محمد لاشين رئيس «ماستر جروب»: تخارج بعض شركائنا حدث بشكل راقٍ.. ولم يؤثر على خططنا الاستثمارية (حوار)

ما بين تخارج عدد من الشركاء من المجموعة، والتداعيات التى أعقبت جائحة كورونا العاصفة، تمكنت مجموعة ماستر جروب، من تخطى تلك العقبات، وأن تنجح ليس فقط فى الحفاظ على تدفقات مالية مستقرة ساعدتها على تكثيف أعمال الإنشاءات فى مشروعاتها العقارية، بل أيضًا إدراج خطة توسعات طموحة خلال 2020-2021 فى مناطق مختلفة.
وقال محمد لاشين، رئيس مجلس إدارة المجموعة، فى حوار ل«عقارات المصرى اليوم»، إن الانفصال «الناعم» مع الشركاء ساهم فى الحفاظ على الاستقرار المالى والإدارى، وإن المجموعة احتفظت بمشروعين هما (ذا سيتى) بالعاصمة الإدارية الجديدة، و(إبيزا شيل أوت السخنة).
ورغم تأثيرات جائحة كورونا على السوق، شدد «لاشين» على استعداد المجموعة لإطلاق مشروعين آخرين قبل نهاية العام بالعاصمة الإدارية أحدهما (كومباوند سكنى تجارى) فى أفضل مواقع العاصمة، وآخر هو برج سكنى على شارع محمد بن زايد ليساير بذلك الاتجاهات البنائية الحديثة فى السوق المصرية.. وإلى نص الحوار:
■ مرت مجموعة (ماستر جروب) بتجربة تخارج بعض الشركاء.. فهل يؤثر ذلك على خطط تنفيذ المشروعات أو السيولة المالية؟
- «ماستر جروب» بدأت نشاطها فى السوق العقارية منذ ما يقرب من خمس سنوات، بتحالف مجموعة من الشركاء واستطاعت رغم حداثة تواجدها فى السوق أن تحقق نتائج إيجابية، وخلال عملنا حدثت الاختلافات فى وجهات النظر حول بعض النقاط، فجاء قرار الانفصال حفاظا على الاستقرار الإدارى ومستقبل المجموعة، وتم عقد اجتماع لمجلس الإدارة والاتفاق على كافة التفاصيل، ويمكنك أن تقول إنه جاء بشكل (ناعم) دون أى خلافات، حيث تم الاتفاق على تقسيم مشروعات الشركة واحتفظنا فى ماستر جروب بمشروعى (ذا سيتى) بالعاصمة الإدارية الجديدة و(إبيزا شيل أوت السخنة)، وبالتالى فإن طبيعة الانفصال بمشروعات متكاملة لكل طرف ساهمت فى استقرار التدفقات المالية المرتبطة بكل مشروع ولم تؤثر مطلقا على معدلات التنفيذ والسيولة لدى الشركة.
■ لماذا حرصتم على الاحتفاظ باسم (ماستر جروب) لديكم؟
- نحن احتفظنا باسم (ماستر جروب) لأن المجموعة لا تضم فقط شركة التطوير العقارى وإنما يندرج تحتها عدة شركات أخرى تعمل فى مجال المقاولات وإدارة المشروعات، كما أن لنا مكاتب تسويقية خارج مصر فى دبى ولندن وبالتالى كان لنا الحق فى الاحتفاظ بالمسمى إلى جانبنا.
■ وكم تبلغ محفظة أراضى الشركة بعد الانفصال؟
- الشركة تمتلك حاليا محفظة أراض تبلغ مساحتها 118 فدانا مقسمة ما بين 91 فدانا فى العاصمة الإدارية الجديدة و27 فدانا فى العين السخنة، تتجاوز قيمتها السوقية 3.5 مليار جنيه، هذا بالإضافة إلى جهود الشركة لزيادة محفظة أراضيها من خلال خطتها الاستثمارية التوسعية خلال عامى 2020-2021.
■ دعنا نبدأ أولا بالمشروعات الحالية.. (ذا سيتى) هو أكبر مشروعاتكم فما هى التطورات الأخيرة؟
- «ذا سيتى» يقع بأكثر المناطق تميزا فى العاصمة الإدارية الجديدة، بمنطقة ( أر 7) على مساحة 54 فدانا، ويضم أكثر من 2175 وحدة سكنية بإجمالى استثمارات 4.5 مليار جنيه، بلغت معدلات التنفيذ حاليا أكثر من 26%، وسيتم الانتهاء من المرحلة الأولى من المشروع خلال الربع الأول من 2021.
