هل يعالج نظام ال BOT أزمات الاستثمار العقارى «المختنق»؟

البوت يعنى امتيازا تمنحه الدولة لمستثمر أو أكثر ببناء وتشغيل مشاريع تنموية على أن تستعيد ملكيته لاحقا

يضمن حل إشكالية ارتفاع كلفة الأرض التى تستنزف 60% من تكلفة المشاريع العقارية
على ما يبدو، فإن السوق العقارى بدأ يعانى جديا من جفاف السيولة وعدم القدرة على استقطاب استثمارات اجنبية متجددة، وهو الأمر الذى دفع كيانات عقارية للبحث عن مبادرات تضمن عدم انسداد قنوات التمويل، كمبادرة التمويل العقارى بفائدة تفضيلية أو الدخول فى مشاركات مع وزارة الاسكان لتنفيذ مشاريع مقابل عوائد مالية وعينية لصالح الوزارة.
ويبدو أن ارتفاع كلفة الأرض التى تمثل وزنا نسبيا كبيرا فى معادلة الاستثمار يعادل 50 أو 60 % «وفق تقديرات مختصين»، بدأ يمثل هاجسا حقيقيا لشركات التطوير العقارى التى بدأت تقتفى أثر المطورين الأفراد فى البحث عن مشاركات مع أصحاب الأراضى فى محاولة للهروب من تكلفة الأرض العالية التى بدأت تجفف منابع السيولة لديها.
إلا أن ما لجأت اليه شركات العقار يبقى حلولا مجتزأة تعالج العرض ولا تمنع السبب، فمثل هذه الحلول كالمشاركات مع وزارة الاسكان أو الأفراد تبقى حلولا مؤقتة، لن تعالج أزمة السيولة التى بدأت تضرب هنا و هناك فى ظل سوقا عقاريا مازال محروما من تدفق الاستثمارات الأجنبية «القادرة».
وعليه فقد طرحت «عقارات الوفد» على فعاليات اقتصادية إمكانية اللجوء لمشاريع ال B.O.T التى تمنح الدولة بموجبه مستثمرًا أو مجموعة من المستثمرين امتيازا لتمويل وتنفيذ مشروع معين، ثم تشغيله واستغلاله تجاريا لمدة زمنية على أن تعود ملكية المشروع بعد نهاية مدة العقد إلى الدولة، وهو الطرح الذى رآه الكثيرون حلا مثاليا للاقتصاد المصرى لجلب استثمارات جديدة وإنشاء مشاريع خدمية كبيرة بعيدًا عن موازنة الدولة، ناهيك إلى المساهمة فى نمو الاقتصاد وخلق فرص عمل
متجددة ورفع القوة الشرائية للمواطن المصرى.
نجاحه خارجيًا يشجع على تبنيه محليا لمعالجة إشكاليات التمويل وارتفاع التكاليف وبطء دورة رأس المال
وهنا يجب الإشارة إلى أن ال B.O.T يمثل نظاما مجربا فى دول الخليج ودول أخرى، حيث حقق نجاحات حقيقية فى اشراك القطاع الخاص لتنفيذ مشاريع تنموية تمكنت من خلق تنمية تمكنت من معالجة النقص قى بعض الخدمات المهمة، خصوصا على المستوى الخدمى كقطاع الموانئ والنقل، وكذلك مواقف السيارات وبناء محطات تحلية المياه أو بناء محطات توليد الكهرباء.
ويحقق نظام «البوت» الاستفادة من موارد القطاع الخاص لتنفيذ مشاريع تنموية وخدمية دون تحميل الموازنة العامة أعباء تمويلية فى الوقت الذى يبدو فيه كجسر حقيقى لجذب رؤوس المال الأجنبية، للاستفادة من فرص الاستثمار فى السوق المصرى وكذلك استقطاب تكنولوجيا جديدة غير متوفرة فى سوقنا.
ويبدو ال B.O.T حلا مجديا للغاية لمشاريع خدمية كإنشاء محطات المياه وتوليد الكهرباء، حيث يتم منح الأرض لمستثمر أو أكثر لإنشاء المشروع، على ان تتولى تشغيله وتحصيل ايراداته لمدة زمنية تصل إلى 50 عامًا، على ان تتم اعاد ملكية المشروع لدولة بعد انتهاء مدة العقد.
ويبدو هذا النظام يمثل حلا جيدا لإشراك القطاع الخاص فى مشاريع التنمية فى الوقت الذى يساعد بصورة ايجابية على تحسين مناخ الاستثمار، بما يتيح استقطاب رؤوس أموال أجنبية كبيرة لشرايين اقتصادنا وبالتالى خلق فرص عمل كثيفة دون ان تتحمل
الموازنة العامة اية أعباء.
وهنا يجب التأكيد على ضرورة ايجاد صيغ استثمارية وتمويلية جديدة تتيح للقطاع الخاص النفاذ لمشاريع التنمية، لأنه لا يصح أن تبقى الدولة هى المورد الرئيسى لتقديم الخدمات، معتبرًا ان القطاع الخاص قادر على خدمة المواطن وتلبية احتياجاته بصورة افضل على غرار ما يحدث فى كل دول العالم المتقدم، حيث يمثل نظام ال B.O.T علاجا لإشكالية رئيسية تتمثل فى ارتفاع تكلفة الأرض على المستثمر، لأن هذ النظام يتيح للمستثمر الحصول على الأرض دون تكلفة مقابل انشاء المشروع فى الوقت الذى يتيح للدولة تقديم كافة الخدمات التى يحتاجها المواطن دون اعباء بشكل يؤهل اقتصادنا لتحقيق معدلات نمو أفضل وأسرع، كما أن جابية اقتصادنا ستتزايد بشكل مغرٍ لتدفق استثمارات أجنبية كبيرة للغاية.
يبدو جسرا لزيادة مساهمات القطاع الخاص ويحسن بيئة الاستثمار ويجلب رساميل دولارية
ويصلح هذا النظام كثيرا للمشاريع الخدمية الكبيرة، وبالتالى يحقق طفرات فى تنمية المجتمع وتلبية متطلباته الحياتية المتنوعة، وهو الأمر الذى يتيح للدولة تحقيق مشاريع ضخمة دون ان تتحمل الموازنة العامة اعباءها.
وتمثل هذه الانظمة حلولًا استثمارية وتمويلية قادرة على رفع كفاءة القطاع الخاص، باعتباره القائد المفترض لأى تنمية مستقبلية بما يضمن الوصول لبيئة استثمار فعالة قادرة على ايجاد استثمارات متجددة سواء كانت اجنبية أو مصرية.
ماذا يعنى نظام ال BOT؟
نظام البناء والتشغيل والتحويل (B.O.T) يعنى تولى مستثمر من القطاع الخاص بعد الترخيص له من الدولة أو الجهة الحكومية المختصة بتشييد وبناء أى من مشروعات البنية الأساسية، كإنشاء مطار أو محطة لتوليد الكهرباء من موارده الخاصة على أن يتولى تشغيله وإدارته بعد الانتهاء منه لمدة امتياز معينة، تتراوح عادة ما بين 30 و 40 سنة، وخلالها يتولى تشغيل المشروع بحيث يحصل من خلاله على التكاليف التى تحملها، بالإضافة إلى تحقيق أرباح من خلال العوائد والرسوم التى يدفعها مستخدمو هذا المشروع وبعد انتهاء مدة الامتياز يتم نقل المشروع بعناصره إلى الدولة.
ومن ثم، فإن نظام B.O.T يعنى وجود آلية تمويلية إنشاء البنى الأساسية فى مجتمع ما بعيدًا عن موارد الدولة.