آسر حمدى الرئيس والعضو المنتدب لشركة الشرقيون للتنمية العمرانية فى حواره مع "الوفد": OUD تُعمِر فى مصر ببصيرة.. وتتكئ على عراقة «النساجون الشرقيون»

حوار: ياسمين سعيد وتصوير: راجى ماجد
من يدخل الصعيد أولاً سيجنى أكثر .. السوق مازال بكراً وبه ملاءات مالية معتبرة
نخطط لإنشاء أول مجمع سكنى فى التجمع الخامس يستخدم العمارة الخضراء والذكية
العاصمة الإدارية هى المستقبل.. ونعكف على تنفيذ مشروع سكنى بمساحة 50 فداناً
أحذر من فتح آجال التقسيط لعشر سنوات.. الأقساط حينها قد تتحول لفتات تضر بالمراكز المالية
قنوات التمويل العقارى ستبقى مسدودة طالما بقيت الفائدة عالية والاشتراطات صعبة
الفائدة المرتفعة فى 2017 أغرت البعض لتسييل أصول عقارية طمعاً فى عائد ال20 %
شقة ال90 متراً أصبحت لقطة تغرى البائع والمشترى
المساحات الكبيرة لم تعد مطلوبة.. شركات تطرح شققاً صغيرة لتهدئة الأسعار
بعنا 75 % من وحدات هوليوبولس العبور.. ونقدم لعملائنا الرفاهية بأقل الأسعار
محفظتنا الاستثمارية فى 2018 تقترب من 5.2 مليار جنيه والمبيعات ستتجاوزها بأكثر من 1.5 ملياراً لكل القطاعات
مبيعاتنا العقارية ستنمو ب35 % خلال العام الجارى لتصل الى 2.8 مليار جنيه
رأى آسر حمدى، رئيس مجلس إدارة والعضو المنتدب لشركة الشرقيون للتنمية العمرانية «OUD»، أن السوق العقارى مقبل على انتعاشة حقيقية فى الفترة المقبلة خصوصاً فى ظل توجه البنك المركزى نحو خفض معدلات الفائدة التى رآها كانت عامل ضغط حقيقى على السوق فى السنة الماضية.
وقال حمدى فى حواره مع «الوفد» إن الشركة تبنى وتعمر فى مصر ببصيرة وتتكئ فى ذات الوقت على شركة أم تمثل إحدى قلاع التنمية فى مصر وهى شركة "النساجون الشرقيون".
وتحدث حمدى عن بعض المتغيرات التى طرأت على سوق العقار فى السنوات القليلة الماضية التى تتمثل فى التركيز على مساحات الشقق الأقل لتهدئة الأسعار وزيادة شريحة الجمهور المستهدف وهو ما جعل شقة ال90 متراً لقطة للمشترى والبائع فى وقت واحد لأنها تضمن أفضل استخدام بسعر مناسب.
وحذر حمدى من احتمالية تأثر المراكز المالية لبعض الشركات التى فتحت سنوات التقسيط إلى 10 سنوات على أساس أن هذا الأجل الطويل نسبياً من شأنه أن يجعل الأقساط التى تبدو مقبولة الآن مجرد فتات لا يغنى ولا يشبع وبالتالى إمكانية تأثر بعض الشركات مستقبلاً معتبراً أن أجل الخمس سنوات للسداد يبدو مقبولاً وفق حسابات الربح والخسارة.
وكشف حمدى أن شركة "الشرقيون للتنمية العمرانية" تخطط لإنشاء أول مجمع سكنى يعمل بنظام العمارة الخضراء والذكية فى التجمع الخامس باستخدام مدخلات بنائية جديدة توفر الطاقة وتقاوم الحرائق والاتساخ ومساحات خضراء وتقديم منشآت تحقق الرفاهية لسكان المجمع .
وأشار حمدى إلى أن قنوات التمويل العقارى تبدو مسدودة حتى الآن لعدة عوامل من بينها ارتفاع الفائدة إلى معدلات عالية للغاية تصل إلى ربع قيمة المبلغ المقترض سنوياً إضافة إلى اشتراطات تبدو صعبة للغاية وغير قابلة للتحقيق.
وأعتبر حمدى أن توفير التمويل اللازم لشراء وحدة سكنية يجب أن يكون باشتراطات ميسرة تضمن العدالة للمقترض وتحفظ حقوق الجهة المقرضة بعائد مقبول .
وفيما يلى نص الحوار:
كيف ترى سوق العقارى فى 2018؟
- أتوقع أن يشهد السوق العقارى انتعاشة خلال العام الجارى فى ظل توجه البنك المركزى نحو تخفيض الفائدة على الودائع فالفائدة المرتفعة أضرت بسوق العقار بشكل رئيسى وأى توجه نحو تخفيضها يمثل تحولاً حقيقياً عن تلك السنة الصعبة التى شهدها العقار فى العام الماضى حيث لجأ البعض إلى تسييل
أصول عقارية طمعاً فى جنى الفوائد العالية التى بلغت نحو 20% فى بعض الأوعية الإدخارية.
