«ماهر مقصود» العضو المنتدب لشركة «سوديك»: الأزمة أجبرت الشركات على الاتجاه للإسكان المتوسط و«الخليجية» نقلت إلينا «مرض المضاربة»

اتهم ماهر مقصود، العضو المنتدب لشركة السادس من أكتوبر للتنمية العقارية «سوديك» بعض الشركات الخليجية العاملة فى قطاع العقارات، بجلب ما سماه أمراض السوق الخليجية ومن بينها المضاربات .
وقال فى حواره مع «المصرى اليوم»: «إن علينا الاتجاه إلى الإسكان المتوسط»، مؤكدا أن السوق العقارية بدأت تتحرك صعودا، مع عودة المبيعات والطلب بشكل تدريجى بعد أن انخفضت بشدة فى شهور أكتوبر ونوفمبر وديسمبر، وأن الشركات التى تعاملت مع الأزمة بمرونة، وحافظت على ثقة العملاء نجحت فى الخروج من الأزمة دون خسائر.
■ كيف تعاملت «سوديك» مع الأزمة العالمية والركود، والمضاربة فى السوق العقارية؟
- بدأنا دراسة الاحتمالات والتوقعات للأزمة فى شهر سبتمبر الماضى، ووضعنا أسوأ الافتراضات للأزمة وتعاملنا معها بجدية تامة، وافترضنا أن معدل المبيعات «صفر» بالإضافة إلى تحديد طريقة التعامل مع إلغاء الحجوزات المتوقع والإعلان عنها بشفافية، ورغم ان إدارة الشركة كانت ترفض بيع وحداتها للمضاربين، فان هناك شركات تحفز المضاربين من خلال بيع عدد وحدات كبير لهم ووعدهم بتحقيق أرباح لا تقل عن 30٪ خلال وقت قصير، ونحن نهتم فى الأساس بإنشاء مشروعات مستقرة واختيار نوعية من العملاء التى تسعى للسكن، بالإضافة الى ان التنفيذ هو الاهم حيث إن 100 % من الوحدات المباعة جار تنفيذها، كما ان اجمالى الاستثمارات فى المشروعات المباعة فعليا أكثر من المشروعات تحت الإنشاء .
■ كيف تعاملتم مع إقدام بعض الحاجزين على إلغاء حجوزاتهم ؟
ارسلنا خطابات لجميع الحاجزين بمشروعات الشركة وعددهم 840 حاجزا بإجمالى مبيعات 2.7 مليار جنيه، نخطرهم بانه ستتم الموافقة على إلغاء الحجوزات خلال أسبوعين من تاريخه لمن يرغب بدون خصم اى رسوم او مبالغ نقدية، على ان يسترد من يرغب فى الإلغاء جميع المبالغ التى دفعها فورا وبالكامل، ولم يتقدم لنا سوى 25 حاجزاً منذ 18 سبتمبر وحتى الآن.
■ ما تقييمك لمبيعات الشركة حاليا ؟
- بدأت السوق العقارية تتحرك صعودا، وعادت المبيعات بشكل تدريجى بعد ان انخفضت بشدة فى شهور اكتوبر ونوفمبر وديسمبر، وقد بلغت المبيعات فى هذه الفترة حوالى 10 وحدات فقط، بسبب الركود، ورغم ذلك فلدينا قناعة تامة أن الطلب موجود، ولكن الفكر تغير معه مدخرات لن يدفعها بسهولة، ولكنه سيدفعها فى مشروعات تحت الإنشاء ولشركات ذات سمعة جيدة، ونوعية مختلفة للعقارات تعتمد على التصميمات والمساحات الأقل، ولذلك طرحنا فيلات بمساحات اقل بسعر 1.2 مليون جنيه بتسهيلات فى السداد على 5 سنوات، بدلا من 3 ملايين للفيلا الواحدة فى العام الماضى .
■ لكن فى المقابل لديكم فيلات بحوالى 20 مليون جنيه ؟
- هذه النماذج ليست مقياساً لكنها استثناء، وهناك فعلا فيلات بهذه الأرقام ولكنها عالية المستوى وعلى مساحة 30 الف متر مكعب، أما الفيلات التى نتحدث عنها فهى على مساحة 220 مترا فقط، فالمساحة هى الفيصل فى السعر، وكلما كانت المبانى اقل كثافة كلما زاد سعرها، فمثلا تم تخصيص 1.6 مليون متر لملاعب الجولف بالمشروع يتم تحميلها على ثمن الفيلات المباعة .
■ كم عدد الحاجزين الذين استبدلوا الفيلات ذات المساحات الكبيرة بوحدات صغيرة ؟
- بلغت قيمة التبديل حوالى 62 مليون جنيه فقط، مقابل 3 مليارات جنيه إجمالى مبيعات المشروع، ورغم أننا طرحنا مشروع الفيلات الصغيرة المساحة إلا أن مبيعاتنا لم تتعد 150 مليون جنيه فى يناير الماضى، وهو جيد لأن الأزمة النفسية لدى العملاء بدأت تنتهى، وحاليا تم حجز المشروع بأكمله .
