مبدأ قضائي جديد بشأن امتداد عقود الإيجار القديم

أرست الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية برئاسة القاضي محمد عيد محجوب، رئيس محكمة النقض، مبدأ قضائيًا جديدًا يؤكد أنه من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين المؤجرة إلا لمرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وليس ورثة ورثته ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية"، أي أنه "لو مات أحد من هولاء المستفيدين لا يستمر لعقد لصالح أي من ورثته".
جاء ذلك في الحكم الصادر بجلسة 22 مارس 2023، في الطعن رقم 12125 لسنة 79 قضائية.
وتتلخص القضية في أن المطعون ضدهم أقاموا على الطاعنين الدعوى رقم 5792 لسنة 2002 بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 نوفمبر 1961 وتسليمه على سند من أنه بموجب العقد استأجر (جد الطاعنين) من مورث المطعون ضدهم حانوت (محل) لبيع الأحذية، وبعد وفاته عام 1995 امتد عقد الإيجار إلى نجله - مورث الطاعنين - في ذات النشاط حتى توفي عام 2002، وأصبح وضع يد الطاعنين دون سند قانوني وامتنعوا عن تسليم العين المؤجرة رغم إنذارهم فأقاموا الدعوى.
قضت محكمة أول درجة بإنهاء عقد الإيجار، وأيدت محكمة المستأنف الحُكم، لذا لجأ الطاعنون إلى محكمة النقض.
وبجلسة 21 فبراير 2023، أحالت الدائرة المدنية المختصة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية للفصل فيه عملًا بالفقرة الثانية من المادة الرابعة قانون السلطة القضائية؛ إذ ذهبت بعض الأحكام إلى امتداد عقد الإيجار غير السكني إلى الورثة وهم أزواجًا وأقارب حتى الدرجة الثانية وبذات الشروط، فيما ذهبت أحكام أخرى إلى تقييد امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يعملون في ذات نشاط مورثهم لمرة واحدة يسري من تاريخ 9 سبتمبر 1977.
وقالت الهيئة إن القانون رقم 6 لسنة 1997 (ينص على امتداد لأقارب الدرجة الثانية من الأزواج والأقارب) ليس إلا حلقة من حلقات التشريعات الاستثنائية الصادرة لتنظيم العلائق الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين، وقد راعى المُشرِّع بهذا القانون المزاوجة بين حقوق مؤجري الأماكن غير السكنية ومصالح مستأجريها تحقيقًا للتوازن في العلاقة الإيجارية والمساواة بين طرفيها؛ فنص على امتداد عقد إيجار تلك الأماكن على زوج وأقارب المستأجر الأصلي بالشروط والقيود الواردة بالمادة الأولى، تقديرًا منه لحقوق ورثة المستأجر الأصلي لاستمرار مورد رزقهم وحفاظًا على تواصل نشاط المراكز الحرفية والمهنية والصناعية.
وحرصًا من المُشرِّع على عدم الإضرار بمؤجري الأماكن، فقد قرر عدم استمرار العقد بموت أحد أصحاب حق البقاء في العين المؤجرة إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة، حتى لا يتحول حق المستأجر في استعمال العين إلى نوع من السلطة الفعلية للمستأجر على العين دون تدخل المؤجر.
وأوضحت المحكمة أنه لو جاز ذلك لخرج هذا الحق من إطار الحقوق الشخصية وصار مشبهًا بالحقوق العينية، وهو ما يناقض خصائص الإجارة باعتبار أن طرفيها على اتصال دائم مما اقتضى ضبطها تحديدًا لحقوقهما وواجباتهما.
واستندت الهيئة إلى حُكم المحكمة الدستورية الصادر في 14 أبريل 2002 في القضية رقم 203 لسنة 20 ق دستورية، القاضي برفض دعوى عدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة الأولى وصدر المادة الرابعة والخامسة من القانون 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية فيما نصت عليه من أثر رجعي للقانون وأن اللائحة التنفيذية لا تنطوي على ثمة مخالفة دستورية.
ونصت المادة الأولى من القانون السالف على تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر: فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه طبقًا للعقد، أزواجًا وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثأ من قرب وبُلَّغ، ويستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم"، واعتبارًا من اليوم التالي لنشر القانون المعدل "لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين المستأجرة إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة".
وحسب تفسير الحكم "فإنه اعتبارًا من 27 مارس 1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين المؤجرة إلا لمرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي وليس ورثة ورثته ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية"، موضحًا أنه لو مات أحد من هولاء المستفيدين لا يستمر لعقد لصالح أي من ورثته.
لما كان ذلك، فقد رأت الهيئة بالأغلبية أن قيد امتداد عقد الإيجار - المنصوص عليه في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 - بعد وفاة المستأجر الأصلي لورثته حتى الدرجة الثانية ممن يستعملون العين في ذات نشاط مورثهم يسري من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 الحاصل في 9 سبتمبر 1977، واعتبارًا من 27 مارس 1997 لا يستمر العقد لورثة ورثة المستأجر الأصلي والعدول عن الأحكام الأخرى.
وأحالت الهيئة وبعد الفصل في المسألة المعروضة الطعن إلى الدائرة التي أحالته إليها للفصل فيه على ضوء المبدأ القضائي الجديد.