بداية من العام الجارى العقار مقبل على عملية تصحيح حقيقية نحو إعادة تسعير الوحدات السكنية والتجارية على أساس أن أسعار السوق المصرى هى الأرخص فى المنطقة وبمعدلات كبيرة للغاية.
ارتفاع أسعار الوحدات السكنية يمثل عبئاً حقيقياً على الأسرة المصرية خصوصاً المتوسطة منها كيف ترى هذا الأمر؟
- الشركات العقارية لجأت لجذب شرائح مجتمعية جديدة لتهدئة الأسعار الى الحد الذى يمكن معه ضم شرائح مجتمعية جديدة لفئة المشتريين المحتملين بالتركيز على طرح مساحات أقل للشقق السكنية حتى الوحدات الأكثر رفاهية كالفلل والتاون يتم عرضها بمساحات أقل عن المعتاد لكن مع استغلال كل سنتيمتر فى الوحدة وهو الأمر الذى يجعل الوحدة الأقل مساحة تؤدى نفس الهدف الذى تحققه الوحدة الأكبر مساحة.
ارتفاع الأسعار جعل الواطن يبحث عن مساحة أقل واستغلال كامل بحيث يقل هدر المساحات الى معدل الصفر.
ودعنى أقول إن مساحة ال90 متراً للشقة تحولت إلى المساحة الأكثر جاذبية للمشترى لأنها تضمن تحقيق الاتساع والاستفادة القصوى من استخدامات الشقة مع الوصول إلى سعر مناسب لأكبر قدر ممكن من الجمهور المستهدف لذلك شقة ال90 متراً تعد لقطة بحسابات الوقت الراهن.
فى محاولة تطويع الأسعار لجأت شركات التطوير العقارى أيضاً الى زيادة عدد سنوات السداد الى آجال طويلة نسبياً وصلت فى بعض الأحيان إلى 10 سنوات وهى مدد لم يشهدها السوق العقارى من قبل.
رفع مدة السداد لسبع سنوات أو 10 سنوات ربما يحمل مخاطر مالية على الشركات المقسطة كيف ترى هذا التغير فى ظل تآكل القسمة الشرائية للجنيه؟
- بصفة عامة فتح آجال السداد الى مدة أطول تصب فى صالح السوق لكن عندما تزيد المدة بأكثر من خمس سنوات هنا تكمن مشكلة مالية قد تواجه بعض الشركات من حيث إن القيم المالية التى تبدو مرتفعة الآن ستتحول الى فتات بعد ست سنوات وربما يصل الأمر الى التأثير السلبى على المراكز المالية لبعض الشركات.
وأعتقد أن مدة السداد يجب أن يتم احتسابها فى مدة زمنية يتأرجح حول ال5 سنوات وهو معدل زمنى يمكن معه حسابات المخاطر المالية والتحوط لأى تناقص فى القوة الشرائية وبالتالى ضمان قوة المركز المالى وسلامته على مستوى الشركات التى تقدم خدمة التقسيط.
ماذا عن جديد الشركة فى الفترة المقبلة من مشاريع عقارية؟
- نقوم على تنفيذ 3 مشاريع أولها بمساحة 50 فداناً فى العاصمة الإدارية الجديدة التى ينظر إليها بأنها مستقبل العقار فى مصر لعقود مقبلة وثانيهما مشروع هوليوبوليس العبور الذى يضم 167 وحدة تم بيع 75 % من الوحدات فى المشروع.
ونجهز حالياً لمشروع إسكانى مميز فى القاهرة الجديدة وهو أول مشروع يستخدم العمارة الخضراء والذكية فى مصر بالاعتماد على مدخلات بنائية بمفاهيم جديدة كاستخدام الطاقة الشمسية والمساحات الخضراء
مع استخدام مواد بناء تقاوم الحرائق وتوفر الطاقة إضافة إلى جملة من المعايير الجديدة كضمان وجود مماشى بمساحات كافية لا تتعارض مع خطوط سير السيارات فى المشروع.
كما سنتيح لكل مجموعة من العمارات المتجاورة تحقيق حياة مجتمعية تساعد على رفاهية الأسرة كإنشاء صالة استقبال مجمعة يمكن استخدامها فى المناسبات الاجتماعية المختلفة بها حياة اجتماعية برفاهية عالية وتكاليف أقل كعمل صالة أفراح وقاعة دروس لكل مجموع من العمارات السكنية.
ما هى استراتيجيتكم فى صناعة البناء؟
- نمضى فى سوق العقار ببصيرة حقيقية تعتمد على خبرة 25 سنة تمكنا من تسليم 6000 وحدة فى مختلف المناطق العمرانية فى مصر ونرتبط بشركة أم تمثل إحدى القلاع التجارية الكبيرة فى مصر وهى النساجون الشرقيون ويمكننا القول بأننا كنا فاعل رئيسى فى تحقيق النهضة العمرانية فى مصر عبر إدخال نماذج معمارية جديدة .