■ وهل تسير المبيعات بشكل جيد؟
- حتى الآن نجحنا فى تسويق 65% من المشروع عبر فتح ثلاث مراحل بيعية سابقة، وطرحنا الشهر الماضى المرحلة الرابعة والأخيرة من المشروع، والأرقام تسير بمعدلات مقبولة رغم الظروف التى نمر بها بسبب أزمة كورونا.
■ ماذا عن مشروع العين السخنة؟
- مشروع (إبيزا شيل أوت) العين السخنة، مشروع إسكان سياحى فندقى يمتد على مساحة 28 فدانا بساحل يرى البحر مباشرة، ويضم فندقا ومجموعة من الشاليهات والفيلات، بإجمالى 700 وحدة، باستثمارات 1.2 مليار جنيه، طرحنا المرحلة الأولى فى أكتوبر 2019، تم بيعها بالكامل فور طرحها وقبل تأثر السوق بأزمة كورونا، وحاليا نطرح المرحلة الثانية، والمبيعات إيجابية حيث تم تسويق 38% من إجمالى المشروع.
■ وهل بدأتم فى أعمال الإنشاءات؟
- انتهينا من أعمال الردم وتجهيز الأرض ونركز حاليا على الإنشاءات فى الجزء الترفيهى فى المشروع والذى يشمل النادى الاجتماعى الشاطئى، ومنطقة الألعاب المائية، وعددا من المطاعم، سيتم افتتاحهم لرحلات اليوم الواحد للملاك، خلال شم النسيم المقبل، لحين تسليم المشروع بنهاية 2022.
■ ما الذى يميزكم عن باقى مشروعات السخنة؟
- العين السخنة تحولت إلى مدينة تصلح للسكن الدائم وليست منتجا سياحيا مؤقتا، بفضل قربها من العاصمة الإدارية الجديدة والقاهرة، والطلب فيها واعد، أما عن أهم ما يميز مشروعنا فإنه يقع على البحر مباشرة بساحل رملى يمتد ل 300 متر، أمام محطة الزعفرانة لطاقة الرياح بما يجعله فى أكثر المناطق «هواء»، كما أن المشروع بنظام المصاطب ليسمح ل 85% من الوحدات أن ترى البحر، والارتفاعات لا تزيد على دورين ولكل وحدة حديقة خاصة بأعلى قدر من الخصوصية.
■ ما حجم الاستثمارات التى سيتم ضخها فى المشروعين خلال 2020؟
- نستهدف ضخ 600 مليون جنيه قبل نهاية العام ما بين اعمال للإنشاءات واقساط أراض منها 200 مليون فى مشروع السخنة و400 مليون بمشروع العاصمة الإدارية.
■ أغلب الشركات تأثرت بنسب متفاوتة جراء أزمة كورونا.. فكيف كان وقعها عليكم؟
- كل الشركات اتبعت خطة طوارئ للتعامل مع تلك الأزمة، نحن بدورنا ركزنا على الحفاظ على العمالة واستمرار الإنشاءات فى المواقع بالقدر المتاح ووضع خطط للعملاء المتعثرين لاستمرار التدفقات النقدية، فى بعض الأحيان لجأنا إلى تأجيل بعض الخطط البيعية، ويعمل فريق المبيعات بالشركة حاليا على تدارك التأثيرات السلبية ونأمل أن نعوض ما فاتنا خلال النصف الأول من العام المقبل.
■ رغم ذلك اتجهت الشركة لزيادة أسعارها لتغرد خارج سرب الشركات التى حافظت على ثبات السعر.. ما الأسباب؟
- العروض السعرية المبالغ فيها وقت الأزمات تعكس وجود أزمة حقيقية داخل الكيان، الشركة تمسكت بالخطط المالية التى تستوجب زيادة السعر خلال عام 2020، حاليا المتر يبدأ من 15 ألف جنيه والسداد حتى 13 عاما.
■ ألا تحمل مدد السداد الطويلة ضغوطا على التدفقات المالية للشركة؟
- إذا لم يكن الأمر محسوبا بدقة فإنه قد يعرض كثيرا من الشركات للخطر، نحن كنا نبيع المتر ب 10 آلاف جنيه على 7 سنوات ويشترط لحصول العميل على الوحدة سداد 65%، حاليا سعر المتر بلغ 15 ألف جنيه بمده تصل إلى 13 عاما، ونسبة سداد لا تقل عن 53%، هذا أقرب لفكرة التمويل العقارى.
