قانون الشهر العقاري «الجديد».. العدل تكشف خطوات التسجيل الورقي والإلكتروني..والمدة المحددة والإجراءات

كشفت وزارة العدل النقاب عن قانون الشهر العقاري الجديد ولائحته التتفيذية، والتي أعلنها المستشار عمر مروان، وزير العدل، في مؤتمر صحفي الأسبوع الماضي.
وأكد القانون الذي سيتم العمل به بدءا من 8 مايو القادم، أنه بعد مرور ثمانية عقود على تطبيق قانون الشهر العقاري وبما أقره الواقع العلمي من صعوبات ومعوقات أدت إلى عزوف المواطنين عن تسجيل ملكياتهم العقارية، كثرت النزاعات القضائية حول الملكية الخاصة.
وأشار القانون إلى أنه اتساقا مع اتجاه الدولة في التيسير على المواطنين، وتماشيا مع رؤية مصر في التنمية المستدامة 2030، ورغبة من القيادة السياسية في حماية ملكية المواطنين، جاءت تعديلات قانون الشهر العقاري، لتشجيعهم على الإقبال لتسجيل ممتلكاتهم.
وأوضح القانون أن التسجيل يهدف إلى توفير الحماية والطمأنينة في المعاملات العقارية، والحد من النزاعات القضائية حول الملكية العقارية، وحماية أملاك الدولة وأملاك الاوقاف والأجانب وأملاك الأفراد، وأخيرا تنظيم الاستفادة من الاستثمار في الممتلكات.
حزمة تيسيرات
وأضاف القانون أن التعديل تناول حزمة من التيسيرات، منها عدم اشتراط الملكية كشرط للتسجيل، وإلغاء مرحلة مقبول الشهر، والاكتفاء بمرحلة صالح للشهر، كما وضعت حدا أقصى لإجراءات التسجيل أمام الشهر العقاري لتصل إلى 37 يوما.
وتابع القانون: "ونصت كذلك على اعتماد الحالة الواقعية "الحيازة" كطريق جديد للتسجيل، وفصل أداء ضريبة التصرفات العقارية عن التسجيل، في حين أتاحت المادة 21 التسجيل العقاري بالطريق الإلكتروني".
وتضمن القانون عددا من الإجراءت التى تسهل عمليات تسجيل الوحدات فى مقار الشهر العقارى، وهى فصل أداء ضريبة التصرفات العقارية عن التسجيل وعدم اشتراط تسلسل الملكية كشرط للتسجيل.
وكذلك تسجيل الحيازة الطويلة المكسبة للملكية من وضع اليد لمدة خمسة عشر عاماً حيازة هادئة مستقرة وتسجيل الحيازة القصيرة للعقارات المستندة إلى عقد عرفي أو ابتدائي لمدة خمسة أعوام.
وأشار القانون إلى أن أي أحكام صادرة يستطيع المواطن الاستفادة منها لإنهاء إجراءات التسجيل، حتى لو حكم صادر من 50 عاما.
كما زود القانون الجديد أماكن الحصول على بيانات الرفع المساحي، وهذا الأمر سيؤدي إلى سرعة الانجاز وعدم المغالاة في التكلفة.
كما نص القانون علي الاعتداد بأحكام صحة وتوقيع كمستند ملكية وليس حكم صحة ونفاذ فقط.
كما أن القانون الجديد لا يشترط تسجيل الملكية ووضع بدائل أهمها مثلا "الحائز للعقار لمدة 5 سنوات ومن لديه مستندات رسمية تفيد بتواجده بالعقار مثل وصل الكهرباء والمياه والغاز، سيتم التسجيل لك"، كما أنه في حالة عدم وجود ما يثبت ملكية للعقار الذي تسكن فيه، لكن إذا كنت متواجدا فيه منذ 15 عاما، وفقا لما يكشفه الخبير المختص، سيتم التسجيل لك وفق القانون".
37 يوما
ووضع القانون سقفا زمنيا للإجراءات أمام مصلحة الشهر العقاري لإتمام عملية التسجيل وهي مدة 30 يوما، وفى حالة اعتراض أحد على التسجيل يكون السقف الزمنى 37 يوما.
وحدد القانون رسوم التسجيل لتبدأ من 500 جنيه إلى 2000 جنيه، بحيث تكون الرسوم 500 جنيه للوحدات من متر ذات المساحات 100 متر، و1000 جنيه للوحدات ذات المساحات من 100 إلى 200 متر، ورسم 1500 جنيه للوحدات ذات المساحات من 200 متر إلى 300 متر، و2000 جنيه للوحدات ذات المساحات 300 متر فأعلى.
مستندات التسجيل
واختصر القانون المستندات المطلوبة للتسجيل لتكون البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته، ويستثنى من ذلك الصادر بشأنهم الأحكام النهائية المطلوب شهرها خريطة رسمية رقمية مبين بها بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أي مستند رسمي آخر يحمل ذات البيانات والسند القانوني لطلب التسجيل (العقد - إيصال مرافق في حالة العقد الابتدائي أو وضع اليد تثبت تواجد صاحبه في العقار المراد تسجيله - إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل).
