مصير «الإيجار القديم» في يد البرلمان

الحكومات السابقة رفضت تعديله و«الإسكان» رفضت إلغاءه

علاقة حائرة بين طرفين، أحدهما يرى أن الشقة من حقه، على رغم كونه مستأجرًا، والآخر صاحب أملاك ولا يحصد فى نهاية كل شهر إلا الملاليم، من دون الاستفادة من أملاكه التى تصل ملايين الجنيهات.
وطوال السنوات الماضية شهدت المحاكم قضايا عدة خلفها قانون الإيجارات القديم، الذى أعطى المستأجر الحق فى التصرف فى الشقة وكأنها ملكية خاصة ليموت معظم الملاك بحسرتهم بعد عجزهم عن استرداد أملاكهم، فتحول المالك فى ظل القانون إلى مليونير فقير.
وأخيرًا ظهر مشروع قانون تعديل الإيجارات القديمة، الذى تم عرضه أخيرًا على مجلس النواب لمناقشته تمهيدًا لإنصاف الملاك بعد عقود طويلة من الظلم.
فهل يخرج هذا القانون للنور؟ أم سيظل حبيس الأدراج؟ هذا ما ستكشف عنه الأيام المقبلة.
أعد نائبا البرلمان الدكتور إسماعيل نصر الدين والمهندس معتز محمد محمود مشروع قانون الإيجارات القديمة، وتمكن النائبان من جمع أكثر من 60 توقيعا ليتحول المقترح إلى مشروع قانون، يقدم إلى لجنة الإسكان بمجلس الشعب لمناقشته.
وأكد الدكتور نصر الدين مؤخرا أن مشروع القانون الجديد راعى العلاقة بين المالك والمستأجر بما يحقق السلام الاجتماعى، مؤكدا أن جميع الأنظمة السابقة رفضت مناقشة الموضوع مما أدى لتراكم القضايا بالمحاكم.
ونص مشروع القانون على عدة مقترحات على ألا يتم تعميم القانون على جميع الوحدات السكنية، بل ستتم دراسة كل منطقة على حدة، بحيث يتم سحب الشقق المغلقة وغير المستغلة وإعادتها لأصحابها كما يطبق القانون على المقار الحكومية والمحال التجارية ويتم التطبيق من خلال ثلاث مراحل حيث لا تتجاوز كل مرحلة 3 سنوات ولا تقل عن عام.
وتستهدف المرحلة الأولى طبقاً لمشروع القانون تحرير جميع العقود الموقعة بين المواطنين والدولة وتنتقل ملكية العقارات أو المحال التجارية إلى المالك الذى ستكون له حرية الاختيار سواء بالتجديد أو سحب الوحدة.
أما المرحلة الثانية فتستهدف تحرير جميع عقود المحلات التجارية ذات العقود القديمة، على أن تؤول ملكيتها للمالك، وتعويض المستأجر من خلال لجنة حكومية طبقاً لكل منطقة.
أما المرحلة الثالثة فيتم من خلالها تحرير جميع الشقق السكنية المغلقة، والتى يثبت أن مستأجرها يمتلك شقة أخرى. أما بالنسبة للشقق التى لا ينطبق عليها الشرطان السابقان، فسيتم إلزام الدولة من خلال مشروع القانون بإعطاء الأولوية لسكان هذه الشقق فى الحصول على شقق فى مشاريع الإسكان الاجتماعى بشروط بسيطة وميسرة، حال عدم موافقة المستأجر على هذا الأمر، ففى تلك الحالة سيتم تحرير العقد مع عدم إلزام المستأجر بترك الشقة، ويلتزم بدفع القيمة الإيجارية التى تحددها لجنة حكومية حسب كل منطقة، بشرط إلزام الدولة بعمل أبحاث اجتماعية للمستأجرين لمعرفة مدى قدرتهم على تحمل القيمة الإيجارية وحدد 20٪ زيادة سنوية على إيجار المحلات.
