بعد طول انتظار

الإسكان المتوسط هل يحل الأزمة ؟

تظل مشكلة الاسكان على رأس الازمات التى تواجه المصريين منذ فترة طويلة، فالمعروض دائما من الوحدات السكنية اقل بكثير من حجم الطلب وبحسب ارقام الجهاز المركزى للتعبئة والاحصاء فان عدد حالات الزواج التى تتم سنويا فى مصر تصل الى قرابة 500 الف حالة زواج يحتاجون الى مثلهم من الوحدات اضافة للطلب المتراكم من سنوات سابقة.
وهم ما يفسر احساس المواطن بعدم قيمة مشروعات الاسكان التى تنفذها الدولة وتشكيكه الدائم فيها ولذلك فان حل هذه المشكلة يحتاج لجهد غير عادى وتمويل ضخم بجانب فتح الوحدات المغلقة التى وصلت التى وصل عددها حتى الآن حسب بيانات وزارة الاسكان الى نحو 5 ملايين شقة
وخلال الاسبوع القادم تظهر بادرة امل لمواجهة هذه المشكلة حيث يتم فتح باب الحجز لعدد 100 ألف وحدة سكنية مخصصة لشريحة متوسطى الدخل بمساحات تتراوح بين 100 و 130 مترا مربعا سيتم انشاؤها تشطيبا كاملا على 3 مراحل حيث تشمل المرحلتان الاولى والثانية 30 الف وحدة لكل منها بينما تشمل المرحلة الثالثة 40 الف وحدة وسيتم الطرح على المواطنين بنظام التمويل العقارى بفائدة 8% ضمن مبادرة البنك المركزى لتوفير 20 مليار جنية على مرحلتين تم توفير 10 مليارات منهما بالفعل .
وقد اجمع الخبراء على نجاح هذا المشروع واهميته فى توفير وحدات لشريحة كبيرة من المواطنين لم يتم البناء لها منذ اكثر من 10 سنوات
وكذلك فان وزارة الاسكان انتهت حتى الآن من تنفيذ نحو 37 الف وحدة سكنية من مشروع الإسكان الاجتماع "المليون وحدة "الذى تم الاعلان عنه منذ ثلاث سنوات ونصف بعد ثورة 25 يناير مباشرة وهو رقم متدن لا يتناسب مع طول هذه المدة وان كان ذلك لا ينفى قيام الوزارة حاليا بتنفيذ نحو 225 الف وحدة سيتم الانتهاء منهم تباعا على مراحل حتى منتصف العام القادم وطرحهم بنظام التمويل العقارى اضافة الى ان التعاونيات بدأت فى توفير نحو 250 ألف وحدة سكنية بأسعار مدعمة فى كافة المدن الجديدة والمحافظات سيتم الانتهاء منهم تباعا حتى عام 2017
كذلك فان هناك أملا كبيرا ظهر فى الأفق وهو مشروع القوات المسلحة لانشاء مليون وحدة سكنية بالاشتراك مع شركة"ارابتك "الاماراتية .
وبالنسبة للاسكان الفاخر فان وحداته فى ارتفاع مستمر وسيزداد السوق اشتعالا بعد قيام الوزارة بطرح وحداتها بمدينة الرحاب باسعار تصل الى 7 الاف جنية للمتر الى ذلك فان السوق مازال يعانى ندرة كبيرة فى مساحات الاراضى المرفقة المعروضة سواء للمواطنين او المستثمرين وهو ما يعطل عملية التنمية العمرانية التى تقوم فى الاساس على الاراضى .
اجمع الخبراء على ان قيام وزارة الاسكان بانشاء 100 الف وحدة سكنية لمتوسطى الدخل بمساحات تصل الى 130 مترا مربعا بجانب وحدات محدودى الدخل هو عمل جيد يدخل فى نطاق قيام الوزارة بدورها الاجتماعى.
واضافوا ان هذه الوحدات مطلوبة بقوة لقطاع كبير من المجتمع لم تقم الدولة بتوفير الوحدات المناسبة لهم منذ فترة طويلة بعد ان كان التركيز منصبا فقط على بيع الاراضى واعداد المخططات دون تنفيذها على ارض الواقع .
واشاروا الى ان اهتمام رئيس الجمهورية بتنفيذ هذا المشروع بالتزامن مع مبادرة البنك المركزى بتوفير 10 مليارات جنيه للتمويل العقارى وتنفيذ مشروع المليون وحدة يعد مؤشرا على تكامل المشروعات .
