بعد الموافقة عليه ب«الشيوخ».. كيف تعامل قانون التصالح فى مخالفات البناء مع المشاكل؟

جاء مشروع القانون الخاص بالتصالح فى مخالفات البناء، والذى وافق عليه مجلس الشيوخ مؤخرا، بالعديد من المواد التى صيغت لتدارك المشكلات التى ظهرت خلال الشهور الماضية خلال التصالح.
وشكل المجلس لجنة مشتركة من لجان الإسكان والإدارة المحلية والنقل، ومكتب لجنة الشؤون الدستورية والتشريعية؛ لإعداد تقرير عن القانون، وعقدت اللجنة ثلاثة اجتماعات لنظره أيام 21، 22، 23 نوفمبر برئاسة النائب خالد سعيد.
وأوضح النائب خالد سعيد أن مشروع قانون تقنين أوضاع بعض مخالفات البناء والتصالح فيها جاء سعيا لغلق هذا الملف، بعد دراسة الأثر التشريعى للقانون رقم (17) لسنة 2019 بشأن التصالح فى بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، والذى كشف عن بعض الصعوبات والعقبات؛ بالرغم مما أجراه المشرع من تعديلات عليه صدرت بالقانون رقم (1) لسنة2020، إلا أن غالبية تلك الإشكاليات لم تنحل كما كانت تأمل الحكومة؛ وهو ما يعد نهجاً محموداً من خلال وضع حلول قانونية وعملية نهائية لمشكلة مخالفات البناء.
وأضاف: دائماً وأبداً ما يرتبط نجاح أى قانون بمدى تحقيقه لأهدافه، ومدى مساعدته على تحسين أوضاع المواطنين فى مجال تنظيم أحكامه من عدمه، وفى ظل الحرص الكامل من الدولة على ألا تتحول تلك المناطق إلى أوكار للعشوائيات، من خلال إلحاق تلك البناءات بالخدمات والمرافق بعد تقنين أوضاعها، حيث تستهدف الدولة تحقيق قدر من الاستقرار والأمن المجتمعى لأصحاب العقارات المخالفة بتقنين تلك المخالفات والتصالح بشأنها طالما أن الإبقاء عليها لا يتصادم مع المصلحة العامة للدولة أو يعرض حياة المواطنين للخطر، وإزاء ذلك، ونظراً لصعوبة إزالة كل الوحدات السكنية المخالفة لارتفاع أعدادها، كما أنه فى حال إزالتها من الممكن أن تؤدى إلى مشكلة كبرى فى مصر؛ لذا رئى النظر إلى الوحدات المخالفة حسب نوع المخالفة وموقعها وحجم الاستفادة من المخالفات إن لم تكن تلك المخالفات تشكل خطراً على المبنى فيتم دفع الأموال مقابل التصالح، وبعد ذلك يتم تقنين أوضاعها ثم توصيل المرافق إليها.
وذكرت المذكرة الإيضاحية للقانون فلسفة المشروع وأهدافه، مشيرة إلى أنه لما كانت مخالفات البناء قائمة بالفعل، ويصعب أو يستحيل فى بعض الأحيان إزالتها؛ ارتأت الحكومة وضع تشريع بأحكام جديدة، لمعالجة إشكاليات القانون القائم؛ من خلال مراعاة البعد الاقتصادى للدولة وهو ما ينفرد المشرع بتقديره، وذلك باستفادة الدولة مادياً من هذه الأموال كتعويض عن المخالفات، واستغلال هذه المبالغ للصرف منها على مشروعات الإسكان الاجتماعى بما يساهم فى حل أزمة الإسكان فى مصر خاصة لمحدودى الدخل؛ مع مراعاة عدم إهدار الثروة العقارية، ويكون ذلك عن طريق النظر إلى مخالفات البناء والتى تعلقت غالبيتها بالحالات المحظور التصالح فيها، مما أدى إلى رفض الكثير من طلبات التصالح، بالإضافة إلى رغبة الحكومة فى التيسير على المواطنين فى الإجراءات، والذى من شأنه أن يحفزهم على التقدم بطلبات لتقنين الأوضاع المخالفة والتصالح عليها، مع التمسك بالتحقق من توافر السلامة الإنشائية.
