بمباركة يوسف والي.. "السليمانية" تخالف القانون وتشيد القصور

في الوقت الذي يتهافت فيه الشباب على الحصول على قطعة أرض لا تتعدى الخمسة أفدنة لاستصلاحها والعيش على خيرها ويفشل في مساعيه، نجد آلاف الأفدنة يتم منحها لرجال أعمال لا تتضمن أنشطتهم المشاريع الزراعية؛ ليتم تحويلها فيما بعد لمنتجعات سياحية وملاعب تباع بالملايين، وفي المقابل يحرم فقراء مصر من أبسط حقوقهم في الحصول على مسكن مناسب، وأقرب مثال على هذا هو قرية "جولف السليمانية"، والتي تفتح "البديل" ملفها بعد حصولها على مستندات تكشف مدى تواطؤ المسئولين، بدءًا من الهيئة العامة للتنمية الزراعية، فمباركة وزير الزراعة، وانتهاء بوزارة الاستثمار ولجنة فض المنازعات، والتي تسببت في ضياع ملايين الجنيهات على الدولة لحساب شخص بعينه، ومدى تأثير هذا على الاقتصاد القومي، حيث لم يحقق الغرض المخصصة من أجله الأرض، وهو الزراعة لتحقيق تنمية للإنتاج الزراعي وسد الفجوة الغذائية، ولا نعلم ما هو الأسلوب الذي انتهجته الشركة من أجل الحصول على ترخيص بالبناء على كامل المساحة وإدخال الغاز والكهرباء.
حصلت "البديل" على تقرير هيئة قضايا الدولة الخاص بنتيجة فحص بعض عقود البيع والإيجار الصادرة من الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية بشركة "إميكو مصر"، والتي أقيمت عليها قرية جولف السليمانية والتي تؤول ملكيتها للمهندس سليمان عامر، والمتعلقة بالأراضي الواقعة غرب الطريق الصحراوي القاهرة – الاسكندرية في الكيلو 55- 56، وأسفرت المعاينة التي قامت بها الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية عن أن الهيئةأبرمت عقود إيجار وبيع لأفراد قاموا بعد ذلك بالتنازل عنها لشركة إمكو مصر، حيث قام عاطف عبد المنعم بيومي دبش وأسرته ببيع 235 فدانًا للشركة حصلوا عليها بموجب عقد ابتدائي مؤرخ في 3 / 7 / 1993، بجانب القطعة المؤجرة والبالغ مساحتها 15 فدانًا، ومحمد أحمد مصطفى وشركاه والذين حصلوا على عقد ابتدائيبتاريخ 31 / 7 / 1993 بجانب تأجير 120 فدانًا لنفس الشركة، بخلاف البيع مباشرة لسليمان سليمان عامر وأسرته مساحة 300 فدان بموجب عقد ابتدائي بتاريخ 13 / 7 / 1993، و300 فدان أخرى من مصطفى أحمد مصطفى وأسرته بعقد مؤرخ في 19 / 8 / 1995، هذا بجانب العقود الصادرة مباشرة للشركة لمساحة تبلغ ألف و336 فدانًا بتاريخ 13 / 3 / 1999، بجانب 600 فدان بتاريخ 2 / 5 / 2001.
وأسفر فحص الملفات الخاصة بالعقود عن عدة مخالفات متمثلة في خلو ملفي عقدي الإيجار المؤرخين في 3 و31 / 7 / 1993 من بيان آخر إجراء تم بشأن هذين العقدين، وهل تم مطالبة المستأجر بمقابل انتفاعه بالأرض من تاريخ إبرام العقد معه حتى الآن من عدمه، بخلاف خلو ملفات العقدينمن محاضر المعاينات الخاصة بالأرض، الأمر الذي يتعذر معه تحقيق شرط الجدية في الاستصلاح والاستزراع، بجانب قيام الهيئة بتقنين وضع اليد في العديد من العقود المشار إليها بالمخالفة لنص المادة 13 من قانون الأراضي الصحراوية رقم 143 لسنة 1981، حيث تم تحرير تلك العقود دون توافر شرط الاستصلاح والاستزراع من جانب المتعاقد معهم، بالإضافة إلى خلو الملفات من محاضر معاينة من قِبَل الهيئة تثبت شرط الجدية، كما خلت تلك الملفات من المستندات التي أشار إليها نص المادة 64 من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2906 لسنة 1995 بشأن القواعد والشروط المنظمة لإدارة واستغلال الأراضي المخصصة للهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية المتمثلة في عقد الشركة والنظام القانوني لها، وكذلك أسماء الشركاء المساهمين وملكية كل منهم في رأس مال الشركة، الأمر الذي حال دون معرفة عدد الشركاء ونصيب كل منهم في الشركة ومقدار حصته فيها؛ لبيان مدى تجاوز الشركاء للحد الأقصى المقرر قانونًا بالمادة 11 من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية.