وتشير المعلومات الى ان تنفيذ هذه الوحدات جاء لانقاذ مبادرة البنك المركزى التى توفر 20 مليار جنيه على مرحلتين حيث تم توفير نصفها ففوجئت البنوك بأن عدد الوحدات المعروضة فى السوق التى يمكن تمويلها طبقا للمبادرة قليل جدا بالرغم من التسهيلات التى تم تقديمها وعلى رأسها تخفيض سعر الفائدة لوحدات متوسطى الدخل " نصف تشطيب " التى لا تزيد قيمتها على 400 الف جنيه ( بعد ان كانت 300 الف) إلى 8% ، وكذلك وحدات محدودى الدخل الى 7% بدلا من 14%.
فى البداية اكد المهندس الدكتور مصطفى مدبولى وزير الاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ان الوزارة ستقوم بتنفيذ 100 ألف وحدة سكنية بالتعاون مع القوات المسلحة على3 مراحل بمساحات تتراوح بين 110 الى 130 مترا مربعا تشطيب كامل مميز لشريحة متوسطى الدخل فى 8 مدن جديدة حيث من المقرر أن تشمل المرحلة الاولى تنفيذ 30 ألف وحدة والمرحلة الثانية 30 الف وحدة اخرى والمرحلة الاخيرة 40 الف وحدة وذلك مدن 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة و الشروق والعاشر من رمضان والعبور وبدر و 15 مايو ودمياط الجديدة .
واضاف ان التقديم لهذه الوحدات سيبدأ الأسبوع المقبل بدون شروط حيث سيكون باب التقديم مفتوحا للجميع وان الاسعار ستكون مميزة جدا لافتا الى انها ستقل كثيرا عن اسعار السوق ولن يزيد سعر الوحدة على اقصى تقدير عن 400 الف جنية حيث انها ستدخل ضمن مبادرة البنك المركزى الخاصة بالتمويل العقارى بعد ان تم الاتفاق على ذلك مع الدكتور هشام رامز محافظ البنك المركزى
واشار الى ان هذه الشريحة لم تقم الدولة بالبناء لها منذ فترة طويلة تزيد عن 10 سنوات وبالتالى لا توجد وحدات سكنية مناسبة لها والمتوفر لها من تلك الوحدات تم بواسطة الشركات العقارية ويتم طرحه باسعار مرتفعة لا تناسب مستوى الدخل الخاص بهذه الفئة وهويخص فقط الطبقة المتوسطة العليا التى لديها قدرات مالية مرتفعة .
واضاف ان الرئيس عبدالفتاح السيسى يُولى هذا المشروع اهتماما كبيرا، وضرورة أن يتم تنفيذه فى عام واحد، وإن التفكير فى هذا المشروع جاء بهدف دعم شريحة الدخول المتوسطة التى تعد عماد المجتمع وتلبية لمطالبهم حيث تلقت الوزارة طلبات كثيرة من هذه الشريحة بضرورة أن تقوم الوزارة بتنفيذ وحدات سكنية لهم.
وأوضح انه تتم حاليا دراسة شروط التقديم، وطرق السداد، حتى يتم الإعلان عن فتح باب الحجز للمواطنين، مؤكدا أن الوزارة ستقوم بتكرار هذا المشروع فى مراحل أخرى بمدن الصعيد، بعد الانتهاء من هذه المرحلة.
وأشار الى ان قيام هيئة المجتمعات العمرانية بانشاء هذه الوحدات ناتج من تخطيطنا لتحويلها الى مطور عقارى رئيسى يقوم بتنفيذ وحدات ومدن سكنية متكاملة تضم كافة الانشطة والخدمات ،وهو ما يؤدى الى زيادة مساحة المعمور وتنمية القطاع العقارى بشكل عام واحداث التنمية العمرانية المتكاملة .
وأوضح ان الوحدات التى تنفذها الهيئة سواء لمحدودى او متوسطى الدخل تأتى كتأكيد للدور والمسئولية الاجتماعية المنوطة بها ، حيث ان دورنا ليس فى عقد المزايدات لبيع الاراضى فحسب بل انه دور تنموى فى الاساس.
وأضاف إننا لاننافس القطاع الخاص عند تنفيذ هذه الوحدات حيث ان الشركات العقارية لا تهتم بهذه النوعية من الوحدات ، كما ان التنفيذ سيتم من خلال شركات المقاولات الخاصة والعامة التى قطعا سيكون لها دور فى التنفيذ مثلما يحدث فى جميع مشروعاتنا .