ومن جانبه قال خالد عبدالعزيز، عضو لجنة الإسكان بالبرلمان مؤخرا أن فلسفة تعديل قانون الإيجارات القديمة المطروحة للمناقشة فى البرلمان الآن، هى تحقيق العدالة الاجتماعية، مع ضمان عدم المساس بمحدودى الدخل، مؤكدا أن القانون لن يطبق إلا على الإيجارات القديمة والتى حررت عقودها قبل ديسمبر 1952، ويستهدف مشروع القانون الأحياء الراقية، والشق المغلقة التى أغلقها المستأجرون، ويقطنون فى أماكن أخري، موضحاً أنه لن يتم الاقتراب من الإيجارات القديمة والتى تبدأ من 1996.
مشروع وزارة الإسكان
لم يكن هذا المشروع هو أول مشروع قانون لتعديل الإيجارات القديمة، بل سبقه العديد من مشروعات القوانين طوال السنوات الأخير، إذ رفضت الحكومات المتعاقبة الاقتراب منه، خوفاً من عواقبه، ففى شهر فبراير الماضى أعلنت وزارة الإسكان عدة مقترحات لتعديل قانون الإيجار القديم ليتلاءم مع الأوضاع الحالية بما يحقق مبدأ العدالة الاجتماعية تمهيداً لعرضه على البرلمان لمناقشته.
وتضمنت أهم ملامحه عدداً من الاقتراحات منها، زيادة إيجار الشقق والمحلات بقانون الإيجار القديم سنوياً بنسبة 5٪ ووضع جدول لزيادة الإيجارات بناء على تاريخ الإيجار، بحيث تصل الزيادة إلى 330٪ للوحدات المؤجرة قبل ديسمبر 1952 وتصل الزيادة إلى 240٪ بالنسبة للوحدات المؤجرة قبل ديسمبر 1973، فى حين تصل الزيادة للوحدات المؤجرة قبل تاريخ 1984 إلى 45٪ وتتناقض الزيادة لتصل إلى 7٪ للوحدات المؤجرة قبل عام 1991.
كما تضمنت المقترحات بأنه يجوز للمستأجر ترك الوحدة للمالك بالاتفاق فيما بينهما نظير مبلغ من المال وفقاً للموقع والمساحة، تلك المقترحات التى وضعتها وزارة الإسكان مؤخراً ما زالت حبيسة الأدراج ولم تخرج للنور.
ورغم عدم وجود إحصائيات رسمية دقيقة إلا أن البيانات تشير إلى وجود ما يقرب من 3٫5 مليون وحدة سكنية بنظام الإيجار القديم، وتستحوذ القاهرة والإسكندرية وأسيوط على النسبة الأكبر منها، بينهما ما يقرب من 1٫8 مليون وحدة مغلقة، وطبقاً لبيانات وزارة الإسكان يصل عدد الوحدات المغلقة لنحو 1٫1 مليون وحدة، فضلاً عن 2٫65 مليون وحدة خالية غير مباعة بما يعادل 21٪ من مجموعة الشقق فى مصر.
وقد سيطرت حالة من القلق والترقب على مستأجرى الوحدات بنظام القانون القديم، بعد سماعهم عن ملامح مشروع القانون الذى يتيح سحب الوحدة السكنية من السكان، الأمر الذى أشعل غضب البعض خصوصا أن الأوضاع الحالية كما أكدوا لا تتحمل مزيداً من الأعباء، وهذا ما أكده لنا الحاج سليمان محمد قائلاً بلهجة غاضبة: أين نذهب بعد أن أصبحنا كباراً فى السن، فأسعار الوحدات السكنية الآن نار، والمعاش لا يكاد يكفى احتياجات أسرتى فمشروع القانون يهدد المستأجرين بالطرد بعد 10 أعوام.