ووفقًا للتقرير فإن الملفات خلت عقودهامما يفيد بإخطار المتعاقدين مع الهيئة لمأمورية الضرائب العقارية المختصة بعقود الملكية الخاصة بهم لتلك الأراضي، وذلك بالمخالفة لنص البند 13 من بنود تلك العقود، وكذلك نص المادة 108 من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2906 لسنة 1995 بشأن القواعد والشروط المنظمة لإدارة واستغلال الأراضي المخصصة للهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية، كما أن العقود لم تشتمل على نص صريح يبيح للهيئة فسخ التعاقد في حالة إخلال المتعاقد بأي بند من بنود العقد، هذا بخلاف تقصير الهيئة في تحصيل مقابل التنازل عن تلك العقود الصادرة لصالح شركة إميكو مصر بالمخالفة لنص المادة 1 من قرار وزير الزراعة رقم 641 لسنة 1998 الذي كان ساريًا على تلك العقود، حيث تمت الموافقة على التنازلات بتاريخ 5 / 8 / 1998، الأمر الذي يشكل إهدارًا للمال العام؛ لتعديها الفترة القانونية "أكثر من خمس سنوات على تاريخ استحقاقها"؛ مما يعرضها للدفع بالسقوط بالتقادم، هذا بجانب قيام الهيئة بإبرام عقدي البيع المؤرخين في 13 / 3 / 1999 لشركة إميكو مصر، على الرغم من وجود محضر معاينة عام 1997 أشار إلى تبوير الشركة ل 42 فدانًا ووجود أعمال حفر وإنشاءات ووجود 33 فدانًا تم بناء 49 فيلا ومسجدًا وملحقاته عليها، فضلاً عن وجود 2 فدان مباني داخل مسطحات خضراء و31 فدان طرقو112 زراعات و606 فدادين ملاعب وبحيرات صناعية، الأمر الذي كان يستلزم عدم المضي في إجراءات تحرير عقدي البيع المشار إليهما؛ لثبوت عدم جدية الشركة في استصلاح تلك الأراضي، وذلك بالمخالفة لنص المادة 16 من القانون 143 لسنة 1981، وهو ما يتطلب إصدار قرار من مجلس إدارة الهيئة بفسخ هذين العقدينمع استرداد الارض وإخطار المخالف بالقرار مع محاسبة من تسبب في تحرير هذه العقود رغم ثبوت المخالفة.
بالإضافة إلى قيام الهيئة بتحرير عقد بيع لشركة إميكو مصر في 2 / 5 / 2001 بعد إبرام عقد إيجار مع الشركة في 13 / 3 / 19999 لعدد 600 فدان ينتهي في 30 / 11 / 2001 على الرغم من خلو الأوراق مما يفيد وجود معاينة سابقة على تحرير عقد البيع لتلك الأفدنة، وذلك بالمخالفة لنص المادة 16 من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية، فضلاً عن إهدار الهيئة لمقابل الانتفاع لتلك الأرض عن المدة من انتهاء تاريخ العقد وحتى تاريخ تحرير عقد البيع (سبعة أشهر)، وهو ما يتعين معه مطالبةالهيئة للشركة بهذا المقابل.
