الدكتور حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ على الثروة العقارية: العقارات والأراضى «مهدر دمها» على 10 وزارات و150 قانوناً وقراراً حكومياً.. ومشروعات «الإسكان» لم تحل أزمة تنامى الطلب

طالب الدكتور حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ على الثروة العقارية بإنشاء هيئة عليا موحدة للثروة العقارية لضبط ورقابة ومتابعة المنظومة العقارية، وأن يكون لكل عقار رقم قومى يبين تاريخه وجميع بياناته، مشددا على ضرورة تجديد رخصة العقار كل 5 سنوات.
وقال جمعة فى حواره مع «المصرى اليوم» إن متوسط الانخفاض فى أسعار العقارات على مستوى الجمهورية يتراوح بين 5% و20%، منذ وقوع الأزمة المالية العالمية نهاية العام الماضي، لافتا إلى وجود استثناءات فى بعض المناطق وصلت إلى 50% لظروف خاصة بها، غير أنه توقع تحرك السوق خلال الفترة المقبلة.
■ كيف ترى واقع المنظومة العقارية حاليا؟
- العشوائية هى الأمر المسيطر على جميع أركانها، سواء معمارية أو قانونية، خاصة فى ظل تعدد الجهات والوزارات المسؤولة عنها، فى الوقت الذى يفترض أن يكون الاستثمار العقارى من أهم الاستثمارات وأقواها، خاصة أنه أصبح فى بعض الأحيان أهم من الثروة البترولية لما يتميز به من ثبات واستقرار .
■ هل توجد تقديرات حول قيمة الثروة العقارية فى مصر؟
- الثروة العقارية فى مصر تقدر بنحو تريليون جنيه عدا الأماكن الأثرية والتاريخية التى لا تقدر بمال، بينما يصل إجمالى قيمة الثروة العقارية فى الدول العربية بأكملها نحو 22 تريليون دولار.
ونسبة الاستثمار العقارى فى أى بلد تزيد على 50% من إجمالى الاستثمارات، ويعمل بهذا القطاع أكثر من 100 حرفة ومهنة و200 صناعة.
■ ألا تعتقد فى ظل هذه المؤشرات أن عدم استغلال هذه الثروة بالشكل الأمثل؟
- هذه حقيقة فحجم العقارات المغلقة يبلغ 2.5 مليون عقار، ويحزننى أن هناك 300 ألف عقار تحتاج إلى ترميم، كما توجد مناطق مثل الساحل الشمالى والمناطق الساحلية نستفيد منها بشكل موسمي، وهى ثروة مهدرة، والمفترض أن الدولة مسؤولة عن التخطيط لمئات السنين، والأخطر من ذلك أن لدينا أكثر من 1200 منطقة عشوائية، ونحو 20% من عقارات مصر فقط هى المسجلة.
■ وما هو الحل من وجهة نظرك؟
- توحيد الجهات المسؤولة عن العقارات أو إنشاء هيئة عليا للثروة العقارية فى مصر بدلا من تشتتها بين أكثر من 10 وزارات، وتوحيد القوانين التى يصل عددها إلى 150 قانوناً من سنة 1940، وتختص الهيئة بوضع سياسة عامة وتخطيط شامل للثروة العقارية.
■ لكن الحكومة أصدرت قانوناً موحداً للبناء فى مصر؟
- قانون البناء ليس موحداً كما يطلق عليه، كان من المفترض أن يكون موحداً ويصهر جميع القوانين فى بوتقة واحدة، بما فيها قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، إلا أنه أصبح قانوناً ضمن سلسلة القوانين المطروحة، بالإضافة إلى أنه لم يشمل جميع ما يتعلق بالعقارات فى مصر.
■ أطلقت الحكومة مؤخرا العديد من المشروعات لسد الفجوة فى الطلب المتزايد على مشروعات إسكان الشباب فما رأيك فيها؟
- المعروف أن مصر تحتاج إلى 500 ألف عقار سنويا، وأن وزارة الإسكان أسندت وحدات إسكان الشباب إلى شركات عقارية خاصة، تبيع الشقق للشباب فى المدن الجديدة على أطراف القاهرة بما يتراوح بين 100 ألف جنيه و180 ألف، وهى وحدات صغيرة المساحة ولا تتعدى 67 متراً، بينما تباع مثيلتها بنفس المساحة فى الإسكندرية نصف تشطيب بنحو 50 ألف جنيه فقط.
