أحمد شلبي: صناديق استثمار عربية عرضت مشاركتنا في مشروع عقاري جديد في مصر

55 مليار جنيه إجمالي استثماراتنا في المشروعات العقارية والسياحية والتعليمية

الاسعار الحالية واقعية وليس مبالغ فيها ومرتبطة بعناصر التكلفة
طرح الشركة بالبورصة قيد الدراسة.. وننتظر الوقت المناسب
الضريبة العقارية لن تؤثر على الاستثمار العقاري في مصر
تطوير مصر حققت 60% من حجم المبيعات المستهدف في 2018

أكد الدكتور احمد شلبي الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن حجم استثمارات الشركة بلغ 55 مليار جنيه سيتم ضخها خلال 9 سنوات، وأشار إلى أنه مع الضريبة العقارية ولكن ليس على الوحدة الأساسية التى يعيش فيها المواطن مهما بلغ سعرها، ولكن على وحدات الاستثمار.

وأضاف شلبى في حواره ل "الفجر"، أن شركة تطوير مصر إستطاعت أن تحقق نتائج إيجابية فى عملية تصدير العقار حيث تم بيع 5% من مشروعات الشركة إلى أجانب، وأوضح أنه تم التعاقد مع شركة أوربية ناشئة لإدارة الفنادق التى سيتم إنشائها فى المشروعات وتم إختيارها لإنها استطاعت المزج بين جودة الخدمات الفندقية العالمية مع الحفاظ على التراث والثقافة المصرية من أجل أن يشعر السائح بجو مصري أصيل منذ دخوله للفندق.
ورحب شلبي بدور الدولة فى التنمية العمرانية قائلاً: "الدولة أصبحت تلعب دورًا تنمويًا في إطلاق المشروعات الكبرى والمدن الكبيرة، والتي تخلق نواة للاستثمار الجاد وتساعد المطورين العقاريين على دخول هذه المشروعات وتنفيذ مشروعاتهم"، مؤكداً أنه لو خطط الدولة التنموية ما كانت بدأت مثل هذه المشروعات العملاقة حيث أن المطوريين المحليين لا يستطيعون وحدهم تنفيذ هذه المشروعات الضخمة داعياً لجذب استثمارات أجنبية في مجال التطوير العقاري، واليكم نص الحوار:

ما حجم استثمارات الشركة في مشروعاتها العقارية الثلاثة بالعين السخنة والساحل الشمالي ومدينة المستقبل؟

إن حجم استثمارات الشركة بلغ 55 مليار جنيه سيتم ضخها خلال 9 سنوات فى مشروعات الشركة المقرر أن تنتهى عام 2027، بواقع 4 مليارات في مشروع فوكا باي بالساحل الشمالي، والذي سيتم تسليم أول مرحلة منه نهاية العام الجاري، و18 مليار جنيه لمشروع المونت جلالة بالعين السخنة، والذي يستمر تنفيذه على 3 مراحل حتى 2027.

كما سيتم ضخ ما يقرب من 28 مليار جنيه استثمارات مشروع بلوم فيلدز في مدينة مستقبل سيتي، بجانب 5 مليارات جنيه للشق التعليمي بالمشروع" المتمثل في جامعة و3 مدارس دولية.


كم بلغت قيمة الزيادة في أسعار العقارات عقب رفع اسعار الوقود؟

حتي الان لم نصل إلى نسبة تأثير زيادة اسعار الوقود على تكاليف التشغيل وبالتالي أسعار العقارات، متوقعا أن تتراوح الزيادة بين 15 إلى 20٪ في بعض بالبنود في حين لن تزيد التكلفة الإجمالية عن 5٪، وندرس الوضع حالياً، في محاولة للسيطرة عليها حتى تحدث زيادة سعرية طبيعية تستطيع امتصاصها.
حيث أن الاسعار وصلت لمرحلة تتطلب التعامل معها بحرص من أجل الحفاظ على القدرة الشرائية للعميل، مع ذلك فإن الاسعار الحالية واقعية وليس مبالغ فيها ومرتبطة بعناصر التكلفة، واعتقد أن الزيادة لن تتعدى 10 الى 15٪ وهو المعدل الطبيعي لزيادة الأسعار سنويًا.

هل تحد الضريبة العقارية من شهية الاستثمار في العقار؟

استبعد أن تؤثر الضريبة العقارية على الاستثمار العقاري في مصر، بل هي ستدفع كل من لديه عقار مغلق أو غير مستغل لإستغلاله أو تأجيره ، وسيظل الاستثمار العقاري مستحوذً على شريحة كبيرة ولكن يجب تعديل قوانين الايجارات في مصر القديم والجديد، لأنه مازال المالك يواجه صعوبات في إخراج المستأجرين وحماية الطرفين، لأن الوحدات المغلقة استثمار معطل.