ومن جهته اكد الدكتور اشرف دويدار العضو المنتدب لاحدى الشركات العقارية الكبرى ونائب رئيس جهاز تنمية التجارة الداخلية سابقا ان قيام الدولة بتنفيذ 100 ألف وحدة سكنية لصالح متوسطى الدخل هو عمل جيد ومحمود يأتى فى صميم دورها بمساعدة الطبقات التى تستحق المساندة والتى تشمل محدودى ومتوسطى الدخل كل حسب مقدرته كجزء من التكافل والعدالة الاجتماعية خصوصا وان الدولة لديها القدرة الآن فى ايجاد التمويل اللازم لانشاء الوحدات السكنية من خلال مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى .
واضاف اننا فى مصر لدينا سنويا 540 الف حالة زواج حسب بيانات الجهاز المركزى للتعبئة والاحصاء مطلوب لهم 540 الف وحدة سكنية جديدة سنويا ، فاذا قامت الدولة ببناء 200 الف وحدة منهم سنويا فان ذلك يعد امر جيد لتلبية جزء من هذا الاحتياج الذى يتم توفيره لاصحاب الدخول المنخفضة والمتوفرة باسعار مناسبة ، بينما يقوم القطاع الخاص بتنفيذ المتبقى وهو 300 الف وحدة وهو الرقم الاكبر اى ان الدولة هنا لن تنافس القطاع الخاص بل انها فقط تقوم بدورها فى تحقيق العدالة الاجتماعية عن طريق تدعيم المحتاجين .
واوضح ان ما يقوم القطاع الخاص بتوفيره حاليا للطبقة المتوسطة اسعاره مرتفعة جدا وهو خاص بالطبقة المتوسطة العليا التى لديها ثراء واموال كثيرة تستطيع انفاقها على ما تريد من وحدات سكنية ،فعلى سبيل المثال وصل سعر المتر فى القاهرة الجديدة الى 5 الاف جنية وهذا رقم مرتفع جدا لا يستطيع دفعه الا فئات قليلة جدا فى المجتمع وبالتالى فانه لا سبيل للحصول على وحدات سكنية لمتوسطى الدخل ومن هم اعلى من محدودى الدخل ماديا الا من خلال الدولة .
وطالب بان تكون حسابات سعر الوحدة فى مستوى هذه الشريحة والا ترتفع اكثر من ذلك مع ضرورة وضع تعريف واضح للفارق بين متوسط ومحدود الدخل بحيث لا تزيد نسبة القسط الشهرى عن 25% من مرتب المستفيد ،كما طالب بان يتم طرح هذه الوحدات للمواطنين بنظام التمويل العقارى بشروط ميسرة .
من جهته اشاد المهندس صلاح حجاب رئيس جمعية التخطيط العمرانى بقيام وزارة الاسكان بالاعلان عن تنفيذ هذه الوحدات مشيرا الى ان الوزارة هى المسئولة عن سياسات الاسكان والتى تشمل اسكانا لذوى أدنى الدخول وذوى الدخول المتوسطة والدخول فوق المتوسطة ، فالدولة ممثلة فى الوزارة هى التى لديها الاراضى كوديعة من الشعب لتنميتها فى اطار سياسة وتخطيط شامل ، فهناك مسئوليات عليها ، فالحكومة هي التي تقوم بتخطيط الاراضى وتوفيرها مكتملة المرافق والبنية التحتية فى امد زمنى محدد وفى اطار سياسة للتصرف فى الاراضى لكل فئة من هذه الفئات ، وايضا فى اطار سياسة للدولة تحدد من الذى سيقوم بالبناء .. هل ستقوم الدولة بالبناء بمعرفتها ومن موازنتها ام ستطرح هذه الاراضى على مستثمرين ومواطنين لبنائها بناء على الطلب وفى المكان المناسب ؟ ثم تقوم الدولة بمتابعة ما يتم التصرف فيه من اراضى سواء لمواطنين او مستثمرين ليتم تنميتها وتعميرها فى الموعد المحدد تخطيطيا .
واشار الى انه فى اطار كل هذه المعطيات والمحددات فان الدولة يجب ان تتبنى سياسات للتسهيل وتحفيز المواطنين فى حصول كل منهم على وحدته السكنية فى المكان المناسب فى اطار خطة تمويلية تناسب كل فئة من هذه الفئات بحيث تكون هذه السياسة متكاملة ومتكافلة ، أى ان يحصل المواطن الفقير على شقته بفائدة قليلة مدعومة من الدولة وفى امد زمنى صغير ، كما يحصل متوسط الدخل على شقته بالسعر العادل بدون ارباح او بهامش ربح قليل ،على ان يحصل الاثرياء على الوحدات والاراضى بفوائد تغطى الدعم الموجه لذوى ادنى الدخول .