وكشفت المذكرة عن النصوص الدستورية واللائحية الحاكمة للقانون، وهى نص المادة (44) من الدستور التى تلزم الدولة بحماية نهر النيل، والتى تنص على أن حق كل مواطن فى التمتع بنهر النيل مكفول، ويحظر التعدى على حرمه أو الإضرار بالبيئة النهرية، وتكفل الدولة إزالة ما يقع عليه من تعديات، وذلك على النحو الذى ينظمه القانون.، ونص المادة (47) التى تنص على أن: «تلتزم الدولة بالحفاظ على الهوية الثقافية المصرية بروافدها الحضارية المتنوعة»، والمادة (49) من الدستور التى تنص على أن:» «تلتزم الدولة بحماية الآثار والحفاظ عليها، ورعاية مناطقها، وصيانتها، والاعتداء عليها والاتجار فيها جريمة لا تسقط بالتقادم».
وكذلك المادة (50) من الدستور التى تنص على أن: «تراث مصر الحضارى والثقافى بجميع تنوعاته ومراحله الكبرى، المصرية القديمة، والقبطية، والإسلامية، ثروة قومية وإنسانية، تلتزم الدولة بالحفاظ عليه وصيانته، والاعتداء على أى من ذلك جريمة يعاقب عليها القانون. وتولى الدولة اهتماماً خاصاً بالحفاظ على مكونات التعددية الثقافية فى مصر».
كما تنص المادة (53) من الدستور على: «المواطنون لدى القانون سواء، وهم متساوون فى الحقوق والحريات والواجبات العامة، لا تمييز بينهم بسبب الدين، أو العقيدة، أو الجنس، أو لأى سبب آخر»، وتنص المادة (78) من الدستور على أن: «تكفل الدولة للمواطنين الحق فى المسكن الملائم والآمن والصحى، وتلتزم الدولة بوضع خطة وطنية للإسكان تراعى الخصوصية البيئية، كما تلتزم الدولة بوضع خطة قومية شاملة لمواجهة مشكلة العشوائيات تشمل إعادة التخطيط وتوفير البنية الأساسية والمرافق، وتحسين نوعية الحياة والصحة العامة، كما تكفل توفير الموارد اللازمة للتنفيذ خلال مدة زمنية محددة»، وتنص المادة (170) من الدستور على أن: «يصدر رئيس مجلس الوزراء اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعطيل، أو تعديل، أو إعفاء من تنفيذها، وله أن يفوض غيره فى إصدارها، إلا إذا حدد القانون من يصدر اللوائح اللازمة لتنفيذه».
أما عن أبرز ما جاء فى القانون الذى تقدمت به الحكومة، فقد جاء بالمادة الأولى والتى أجاز فيها المشرع تقنين أوضاع بعض مخالفات البناء، والتصالح فيها، والتى ارتكبت بالمخالفة لأحكام القوانين المنظمة للبناء، والتى ثبت القيام بها، قبل العمل بأحكامه وثبتت سلامتها الإنشائية، والسماح بالتصالح على بعض المخالفات السابق حظرها بالقانون رقم (17) لسنه2019، وهى مخالفات التعدى على خطوط التنظيم المعتمدة، والتعدى على حقوق الارتفاق المقررة قانوناً، ومخالفات المبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز، وداخل حدود المناطق ذات القيمة المتميزة، وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدنى، أو تجاوز متطلبات شؤون الدفاع عن الدولة، وكذا البناء على الأراضى المملوكة للدولة، وحالات تغيير الاستخدام للمناطق التى صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة، وتغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات، وذلك كله وفقاً لضوابط حددها مشروع القانون، منها موافقة الجهات المختصة.
كما أجاز المشرع التصالح فى حالة البناء خارج الحيز العمرانى المعتمد، بالنسبة للحالات الواردة فى المادة الثانية من مواد إصدار قانون البناء الصادر بالقانون رقم (119) لسنة 2008، والمشروعات الحكومية، والمشروعات ذات النفع العام، والكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية للقرى، وتوابعها، والمدن المشغولة بنشاط سكنى أو غير سكنى، وذلك حتى تاريخ التصوير الجوى المحدد من خلال وزارة الدفاع.
ونص مشروع القانون فى مادته الثانية على حظر تقنين الأوضاع، والتصالح على أى من المخالفات البنائية للأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، وعلى حظر البناء على الأراضى الخاضعة لقانونى حماية الآثار، وحماية نهر النيل.
ونظراً لوجود مخالفات، وتعديات بنائية يحظر التصالح فيها، وتصعب أو تستحيل إزالتها، فقد أجاز المشرع - فى مادته الثالثة، التصالح فى هذه المخالفات البنائية، وفقاً للشروط والضوابط التى يحددها مجلس الوزراء، وأن يكون سعر التصالح للمتر المربع ثلاثة أضعاف السعر المحدد، وفقاً لأحكام القانون مع حل إشكالية وقوع المخالفة فى النطاق المكانى لإحدى جهات الولاية.
