شلبى: تجاهل الحكومة لصغار المستثمرين وراء الأزمة العقارية (حوار)

رئيس نقابة رجال الأعمال والعاملين بالمقاولات والاستثمار العقاري فى حوار ل"المشهد":
تجاهل الحكومة لصغار المستثمرين وراء الأزمة العقارية
قدمنا دراسة لتوفير 3 ملايينوحدة سكنية والدولة "أهملتها" كالعادة
عدم وجود رؤية لدى الحكومة أصاب السوق بحالة من عدم الاستقرار
"دار مصر" مبالغ فيه وأسعاره مرتفعة.. والسوق المصرى لا يحتاج ل"الأجنبى"
نحتاج 500 ألف وحدة سكنية سنويًا نبني منها 350 ألفا فقط
تعدد المشروعات المطروحة أصاب العملاء ب"التشتت" عند الشراء
أكد فريد شلبي، رئيس نقابة رجال الأعمال والعاملين بالمقاولات والاستثمار العقاري ورئيس مجلس إدارة الشركة الدولية العقارية، أن السوق العقارى يفتقد إلى الرؤية الواضحة التي تسبب أزمة لدى المستثمرين، كما أنه مصاب بحالة من عدم الاستقرار، مرجعًا ذلك إلى عدم تحمل الحكومة مسؤليتها في تقديم تصور واضح لخطتها.
ورأى شلبى، خلال حواره مع "المشهد"، أن الحكومة تنظر إلى المستثمر الكبير فقط بينما تتجاهل نظيره الصغير، و أن ذلك يعد من أهم الأسباب التي أدت إلى الأزمة العقارية، واصفًا مشروع "دار مصر" ب"المبالغ فيه"، كما أبدى استياءه من تجاهل الحكومة لدراسة قدمها بمشاركة عدد من رجال الأعمال لإنشاء 3 ملايين وحدة سكنية "إسكان شباب".. وإلى نص الحوار:
في البداية.. ما هو تقييمك لأداء السوق العقاري خلال الفترة الراهنة؟
السوق العقاري خلال الفترة الراهنة يشهد حالة من التذبذب، ومصاب بحالة من عدم "الاستقرار"، بالإضافة لعدم وجود رؤية واضحة من الحكومة تجاه المستثمرين، فلا تزال أسعار الأراضي متضاربة، دون تحديد لهويتها، "هل هي أراضي تخصيص أم مزايدات؟"، فضلاً عن عدم وضع رؤية لتكلفة المشروعات، كما أنه لا يوجد مدى زمني لاستمرار الحكومة في تنفيذ الإسكان بمساحات محددة.
هل قدمتم مشروعات تساعد فى حل الأزمة العقارية خلال الفترة المقبلة؟ وماذا عن التفاصيل؟
قمنا بمشاركة مجموعة من رجال أعمال، بدراسة لإنشاء 3 ملايين وحدة سكنية "إسكان شباب"، وتم تقديمها لأكثر من جهة منها "الهيئة الهندسية للقوات المسلحة، والدكتور إبراهيم محلب عندما كان وزيرًا للإسكان"، وبعدها ب20 يومًا أصبح رئيسًا للحكومة، ولم أتمكن من مقابلته ولكن أرسلت له نسخة أخرى إلى مجلس الوزراء، دون أن يلتفت إليها أحد.
وعن التفاصيل: يتضمن المشروع بناء 3 ملايين و600 ألف وحدة سكنية على 6 مراحل، كل منها يتكون من 12 ألف وحدة، في الكمباوند الواحد 2000 وحدة، يتم طرحها للإيجار بمدد زمنية محددة، بالتعاون بين صغار المستثمرين والحكومة، ومن ثم تدعمه الحكومة بثمن إيجار الوحدة، و10 الالآف وحدة يتم طرحهم للبيع، بالإضافة إلى بناء مدرسة ومستشفى ومركز شباب.
ما هي فكرة الدراسة؟
تقوم فكرة الدراسة على رؤية محددة، حيث يتراوح سعر الوحدة ما بين 140 إلى 160 ألف جنيه للوحدات بصافي مساحة 90 مترا، وبمقدم 20 ألف جنيه وقسط شهري لا يزيد عن 500 جنيه.. والتسويق في الدراسة كان عبر بنك التعمير والإسكان نتيجة توافر حجم أعمال لديه تم تنفيذه من قبل مما يعطي الثقة فيه لطرح الوحدات.
هل مازال لديكم استعداد لتنفيذ المشروع؟
بالطبع لدينا الاستعداد لتقديم الدراسة لأي جهة تطلبها، والتعاون معنا لتنفيذها.. ولكن السؤال "لماذا تتجاهل الحكومة مشروعاتنا؟"، فهي تنظر إلى المستثمر الكبير فقط دون أن تنظر إلى نظيره الصغير.
هل لديكم مشاريع أخرى؟
كنا قد طلبنا من الحكومة قبل فترة توفير 10 الآف فدان في الوادي الجديد عبر دراسة مقترحة، حيث نقوم بتمليك 500 شاب أراضي بالمشروع للعمل بها مقابل تملك الأرض، ولكن الدولة لم توفر الأرض، ومازالنا نعيش على الوادي والدلتا التي لا تمثل أكثر من 10% من مساحة مصر.