■ هل شجعكم حجز المشروع على طرح مشروعات أخرى ؟
- بالفعل فقد طرحنا مشروعا جديدا فى 16 مايو الماضى وهو المرحلة الثالثة من «الجريا» بسعر 1.4 مليون للفيلا الواحدة، والمشروع الثانى «فورتى ويست» فى الجريا أيضا، بالإضافة إلى أول مرحلة من مشروع ويست تاون بالتعاون مع شركة سوليدير بالقطامية، ورغم أن المشروعين الأخيرين جاهزان للبيع إلا أنه سيتم طرحهما حسب ظروف السوق .
■ كيف تقيم إجراءات الحكومة لمواجهة الأزمة العالمية ؟
- رغم أننا لم نستفد من هذه الإجراءات، إلا أنها كانت جيدة حيث أعطت الوزارة للشركات العقارية مهلة أطول لسداد الأقساط المستحقة، ومن جانبنا نطالب بسرعة البت فى تعديل التصميمات للوحدات العقارية .
■ كيف ترى تجربة الشركات الخليجية فى السوق العقارية المصرية؟
- التجربة جيدة فى مجملها، ولكن بعض الشركات الخليجية نقلت إلينا أمراض السوق العقارية الخليجية وأسوأ ما فيها، وهناك بعض الشركات دخلت السوق بقناعة انها ستحسن من مستوانا إلا أن هذه الشركات استفادت من خبرتنا الفعلية فى السوق المصرية .
■ هل عانت «سوديك» نقص السيولة ؟
- نهائيا، فموقفنا المالى جيد جدا، ولدينا سيولة كبيرة ولا توجد ديون على الشركة خلال شهرى أبريل ومايو، وحتى القروض التى حصلت عليها الشركة من البنوك كانت لمشروعات تحقق عائدا منتظما .
■ ماذا عن القروض التى حصلت عليها الشركة ؟
- حصلنا على قرضين بقيمة 130 مليون جنيه من بنكى الإسكندرية وعودة، والقروض مضمونة السداد لأنه تم سحبها على مشروعات عقارية حالية ممولة فعليا.
■ كيف تتعامل البنوك مع الشركات العقارية ؟
- البنوك العاملة فى السوق المحلية تتسم بالمرونة، إلا أن البنك المركزى متحفظ، ويضع اشتراطات قاسية جدا، ولكنه لو لم يفعل ذلك ويضبط عملية الإقراض والائتمان لحدثت «كارثة» فى السوق .
■ ماذا عن التمويل العقارى ؟
- التمويل العقارى فى مصر ضعيف جدا، ويجب أن نفهم أن 90 % من الوحدات العقارية المباعة جديدة ونحن لسنا ضد حماية القوانين للمستهلك وأمواله لكن لابد أن تكون مبنية على أساس التنمية العقارية.
■ ما الحلول لتطوير التمويل العقارى ؟
- لابد أن تكون مدة السداد للإسكان المتوسط معقولة لا تقل عن 20 سنة فما فوق، وأن تكون الفائدة مستقرة، خصوصا أن البنوك لديها سيولة، ومن الخطأ أن نروج لفكرة الخوف من الشركات العقارية .
■ هل لديكم نية لزيادة النسبة المطروحة فى البورصة .. وماذا عن ملكية العرب للأسهم ؟
- لا نية حاليا فالحصة المطروحة كافية، وتساعد على التداول الحر بشكل فعال، ولدينا مستثمرون عرب فى هيكل مساهمى الشركة، وفى عام 2008 مثلوا حوالى 18% من هيكل المساهمين.
■ هل تلقيتم عرضا لشراء الأسهم من جانب مستثمرين عرب ؟
- لا لم يحدث بسبب الأزمة المالية حيث تراجع معظم المستثمرين فى العالم عن خططهم للاستحواذ أو الشراء، كما أن سعر السهم حاليا وهو حوالى 60 جنيها لا يساعدنا على التفكير فى أى عرض، علما بأننا تلقينا عام 2007 عرضا بشراء السهم ب 240 جنيها ولم نفكر فى بيعه .
■ وجهت لكم انتقادات بأن استحواذكم على شركة التيسير جاء بهدف استغلال الأراضى الزراعية المخصصة لهذه الشركة فى أنشطة عقارية ؟
- هذا الكلام غير صحيح فطبقا للمستندات الرسمية فإن هذه الأراضى لا يتوفر لها أى مصدر مياه يمكن استخدامه فى عمليات الزراعة كما أننا ملتزمون بالحصة المحددة من وزارة الزراعة للبناء على المسطحات المتاحة حاليا والمقدرة ب 7 % من مساحة الأرض.