للمحلات والوحدات السكنية.. شروط وحالات امتداد عقد الإيجار القديم للورثة والفئات المستثناة

تساؤلات كثيرة ترتبط بمسألة امتداد عقد الإيجار القديم للأبناء والحفدة، وفقًا للقوانين المنظمة لذلك، وهي تتزامن مع المطالبات التي تنادي بتعديل قانون الإيجار القديم لإنهاء العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر بشكل نهائي، خاصة بعدما خطى المشرع خطوة بإصدار قانون يتيح بحلول 2027 إعادة الوحدة للمالك مرة أخرة والمؤجرة للأشخاص الاعتباريين.
وحدد القانون ضوابط لامتداد عقد الإيجار القديم أو توريثه كما هو شائع، وكذلك صدرت أحكام من جانب المحكمة الدستورية العليا في هذا الشأن، والتي كان لها مردود على التشريعات الحاكمة للوحدات الخاضعة ل قوانين الإيجارات القديمة، فكان صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 والذي وضع فترة انتقالية تمنع من امتداد عقد الإيجار القديم وتقر عودة الوحدات للملاك بانتهاء تلك الفترة الانتقالية والتي يتخللها زيادة سنوية في القيمة الإيجارية بنسبة 15%.
متى يمتد عقد الإيجار للورثة؟
وفي هذا الإطار، نستعرض البيئة التشريعية والقانونية والأحكام الصادرة المتعلقة بامتداد عقد الإيجار القديم أو توريثه، وذلك في ظل التساؤلات وعملية اللغط التي تدور بشأن توريث عقد الإيجار، حيث أن التوريق لم يعد في المطلق، خاصة بعد الأحكام التي صدرت من المحكمة الدستورية العليا، إلا أنه تجدر الإشارة إلى أن أحكام الدستورية العليا تحتاج إلى قانون يصدر كالذي صدر في عام 2022 بشأن الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتباريين.
نائب يقترح تعويض المستأجر بنسبة 25 % من قيمة الشقة لحل أزمة الإيجار القديم
الأزمة مستمرة.. قانون الإيجار القديم خارج دور الانعقاد الرابع لمجلس النواب| تفاصيل
وتنص القوانين المتعلقة ب الإيجار القديم أن عقد الإيجار يمتد للورثة أو الذي في مسكن المستأجر الأصلي حال وفاته، ولا يحق للمالك أن يقوم بطرد المستأجر، وهو مبدأ مقر بنص القانون، إلا أن تلك الجزئية تحديدًا صدر بشأنها العديد من الأحكام والقوانين المتعلقة بها.
امتداد عقد الإيجار لهؤلاء فقط
بموجب القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن، فلا ينتهى عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا مقيمين معه حتى الوفاه أو الترك وفيما عدا هؤلاء من اقارب المستأجر نسبا أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة.
القانون اشترط لاستمرارعقد الإيجار اقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله للمسكن ايهما اقل . فأذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركاؤه في استعمال العين بحسب الأحوال .
ولم يتوقف قانون الإيجار القديم فقط عند منع طرد الورثة، بل ألزمه المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة احكام العقد.
حالات امتداد عقد الإيجار للمحلات
المادة نفسها من القانون المشار إليه أجازت امتداد عقد الإيجار القديم، وربطت ذلك بأنه إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركاؤه في استعمال العين بحسب الأحوال . وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد ايجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ويلزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة احكام العقد.
لكن هذه المادة تم تعديلها وفقًا للمحكمة الدستورية العليا، والذي ترتب عليه عدم انتهاء العقد بوفاة المستأجر الأصلي، بل يمتد لأقارب الدرجة الأولى والثاني، وينتهي العقد بوفاة آخر المستفيدين منهم ولمرة واحدة فقط.
وفي ضوء حكم المحكمة الدستورية العليا المتعلقة بالأماكن الاعتبارية، صدر قانون يمنح ينهي الإيجار نهائيًا، إذ نص حكم المحكمة الدستورية العليا على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني".
وفُسر الحكم على أن المحكمة الدستورية العليا أبطلت نص "منع الملَّاك من المطالبة بإخلاء المكان إذا انتهت مدة العقد المتفق عليه"، وبالتالي يحق للمالك مطالبة الأشخاص الاعتباريين بالإخلاء فور انتهاء العقد.