ونصت المادة الرابعة على تشكيل لجنة ثلاثية فنية أو أكثر من العاملين بالجهة الإدارية أو من خارجها؛ للسماح بتشكيل أكبر قدر من اللجان، لسرعة إنهاء الطلبات، كما أجاز المشرع إسناد تشكيل وأعمال تلك اللجان لأى جهة أخرى، بقرار من رئيس مجلس الوزراء.
وحددت المادة الخامسة فترة تلقى طلبات التصالح، والتى لا تجاوز ستة أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية للقانون، لإتاحة متسع أكبر من الوقت، أمام ذوى الشأن لتحقيق الغاية المرجوة، ولمواجهة حجم المخالفات، مع ضرورة سداد رسم فحص الطلب، بما لا يجاوز خمسة آلاف جنيه، وسداد مقابل جدية بنسبة (25%) من مقابل تقنين الأوضاع والتصالح، وأجاز المشرع مد فترة تقديم الطلبات لمدد مماثلة بقرار من رئيس مجلس الوزراء، على ألا تجاوز - فى مجموعها - ثلاث سنوات، وتسليم مقدم الطلب شهادة تفيد تقديم الطلب، ويترتب على تقديمها للمحكمة أو للجهات المختصة وقف نظر الدعاوى المتعلقة بالمخالفة، ووقف تنفيذ الأحكام، والقرارات، والإجراءات الصادرة بشأن الأعمال المخالفة.
وحدد المشرع بالمادة السادسة من مشروع القانون اختصاص اللجنة الفنية بالبت فى طلبات تقنين الأوضاع، والتصالح، وأوضح آلية عملها، ومنها: إجراء معاينة ميدانية للموقع، وتكليف طالب التصالح بتقديم تقرير هندسى من الجهات المحددة بذات المادة عن السلامة الإنشائية للمبنى المخالف، وغير ذلك من المستندات اللازمة للبت فى الطلب، وتيسيراً على المواطنين، فقد أجاز المشرع الاكتفاء بتقرير من مهندس معتمد من النقابة، متى كانت مساحة المبنى محل المخالفة لا تزيد على مائتى متر مربع ولا يتجاوز ارتفاعه ثلاثة أدوار، كما حدد المشرع مدة عمل اللجنة.
وتيسيراً على المواطنين، ونظراً لاختلاف نوعية وحجم المخالفات فى القرى، فقد استثنى المشرع بالمادة السابعة من إجراء المعاينة طلب تقنين الأوضاع، والتصالح بالقرى وتوابعها، متى كانت مساحة المبنى محل المخالفة لا تزيد على مائتى متر مربع ولا يتجاوز ارتفاعه عن أرضى وثلاثة أدوار، وأن يتم الاعتداد بما قدمه الطالب من مستندات تحددها اللائحة التنفيذية، وللجهة الإدارية المختصة - خلال ثلاث سنوات من تاريخ صدور قرار قبول التصالح -إجراء المعاينة، والتأكد من صحة ما سبق بيانه، على أن يعتد بقرار التصالح حال مرور تلك المدة دون إجراء تلك المعاينة.
وأناط مشروع القانون بالمحافظ أو رئيس الهيئة المختص فى مادته الثامنة أن يصدر قراراً بتحديد مقابل تقنين الأوضاع والتصالح، على أساس قيمة سعر المتر لكل منطقة بحسب المستوى العمرانى والحضارى، وتوافر الخدمات، على ألا يقل سعر التصالح وتقنين الأوضاع للمتر المسطح عن خمسين جنيهًا، ولا يزيد على ألفين وخمسمائة جنيه، مع الاسترشاد بما سبق أن حددته لجان التقييم، وفقا لأحكام القانون رقم (17) لسنة 2019 المُشار إليه. وأجاز أن تمنح نسبة تخفيض لا تجاوز (25٪)، بناء على قرار يصدر من رئيس مجلس الوزراء، حال السداد الفورى، كما أجاز السداد على أقساط، خلال مدة لا تجاوز خمس سنوات وأن يخصم ما سبق سداده فى أحكام قضائية خاصة بالمخالفات محل الطلب.
ونصت المادة التاسعة على الآثار المترتبة على موافقة اللجنة المنصوص عليها فى المادة الرابعة على طلب تقنين الأوضاع، والتصالح على المخالفة، وسداد قيمة مقابل التصالح، وبعد طلاء كامل الواجهات القائمة، وغير المشطبة، باستثناء القرى وتوابعها، وتتمثل فى صدور قرار المحافظ أو رئيس الهيئة المختص، بحسب الأحوال بقبول التصالح، ويعتبر هذا القرار بمثابة ترخيص للأعمال المخالفة محل هذا الطلب، وفى جميع الأحوال لا يترتب على قبول التصالح على المخالفة أى إخلال بحقوق ذوى الشأن المتعلقة بالملكية.
