المطورون الجدد وتحديات السوق.. من يربح «معركة الخيارات الصعبة»؟

رغم الكثير من التحديات التى تواجه الشركات القائمة على خلفية تراجع القوى الشرائية للأفراد وهبوط المبيعات، تشهد السوق العقارية كل يوم، انضمام كيانات استثمارية جديدة، بما يعطى مؤشرا على استمرار جاذبية السوق.
وفى ظل غياب آليات التمويل العقارى المحفزة، تثار التساؤلات بقوة عن قدرة هذه الكيانات الجديدة فى تحقيق النجاح، والعوامل المطلوبة لعدم تعرضها للتعثر فى منتصف الطريق، فهل ينجح «المطورون الجدد» فى استكمال مشروعاتهم رغم تحديات السوق وضعف القدرة الشرائية؟.
هانى توفيق، الخبير الاقتصادى، يرى أن السوق العقارية دخلت دوامة من التباطؤ، ويتوقع أن تظل فى تلك الحالة لفترة ليست بالقصيرة، معتبرا أن توجه رجال الأعمال لتأسيس شركات عقارية فى الوقت الحالى، ليس القرار الاستثمارى الأفضل.
وأضاف «توفيق»: «قدرة الفرد على شراء السلع والمنتجات تراجعت كثيرا فى ظل الضغوط الاقتصادية الحالية، ومنها الوحدات العقارية».
وتابع: «رغم أن الشركات المدرجة فى البورصة المصرية تفصح عن أرقام مبيعات إيجابية، إلا أنها لا تعدو أرقاما على الورق فقط، نتيجة للعروض المغرية وغير المسبوقة التى اضطرت الشركات لتقديمها لجذب شريكة أكبر من العملاء لتحافظ على تواجدها، ولكن بالنظر إلى إيرادات الشركة التى تعبر عن الوضع الحقيقى سنجد أن أغلبها متراجع».
وفى سياق متصل يرى محمود جاد، محلل أول قطاع العقارات بشركة العربى الإفريقى الدولى لتداول الأوراق المالية، أن الارتفاع فى دخول الافراد السنوات الماضية لا يضاهى المتغيرات السعرية التى طرأت على السوق، وهو ما أدى لانخفاض الشريحة القادرة على الشراء رغم وجود طلب قوى فى السوق.
وأضاف «جاد»: «الشركات من جانبها لجأت إلى زيادة مدد الأقساط فارتفع المتوسط العام إلى 8 سنوات، بدون مقدم، بما فرض ضغوطا شديدة على التدفقات النقدية».
وتابع:«فى السابق كان المطور يُحصل ما يقرب من 40% من ثمن الوحدة خلال العام الأول لطرح المشروع وقبل أعمال البناء، ومع التسليم بعد أربع سنوات يكون المطور حصل تكلفة الوحدة والأرباح، ولكن اليوم، الشركات تقدم أقساطا على 8 سنوات ويتوجب عليها تسليم الوحدة بعد أربع سنوات وفى الغالب لا تكون قد استردت عند التسليم حتى تكلفة الإنشاءات».
وقال «جاد»: «تغطية الفجوة التمويلية عادة تكون عبر القروض البنكية إذا كانت الشركة متوافقة مع متطلبات البنك، أما الشركات حديثة العهد فى السوق فتعتمد بشكل أكبر على رأسمال المساهمين، أو إتمام عمليات توريق للشيكات مع تسليم المشروع».
ويرى أن السبب الرئيسى فى انضمام مستثمرين جدد، هو سهولة وبساطة إجراءات الدخول والخروج فى السوق العقارية، مقارنة بقطاعات إنتاجية تصنيعية أخرى.
وأوضح: «الأسهل أن تفتح شركة عقارية من أن تبنى مصنعا، الأمر الذى حفز أغلب من لديهم فوائض مالية فى التوجه نحو هذا الاستثمار مع ما يلاقيه من مساندة واهتمام حكومى».
وأشار إلى أن نجاح الشركة من عدمه يتوقف على دراسات الجدوى والسوق التى تنفذها الشركة قبل الإقدام على تلك الخطوة، أى أن تدخل بقواعد لعبة محكمة وملائمة مالية كافية، ولا تنتظر تحقيق أرباح على المدى القصير والمتوسط، فالاستثمار العقارى مازال مربحا ولكن على المدى الطويل.
وتابع أن اختيار نوعية المشروع عنصر فاعل، لدينا شريحة كبيرة من أصحاب الدخول الأقل من المتوسط تحتاج إلى مشروعات تلائم قدراتها الشرائية، أما القطاعات فوق المتوسط ومرتفعة الدخل فيصعب المنافسة عليها.
ويعتقد أيمن سامى، مدير مكتب شركة جيه إل إل مصر، أن غياب الفرص والبدائل الاستثمارية الأخرى عنصر حاسم فى اتجاه أغلب من لديهم فوائض مالية للاستثمار العقارى رغم ما يواجه من تحديات آنية.
وقال: «لا يوجد بدائل مغرية وجذابة لفوائض الأموال لدى الافراد والشركات مثل القطاع العقارى».
وأضاف «سامى»: «لا يمكن أن نحكم على جدوى قرار الاستثمار، الأمر يتوقف على عناصر عديدة، منها عوائد الاستثمار المتوقعة للمشروع، فضلا عن نوعية المشروع، هل سكنى أو إدارى أو تجارى، فلا يختلف كثيرون على أن الاستثمار فى القطاعات التجارية والإدارية مطلوب فى الوقت الحالى بقوة، ويحقق عوائد جيدة، لذا نرى كثيرا من الشركات المستحدثة لا تبدأ بتنفيذ مشروع سكنى كما هو متعارف، بل تكون خطواتها الاولى فى مشروع إدارى تجارى خاصة فى العاصمة الإدارية الجديدة التى جذبت أكبر شريحة من الشركات الجديدة».
من جانبه، قال آسر حمدى، رئيس شركة الشرقيون للتنمية العقارية، إنه ليس كل الشركات الجديدة لديها قدرة على الاستمرار فى السوق فكثير من صغار المطورين الجدد يواجهون مشكلات تتعلق بالملاءة المالية، والبعض دخل السوق دون دراسات جدوى حقيقية، وتقدم عروض سعرية وأنظمة أقساط لا تتلاءم مع قدراتها المالية، وستقودها إلى التعثر وعدم القدرة على استكمال مشروعاتها.
وأضاف: «رغم اهتمام الدولة بالتنمية العمرانية، فإنها مازالت تحتاج إلى مجموعة من الحوافز لتسريع وتيرة العمران، وحل مشكلات السوق الحالية وأهمها إطلاق مبادرات تمويل عقارى للعملاء تتعامل مع الواقع ويستفيد منها كل المشروعات بحيث تكون بمعدل فائدة لا يزيد على5% وأن يتم السماح بتمويل المشروعات تحت الإنشاء مع إلغاء شروط تسجيل الوحدات، بما يمنح المطور متنفسا لاستكمال مشروعاته بشكل أفضل ودون ضغوط مالية»