وأنا مع الضريبة العقارية ولكن ليس على الوحدة الأساسية التى أعيش فيها مهما بلغ سعرها، ولكن على وحدات الاستثمار فقط.


كيف تثمن مقومات تصدير العقار المصري؟



تصدير العقار من المسلمات التى نؤمن بها ونطبقها في مشروعاتنا خصوصا المشروعات الساحلية ومنها المونت جلالة، حيث أن لديها مقومات كبيرة لجذب الأجانب ، وهو يفتح أسواق جديدة ويوفر عملة صعبة ويرفع القدرة الشرائية، والبيع لأجانب هو تطور مهم ، وما بعناه لأجانب حتى الآن من مشروعاتنا حوالي 200 وحدة بما يقرب من 5٪ ، ونسعى لزيادتها.



وأعتقد أن الموضوع سيأخذ وقت لن يقل عن 5 سنوات، وكان محتاج دعم من الدولة بدأنا نحصل عليه الان، وبدأت بتنظيم جناح مصري في سيتي سكيب دبي فوجود الدولة بمشروعاتها القومية بجانب المطورين يعكس رؤية متكاملة للتنمية، بجانب المشاركة في المعارض الدولية.





هل الأسعار في مصر مازالت جاذبة عالمياً رغم الزيادات الأخيرة؟



سعر المتر في مصر جاذب جدا حيث أنه الأرخص عالميا، فهو يتراوح بين 800 إلى 1200 دولار ، مع أن أقل سعر بالخارج 3000 دولار، ولكن التحدي هو أن تجذب الأجانب للتملك في مصر وتحقق لهم الملكية الأمنة، من خلال تسجيل العقار في الشهر العقاري، ليس فقط الخاص بأراضي هيئة المجتمعات العمرانية، ولكن أراضي هيئة التنمية السياحية ايضاً وأعتقد أن وجود الدكتور مصطفى مدبولي كرئيس للوزراء سيضيف كثير للاستثمار العقاري في مصر ولدينا منتج قوي ولكن يحتاج إلى عمل دؤوب من الحكومة والمطورين لوضع مصر على الخريطة العالمية.


هل هناك عروض للمشاركة أو للتحالف من شركات أجنبية؟



هناك مجموعة صناديق استثمارية عربية عرضت علينا المشاركة في المشروعات التعليمية والفندقية، وهناك إحدى الصناديق العربية يرغب فى الدخول في مشروع عقاري جديد في مصر، وهو مؤشر إيجابي على جاذبية مناخ الاستثمار في مصر ، وندرس حالياً فرص الاستثمار في الشيخ زايد وفي الساحل الشمالي لأنها مناطق جاذبة.



وترغب هذة الصناديق فى الاستثمار بمشروعتنا التعليمية من جامعات أجنبية ومدارس دولية ونجري مفاوضات مع جامعات في أوروبا وأمريكا لإنشاء جامعة و 3 مدارس بتكلفة استثمارية 5 مليارات جنيه.



لماذا اخترتم شركة ناشئة لإدارة مجموعة الفنادق الجديدة المقرر إنشائها؟



جاء إختيارنا لشركة الضيافة التى ستدير الفنادق الخاصة بِنَا وهي 7 فنادق في مشروعي مونت جلالة، وفوكا باي، بناء على خبراتنا وتجربتنا في التطوير والتجديد فلم نرد مجرد شركة إدارة فنادق وما أكثرها ولكن كنّا نبحث عن فكر جديد ومرونة تتفق مع سياستنا في التطوير بحيث إن العميل عندما يدخل الفندق يشعر أنه في مصر ثقافيا وتراثا مع الحفاظ على جودة الخدمة العالمية.



والشركة أوروبية ناشئة التى تم إختيارها ترغب بقوة في التواجد في مصر وسيقمون بإدارة 3 ألاف غرفة فندقية بنهاية العام في عدة دول منها دول عربية بفكر جديد وعلامات تجارية مميزة وشبابية، وستتواجد فى (جدة والكويت وميلانو واسطنبول) وتلبي الشركة الإيرلندية السويسرية، طموحاتنا الكبيرة وتسعى لخلق علامات تجارية جديدة ومتميزة فى الخدمات.



ما حجم استثمارات الفنادق التى سيتم إنشائها بمشروعي مونت جلالة وفوكا باي؟



وقعت الشركة مذكرة تفاهم مع كيرتين للضيافة، تتضمن تنفيذ 7 فنادق بمشروعي المونت جلالة بالعين السخنة وفوكا باي بالساحل الشمالي، بحجم استثمارات يبلغ 4.5 مليار جنيه، مقسمة بواقع 2.5 مليار جنيه لتنفيذ 3 فنادق بطاقة 1340 غرفة ووحدة فندقية بالمونت جلالة، و2 مليار جنيه لتنفيذ 4 مشروعات فندقية بطاقة 1000 وحدة بمشروع فوكا باي، على أن يبدأ تسليم أول فندق في 2020.