عقوبات تنتظر المخالف
ونص القانون الجديد على أنه "كل من قدم محررا عرفيا مزورا لشهر محرر بقصد سلب ملكية عقار مملوك للغير أو ترتيب حق عيني عليه، يعاقب بالحبس الذي لا تقل مدته عن سنة، وبغرامة لا تجاوز 50 ألف جنيه، وذلك مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد يقضي بها قانون آخر وعلى رئيس المأمورية المختص أو أمين المكتب المختص ضبط المحرر المزور وتحرير مذكرة بالواقعة وإحالتها للنيابة.
ولفت القانون إلى أن التقديم للتسجيل يكون يدويا عبر مأموريات الشهر العقاري أو إلكترونيا، من خلال الموقع الإلكتروني.
مراحل التقديم الورقي
وأشار القانون إلى أن التقديم الورقي يمر بعدة مراحل، أولا تتلقى المأمورية المختصة طلب شهر المحررات من أصل وصورتين؛ مرفقًا به المستندات المنصوص عليها بموجب القوانين والقرارات ذات الصلة، ويجب أن يشتمل الطلب على بيانات أصحاب الشأن، وموضوع الطلب، والبيانات المساحية للعقار أو جزء منه بحسب الحال، والحقوق العينية التبعية المقررة عليه إن وجدت، وذلك على النحو المبين تفصيلاً بالنماذج التي يصدر بها قرارٌ من وزير العدل.
تُعَد بكل مأمورية مجموعة من الخرائط الرقمية أو الورقية المُحدثة الخاصة بكل ناحية أو مدينة داخلة في دائرة اختصاصها، يتم إتاحتها بالتنسيق مع إحدى الجهات المتخصصة، التي يصدر بتسميتها قرارٌ من وزير العدل، ويجوز أن تكون هذه الخرائط ورقية بمقياس رسم (2500:1)، أو رقمية بإحداثيات النظام العالمي (دبليو.جي.أس/84) وذلك بحسب الأحوال، وفي الحالة الأخيرة تتاح هذه الخرائط من خلال الربط الإلكتروني بالجهة المذكورة.
المادة 11:
يُؤشر في الخرائط المشار إليها في المادة السابقة بمعرفة المأمورية بأرقام وسنوات طلبات الشهر التي تقدم للمأموريات في الجزء الذي يتعلق به الطلب.
وبعد إتمام شهر المحرر الذي قُدم الطلب في شأنه يؤشر في الخرائط برقم شهر المحرر والسنة التي تم فيها.
وفي جميع الأحوال يجوز أن يكون التأشير إلكترونياً، على النحو الذي يصدر بتنظيمه قرار من وزير العدل.
المادة 13:
يُنشأ بكل مأمورية سجل به استمارة لكل عقار أو وحدة مشتملة على كافة البيانات المساحية، وتحفظات جهات الدولة المتعلقة بأي منهما التي ترد إلى المأمورية ورقيًا، أو إلكترونيًا بحسب الأحوال، وتدوَّن به بيانات الطلب وما تم بشأنه وفقًا لأسبقية تقديمه، ويُرفق بالسجل صورة من كل طلب يقدَّم في خصوص أي منهما، ويُرجع لهذا السجل عند بحث الطلبات للتأكد من مراعاة أسبقيتها، وما دُوّن في ذلك الشأن.
ويُخطر الطالب بحسب الأحوال ببحث طلبه وفقاً لأسبقية تقديمه الثابتة في السجل المشار إليه.
المادة 14 مكررًا:
إذا كان موضوع الطلب، أو أصل الملكية، أو الحق العيني يستند إلى وضع اليد للمدة المكسبة للملكية، أو غيرها من الوقائع وفقًا لنص المادة 23 مكررًا من قانون تنظيم الشهر العقاري؛ فتتبع الإجراءات التالية: يُحصل من الطالب رسم مُحدد للطلب قدره مائتان وخمسون جنيهًا إذا كان العقار موضوع الطلب تقل مساحته عن 300 متر مربع، أو أرضًا زراعية تقل مساحتها عن خمسة أفدنة، ويكون رسم الطلب خمسمائة جنيه في غير ذلك.
وتُحصل مصاريف انتقال قدرها مائتان وخمسون جنيهًا داخل المدينة أو الحي الكائن بها مقر المأمورية، و خمسمائة جنيه خارج هذا النطاق، ومقابل النشر وفقًا لتكاليفه.
وتُسدد المبالغ المنصوص عليها في هذا البند عند تقديم الطلب سواء كان التقديم ورقيًا أو إلكترونيًا.
مع عدم الإخلال بنص المادة (7) من هذه اللائحة، يُقدم الطلب على النموذج المُعد لشهر الوقائع المُشار إليها في المادة (10) مكررًا من القانون.
على المأمورية أن تنشر خلال خمسة أيام من تاريخ تقديم الطلب على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار؛ إعلانًا يتضمن بيانات طلب الشهر، وموضوعه، وبيانات العقار، واسم المتصرف، ولمن لديه اعتراض على التسجيل أن يتقدم إلى المأمورية المختصة باعتراضه مقرونًا بالمستندات المؤيدة له في أجل غايته عشرة أيام من تاريخ النشر.