■ وكيف ترى دور هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حاليا؟
- فقدت دورها بنسبة لا تقل عن 70% وكانت مسؤولة فى السابق عن ضبط إيقاع العقارات فى مصر وإنشاء وحدات سكنية لمحدودى الدخل والشباب، وإنشاء وحدات للإيجار للشباب غير القادرين على التملك وكذلك تخصيص أراض لشركات قطاع الأعمال لإنشاء وحدات سكنية بأسعار رخيصة.
■ وما السبب فى ارتفاع أسعار الوحدات التى تطرحها الشركات الخاصة ضمن مشروعات إسكان الشباب؟
- السبب الرئيسى هو عدم إلزام الدولة لهذه الشركات بأسعار محددة مسبقا، فالوزارة تعطى الأرض بنظامين الأول إسكان الشباب بأسعار يراعى فيها البعد الاجتماعى، والقسم الآخر إسكان حر بأسعار استثمارية، والطبيعى أن تجنى هذه الشركات أرباحها الكبيرة من الجزء الاستثمارى الحر.
■ وماذا عن مشروع ابنى بيتك؟
- فلسفة «ابنى بيتك» قامت على أساس أن المصريين كانوا بناءين وهو غير حاصل حاليا فأصبح المشروع إعلاميا، فقد تم إعطاء ما يقرب من 100 ألف قطعة أرض، ليستفيد منها 100 ألف شاب، بدون تخطيط، وكان المفترض أن يتم بناء هذه الوحدات على مساحة أكبر وبارتفاع 5 أدوار يستفيد منها 500 ألف شباب، ويقوم بإنشائها شركات قطاع الأعمال التى تراعى البعد الاجتماعى.
■ ألا ترى أن منظومة التمويل العقارى ساهمت بعض الشىء فى تلبية احتياجات بعض شرائح محدودى الدخل فى تملك وحدات سكنية ؟
- بالعكس، مضى على تطبيق قانون التمويل العقارى أكثر من 8 سنوات، ولم يحقق لمحدودى الدخل ما كانوا يطمحون إليه، ومن المعوقات الأساسية التى تواجهه ارتفاع سعر الفائدة، وصعوبة التسجيل والإجراءات والروتين، والحقيقة أن الذى استفاد من القانون هم الأغنياء فقط، بسبب ارتفاع قيمة الأقساط الشهرية.
ولو أن هناك شقة مثلا ب 150 ألف جنيه فقط، سيكون قسطها الشهرى 1500 جنيه، ويجب ألا يزيد القسط على ثلث مرتب المستفيد أى لابد أن يتجاوز 4600 جنيه، وهذا غير منطقى.
■ ألا ترى أن الأزمة المالية العالمية وأزمة دبى الأخيرة ستصحح مسار الاستثمارات العربية فى القطاع العقارى المصرى؟
- فى الحقيقة، دخول الشركات العربية فى مصر كان عشوائيا وغير مقنن، وهذا أثر على أسعار العقارات بصورة خيالية، بالتضامن مع المزادات التى طرحتها وزارة الإسكان التى أشعلت الأسعار، والمشكلة أن الشركات العربية استثمرت فى جميع المناطق بدون ضوابط وبشكل عشوائي، مما رفع أسعار الوحدات السكنية لمختلف الشرائح.
■ وهل للتقييم العقارى دور فى ضبط السوق، وما هو تقييمك لأداء المنظومة الخاصة به حاليا؟
- التقييم العقارى هو المفتاح السحرى لضبط السوق العقارية، وأى خلل به قد يتسبب فى انهيار السوق، مثلما حدث فى أمريكا، والمشكلة الكبرى أن بمصر أقل من 150 خبير تقييم عقارى معتمداً، فى الوقت الذى يوجد فيه بالسعودية آلاف المقيمين العقاريين، وللأسف تختص بعض الجهات بعرقلة وجود مقيمين جدد.
■ هل أنت راض عن قانون الضرائب العقارية الجديد؟
- أتوقع أن يتم تعديل قانونها بعد عام من تطبيقه، خاصة فيما يتعلق ببند التقييم كل 5 سنوات، المفروض تكون فيه زيادة سنوية مرتبطة بالبنك المركزى، حسب الحالة الاقتصادية العامة، لأنه لا يوجد عدد كاف من المقيمين المعتمدين لتقيم الثروة العقارية فى مصر، خاصة أن العقارات الحالية غير الخاضعة، ستخضع فى المستقبل بنظام التقييم المقترح كل 5 سنوات، كما أن هناك شبهة عدم دستورية فى القانون خاصة فيما يتعلق بالضريبة العقارية للوحدة الواحدة التى يسكن فيها صاحبها.