ويتساءل: هل ستراعى الحكومة البسطاء فى هذا القانون؟ أم ستنحاز لأصحاب الأملاك وتقوم بتشريد ملايين الأسر؟
ويضيف: عندما اشترينا الوحدات من الملاك حصلوا على مبالغ مالية ملائمة وكانت تعد أسعاراً مرتفعة وقت شراء الوحدة، بمعنى أن المالك حصل على حقه عند التعاقد فلماذا تسعى الحكومة لإضافة مزيد من الأعباء على كاهلنا.
وتشاركه الرأى مفيدة صلاح قائلة: أعيش فى شقة والدى بالمنيل، بعد انفصالى عن زوجى ورغم أن إيجار الشقة لا يتعدى 8 جنيهات شهرياً، إلا أن مالك العقار يفرض علينا مبالغ مالية كل شهر تصل إلى 160 جنيهاً، نظير صيانة العقار والأسانسير وأجرة البواب ولا أحد يعترض.
وترفض «مفيدة» إضافة أى زيادات جديدة فى وقت يعانى فيه الجميع من غلاء الأسعار وتؤكد أن مالك العقار ما بين الحين والآخر يمارس ضغوطاً على بعض السكان من أجل الحصول على الشقة وبيعها بأسعار مرتفعة وتحقيق مكاسب مالية دون مراعاة ظروفهم المعيشية.
أما سلامة رمضان فيؤكد أنه عجز عن تزويج ابنه الوحيد بسبب ارتفاع أسعار الوحدات السكنية فلم يجد أمامه سوى الشقة التى يعيش فيها ليتزوج ابنه معه، لكن صاحب العقار عندما علم بالأمر رفع دعوى قضائية لطرده من الشقة، بعد أن رفض زيادة قيمة الإيجار الشهرى الذى تبلغ قيمته 18 جنيهاً فى المحكمة كل شهر لإثبات حقى.
قانون ظالم
وتجسيداً لمعاناة ملاك العقارات كون عدد كبير من الملاك جمعية أطلقوا عليها اسم «جمعية متضررى قانون الإيجار القديمة»، وكان ذلك فى عام 2006 وهدفهما هو إلغاء قانون الإيجار القديم «مفتوح المدة» حتى تعود الأملاك لأصحابها بعد أن تسبب القانون فى إهدار الثروة العقارية وخلق العديد من المشاكل بين الملاك والمستأجرين وهذا ما أكده المهندس محمد حسن عضو مجلس إدارة جمعية متضررى قانون الإيجارات القديمة قائلاً: القانون جعل المستأجر هو المتحكم فى الوحدة وأصبح المالك مالكاً على الورق فقط ولا يحق له التصرف فى العقار، فهذا القانون صدر فى فترة استثنائية ويجب إلغاؤه الآن لأن القيمة الإيجارية التى يحصل عليها المالك متدنية وعندما حاولنا رفع قيمة الإيجارات لجأ المستأجرون إلى القضاء وقاموا بدفع الإيجار فى المحكمة وللأسف يتيح القانون للمستأجر توريث الوحدة لأبنائه مما يحول الإيجار إلى تمليك دائم.
ويؤكد محمد حسن أن كثيراً من المستأجرين يقومون بتأجير الوحدات والمحلات من الباطن، ويحصلون على آلاف الجنيهات فى حين أن صاحب الملك لا يحصل إلا على الملاليم فضلاً عن وجود عقارات آيلة للسقوط بسبب رفض المستأجرين صيانتها باعتبار أن الصيانة من اختصاصات مالك العقار، ومن ناحية أخرى يستغل المستأجر القانون ويبتز المالك فى حال خروجه من الشقة حيث يطالب بمبلغ مالى كبير ك«خلو» نظير ترك الشقة لصاحبها، وفى تلك الحالة يضطر المالك للموافقة لعدم وجود حل بديل لاسترجاع أملاكه.
