بعد إلغاء صحة التوقيع.. كيف يمكن تسجيل العقارات الجديدة بعد 4 مارس؟ - قانونيون يوضحون

بعد التعديلات الأخيرة التي أدخلت على المادة 35 مكرر من قانون الشهر العقاري ولائحته التنفيذية الخاصة بتسجيل العقارات -المُباعة حديثًا- بالشهر العقاري، فلن يتم الاعتراف بالعقود الابتدائية المتعلقة بعمليات البيع، أو العقود التي يتم أخذ حكم بصحة توقيعها، وسيكون الاعتراف الوحيد بعمليات البيع من خلال التسجيل الرسمي بالشهر العقاري، وبالتالي لن يتمكن المشتري من إدخال أية مرافق أو خدمات للعقار في حالة عدم تسجيله.
التعديل الجديد المنتظر العمل به بداية من 4 مارس المقبل، سيغلي بشكل رسمي ما يُعرف باسم العقود الابتدائية وبالتالي سيكون اللجوء إلى الشهر العقاري هو الجهة الوحيدة التي سيتم الاعتراف بها أمام الشركات الحكومية ومؤسسات الدولة.
ليبقى السؤال كيف ستتعامل الجهات الحكومية والشركات الخدمية من كهرباء وغاز ومياه وغيرها مع العقارات التي لن تُسجل بالشهر العقاري؟
التعديل مُلزم لإتمام نقل الملكية
يقول المحامي طارق نجيدة، إن التعديلات الأخيرة المنظمة لعمل لشهر العقاري، بات مُلزمًا لمختلف شركات الكهرباء والمياه والغاز والوزارات والمصالح الحكومية وباقي الجهات الخدمية بعدم نقل المرافق والخدمات أو اتخاذ أي إجراء يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد لضمان استمرار نقل الملكية.
أضاف ل "مصراوي"، أن التعديل الجديد سيسري على العقارات والوحدات التي سيتم بيعها بداية من 4 مارس المقبل، وليس على العقارات السابقة لهذا التاريخ، وبالتالي فإنه حال شراء عقار بعد تاريخ 4 مارس 2021، لن يتمّ نقل عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفون أو إدخال هذه المرافق إلى العقار، إلا بعد التسجيل بالشهر العقاري.
أشار إلى أن الشركات والوزارات الحكومية كانت تكتفي -قبل التعديل- بتقديم أصل عقد الملكية "العقد الابتدائي" بجانب عقد صحة التوقيع، لكن ذلك الإجراء لن يضمن حق المشتري في امتلاك العقار بعد فرض التعديلات الأخيرة.
التصالح في المخالفات
من جانبه، أكد المحامي بالنقض محمد حامد، أن تسجيل العقار المُباع في الشهر العقاري سيُراعي عدد من الضمانات من بينها ضرورة التأكد من عدم مخالفة العقار وأنه قد تم التصالح في مخالفته -حال كون العقار مخالف لقواعد البناء- ومن ثم لم يتمكن المشتري من تسجيل العقار إلا بإتمام التصالح وسداد مخالفة البناء.
أضاف في تصريحات ل "مصراوي"، أن الضمانات والمستندات التي سيطلبها الشهر العقاري قبل التسجيل ستُلزم المشتري بإحضار مستند رسمي من الحي التابع له العقار بأنه خال من مخالفات البناء أو قد تم التصالح في مخالفته -حال كونه مخالف- بالإضافة إلى عقد بيع ابتدائي بين البائع والمشتري.
لفت إلى أن الإجراءات الجديدة في التسجيل بالشهر العقاري تقتضي حضور كلا الطرفين "البائع والمشتري" إلى الشهري وليس طرف واحد، لإتمام إجراءات نقل الملكية، موضحًا أن عدم تسجيل عملية البيع بالشهر العقاري لن تُمكن المشتري من نقل ملكية العدادات القديمة باسمه أو التقديم على أي خدمة جديدة تخصه.
خطوات صحة التوقيع
أما بالنسبة للخطوات القانونية السابقة التي كان يتبعها المدعى في حال إقامة دعوى صحة توقيع على مدعى عليه، فكانت تتمثل في كتابة عريضة الدعوى وفقا للنموذج المعد لذلك والتوقيع عليها إرفاق أصل العقد المراد إثبات صحة توقيعه وصورة الرقم القومي بعريضة الدعوى من مقيم الدعوى ودمغ كل ورقة بالدمغة المخصصة لذلك، بالإضافة إلى نسخ عريضة الدعوى بعدد المدعى عليهم وصورة لحفظها بملف الدعوى تقديم أصل الدعوى إلى رئيس القلم المدني بالمحكمة المختصة التي يقع في نطاقها المراد إثبات التوقيع عليه، يليها تقدير الرسوم المقررة على الدعوى وسدادها في خزانة المحكمة، واستلام قسيمة سداد الرسوم وتسليم أصل وصور عريضة الدعوى إلى رئيس القلم للتوقيع عليها وختمها.
ويتم تحديد موعد لجلسة نظر الدعوى تقديم صورة لقلم محضري المحكمة لإعلان المدعى عليه في حال حضور المدعى عليه أو وكيله خلال الجلسة وأقر بالتوقيع يتم حجز الدعوى للحكم بصحة التوقيع على المحرر المودع بالدعوى.
وفي حالة عدم حضور المدعى عليه أو وكيله خلال الجلسة يتم تأجيلها للمرة الثانية وإذا لم يحضر تحجز الدعوى للحكم بصحة التوقيع ويتم إلزامه بالمصروفات وأتعاب المحاماة لتخلفه عن الحضور.
وبالنسبة لشروط تسجيل العقار الذي سيتم شراءه بعد 4 مارس 2021 والأوراق المطلوبة فهي كالتالي:
- تقديم أصل البيع الابتدائي للعقار
- شهادة من مجلس المدينة بأن العقار ليس به مخالفات بناء.
- تقديم صورة للبطاقة الشخصية الخاصة بالبائع والمشتري مع الاطلاع على الأصل.
- رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع أمام المحكمة الابتدائية.
- تقديم "شهر إرث" للورثة في حالة وفاة مالك العقار، وعدم الاعتراف بالإعلام الوراثي.
رسوم التسجيل الوحدة السكنية لعام 2021
- الوحدة السكنية على مساحة 100 متر2، يتم حساب الرسوم بقيمة مالية تقدر ب 500 جنيها، شاملة رسم المساحة بقيمة 125 جنيها.
-- الوحدة السكنية على مساحة 200 متر 2: يتم حساب الرسوم التسجيل بقيمة مالية تقدر ب 1000 جنيها، شاملة رسم المساحة بقيمة 175 جنيها.
- الوحدة السكنية على 300 متر يتم حساب الرسوم التسجيل بقيمة مالية تقدر ب 1500 جنيها، شاملة رسم المساحة بقيمة 225 جنيها.
- الوحدة السكنية التي تزيد عن 300 متر 2: يتم حساب الرسوم بقيمة مالية تصل إلى 2000 جنيها، شاملة رسم المساحة بقيمة 275 جنيها.