وظهر تواطؤ هيئة التعمير في عقد البيع الابتدائي المبرم بين "التنمية الزراعية"والشركة بتاريخ 18 / 4 / 2004 عن مساحة 750 فدانًا بناءًعن التنازل الصادرمن شركة ريجوا لصالح شركة إميكو مصر الثابت في الأوراق أنه سبق تخصيص مساحة 8267 فدانًا لصالح الشركة العامة للأبحاث والمياه الجوفيةوالتي يمتلكها المهندس على ورور، وذلك بموجب قراري وزير الزراعة الأسبق يوسف والي رقمي 1655 لسنة 1994 و860 لسنة 1996، وتم تحرير عقد بيع للشركة المذكورة في 1999 عن ذات المساحة، ثم تقدمت شركة رجوا بطلب إلى الهيئة العامة لمشروعات التعمير بقبول تنازلها عن مساحة 750 فدانًا لصالح شركة مصر للتنمية الزراعية "إميكو مصر سليمان عامر وشركاه"، وبالفعل تمت الموافقة على التنازل من الهيئة بتاريخ 15 / 8 / 2001، وتحرر بين الشركتين عقد بيع للمساحة، جاء بالبند السادس منه أنه يحظر على الشركة المشترية مخالفة الغرض المخصصة من أجله الأرض، وهو الاستغلال الزراعي، وإلا جاز للبائع "شركة رجوا" فسخ العقد، ولم تمتثل الشركة لهذا البند من العقد، وشرعت في البناء على مساحة 50 فدانًا من المساحة الكلية، بعد الحصول على موافقة الجهات المعنية بالوزارة والهيئة، مع تسديد المبلغ الذي قدرته لجنة تثمين الأراضي، وذلك دون استصدار قرار من رئاسة الجمهورية بشأن ذلك، بالمخالفة للمادة 5 من القانون 7 لسنة 1991 بشأن أملاك الدولة الخاصة، وعليه أقامت شركة رجوا دعوى فسخ العقد والمبرم بينها وبين شركة إميكو، قيدت برقم 513088 لسنة 2004 مدني كلي جيزة بتاريخ 21 / 1 / 2004، إلا أن سليمان عامر تحايل على هذه الدعوى، وفرغها من مضمونها وهدفها، وتقدم بطلب إلى وزير الزراعة آنذاك "يوسف والي" للموافقة على تحرير عقد له من الهيئة مباشرة عن المساحة محل العقد موضوع دعوى الفسخ، وبالفعل جاءت تأشيرة الوزير بالموافقة، وبناء عليه تم تحرير العقد بتاريخ 18 / 4 / 2004، ولم يسبقه معاينة تثبت الجدية في الاستصلاح والاستزراع، وذلك بالمخالفة لنص المادة 14 من قرار رئيس الوزراء رقم 2906 لسنة 1995 بشأن القواعد والشروط المنظمة لإدارة واستغلال والتصرف في الأراضي المخصصة للهيئة العامة لمشروعات التعمير، دون أن تقدم هذه الشركة للهيئة دراسة فنية لأعمال الاستصلاح ونظام الري والصرف والاحتياجات المائية للمساحة، مع حصر كافة المنشآت الرئيسية التي ستقام في المساحة، ودون أن تقدم خطة وبرنامجًا زمنيًّا لأعمال الاستصلاح، بالإضافة إلى عدم تقديم بيان عن التكلفة لعمليات الاستثمار وما يلزم المشروع من معدات زراعية وإنشاءات، وذلك كله بالمخالفة لنص المادة السابعة من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2906 لسنة 1995، ورغم ذلك تحرر له العقد البيع، وهو إجراء من جهات الاختصاص ساعد شركة إميكو على التنصل من التزاماتها قبل شركة رجوا ومن تحقيق الغرض من التخصيص وهو النشاط الزراعي وحمايته أيضًا من دعوى الفسخ، وهذا الإجراء هو ما ساعد سليمان عامر في مخالفة الغرض من تخصيص المساحة 750 فدانًا بأن أقام عليها جميعًا منشآت، وحولها إلى منتجعات سياحية، دون أن تتحرك الهيئة حتى تاريخه، مع العلم بأن أوراق الملف خلت من بيان ما تم دعوى الفسخ المشار إليها.
وذكر تقرير هيئة قضايا الدولة مدى تراخي الهيئة في اتخاذ إجراءات منع تغيير الغرض من تخصيص المساحة المشار إليها، بل إن اللجنة المشكلة بتاريخ 23/ 10/ 2007 عاينت الأرض المشار إليها، وتبين لها مخالفة الشركة للغرض من التخصيص وتقسيمها للمساحة كلها بهدف إقامة منتجع سكني عليها، إلا أن الهيئة لم تتخذ أية إجراءات ضدها لوقف التعدي، سواء بالطريق الدائري أو غيره، بما أعطاه القانونللهيئة من سلطات لمنع هذا التعدي؛ استنادًا لنص المادة 16 من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية، وهو ما يجعل المختصين بالهيئة محل مساءلة عملاً بنص المادة 115 من قانون العقوبات المصري.