ويأمل محمد حسن أن يخرج مشروع قانون الإيجارات القديمة للنور، حتى يعود ذلك بالنفع على الدولة التى ستتمكن من إدخال ملايين الجنيهات للخزانة نظير تحصيل الضرائب العقارية، مطالباً بإلغاء قانون الإيجار القيم وعودة الأملاك لأصحابها وعودة الشقق المغلقة أيضًا لمالك العقار.
الملاك فى جحيم
وعلى الجانب الآخر كانت معاناة ملاك العقارات القديمة أصعب بكثير من المستأجرين ففى ظل قانون الإيجار القديم تحول المالك إلى مليونير فقير يملك العقارات فى أفخم الأماكن ولا يملك وسيلة تمكنه من الاستفادة بها، فعندما التقيا أحد ملاك العقارات بشارع مراد والمهندسين واسمه سيد محمد قال: إنه يملك عقاراً مكوناً من 4 طوابق منذ الخمسينيات وحتى الآن لا يحصل على إيجار ملائم حيث يصل إيجار شقق العقار شهريا لنحو 70 جنيهاً فى حين أن أحد السكان قام بتأجير شقته من الباطن قبل أن يسافر إلى الخارج ويحصل من المستأجر على إيجار شهرى 200 جنيه دون أن يحصل على مليم واحد من تلك الزيادات ويقول: القانون القديم أنصف المستأجر على حساب صاحب الملك،. وللأسف لم يسمع المسئولون طوال السنوات الماضية صرخاتنا حتى ساءت أحوالنا المعيشية. ويأمل «سيد» أن يخرج تعديل قانون الإيجارات للنور لإنصاف جميع الملاك المظلومين.
واقع أليم
أما الحاجة سميحة، مالكة عقار، فتروى أن زوجها توفى تاركاً لها عقاراً مكوناً من 5 طوابق وتوقعت أن هذا الميراث سيكفى سد احتياجاتها وأبنائها الثلاثة لكن اصطدمت بالواقع الأليم وعندما فوجئت بأن إيجار العقار بالجملة لا يتجاوز 100 جنيه.
فاضطرت للعمل خادمة فى شقق العقار نفسه الذى تملكه حتى تستطيع الإنفاق على أبنائها وتعليمهم وتقول: أشعر كأننى ورثت تركة من الهم، فمشاكل السكان لا تنتهى وعندما حاول أحد السكان ترك الشقة للانتقال للعيش فى مكان آخر به أصحابها يساومنى ويطالبنى بمبلغ مالى كبير نظير ترك الشقة فى الوقت الذى لا أملك فيه ثمن لقمة العيش وتتساءل: متى يتم إنصاف أصحاب العقارات القديمة؟ فالمستأجر أصبح أغنى من المالك فى ظل هذا القانون العقيم.
ويتساءل أنور فهمى: متى يتم تعديل القوانين التى عفا عليها الزمن؟ وأصبحت لا تتلاءم مع الأوضاع التى نعيشها الآن قائلا: المشاكل بين الملاك والمستأجرين لا تنتهى فأنا أملك عقاراً ومحال بشارع مراد وقام أحد المستأجرين بتأجير المحل من الباطن ورغم أننى أحصل على إيجار شهرى يبلغ نحو 70 جنيهاً يقوم المستأجر بتأجيره ب5 آلاف جنيه شهرياً أمام عينى ولا أستطيع أن أعترض لأن القانون سيكون فى صفه.
قانون ظالم
الدكتور محمد سامح أستاذ العمارة بكلية الهندسة جامعة القاهرة أكد أن قانون الإيجارات القديم، يعد ظالماً للملاك لأن تلك الوحدات التى تم تأجيرها منذ سنوات طويلة، لم تدر سوى ملاليم لأصحابها، وخلال السنوات الماضية كانت هناك محاولات لتعديل قانون الإيجار القديم إلا أنها لم تأت بأى نتيجة فمن حق الملاك أن يحصلوا على إيجارات ملائمة، وكان من المفترض أن يتم تحصيل زيادة سنوية من المستأجرين لمراعاة ارتفاع الأسعار فعلى سبيل المثال تصل قيمة الأراضى المقام عليها عقارات الزمالك وجاردن سيتى والمنيل إلى ملايين الجنيهات ولا يدفع أصحابها سوى بضع جنيهات، فهذا الأمر يحول أصحاب الأملاك فى تلك المناطق إلى فقراء.
