خفض الفائدة يُنعش آمال السوق العقارية والمطورون: ننتظر مزيدًا من التيسير النقدي

لأول مرة منذ خمس سنوات تقريبًا، يكسر البنك المركزى المصرى سلسلة القرارات الانكماشية ويبدأ دورة جديدة من التيسير النقدى بخفض أسعار الفائدة بواقع 2.25 نقطة مئوية، لتصل مستويات العائد على الإيداع والإقراض لليلة الواحدة إلى 25٪ و26٪ على الترتيب.
قرار يحمل فى طياته رسائل إيجابية لعدد من القطاعات الحيوية، فى مقدمتها القطاع العقارى، الذى طالما عانى من ارتفاع تكلفة التمويل، وأسعار الخامات ونقص السيولة بالأسواق، فبينما يبعث القرار ببارقة أمل لتحريك السوق وتحفيز الطلب، تظل أعين المستثمرين والمطورين العقاريين معلقة على مزيد من الخفض خلال الفترة المقبلة، مشددين على أن استمرار سياسة التيسير النقدى خلال الفترة المقبلة سيكون ضروريًا لإعادة الرواج مرة أخرى.
وقال أحمد الشناوى، الأمين العام لمجلس العقار المصرى، إن القرار يعطى دفعة تفاؤل للقطاع الخاص والمستثمرين فى كافة القطاعات، لاسيما العقارى الذى عانى خلال الأشهر الأخيرة من ارتفاع تكلفة الفائدة البنكية لتصل لمستويات فوق 30٪، ونقص السيولة فى الأسواق مع توجه المواطنين نحو الشهادات البنكية مرتفعة العوائد، مشيرا إلى أن بداية دورة التيسير النقدى وخفض عوائد الشهادات، سيحفز المواطنين مجددا للبحث عن بدائل استثمارية أخرى وسيكون العقار فى مقدمتها.
وتابع: هذه الخطوة ستحتاج مزيدا من إجراءات الخفض خلال الاجتماعات المقبلة للوصول لمستويات تقل عن 20٪ لتحفيز السيولة وإنعاش الطلب، مضيفًا على الجانب الآخر أن قرار المركزى يسهم بشكل مباشر فى خفض تكلفة التمويلات البنكية للشركات العقارية ولو بشكل هامشى، مضيفًا حتى مع الخفض الحالى فإن الفوائد مازالت غير جاذبة، قائلا: «نحتاج إلى النزول على الأقل لمستويات 15٪، المسافة مازالت طويلة، كنا نأمل أن يحظى القطاع بفرصة للحصول على مبادرة تمويلية منخفضة التكلفة أسوة بقطاعى الصناعة والسياحة، خاصة أنه من أكبر القطاعات الاقتصادية مساهمة فى الناتج المحلى الإجمالى». وشدد على ضرورة إعادة العمل بنظام تمويل العقار تحت الإنشاء مع وضع الاشتراطات والضوابط المطلوبة لضمان حقوق البنوك والتزامات المطورين.
وعما إذا ما كان القرار يساعد على خفض أسعار العقارات، قال الشناوى إن الفائدة وإن كانت تمثل عنصرا مهما فى إنعاش الطلب، فإنها تمثل واحدا فقط من عناصر كثيرة تدخل فى التكلفة، قد تساهم بشكل ما فى تحسين السيولة النقدية للشركات وما يسمح لها بتقديم عروض أفضل للعميل ومد آجال السداد، ولكن يبقى أن سعر الأرض هو أكثر عنصر مؤثر على التكلفة وهى فى زيادة كل يوم، إلى جانب التحركات المتواصلة فى أسعار مواد البناء.
من ناحيته، قال علاء فكرى، نائب أول رئيس لجنة التطوير العقارى بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن خفض الفائدة يحمل رسالة إيجابية ولكنه لا يعطى الدفعة المطلوبة لتنشيط السوق العقارية، مضيفًا أن هذا لن يحدث إلا عند مستويات فائدة ما بين 12- 13٪ على الأكثر، مضيفا أنه من الصعوبة التوقع بوصول معدلات الفائدة إلى المستويات المرغوبة بنهاية العام مع تزايد الضغوط على البنك المركزى المصرى فى ظل التوترات العالمية وحالة عدم اليقين والرغبة فى التوازن بين إعطاء دفعة للاستثمار والأسواق، وفى نفس الوقت الحفاظ على جاذبية استثمارات الأجانب فى أدوات الدين أو ما يًعرف بالأموال الساخنة، متابعًا: استمرار الفائدة فوق مستويات 20٪ لن يحقق الأثر المطلوب.
وعن مدى إمكانية الاتجاه لخفض سعر العقار، قال فكرى: الزيادة السعرية فى العقار انعكاس لتحركات سعر الصرف وارتفاع تكاليف الإنتاج، فقد ارتفع سعر الأسمنت خلال آخر عامين من 2000 إلى 4000 جنيه، بعدما كان يتداول عند متوسطات 700– 800 جنيه، أضف إلى ذلك الزيادات المتوالية فى أسعار شراء الأراضى من جهات الولاية، هذا إلى جانب الزيادات المتوقعة من تحركات سعر الوقود، وبالتالى خفض الفائدة قد يعوض جزءا من تلك الزيادات، والأهم أن نسبة قليلة فقط من الشركات التى تعتمد على تمويل مباشر من البنوك وفق اشتراطات صارمة، أما باقى السوق فتعتمد على التمويل الذاتى وأقساط العملاء، وبالتالى فإن التحرك فى الأسعار هبوطًا أمر صعب ومستبعد.
وفى تحليله لتأثير قرار البنك المركزى على الأسواق والشركات العقارية المدرجة فى البورصة، قال مصطفى شفيع، رئيس قسم البحوث بشركة عربية أون لاين، إن خفض الفائدة كان قرارا متوقعا، وجاء بحد متوافقا مع توقعات عربية أون لاين بالخفض ما بين نقطة وثلاث نقاط مئوية، خاصة أن الظروف باتت مواتية لتلك الخطوة مع تحسن مؤشرات التضخم، من المتوقع أن يواصل التخفيضات حتى نهاية العام ولكن بحد أقصى لا يزيد عن 600 نقطة أساس فى ظل ضبابية المناخ العالمى، أما عن القطاع العقارى فإن السياسات النقدية التوسعية سيكون لها أثر مباشر على القروض القائمة أو الجديدة، وبالتالى من المتوقع أن ترتفع شهية الشركات للحصول على تسهيلات ائتمانية مع تحسن التكاليف، كما سيكون له أثر إيجابى على موازنات الشركات مع تراجع تكلفة التمويل، وسيظهر ذلك بشكل أوضح على قوائم الأعمال بنهاية العام والعام المقبل.
وتابع: سيعطى خفض الفائدة دفعة أيضا لآليات التمويل الأخرى مثل التوريق، الذى تراجع بسبب ارتفاع التكلفة، ودفعة مثيلة لقطاع التمويل العقارى، وإن كانت الفائدة مازالت أعلى من المعدلات المطلوبة، وأضاف: من المفترض تراجع أسعار الوحدات مع نزول الفائدة، وإن كنت أشك فى قيام المطورين باتخاذ تلك الخطوة بشكل مباشر وصريح، فالعادة جرت أن سعر العقار غير قابل للتراجع أو الخفض.