عمران: سجل جديد لإشهار اتفاقات التمويل العقاري لتيسير امتلاك وحدات سكنية

وافق مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية على مشروع لتعديل بعض أحكام قانون التمويل العقاري الصادر بموجب القانون رقم (148) لسنة 2001 منذ حوالي عشرين عاماً، بحسب بيان من الهيئة اليوم الاثنين.
وقالت الهيئة إن القانون رقم 148 لسنة 2001 كان له أثر إيجابي في تيسير الحصول على الوحدات السكنية للمواطنين، إلا أن التطبيق العملي لهذا القانون كشف عن وجود بعض أوجه القصور والمعوقات التي حالت دون تحقيق النتائج المرجوة منه.
وأضافت أن جزءا كبيرا من هذه المعوقات يتعلق بالإشكاليات التي تواجه عملية التسجيل والرهن العقاري للوحدات الممولة بنظام التمويل العقاري.
وأوضح الدكتور محمد عمران، رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، أن الهيئة ارتأت إجراء تعديلات على بعض أحكام قانون التمويل العقاري سعياً لتقديم حلول عملية تُحفز جهات التمويل العقاري لضخ المزيد من التمويل بما يسهل على المواطنين الحصول على الوحدات السكنية.
وذكر أن ذلك يأتي من أجل العمل على دفع التنمية العمرانية وتحقيق برنامج الحكومة في التيسير على المواطنين لتملك العقارات السكنية على نحو ما ألزم به الدستور المصري في كفالة الحق في السكن الملائم بما يحفظ الكرامة الإنسانية ويحقق العدالة الاجتماعية والصالح العام.
وأشار عمران إلى أن هذه التعديلات تأتي أيضا استجابة لتوجيهات رئيس الجمهورية بضرورة دعم كافة شرائح المواطنين للحصول على سكن ملائم وإطلاق المبادرة الرئاسية الجديدة للتمويل العقاري.
وأكد أنه تم إعداد التعديلات المشار إليها أخذاً بعين الاعتبار الاقتراح الوارد لهيئة الرقابة المالية من صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري في هذا الشأن، والذي تم مناقشته باللجنة الاستشارية لنشاط التمويل العقاري، بعد أخذ وجهة نظر القطاع المصرفي في التعديلات المقترحة.
قال عمران إن مشروع التعديلات المقترحة على قانون التمويل العقاري استحدث إنشاء سجل إلكتروني جديد يسمح لجهات التمويل العقاري بإشهار اتفاقات التمويل المبرمة بينها وبين المستثمرين بهذا السجل لمدة محددة حتى إتمام إجراءات إشهار اتفاق التمويل وقيد الضمان العقاري بالشهر العقاري.
وأضاف أن التعديلات تمنح الإشهار بهذا السجل بعض المميزات التي تستهدف حماية حقوق جهات التمويل في الفترة التي لم يقيد فيها العقار الضامن بالشهر العقاري بعد، والتي يأتي على رأسها جعل اتفاق التمويل المشهر بهذا السجل نافذاً في مواجهة الغير بمجرد إشهاره به، ومنحه قوة السند التنفيذي.
وذكر رئيس الهيئة أن مشروع التعديلات المقترحة تضمن بعض الأحكام التفصيلية المنظمة لآلية عمل هذا السجل الإلكتروني ويأتي في صدارتها إمكانية الحصول على صور معتمدة من البيانات المشهرة في السجل مع اعتبار هذه البيانات المتعلقة بوقت الإشهار وتاريخه المُصَدق عليها من السجل لها حجية المحررات الرسمية في الإثبات.
كما نظم مشروع التعديلات الحالات العملية التي تتنازل فيها جهات التمويل عن حقوقها تجاه عملائها إلى جهات أخرى مرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري أو إعادة التمويل العقاري وذلك حال إشهار تلك الجهات المتنازلة لاتفاق التمويل المبرم بينها وبين عملائها بالسجل، وفقا لعمران.
وأوضح عمران أنه تم النص في مشروع التعديلات على أنه في حالة رغبة الممول في التنازل عن الإشهار المقرر لصالحه بالسجل لصالح إحدى الجهات الأخرى المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري أو إعادة التمويل العقاري، فيجب إشهار هذا التنازل بالسجل حتى يكون نافذاً في مواجهة الغير، مع وجوب إخطار المستثمر به وفقاً للطريقة المحددة باتفاق التمويل حتى يكون نافذاً في مواجهته.
وأشار إلى أن المشروع تضمن بعض التعديلات لمعالجة ما كشف عنه التطبيق العملي لأحكام قانون التمويل العقاري-الصادر بموجب القانون رقم (148) لسنة 2001- في السنوات الماضية بالحرص على وجود ضمانات للجهات التي تمنح التمويل العقاري.
وقال عمران إن مشروع التعديلات استحدث في هذا الإطار حكما جديدا بالقانون يجيز مد حق الانتفاع لورثة من حصل على تمويل لشراء حق الانتفاع بالعقارات من إحدى الجهات المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري وذلك حال موافقتهم على ذلك والاستمرار في العقد مع شركة التمويل العقاري والحلول محل مورثهم.
كما استحدث المشروع حكما جديدا للمادة (13) تتيح لجهات التمويل العقاري في الحالات التي لم يُشهر فيها اتفاق التمويل بالسجل الإلكتروني، وكذا في حالات عقود التمويل العقاري التي تستخدم صيغ الإجارة والمشاركة والمرابحة، استصدار حكم بفسخ اتفاق التمويل واسترداد العين محل الاتفاق حال إخلال المستثمر بالتزاماته التعاقدية، وفقا لعمران.
وفي هذه الحالة تحدد القيمة السوقية للعقار بواسطة أحد خبراء التقييم العقاري المقيدين لدى الهيئة، وبيع العقار بقيمته السوقية التي حددها خبير التقييم العقاري، على أن يتم تقسيم حصيلة البيع بحصول الممول على كامل رصيد المديونية في تاريخ الفسخ بالإضافة إلى غرامات التأخير وكافة المصروفات والتكاليف التي تكبدها حتى تاريخ البيع، ورد المبلغ المتبقي من حصيلة البيع بالكامل إلى المستثمر، بحسب عمران.
كما عدل المشروع في حكم المادة (7) من قانون التمويل العقاري- والتي تجيز للمستثمرين التصرف في العقار الضامن بعد موافقة جهات التمويل على ذلك- ونص مشروع التعديلات في تلك المادة على حظر التصرف في العقارات الضامنة من قبل المستثمرين سواء بالبيع أو الهبة أو التأجير أو بغيرها من التصرفات دون الحصول على موافقة من الممول.
ورتب المشروع البطلان على أي اتفاق أو تصرف يتم بالمخالفة لذلك، نظراً لخطورة مثل هذه التصرفات لتعلقها بحقوق مالية مستحقة لجهات التمويل وسداً لأي خلافات قد تنشب بين جهات التمويل العقاري والمستثمرين بشأن مدى صدور إجازة لهذه التصرفات من عدمه، وفقا لعمران.
وبحسب الرقابة المالية، شهد نشاط التمويل العقاري في السوق المصري ارتفاعا في حجم التمويل الممنوح من شركات التمويل العقاري ليصل إلى 3.4 مليار جنيه في عام 2020 مقابل 1.5 مليار جنيه في عام 2017، وذلك على نحو ساعد بشكل كبير في تيسير الحصول على الوحدات السكنية للمواطنين.