تعديلات قانون الشهر العقاري الجديدة حصر شامل للثروة العقارية في مصر

عبدالنبى النديم - رشا حسن
بدءاً من بداية مارس المقبل ووفقا لتعديلات قانون الشهر العقارى الجديدة، ستصبح العقود الابتدائية، أو التي صدر لها حكم بصحة التوقيع عليها، غير صالحة لنقل عدادات الكهرباء والغاز والمياه والتليفون أو غيرها من المرافق.
ووضع قانون الشهر العقاري الجديد، المقرر تطبيقه بدءا من 4 مارس المقبل شروط جديدة، حيث لن يتم الاعتراف بعملية البيع والشراء إلا بعد تسجيل العقد بالشهر العقاري.
«الأخبار المسائي» استطلعت أثر هذه التعديلات على التعاملات بين المواطنين فى المحاكم وفى مكاتب الشهر العقاري.
شاهد أيضا : أستاذ قانون جنائي: العقد الابتدائي للعقار أهم مستند للحصول على المرافق
يقول ياسر بيومى أبوالخير المحامي بالنقض، إن شروط تسجيل العقار الذي سيتم شراؤه بعد 4 مارس 2021 ستكون الأوراق المطلوبة، هي: تقديم أصل البيع الابتدائي للعقار، وشهادة من مجلس المدينة بأن العقار ليس به مخالفات بناء، وتقديم صورة للبطاقة الشخصية الخاصة بالبائع والمشتري مع الاطلاع على الأصل، ورفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع أمام المحكمة الابتدائية، وتقديم «شهر إرث» للورثة في حالة وفاة مالك العقار، وعدم الاعتراف بالإعلام الوراثي.
وأضاف أبوالخير أن رسوم تسجيل الوحدة السكنية لعام 2021 ستكون كالتالي: الوحدة السكنية على مساحة 100 متر2، يتم حساب الرسوم بقيمة مالية تقدر ب 500 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 125 جنيها، والوحدة السكنية على مساحة 200 متر يتم حساب الرسوم التسجيل بقيمة مالية تقدر ب 1000 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 175 جنيها، والوحدة السكنية على 300 متر يتم حساب رسوم التسجيل بقيمة مالية تقدر ب1500 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 225 جنيها، والوحدة السكنية التي تزيد علي 300 متر يتم حساب الرسوم بقيمة مالية تصل إلى 2000 جنيه، شاملة رسم المساحة بقيمة 275 جنيهًَا.
فيما يقول أيمن عبدالعظيم جميل المحامي بالنقض إن القرار الحكومي الجديد المنتظر تطبيقه خلال الفترة المقبلة بمصلحة الشهر العقاري، بعد تعديلات قانون الشهر العقاري الجديد، الذي سيتمّ تطبيقه خلال أيام، والذى يحتوي على عدم الاعتراف بالعقود الابتدائية، والعقود التي تمّ أخذ حكم بصحة التوقيع عليها، حيث لن يتم الاعتراف أو التعامل الحكومي بدخول المرافق وغيرها، سوى بالعقود المسجلة في الشهر العقاري.
ومن المقرر أن يتم العمل بهذا القرار، بداية من 4 مارس المقبل أي بعد 15 يومًا، فشراء أي عقار بعد تاريخ 4 مارس 2021، لن يتمّ نقل عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفون أو إدخال هذه المرافق إلى العقار، إلا بعد أن يتمّ تسجيل عقد البيع بالشهر العقارى، حيث لن يكتفي بحكم صحة ونفاذ عقد البيع دون تسجيله.
وأضاف: "هناك إجراءات عديدة يجب اتباعها قبل تسجيل العقار بشكل رسمي، من بينها ضرورة التأكد إذا ما كانت هناك مخالفات على العقار، ومحاولة التصالح مع الجهة التي وقعت تلك المخالفة، وفي صحة التوقيع يجب أن يتواجد كل من المشترى والبائع لتتم عملية التسجيل".
كما يقول الدكتور مصطفى نجاح مراد دكتوراه فى القانون إن أهم الآثار التي تترتب على عقد البيع ولو لم يكن مشهراً انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء إلى المشترى ما دام المبيع شيئا معينا بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك، كما تنقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه.
وتابع: "هناك حكم لمحكمة النقض وقع عليه بعض اللغط والجدل، وهو الطعن رقم 4862 لسنة 73 رقم 680 لسنة 64 جلسة 2003/10/12 س 50 ع 1 ص 20، حيث زعم البعض أن محكمة النقض أقرت بأن عقد البيع الابتدائي ينقل الملكية، الأمر الذي أثار معه لغطاً كبيراً حول الحكم بين الملايين المتعاملين بالعقود الابتدائية، لكن حكم محكمة النقض أخطأ الملايين في فهمه، اعتقاداً منهم أن عقد البيع ولو لم يكن مشهراً يعتبر ناقلاً للملكية، وهذا الاعتقاد بعيد كل البعد عن صحة تطبيق القانون".
وأكمل: "الملكية في المواد العقارية لا تنتقل إلا بالتسجيل قولاً واحدا، والدليل على ذلك أن البائع إذا باع لأكثر من مشترى فالعبرة بمن سجل عقده وهذا يدل على أن المشرع وضع أولوية لمن يسجل ملكيته فكيف يكون العقد الابتدائي سند ملكية فهو قرينة على الحيازة ووضع اليد يمكن إثبات عكسها لو جاء مشتر آخر وسجل عقده والسند فى ذلك المادة 932 من القانون المدني على: «تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية فى المنقول والعقار بالعقد، متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقا للمادة 204".
ويؤكد محمد نجيب المحامى بالاستئناف العالي، أن التعديل على بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري، شدد على أنه لا قيمة لأي عقد ابتدائي بدءاً من مارس المقبل دون تسجيل وإجراء صحة ونفاذ بالشهر العقاري، وتعديل بعض أحكام القانون، الذي وافق عليه مجلس النواب مؤخراً، أن صحة التوقيع لا تعد تسجيلاً للعقد.
وأوضح: "الملكية لا تنتقل بحكم القانون إلا بالتسجيل، وأن المرافق الأساسية مثل الكهرباء والمياه والغاز لن تعترف بأي عقد غير مسجل بعد فترة الستة أشهر، حيث ألزم التعديل شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد في الشهر العقاري لضمان استمرار نقل الملكية المشهرة قانوناً".
وأكد أن الهدف من تلك التعديلات هدفين، أولهما: العمل على حفظ ملكية الأفراد وعدم ضياع حقوقهم، والثاني: إجراء حصر شامل للثروة العقارية في مصر حيث تشير الإحصاءات إلى وجود حوالي 90% من العقارات غير مسجلة في الشهر العقاري وأنه بدءا من شهر مارس 2021 لن يتم الاعتراف بأي عقد ابتدائي غير مسجل بالشهر العقاري عن طريق دعوى صحة ونفاذ لهذا العقد وليس صحة التوقيع فقط التي لا تعد تسجيلاً.