وثائق مهمة تكشف طريقة تسعير متر (مدينتى) وأسلوب تعديل العقد

حصلت صحيفة «الشروق» على نص تقرير اللجنة المحايدة لدراسة حكم بطلان عقد «مدينتى» القديم المبرم عام 2005.. حمل التقرير توقيعات جميع أعضاء اللجنة وهم المستشارون عبدالرحيم نافع ومحمد الحسينى ومحمد الدكرورى وعمر الشريف وأحمد أبوالخير، ممثل جهاز المحاسبات، وعادل نجيب، ممثل هيئة المجتمعات العمرانية، وحسنين أبوزيد، أستاذ التخطيط بجامعة الأزهر.
وكشفت الوثيقة عن إصدار اللجنة 17 توصية مرتبطة بتوقيع العقد الجديد، أهمها أن يقتصر عنوانه على عبارة «عقد بيع ابتدائى» وأن يتضمن العقد التزام الشركة بتسليم الوحدات السكنية لهيئة المجتمعات وفق مواعيد محددة، وأن ينص العقد على جزاء مناسب يوقع على الشركة إذا أخلت بالالتزام.
كما أوصت اللجنة بعدم رفع دعاوى قضائية بين الطرفين بسبب حكم البطلان، وإدخال عبارة «مسطحات المبانى السكنية شاملة ما يخصها من الأرض» بدلا من عبارة «إجمالى الوحدات السكنية» عند الحديث عن نصيب الهيئة فى الأرض.
وأوصت اللجنة بحذف حق الشفعة الوارد بالمادة 158 من القانون المدنى الذى كان يتيح للشركة الاستحواذ على الأراضى الملاصقة للمشروع، وكذلك إخضاع العقد لمراجعة إدارة الفتوى المختصة بمجلس الدولة. كما حصلت «الشروق» على مذكرة رفعها د.يوسف بطرس غالى، وزير المالية، وأحمد المغربى، وزير الإسكان، إلى رئيس الوزراء أحمد نظيف بشأن تقييم سعر المتر بأرض مشروع «مدينتى»، وهى وثيقة مهمة تكشف تقرير لجان معاينة أرض المشروع المنبثقة من الهيئة العامة للخدمات الحكومية.
ذكر التقرير أن أرض المشروع كانت تبعد فى 2005 مسافة 10 كيلومترات عن أقرب تجمع عمرانى، هو مدينة الرحاب، وكانت توجد مرافق طرق ومياه وصرف صحى على رأس الأرض بينما لا توجد مرافق الكهرباء والتليفونات، كما كان يحدها من الناحية البحرية حرم خط الكابلات وحرم خط طريق القاهرة السويس، وكانت الكثافة العمرانية فى المدينتين القريبتين من الأرض تمثل 20% مما هى عليه اليوم فى مدينة الشروق، و40% مما هى عليه اليوم فى مدينة بدر.
وعن الأسعار المقدرة لقطعة أرض شبيهة لأرض مشروع «مدينتى» فى 2010 بدلا من 2005 حسبما نصت حيثيات المحكمة الإدارية العليا، ذكر التقرير أنه تم تحديد قطعة أرض مساحتها 8 آلاف فدان تبعد عن أبعد نقطة عمران فى «مدينتى» بمسافة 10 كيلومترات على بعد نصف كيلومتر من موقع إنشاء كوبرى الطريق الدائرى.
ثم قامت اللجنة بتقييم سعر المتر فى هذه المنطقة ووصلت قيمته إلى 250 جنيها أى أن القيمة الإجمالية المتوقعة هى 8 مليارات و400 مليون جنيه، بينما تشير تقديرات أخرى بقسم التخطيط العمرانى بكلية الهندسة جامعة عين شمس إلى أن مساحة المتر فى المنطقة المتوقعة ذاتها يتراوح بين 200 و250 جنيها.
واسترشدت اللجنة العليا للتقييم بهيئة الخدمات الحكومية بالبيان الوارد لها من هيئة المجتمعات العمرانية بشأن الأراضى التى تم التصرف فيها بالاتفاق المباشر أو المزايدات بين 2004 و2006، وتبين أن التعاقد على مشروع مدينتى كان الأكبر من نوعه على الإطلاق والأصعب من حيث الموقع، وأنه تم تخصيص مساحة واحدة مشابهة لشركة المقاولون العرب فى 2004 تقع ملاصقة لمدينتى بسعر 42 جنيها للمتر، حسب مذكرة من نيابة الأموال العامة.
ولاحظت اللجنة فى تقريرها أن هناك علاقة تقريبية عكسية بين حجم الأرض المبيعة وقيمة المتر، فكلما زادت المساحة انخفض سعر المتر، وأن السعر التقريبى للمتر فى وقتنا الحالى يزيد بنسبة 12% على السعر فى 2005، أى أن المتر يجب ألا يقل عن 66 جنيها ولا يزيد على 297 جنيها.
وانتهى وزيرا المالية والإسكان إلى تحديد الأرض بسعر 297 جنيها للمتر المربع الواحد، وبترجمة هذا الرقم يتبين أن سعر الأرض البالغة مساحتها 8 آلاف فدان يجب ألا يقل عن 9 مليارات و979 مليونا و200 ألف جنيه.