الإجراءات الحكومية تعيد النشاط للسوق العقاري الخليجي في 2011

الكويت: أظهر تقرير متخصص أن أسعار العقارات والوحدات السكنية في دول منطقة الخليج وصلت إلى مستويات قريبة من القاع السعري لها في وقت انخفضت فيه الإيجارات، سواء في الوحدات السكنية أو التجارية، بشكل ملحوظ.
وأكد التقرير الصادر عن شركة المزايا القابضة أن خيارات الشراء اليوم تبدو قوية في العام الجديد 2011، لارتباط ذلك ببروز أسعار شراء مناسبة، بالإضافة إلى رغبة الشركات العقارية المطورة في التخلص وتسويق مخزونها من العقارات والوحدات السكنية التي تكدست عندها خلال العامين الماضيين، من دون وجود طلب فعال عليها.
وبين التقرير أن الشركات العقارية، خصوصاً في الدول التي عانت من تراجع كبير في الطلب مثل دولة الإمارات، توسعت في إيجاد وخلق عروض وسبل تسويقية مختلفة تساعدها في تسويق وبيع عقاراتها، مشيراً إلى أن منها ما يسمى ب"الإيجار المنتهي بالتملك"، خصوصاً مع البنوك الإسلامية بالإضافة إلى تبديل استراتيجي صوب الإيجار بدلاً من البيع.
ولفت التقرير الأسبوعي للمزايا الذي أوردته صحيفة "القبس" الكويتية إلى أن انخفاض أسعار العقارات بشكل كبير خلال السنتين الماضيتين دفع شركات عقارية إلى تحويل جزء من محافظها العقارية صوب التأجير للاستفادة من السيولة والعوائد التأجيرية وخلق تدفقات نقدية تساعد في إنجاز المشاريع القائمة أو المعلقة منها.
وأشار التقرير إلى أن نجاح برامج التقسيط أو التأجير لأغراض التملك يحتاج إلى مشاركة فعالة من البنوك والمؤسسات التمويلية، التي ما زالت تشدد في الإقراض أو منح التسهيلات، في حين أن البنوك والمؤسسات التي استمرت في منح الائتمان تشترط اشتراطات لا تخدم السوق العقاري، من حيث اشتراطاتها المتعلقة بأسعار الخدمة أو الفائدة والأرباح العالية أو نسبة التمويل المتاحة التي تتراوح بين 50 80% من قيمة العقار المراد تمويله.
وفي نفس الوقت، أوضح التقرير أن الحكومات في المنطقة تسعى إلى تنشيط الطلب على الاستثمار العقاري، سواء من ناحية التطوير أو البيع والشراء، لذلك تقوم بسن التشريعات وإيجاد التسهيلات والإعفاءات المناسبة، مشيراً إلى عدد من المبادرات، مثل برنامج التيسير الذي أطلقته دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بهدف تحفيز التمويل العقاري، وتوجيه دفة البنوك للعودة إلى ممارسة دورها المهم في تمويل وانعاش عمليات بيع العقار، وتلبية الطلب المتجدد في السوق، حيث يعد الأول من نوعه في المنطقة، كما أنه يتميز بتوفيره ضمانات كفيلة تشجع مؤسسات التمويل على عمليات شراء الوحدات العقارية في مشاريع التملك الحر في دبي الجديدة.
وبحسب بيانات المؤسسة التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، فقد دخلت نحو 29 ألف وحدة سكنية السوق العقارية في دبي في عام 2008، ونحو 31 ألف وحدة في عام 2009، في وقت دخل فيه نحو 40 ألف وحدة جديدة إلى السوق العقاري في دبي عام 2010، مما يبرر تراجع الإيجارات بنحو 40% منذ بداية الأزمة في صيف 2008.
وبين التقرير الأسبوعي أن الظروف السوقية الجديدة في المنطقة وتحول السيطرة من "سوق الباعة" إلى "سوق المشترين" ساهمت في إحداث حركة تناقلات بحثا عن المزايا الأفضل بين الباحثين عن العقارات، وظهرت بشكل أوضح في قطاع العقارات المتاحة للتأجير، حيث رضخ المالكون على ما يبدو إلى مطالب المستأجرين من حيث مستوى الإيجارات والتسهيلات المقدمة من صيانة ومرافق مساعدة، حيث أشار تقرير كوشمان أند وايكفيلد الشرق الأوسط، إلى أن مالكي العقارات أصبحوا أكثر مرونة في الإيجارات، فيما تتراجع الشركات المهتمة بشراء أو استئجار المساحات المكتبية إزاء الأسعار المبالغ فيها.
ولاحظ التقرير ذاته أنه خلال العام الماضي تقدر المساحة الإجمالية للعقارات الجديدة في السوق العقارية في الإمارات بنحو 20-16 مليون قدم مربعة، مما يجعل معدلات العقارات الشاغرة أعلى من 50 % في المواقع الثانوية، ونحو 15-12% في ضواحي الأعمال المركزية، كما أن الطلب سيكون كبيراً على العقارات ذات الجودة العالية، ولا يزال المستأجرون يسعون إلى عقود التأجير الثابتة طويلة الأمد للاستفادة من الوضع الحالي.
اعتبر تقرير "المزايا" أن القطاع المصرفي في المنطقة يبدو أكثر تماسكا اليوم، حيث أخذ القطاع المصرفي المحلي في استعادة عافيته بشكل تدريجي، بعد مرور أكثر من عامين على عملية اعادة هيكلة الأوضاع المالية والادارية والتشغيلية، وتدخلات حكومية متواصلة ومتوالية لتعزيز الثقة في القطاع المصرفي، حيث تراجعت محافظ الاقراض في البنوك الخليجية، خصوصا في البنوك الاماراتية، بشكل لافت خلال العامين الماضيين.
ووفقاً للبيانات الرسمية الصادرة عن البنك المركزي، فقد زادت محفظة القروض بنسبة 2.4% خلال عام 2009، لتصل الى 1.018 تريليون درهم مع نهاية ديسمبر 2009، كما تراجع نمو القروض الى 1.96% خلال 2010، لتصل محفظة القروض الى 1.038 تريليون درهم مع نهاية أكتوبر 2010، وهي نسبة نمو أقل بكثير مما كانت عليه قبل اندلاع الأزمة المالية العالمية.
ولاحظ التقرير أن البنوك اتجهت الى أدوات الدخل الثابت كوسيلة للحصول على العوائد ذات المخاطر المنخفضة، حيث شهد السوق الاقليمي سلسلة من اصدارات السندات والصكوك مدعومة بطلب عالمي قوي.
وقدر مصرف اتش اس بي سي أن اصدارات السندات في المنطقة بلغت 30 مليار دولار في 2010، في حين يتوقع ألا تقل الاصدارات المتوقعة العام الجاري في منطقة الشرق الأوسط عن 30 مليار دولار في 2011، مع تسارع الخطا في مشاريع البنية التحتية، وسعي الجهات المصدرة للسندات الى اجتذاب سيولة عالمية.