ماذا عن المحفظة الاستثمارية للشركة فى الفترة المقبلة؟
- استثماراتنا فى 2018 ستقترب من 5.2 مليار جنيه كما نتوقع تحقيق مبيعات تفوق ال 6.7 مليار على مستوى OUD على مستوى استثمارات العقار والسياحة والزراعة على أن يكون المبيعات العقارية بنحو 2.8 مليار.
ونتوقع تحقيق نمو فى مبيعاتنا خلال العام الجارى بنحو 35 % مقارنة بمبيعاتنا فى 2017.
هناك توجه عام فى الدولة بتنمية الصعيد فهل تخططون للدخول باستثماراتكم لمحافظات الوجه القبلى فى الفترة المقبلة ؟
- لدينا خطة طموحة لاقتحام الصعيد التى نراها سوقاً بكراً قادرة على استيعاب مفاهيم عمرانية جديدة فى ظل سوق نعتقد أنه يمتلك ملاءات مالية معتبرة تجعله قادرة على استيعاب الطرز المعمارية الجديدة.
من يدخل سوق الصعيد أولاً سيربح أكثر وسيجنى ثماراً أكثر لكن الاستثمار العقارى فى الصعيد يحتاج إلى فهم حاجات المستهلك المستهدف لتقديم منتجات عقارية تتماشى مع المزاج العام للمواطن الصعيدى وتراعى احتياجاته وتضمن الحفاظ على النسق الريفى وهو الأمر الذى قد يتطلب تصميمات معمارية تختلف إلى حد ما مع الطرز المعمارية السائدة فى القاهرة والمدن الكبرى.
يبدو التمويل العقارى غير قادر على خدمة كل من يحتاج إلى خدماته ما هو تقييمكم لهذا العنصر المهم فى صناعة البناء والمتمثل فى توفير التمويل؟
- التمويل العقارى سيبقى معطلاً طالما أن خدمة الدين تصل ربع قيمة القرض وبالتالى من أين نجد مقترضاً لتمويل شراء وحدة سكنية فى الوقت الذى يخدم الدين بمقدار ربع ما أقترض سنوياً.
تفعيل التمويل العقارى يتطلب إيجاد مصادر تمويلية بفائدة مقبولة تتماشى مع تلك المعتمدة فى دول المنطقة واشتراطات تضمن انسيابية قنوات الائتمان بإجراءات واشتراطات ميسرة مع ضمان حفظ حقوق الجهة المقرضة.
السوق العقارى يعانى على مدى الفترات السابقة من فئة الدخلاء التى هزت ثقة بعض العملاء كيف ترى هذه الظاهرة؟
- السوق يعانى بصفة مستمرة من فئة تعمل باستراتيجية أضرب وأهرب لكن هذه الفئة تتلاشى عندما تخيب ضربتها والمشترى يمتلك حالياً وعياً قانونياً يجعله يبحث عن الشركة المستقرة والتى تمتلك وضعاً قانونياً مستقراً تجعله مطمئن للشراء منها لأنه يكون قادراً على الرجوع اليها فى أى خلل.
وأعتقد أنه خلال العام الجارى سيتم إعادة فلترة كاملة للسوق العقارى بما يضمن إبعاد الدخيل الذى يحاول جنى أرباح من صناعة البناء بأى طريقة دون أن يلزم نفسه بأية التزامات.
ارتفاع التكاليف كشفت الكثير من الدخلاء بشكل جعل السوق يقتصر فقط على الكيان الذى يمتلك ملاءة مالية تمكنه من مواجهة أية ظروف طارئة أو صعبة.
هل أنت متفائل لصناعة البناء فى الفترة المقبلة؟
- أعتقد أن سوق العقار مقبل على نهضة حقيقية فى الفترة المقبلة من خلال تقديم منتجات ترضى وتشبع رغبات المستهلك وتحقق التنمية العمرانية والحضارية لمصرنا.
دائماً متفائل بسوق العقار الذى أعتبره قاطرة النمو الذى تقوم على أكتفافه مجموعة من الصناعات الأخرى كما أنه السوق الأكبر والأوسع لتوفير فرص عمل حقيقية ومحاربة البطالة.
مشروع أزادير القاهرة الجديدة
«خلف الجامعة الأمريكية»
المساحة: 17 فداناً
المميزات الخاصة: أول مشروع يستخدم العمارة الخضراء والمبانى الذكية
القيمة الاستثمارية: مليار جنيه
بدء التنفيذ: الربع الثالث 2018
موعد التسليم: الربع الثالث 2021
مشروع العاصمة الإدارية الجديدة
المساحة: 50 فداناً منطقة R7
القيمة الاستثمارية: أربعة مليارات جنيه تقريباً
بدء التنفيذ: أواخر 2018
موعد التسليم: أواخر 2021