ولم تكتفِ وزارة الزراعة بهذا الكم من المخالفات التي لم يكن هناك رادع لوقفها والتي كانت تتم برعاية يوسف والي الوزير الأسبق، حيث وافق على الطلب المقدم من سليمان عامر ببناء إسكان عصري للشباب على مساحة 50 فدانًا دون العرض على رئيس الجمهورية وصدور قرار جمهوري بذلك، بالمخالفة لنص المادة الخامسة من القانون رقم 7 لسنة 19991 بشأن أملاك الدولة.
أما بشأن العقدين المسجلين برقمي 275 و258 لسنة 2003 والمحررين بين هيئة مشروعات التعميروالتنمية الزراعية وشركة إميكو مصر، فقد أسفر فحصهما للعقدالمشهر برقم 257 الثابت في أوراق الملف عن أن إجماليالمساحة المبيعة بذلك العقد تبلغ 1425 فدانًا و2 قيراط و15 سهمًا، وبيعت مساحة تقدر ب 1336 فدانًا بموجب عقد ابتدائي بتاريخ 13 / 3 / 1999؛ لاستغلالها في النشاط الزراعي بسعر 200 جنيه للفدان لمساحة 456 فدانًا، و100 جنيه للفدان لمساحة 880 فدانًا، ومساحة 79 فدانًا و2 قيراط و17 سهمًا سبق للهيئة بيعها للشركة بموجب عقد ابتدائي مؤرخ ب 27 / 2 / 2001، وذلك لاستغلالها كمباني خدمية للأرض الزراعية بسعر 3 جنيهاتللمتر لمساحة 1207500 متر مربع وبسعر 27 جنيهًا للمتر لمساحة 21158814.
وبالنسبة للعقد المشهر رقم 258 لسنة 2003، فوفقًا للأوراق فإن إجمالي المساحة المبيعة بذلك العقد تبلغ 599 فدانًا و15 قيراطًا و5 أسهم؛ بغرض استغلالها في النشاط الزراعي، وسبق للهيئة التعاقد على تلك المساحة مع شركو إميكو بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ 2 / 5 / 2001 بسعر 200 جنيه للفدان، وبمعاينة الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية للأراضي المبيعة بموجب العقدين، تبين عدم قيام الشركة باستغلال الأرض في النشاط الزراعي وتعديل وجه استغلال الأرض بإنشاء مشروع سكني سياحي تحت مسمى "جولف السليمانية"، تتخلله مساحات خضراء وحدائق للزينة وبحيرات صناعية وذلك على النحو التالي:
إنشاء 498 فيلا بمساحات مختلفة، إنشاء ملاعب للجولف وبحيرات صناعية ونوادي وصالات بولينج وملاهي وفنادق وحمامات سباحة ونادٍ صحي وطرق ومشايات لخدمة المشروع السكني ومنشآت خدمية، واتخذت الهيئة بتاريخ 1 / 8 /2005 قرار مجلس إدارة الهيئةبفسخ عقدي البيع المشهرين برقمي 257 و258 لسنة 2003؛ وذلك لمخالفة النشاط والتصرف في الأرض قبل سداد كامل ثمنها دون الرجوع للهيئة.
وبتاريخ 11/ 9 / 2005 تم الاتفاق بين الهيئة والشركة على قيام لجنة من الهيئة بإحضار مندوب الشركة لحصر المساحة على الطبيعة وتحديد مساحة المباني والأرض الزراعية لكل عقد على حدة ومخاطبة اللجنة العليا لتثمين أراضي الدولةلتقدير ثمن أراضي المباني الزائدة عن الحد المسموح به وإلزام الشركة بدفع باقي الأقساط المستحقة عليها، إلا أن الشركة تقدمت بطلب إلى الهيئة العامة للاستثمار؛ لعرض الخلاف القائم بينها وبين الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية على اللجنة الوزارية لفض منازعات الاستثمار، استنادًا للمادة رقم 65 من قانون ضمانات وحوافز الاستثمار رقم 8 لسنة 1997 والمضافة بالقانون رقم 13 لسنة 2004.