ما حجم المبيعات المستهدف للشركة بنهاية 2018؟



الشركة حققت 60% من حجم المبيعات المستهدف في 2018 والذي كان 8 مليارات جنيه.





هل تفكرون في طرح الشركة بالبورصة المصرية؟



طرح الشركة في البورصة موضوع قيد الدراسة ولكننا في إنتظار التوقيت المناسب من حيث الإجراءات وموافقة مساهمي الشركة والطرح يعطى فرصة لزيادة رأس المال .



ما رأيك في التحالفات الاقتصادية التى تتم في السوق العقاري حالياً؟



التحالفات شيئ محترم وقوي ونحن منفتحين لأى فكر، وعلى سبيل المثال نحن في العين السخنة نسعى لإنشاء تنمية متكاملة ، وبعد الانتهاء من هذا المشروع الرائد من حقنا ندخل مطورين أخرين معنا على أجزاء، وهناك شركات أخري لديها أراضي كبيرة ممكن ندخل معهم والسوق مفتوح، والتحالفات تَخَلَّق تنوع فكري وتخلق امتدادات جديدة بما يخدم العميل في النهاية.



كيف تقيم إستراتيجية الدولة في تسعير الأرضي المخصصة للاستثمار العقاري؟



موضوع تسعير الاراضي نقطة خلافية بين الحكومة والمطورين حيث نرى أن نسبة الأرض زادت حيث كان من المفترض أن لا تزيد نسبتها عن 20٪ كمكون في المشروع، ولكنها تصل الأن إلى 40٪ وأكثر وهو مرتفع وهذا ينعكس في النهاية على السعر النهائي للمستهلك.



وخصوصا أن هناك أماكن جديدة بادئة في التنمية يجب أن تكون أسعارها منخفضة ويتم رفعها بالتدريج ولكن هناك مناطق جديدة بدأت بأسعارعالية وطبيعي عدم دخول المطورين بها.



لماذا يبتعد المطورين العقاريين عن الإسكان المتوسط؟



المطورين من مصلحتهم توسيع القاعدة ومخاطبة عدد أكبر من الفئات والأراضي جغرافيا، حتى يكون هناك تنوع ولا يكون عرضة لأي مخاطر في المشروع وعند توقف مشروع يكون هناك مشروعات أخري عاملة، ويجب أن يكون هناك حوافز تدفع المطورين للدخول في مشروعات الاسكان المتوسط ، لان المطور دائماً يبحث عن الفرصة السهلة والمضمونة، وهذا يساعد المطور فى التعرض لشريحة أكبر حتى إذا كان مع هامش ربح اقل، وقد تقدمنا بسيناريو للدكتور مصطفى مدبولي حول زيادة دور المطورين في الاسكان المتوسط.



من هو الآب الشرعي للمطورين العقاريين في مصر؟


للأسف لا يوجد اتحاد للمطورين العقاريين، ولكن هناك جهتين منوطتين للحديث باسم المطورين هما شعبة المطورين العقاريين بالغرفة التجارية وهى الأقدم ، والثانية غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات وهي جهات رسمية منتخبة، ولكن يجب فى مرحلة ما أن يكون هناك إتحاد مطورين ولكن عملية ولادته صعبة شوية من الناحية القانونية ويشهد خلافات بين توجهات المطورين من ناحية وتوجهات الدولة من ناحية إخرى.





هل تنافس الدولة القطاع الخاص في التطوير العقاري؟



وأوضح أن السوق العقاري المصري يتمتع بالقوة والمرونة والدولة أصبحت تلعب دورًا تنمويًا في إطلاق المشروعات الكبرى والمدن الكبيرة، والتي تخلق نواة للاستثمار الجادة والتي تساعد المطورين العقاريين على دخول هذه المشروعات وتنفيذ مشروعاتهم.



ولا يوجد منافسة بين الدولة والقطاع الخاص، فالدولة لابد أن تنفذ مشروعاتها في العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة حتى تستطيع خلق تنمية حقيقية يعمل بعدها المطورين العقاريين بسهولة.



وشدد شلبي، على أن دور الدولة لابد أن يتوقف عند حد معين يقتصر على مراحل البدايات في تنفيذ المدن الجديدة لدفع التنمية بها وجذب المستثمرين إليها مثل ما يحدث في العالمين الجديدة والعاصمة الإدارية والمنصورة الجديدة.