ومن ناحية أخرى أكد الدكتور محمد سامح أن العمر الافتراضى لتلك العقارات أوشك على الانتهاء كما أن أغلب العقارات مهددة بالانهيار لعدم قيام المستأجرين بصيانتها فضلاً عن أن قيمة الإيجارات ضئيلة ولا تكاد تكفى أجرة حارس العقار «البواب».
أما الآن فقد أصبح هناك مجال لتعديل القانون، لكن على القائمين بذلك مراعاة البعد الاجتماعى أولاً، ومراعاة الأسر التى لا تتحمل أى زيادات فما تم الإعلان عنه بمشروع القانون عن زيادات تتراوح من 20 إلى 60٪ أمر فى غاية الصعوبة لأن الزيادات يجب أن تكون معقولة وتلائم الظروف المعيشية الحالية، ويقترح الدكتور محمد فرض ضرائب على جميع الشقق المغلقة بدلاً من سحبها، فضلاً عن ضرورة توفير مساكن بديلة قبل بدء تطبيق أى قوانين فهؤلاء ليس لهم أماكن بديلة تحل محل مساكنهم فى حال عودة الشقة إلى المالك والمالك من حقه أن يحصل على حقه بعد طول انتظار، فهذا القانون خلق العديد من المشاكل التى نحن فى غنى عنها.
ويطالب الحكومة بمراعاة المستأجر قبل البدء فى تطبيق القانون فمشروعات القوانين التى سبق تقديمها لوزارة الإسكان من قبل لم تأت بالنتيجة المطلوبة لذا يجب أن يتم إنهاء حالة الصراع القائمة بين الطرفين والتى نتجت عنها مئات القضايا فى المحاكم تنتهى أغلبها لصالح المستأجر.
ويشاركه الرأى المهندس الاستشارى حسين منصور نائب رئيس حزب الوفد مؤكداً أن مشروع القانون المطروح الآن للمناقشة فى البرلمان سيؤدى لخلق أزمات اجتماعية فى المجتمع فى وقت غير ملائم، فليس من المعقول أن تعود الشقة للمالك دون توفير مسكن بديل لصاحبها، فتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر يهدد حياة أكثر من 15 مليون مواطن، ويرى أن القانون يحتاج لتعديل ملائم بما يتوازن مع الأوضاع الحالية التى تعد غير ملائمة، فالمالك يدفع ضرائب باهظة للعقار ولا يحصل على أموال ملائمة لقيمة أملاكه، فمع الأسف أزمة قانون الإيجار القديم من الأزمات التى خلقتها قوانين الستينيات ووضعت الملاك فى مأزق طوال السنوات الماضية حيث أتاح القانون الحق للمستأجر فى امتلاك الشقة، وإهدار حق الملاك بسبب توريث الشقة لأبناء المستأجر.
ويرى «منصور» أن الوقت غير ملائم لتعديل القانون نظراً لضغوط الحياة والأوضاع المعيشية الصعبة التى يمر بها المواطنون، هذا فضلاً عن عدم وجود وحدات سكنية يتلاءم إيجارها مع مستوى دخل هؤلاء المستأجرين أن الغالبية العظمى منهم أصبحوا كبار السن ولا يستطيعون تحمل ترك منازلهم أو البحث عن بدائل، ويطالب المسئولين بضرورة رفع قيمة الإيجار بنسب معقولة ومراعاة العدالة الاجتماعية، مع إشراك الطرفين فى وضع حلول للأزمة وإنهاء الظلم الواقع على الملاك من هذا القانون.