وزيادة فى التيسير على المواطنين استثنى نص المادة العاشرة الحالات التى قُبل بشأنها التصالح فى ظل أحكام القانون رقم (17) لسنة 2019 المُشار إليه، وكان محلها أعمدة، أو أعمدة وحوائط أو أعمدة وأسقف فقط، وذلك بتعديل القرار، ودون رسوم، وسمح لها باستكمال أعمال الدور داخل ذات المسطح المتصالح عليه، وبذات الارتفاع.
ونصت المادة الحادية عشرة على قيام الجهة الإدارية المختصة بإخطار الجهات القائمة على شؤون المرافق بالقرار الصادر بقبول تقنين الأوضاع، خلال الخمسة عشر يوماً التالية لصدوره، وفى إطار ردع المخالفين حظرت المادة توصيل المرافق للعقار المخالف، وإذا كان هذا العقار قد سبق أن تم إمداده بالمرافق تتم المحاسبة على قيمة استهلاك الخدمات بسعر التكلفة، ولا يجوز اتخاذ أية إجراءات للشهر أو التسجيل بشأن هذا العقار، وفق أحكام القوانين المنظمة.
وحددت المادة الثانية عشرة أيلولة المبالغ المحصلة كافة، طبقاً لأحكام هذا القانون إلى الخزانة العامة للدولة، وقد حددت نسباً للصرف منها على بعض البنود، بما يحقق منظوراً اجتماعياً من عدة جوانب، وكذا إثابة أعضاء اللجان المنصوص عليها، وغيرهم من العاملين بالوحدات المحلية، والأجهزة، والهيئات.
وحددت المادة الثالثة عشرة الحالات التى يصدر فيها المحافظ أو رئيس الهيئة المختصة قراراً مسبباً بالرفض، أو باعتبار قرار قبول التصالح كأن لم يكن، بحسب الأحوال، على أن تستكمل الإجراءات القانونية والتنفيذية اللازمة، أو بتصحيح الأعمال المخالفة، وفق أحكام قانون البناء، وإخطار صاحب الشأن بالقرار.
وأجازت المادة الرابعة عشرة لمقدم الطلب التظلم من قرار اللجنة بالرفض أو من قيمة التصالح خلال ثلاثين يوماً، من تاريخ إخطاره به، وأن تتولى نظر التظلم لجنة أو أكثر تشكل بقرار من المحافظ أو رئيس الهيئة المختصة برئاسة مستشار من إحدى الجهات القضائية، وحدد المشرع قواعد التصويت باللجنة، ومدة البت فى التظلم، كما أحالت المادة المذكورة أمر تحديد قواعد وإجراءات عمل اللجنة إلى اللائحة التنفيذية للقانون.
ومنحت المادة الخامسة عشرة مجموعة من المميزات لمن تقدم بطلب التصالح، وفق أحكام القانون رقم (17) لسنة 2019 المُشار إليه، ولم يتم البت فيه أو تم رفضه، وذلك من خلال التمتع بتطبيق الأحكام التى تم استحداثها، دون سداد رسم فحص جديد أو مقابل جدية التصالح. وأن يكون المقابل على أساس قيمة سعر المتر، وفقا لأحكام القانون رقم (17) لسنة 2019 المُشار إليه، وما أقرته اللجان المعنية فى ظله. وأناط مشروع القانون برئيس مجلس الوزراء أن يصدر قراراً باللائحة التنفيذية للقانون؛ بناء على عرض وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، وذلك خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون، وأن يُعمل بالقانون من اليوم التالى لتاريخ نشره.
من جانبها أقرت اللجنة المشتركة أربعة ضوابط لضمان عدم الخروج على الالتزام الدستورى أثناء التصالح فى المخالفات الواقعة بالعقارات والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز، وهى كالآتى: أن تكون المخالفات قد تمت قبل قيد المبنى أو المنشأة بسجل حصر المبانى والمنشآت ذات الطراز المعمارى المتميز، ألا تكون المخالفة بالتعلية أو الإضافة إلى العقار المسجل، وألا تؤثر المخالفات على المبنى ولا تفقده مقومات قيده بالسجل، موافقة الجهاز القومى للتنسيق الحضارى.
وقامت اللجنة بحذف الحكم الذى يجيز لمجلس الوزراء التصالح فى المخالفات البنائية على الأراضى الخاضعة لقانونى حماية نهر النيل وحماية الآثار.