■ ماذا عن مشروعات المجموعة المستقبلية؟
- إيماننا الشديد بمستقبل العاصمة الإدارية والربحية المضمونة فى مشروعاتها دفعت الشركة إلى إطلاق مشروعين جديدين بالعاصمة، (ذا سيتى أوفال) على مساحة 37 فدانا، مشروع سكنى تجارى فندقى يضم لأول مرة مجموعة من الفيلات، وسيتم إطلاقه والإعلان عن تفاصيله خلال شهر. أما المشروع الثانى فيعد تجربة جديدة للشركة من خلال إنشاء برج سكنى فى منطقة الأبراج بشارع محمد بن زايد بالعاصمة، وسيتم إطلاقه والإعلان عن تفاصيله قبل نهاية العام.
وخلال 2020 ستكون وجهتنا الأولى نحو الساحل الشمالى فلدينا كثير من عروض المشاركة، كما ندرس مشروعا جديدا فى رأس سدر ونهتم أيضا بالدخول إلى مدن الصعيد.
■ وهل ستلجأ إلى الاقتراض البنكى لتمويل تلك التوسعات الجديدة؟
- حتى الآن لا نخطط للحصول على قروض من البنوك ونعتمد فى تمويل مشروعاتنا على حجوزات العملاء، ومساهمات الشركة.
■ ألا تعتقد أن الدخول فى عدد كبير من المشروعات «مغامرة» خاصة أن عمرها لا يتجاوز خمس سنوات؟
- هى مغامرة ولكنها محسوبة بدقة، عندما تجد الفرصة المناسبة عليك باقتناصها، وعندما يصل مشروعك إلى النور لا بد أن تدخل فى آخر جديد، مشروعاتنا فى العاصمة الإدارية مضمونة مع ارتفاع الطلب عليها، وأسعارنا ليست رخيصة ومحددة وفق دراسات مالية وفنية قوية، وبالتالى التوسع يكون محسوبا، كما تمتلك المجموعة ذراعا لتنفيذ مشروعاتها من خلال شركة (إى جى كابيتال) للمقاولات وبما يضمن لها تحقيق أفضل أداء، واستعنا بشركة المقاولون العرب كاستشارى عام لمشروع العاصمة لمراقبة أعمال التنفيذ والجودة.
■ سبق وقلتم إن المجموعة تضم شركة لإدارة وتشغيل المنشآت فما عمالها؟
- هذه الشركة كانت بداية انطلاقنا لمجال التطوير العقارى، وتقوم على تشغيل وإدارة عدة مشروعات لصالح الغير، لدينا قسم للتخطيط من ماليين وفنيين للوصول إلى أفضل إدارة بأقل تكلفة.
■ لكن فى الفترة الأخيرة تزايدت الخلافات بين الملاك والمطورين حول أموال الصيانة فكيف تنظر إلى هذا الأمر؟
- المساهمة فى ودائع الصيانة تكون بنسبة من سعر بيع الوحدة وبالتالى فإن الخدمة المقدمة لوحدة قيمتها مليون جنيه لا يمكن أن توازى نفس الخدمة لوحدة قيمتها 4-5 ملايين جنيه، الأمر أيضا يتعلق بتوقيتات الشراء، فالمنتجعات فى الساحل الشمالى مثلا باعت مراحلها الأولى بأسعار منخفضة قبل 10 سنوات بودائع صيانة قليلة، ومع ارتفاع تكلفة الصيانة لم تعد هذه الودائع قادرة على تغطية المصاريف، والمطورون يطلبون من أصحاب الوحدات القديمة أن يدفعوا فروقا للصيانة نظير ارتفاع تكلفة الخدمة، ولا ينطبق ذلك على ملاك الوحدات الحديثة، المشكلة الأهم أنه لا يوجد حتى الان قوانين تنظم استغلال ودائع الصيانة والتعامل مع فروق الأسعار وإلزام الملاك حتى بسدادها.
■ وكيف تغلبت الدول الأخرى على تلك المشكلات؟
- أغلب الدول لا تتبع فكرة ودائع صيانة وإنما مصاريف تشغيل سنوية يتم احتسابها بدقة من خلال شركات تشغيل وصيانة مرخصة ومعتمدة من الجهات الحكومية، وتقدم ميزانيات وقوائم مالية خاضعة للرقابة مكاتب محاسبة معتمدة أيضا، ويلتزم كل صاحب وحدة بدفع حصته.