ما تعليقك على مشروع الإسكان الاجتماعي "دار مصر" والذي تم طرحه مؤخرًا؟
المشروع مبالغ فيه بشكل كبير، وأسعار وحداته مرتفعة، حيث يصل سعر المتر إلى 3400 جنيه.
كيف ترى السوق العقاري خلال الفترة المقبلة؟
سيتوقف السوق على اتجاه الحكومة الفترة المقبلة، سواء في طرح الأراضي والكمية المطروحة، وكذلك طرق طرحها، فضلاً عن طرح مشروعات سكنية، فكل ذلك سيتحكم في حركة السوق والأسعار أيضًا.
ما هي أفضل الأنظمة لطرح الأراضي؟
المزادات جيدة ولكن يجب أن تكون هناك شفافية من حيث الأماكن التي سيتم طرح الأراضي فيها ومراعاة الأسعار، حتى لا تكون مرتفعة على المستثمرين، فضلاً عن مراعاة ألا يتم طرح الأرض بنظام المزايدة ثم تقوم الوزارة بعد فترة بطرح مجموعة أخرى بنظام التخصيص بأسعار أقل من التي طرحت بنظام المزاد، مما يشكل مخاوف لدى المستثمرين، فغياب الرؤية الواضحة والتخطيط للمستقبل يزيد من حالة التخبط والارتباك داخل السوق.
ماذا عن التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص؟
سيكون تعاون جيد، في حالة كان هناك تعادل في تعاون الحكومة مع المستثمر الصغير مثل نظيره الكبير، فمن الممكن أن تحدث طفرة في الإسكان وفي توفير الوحدات، كما ستتأثر أسعار الوحدات فضلاً عن تنشيط السوق.
كما يجب أن تلجأ الحكومة إلى كبار المستثمرين وتوفر لهم الأراضي بمساحات كبيرة تصل ل1000 فدان ليقوم بعمل البنية التحتية وإعداد الأرض والمرافق الأساسية ثم يقوم ببيعها لصغار المستثمرين ويكون وفق قواعد محددة.
ماذا عن مشروع المليون وحدة المزمع تنفيذه بين الحكومة و"آرابتك"؟
هو مشروع لمحدودي الدخل، ولكنه لم يفيد محدودي الدخل، ولكن عن مستجدات وتفاصيل المشروع فيسأل عنه المختصين، كما أن تعدد المشروعات المطروحة جعل هناك حالة من التردد لدى العملاء في الإقبال على عملية الشراء، حيث أصبح لا يستطيع تحديد الجهة التي سيحصل منها على وحدته.
كيف ترى أزمة العقارات في مصر؟
لدينا عجز سكني يقدر ب6 مليون وحدة سكنية، بحسب دراسة حديثة أجرتها شركة "سينو سوفت مصر" المتخصصة في أبحاث السوق العقاري، كما يوجد يوجد لدينا كل عام 500 ألف حالة زواج بما يعني أن هناك احتياج ل500 ألف وحدة سكنية ونحن نبني 350 ألف وحدة فقط سنويًا.
كما أن ما تم بناؤه من عشوائيات خلال ال3 سنوات الماضية بالمخالفة يفوق مخالفات ال20 عامًا الماضية، وهو ما يعد أحد أسباب الضغط على الكهرباء، ورغم هذه الوحدات المخالفة التي بناءها إلا أنها لم تساهم في حل الأزمة حيث أن أغلبها وحدات خالية ولكن لا يوجد من يعاقب أو يقوم بإزالة المناطق العشوائية.
ماذا عن قانون الضريبة على العقارات؟
كل وحدة سكنية مهما بلغت مساحتها حتى لو 50 مترًا طالما أنها صالحة للسكن فلابد من فرض ضرائب عليها، وعلى سبيل المثال دفع 100 جنيه على الوحدة البالغ مساحتها 100 متر في السنة لا يمثل عبئا على صاحبها، وهذه الضريبة تساعد في مشروعات الإسكان وتحسين العشوائيات.
كيف يمكن ضبط أسعار السوق؟
لابد أن تتوسع الحكومة في خلق مجتمعات عمرانية متكاملة أي "سكنية وزراعية وصناعية"، وليست مدن سكنية فقط، كما يجب أن تقوم بتوفير الأراضي وتتوسع في طرحها بدلاً من الاتجاه نحو البناء عليها، وأن تتجه إلى توسيع المدن الجديدة مع زيادة الأراضي المطروحة فيها، فالامتدادت العمرانية التي تم الاتجاه إليها منذ عشرات السنين كانت سبب في حل جزء من الأزمة ولكن منذ 15 سنة لا يوجد مدينة جديدة.
هل يحتاج السوق العقاري المستثمر الأجنبي؟
دخول أي مستثمر أجنبي في مجال بناء الوحدات سيعمل على رفع الأسعار، أما الاستثمار العقاري فالمستثمرين متوافرين لدينا بكثرة.. نحن نحتاج التوسع في الاستثمارات الأجنبية لعمل البنية التحتية والمرافق، ومع الاستقرار السياسي سيكون هناك جذب استثمارات أجنبية سواء عربية أو غربية، للاستثمار في البنية التحتية وليس العقاري.
مصر السوق العقاري الوحيد في العالم الذي يعتمد على تمويل ذاتي، لذلك عندما تأثرت العقارات في 2008 في العالم كله لم يتأثر السوق العقاري لدينا، خاصة وأن كبرى المشروعات في مصر جميعها تابعة لرجال أعمال مصريين.
من العدد المطبوع
من العدد المطبوع