إلا أن سليمان عامر لجأ إلى وزارة الاستثمار، فأصدر وزير الاستثمار القرار رقم 78 لسنة 2006 بتشكيل لجنة فرعية لبحث الخلاف بين الشركة وهيئة التعمير الزراعي، وأوصت اللجنة بأن تقوم الشركة بسداد علاوة مقدارها 2000 جنيه عن كل فدان، وذلك عن مساحة 1946 فدانًا بقيمة إجمالية 3 ملايين و892 ألف جنيه، تسدد على خمسة أقساط سنوية متساوية.
وبتاريخ 19 / 6 / 2006 انعقدت المجموعة الوزارية لفض منازعات الاستثمار؛ للنظر في نتائج أعمال اللجنة الفرعية، وقررت اعتماد ما اتفق عليه أطراف النزاع مقابل تسوية كافة المخالفات، وتم اعتماد هذا القرار من مجلس الوزراء بجلسة 28 / 6 / 2006 وبتاريخ 16 / 7 / 2006 وافق مجلس إدارة الهيئة العامة على اعتماد ما انتهت إليه المجموعة الوزارية لفض منازعات الاستثمار.
وباستعراض المخالفات والملاحظات التي واكبت عقدي البيع المشهرين 257 و258 لسنة 2003 والعقود الابتدائية السابقة لهما وضحجليًّا قيام الهيئة بالتصرف مباشرة بالبيع للشركة وعدم التزامها بالإجراءات التي قررتها المادة 41 من اللائحة التنفيذية لقانون الأراضي الصحراوية رقم 143 لسنة 1981، وكذلك المادة 13 من ذات القانون والتي تنص على أنه وفي جميع الأحوال يكون استغلال الأرض عن طريق تأجيرها لمدة ثلاث سنوات، فإذا ثبتت الجدية في الاستصلاح خلالها تملك.
ووفقًا للمستندات فإن الهيئة تراجعت عن قرارها الصادر بجلسة 1/ 8 / 2005 بفسخ عقدي البيع، وذلك بموجب الاتفاق المحرر بين الهيئة والشركة بتاريخ 11 / 9 / 2005 والذي رأت من خلاله الهيئة إعطاء فرصة للشركة لتلافي المخالفات المنسوبة إليها واستعادة حقوق الدولة قبلها، غير أن الشركة لم تتمسك بذلك الاتفاق، وقامت باللجوء إلى فض منازعات الاستثمار، هذا بجانب موافقة الهيئة على تغيير الشركة الغرض الذي تم تحرير عقدي البيع على أساسه والمتمثل في استغلال الأراضي في النشاط الزراعي إلى استغلال الأراضي في إقامة مشروع سكني سياحي قبل صدور قرار من رئيس الجمهورية بتغيير الغرض المبيعة الأرض من أجله، بخلاف موافقة الهيئة على تحصيل علاوة 2000 جنيه للفدان مقابل التغاضي عن مخالفات الشركة للغرض الذي منحت من أجله الأرض، اي بواقع 48 قرشًا للمتر، وذلك دون الرجوع للجنة العليا لتثمين الأراضي، بالمخالفة للمادة 15 من القانون 143 لسنة 1981 والمادة 45 من اللائحة التنفيذية للقانون، الأمر الذي يمثل إهدارًا للمال العام؛ نظرًا لتدني القيمة التقديرية للفدان، خاصة من مجلس إدارة الهيئة الذي قرر بجلسة 27 / 1 / 2008 تحصيل 100 ألف جنيه للفدان الواحد مقابل التغاضي عن المباني المقامة على الأرض بنسبة 7 % من إجمالي المساحة المبيعة، الأمر الذي استوجب على الهيئة الطعن على قرار اللجنة الوزارية لفض منازعات الاستثمار والذي قدر سعر الفدان بمبلغ ألفي جنيه، ووفقًا للمادة 66 المشار إليها، خول للجهة الإدارية "هيئة التعمير" الحق في اللجوء إلى القضاء؛ طعنًا على القرارات، الأمر الذي كان يستوجب على الهيئة المبادرة بالطعن على القرار الصادر من اللجنة الوزارية لفض منازعات الاستثمار لصدوره بالمخالفة لصحيح القانون إجحافًا بحقوق الهيئة توصلاً للحصول على حكم قضائي بإلغائه، وهو أمر لم تبادر الهيئة باتخاذه حتى الآن؛ مما ترتب عليه إهدار للمال العام يستوجب محاسبة المسئولين عليه.