ويجب أن يكون النشر في النسختين الورقية والإلكترونية للصحيفة، وترفق بالأوراق صورة ضوئية من النشر.
معاينة على الطبيعة
يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد، ومدته، وسببه، ومدى استكمال شروطه، أو لتحقيق الواقعة المكسبة للملكية على حسب الأحوال، طبقًا لأحكام القانون المدني أو قانون تنظيم الشهر العقاري بحسب الأحوال، على أن يُحرر بتلك المعاينة محضرٌ يتضمن بيانًا مفصلًا عن العقار محل الطلب يُذكر فيه أوصافه ومشتملاته طبقًا لحالته في الطبيعة، وأقوال مقدم الطلب، وجيرة العقار محل الطلب، والحائزون له، والمعترضون بحسب الأحوال، وبصفة عامة كل من يلزم سماع أقوالهم، ويُوقَّع على المحضر من الحاضرين، فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أُثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه.
على المأمورية أن تبدي رأيها في الطلب، ثم ترفعه إلى المكتب موقعًا على مشروعه ومصدقًا على توقيعات الطالب؛ مرفقًا به جميع الأرواق والمستندات الخاصة به، وذلك خلال مدة لا تجاوز ثلاثة وعشرين يومًا من تاريخ تقديمه.
على المكتب بعد التوقيع على مشروع المحرر عرض الطلب ومرفقاته والاعتراضات المقدمة بشأنه على اللجنة المنصوص عليها في المادة (23 مكررًا) من قانون تنظيم الشهر العقاري؛ وفي جميع الأحوال يصدر القرار مسببًا بالقبول أو الرفض.

المادة 19:
تُقدم المحررات وقوائم القيد التي يُراد شهرها لمكتب الشهر المختص من نسخة أصلية على الورق المؤمن المخصص لشهر المحررات.
ويوضع على النسخة الأصلية رقم متتابع يدل على ترتيبها بحسب تقديمها، مع تأريخها، وبيان ساعة إثباتها في سجل الشهر المشار إليه في المادة (16)، ويوقع عليها من الأمين أو الأمين المساعد، وتُعَد من النسخة الأصلية صورتان تُسلم إحداهما للطالب بعد التأشير بمطابقتها للأصل، وترسل الأخرى لإدارة المحفوظات بالمكتب الرئيسي.
على المأموريات المختصة أن توثق المحررات التي يُطلَبُ شهرها، أو تصدق على توقيعات ذوي الشأن فيها؛ إن كانت عرفية، ولها كذلك أن توثق التوكيلات وغيرها من المحررات، أو تصدق على توقيعات ذوي الشأن فيها متى كانت متعلقة بحق عيني عقاري يدخل في دائرة اختصاصها.
على من يتسلم الطلب أن يعطي لمن قدمه إيصالًا مبيَّنًا به رقم ورود الطلب بدفاتر المأمورية، وساعته، وتاريخه، والمستندات المُرفقة به.
يتم بحث الطلب شكلاً والتأكد من إرفاق المستندات المطلوبة والموضحة بالنماذج الصادر بها قرار من وزير العدل، ومتى تبين استيفاء الطلب على هذا النحو يتم قيده بسجل أسبقية الطلبات خلال أربع وعشرين ساعة من تاريخ وساعة الورود.
يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية على رقم الهاتف الموضح منه بالنموذج؛ بقيد الطلب أو عدم قيده بحسب الأحوال.
متى استوفى الطلب شكلاً، واتضح للمأمورية وجود طلب سابق عليه يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية أنه قد تم قيد طلبه بسجل أسبقية الطلبات وأُرجئ بحثه لحين الفصل النهائي في الطلب الذي يسبقه، على أن يتم احتساب مدة بحث الطلب من تاريخ الفصل النهائي في الطلب الذي يسبقه.
التقدم إلكترونيا
يجوز للمأمورية أن تتلقى الطلب المُشار إليه في المادة 7 إلكترونيًا على النحو التالي:
يسجل مقدم الطلب البيانات والمستندات المرفقة بطلبه المبينة على النموذج المعد لذلك بالتطبيق الإلكتروني، على أن يتقدم بأصولها قبل التوثيق أو التصديق حسب الأحوال، ولن يتم استكمال الإجراءات في حالة عدم تسجيل جميعالبيانات المطلوبة.
يُقر مقدم الطلب بصحة جميع البيانات والمستندات المقدمة منه، وموافقته على جميع الشروط والأحكام الخاصة بالموقع الإلكتروني.
بعد حفظ البيانات والمستندات المشار إليها يُظهر التطبيق رسالة للطالب بما يفيد رقم ورود طلبه، وساعته، وتاريخه.
فور انتهاء الطالب من الحفظ يُرسل الطلب ومرفقاته للموظف المختص بالمأمورية، ليقوم بفحصه وإخطار الطالب على النحو المبين بالفقرتين الثانية والثالثة من المادة 7 مكررًا .
متى استوفى الطلب شكلاً، واتضح للمأمورية وجود طلب سابق عليه يُخطر مقدم الطلب برسالة نصية.