس من أكتوبر.
أما بالنسبة لمشروعات القطاع الحكومى فيتم على مقايسات على المساحات وعدد المنشآت والعقارات لتحديد التكلفة بحيث لا يتعدى الربح 15% فقط أما فى حالة الركود التى تعانى منها سوق العقارات فى الوقت الحالى فلا تقوم بتنفيذ مشروعات كاملة بل تبنى هياكل خرسانية فقط على أرض المشروع حتى لا تسحب الأراضى، لحين استقرار واستكمال تنفيذ المشروعات.
ولا ننسى أن تأثير أسعار الحديد على سوق العقارات يؤثر بالسلب نتيجة لوجود سياسة الاحتكار التى تحكم أسعار الحديد وترفعه أو يقومون التجار بتعطيش السوق.. مؤكداً أن كل هذه الأمور ترفع أسعار الوحدات وتزيد من ثمنها وبالتالى نتيجة طبيعية تحميل هذه الزيادة على العميل.. ويكمل أن هناك حالة من الركود بشكل عام تسيطر على سوق العقارات فى البيع والشراء بسبب ارتفاع أسعار التكاليف.
• الصغار !
ويرى الدكتور مصطفى النشرتى - أستاذ التمويل والاستثمار بكلية الإدارة بجامعة مصر الدولية - أن الاستثمار العقارى فى مصر مرتبط بأسعار الوحدات السكانية، فإذا كانت مرتفعة فتجذب أكبر قدر من المستثمرين لأنهم فى المقام الأول يبحثون عن الربح، فنحن أمام زيادة سنوية فى أسعار الوحدات السكنية لا تقل عن 30% نتيجة لعدم استقرار الأسواق المرتبطة بها كالحديد والأسمنت التى تحكمها ثقافة الاحتكار، وبالتالى ترتب عليها ارتفاع غير محسوب للوحدات السكنية فى ظل زيادة الطلب على الإسكان وعدم قدرة الدولة على تقديم وحدات سكنية فى متناول الفئة المتوسطة، الأمر الذى ترتبت عليه زيادة المبانى المخالفة فى المناطق العشوائية وغير المخططة واستغلال شركات الاستثمار العقارى للسوق بطرح مشاريع كبرى والبيع بالتقسيط على الماكيت والتلاعب فى زيادة قسط الوحدة بحجة زيادة التكلفة وأخذ قروض من البنوك على حساب المشروع والتربح من جميع الجوانب لتصبح هذه النوعية من المشاريع غاية فى الربح لهذه الشركات ولا يجد المواطن بالطبع حلاً سوى الدفع للحصول على شقة فى هذه المشاريع بعد ما يقرب من 3 سنوات ويكون دفع ثمنها 3 أضعاف سعرها.. لذلك لابد من وضع ضوابط لأسواق الخامات المرتبطة بالسوق العقارية من حديد وأسمنت وزيادة المعروض منها لمنع الاحتكار حتى يمكن أن تنخفض أسعار الوحدات السكنية.
ويؤكد النشرتى أن سوق العقارات فى مصر تواجه مشكلة أساسية وهى ارتفاع أسعار أراضى البناء واستمرار ارتفاع أسعار المواد الأولية للبناء مثل الحديد والأسمنت التى خرجت أسعارها عن السيطرة ومازالت تواصل ارتفاعاتها فى السوق السوداء، على الرغم من قرارات وزير التجارة بخفض أسعارها التى تؤثر بالسلب على أرباح وتعاقدات الشركات بسبب الارتفاعات المتوالية مما يجعل هذه الشركات لا تستطيع الوفاء بالتزاماتها بسبب عدم ضبط أسعار خامات البناء، فيعرضها ذلك إلى إتلافات عنيفة وخسائر يتحملها المستثمر بمفرده، بالإضافة إلى سبب آخر مهم جدا، وهو خروج صغار المستثمرين من البورصة واتجاههم للاستثمار فى سوق العقارات باعتبارها مخزونا آمنا لرءوس أموالهم، لأن العقارات فى مصر على عكس أى بلد آخر ترتفع أسعارها بشكل متواصل، بالإضافة إلى قيام بعض المصريين بسحب أموالهم من البنوك أو ببيع بعض المقتنيات الثمنية لديهم واتخذوا من العقارات أوعية ادخارية مضمونة، وكل هذه العوامل تمثل بشكل أو بآخر ضغوطا كبيرة على سوق العقارات جعلت الحكومة المصرية تحاول التدخل بعد هذه الموجات المتلاحقة من الارتفاعات لحماية أصحاب الدخول المحدودة من خلال اتخاذ بعض الإجراءات مثل فرض رسوم تصدير على الأسمنت والحديد وفتح باب الاستيراد للحديد لتلبية الطلب المحلى.
• السيولة!
ويقول الخبير الاقتصادى حمدى عبدالعظيم رئيس أكاديمية السادات للعلوم الإدارية الأسبق: إن من ضمن السلبيات فى هذا القطاع عدم تفعيل نظام التمويل العقارى فى مصر بشكل جيد حتى الآن، ومازالت تنقصنا ثقافة هذا النظام الذى قد يسهم بنسبة كبيرة فى حل مشكلات الشباب المصرى فى إيجاد سكن مناسب، فلكى ننهض بهذا المجال لابد من إزالة هذه العقبات.
ويتميز الاستثمار العقارى بأنه أكثر القطاعات توظيفا للسيولة وتحقيقا للمكاسب، فكلما مر الزمن على الأراضى أو المبانى كلما اتجه سعرها للارتفاع، فهو يتمتع بميزة زيادة القيمة مع مرور الوقت بسبب ندرة الأراضى المطورة بالبنية الأساسية والمرافق وارتفاع أسعار مواد البناء، مضيفا أن مجال التشييد والبناء والاستثمار العقارى فى مصر بوجه عام فى نمو كبير، والدليل على ذلك اتجاه العديد من الشركات العربية والخليجية إلى إقامة مشاريع عقارية بمليارات الجنيهات التى ستظهر آثارها الإيجابية على الاقتصاد القومى خلال السنوات القادمة حيث توفر هذه المشاريع آلاف الوظائف للعديد من الشباب وتعمل على تشغيل قطاعات أخرى عديدة مما يحد بشكل أو بآخر من أزمة البطالة ويتماشى مع سياسة الدولة فى تحقيق توازن اجتماعى واقتصادى.•