واوضح انه بتطبيق هذه الرؤية على وحدات وزارة الاسكان الخاصة بمتوسطى الدخل والذى يوليها الرئيس عبدالفتاح السيسى اهتماما كبيرا كما علمنا ذلك من وزير الاسكان فإن الدولة قامت بتخطيط الارض وطلبت من بنك التعمير والاسكان تغطية تمويل تنفيذ هذه الوحدات طبقا لمبادرة البنك المركزى لتوفير 10 مليارات جنيه للتمويل العقارى ، مشيرا الى انه طبقا للمسئولية الاجتماعية للوزارة فان السعر سيحدد على اساس تكلفة المرافق والتخطيط وقيمة التمويل لذوى الدخول المتوسطة بالسعر المناسب لها والامد الزمنى المحدد.
واوضح ان القطاع الخاص سيستفيد كذلك من تنفيذ هذه الوحدات بجانب المواطنين حيث ان شركات المقاولات هى التى ستتولى عملية التشييد ودور الوزارة سيكون المتابعة الفنية للتنفيذ فى المدى الزمنى المحدد اى انها تقوم بدورها المنوط بها وهو الدور الفنى كما تقوم البنوك بالدور المالى ، مشيرا الى انه حتى لو نافست الوزارة القطاع الخاص فى تنفيذ الوحدات فلا غضاضة فى ذلك طالما انه يصب فى النهاية لصالح المواطن كما ان القطاع الخاص عليه تقديم نموذج افضل اذا امكنه ذلك فالمنافسة دائما تنتج افضل ما هو ممكن .
واضاف ان تحديد سعر هذه الوحدات يتم على اساس التكلفة الفعلية لعناصرها المختلفة مثل الخامات المستخدمة فى التنفيذ والارض المرفقة والاداء الفنى .
من جهته اكد عدنان الشرقاوى نائب رئيس البنك العقارى العربى ان فكرة انشاء هذه الوحدات جاءت بعد مبادرة البنك المركزى بتمويل 10 مليارات جنيه كمرحلة اولى للتمويل العقارى حيث لم نجد فى السوق وحدات كافية لتمويلها بالفائدة الجديدة وهى 8% للاسكان المتوسط ولذلك طالب البنك المركزى بتنفيذ وحدات جديدة بهذه الاموال .
واضاف انه منذ نحو 20 عاما كانت البنوك تعانى من عدم وجود مصادر تمويل طويلة الاجل وبهذه المبادرة قام البنك المركزى بحل هذه المشكلة التى تضمن توفير تمويل طويل الاجل للوحدات السكنية وهو ما يضمن وصول الوحدات السكنية لمستحقيها .
واوضح ان عملية تنفيذ الوحدات هو دور وزارة الاسكان اى ان توفر المخزون السلعى وهو الشقق التى تنطبق عليها شروط المبادرة عن طريق انشاء وحدات جديدة وترفيق الوحدات القديمة بجانب القيام بمسح جغرافى يحدد الاماكن الحالية والاماكن المستقبلية التى تصلح لانشاء وحدات سكنية عليها ،على ان يكون التخطيط لمدة 20 عاما قادمة تقسم على خطط خمسية او كل ثلاث سنوات مثلما تفعل البلاد المتقدمة وكما قال رئيس الجمهورية "المفروض نسابق الزمن".
واشار الى انه يطالب وزارة الاسكان بسرعة تنفيذ هذا المشروع المتميز والاستمرار فى تنفيذ مشروعات مشابهة لمتوسطى الدخل بجانب وحدات محدودى الدخل وهى بذلك لا تنافس القطاع الخاص او تعيق عمله لان القطاع الخاص لا يقوم بانشاء وحدات لمتوسطى الدخل . وشدد على ان هذه هى اول مبادرة عملية تضمن وصول الوحدات لمستحقيها من محدودى ومتوسطى الدخل ، وارى ان يتم تنفيذ الوحدات الجديدة وطرحها للمواطنين بنظام التمويل العقارى .
من جهته اكد الدكتور على شاكر رئيس هيئة التمويل العقارى السابق ان قيام الدولة بانشاء 100 الف وحدة لخدمة شريحة متوسطي الدخل التى ليس لها وحدات بأسعار مناسبة بجانب محدودى الدخل الذين يحصلون على كل الدعم هو عمل ايجابى جدا وسيكون له انعكاسات جيدة على السوق العقارى حيث سيؤدى الى تخفيض الاسعار الخاصة بالوحدات المعروضة لهذه الشريحة والتى تحتكر تنفيذها شركات القطاع الخاص . وان الشركات العقارية تغالى فى الاسعار بجانب ارتفاع اسعار مواد البناء ، وبالتالى فان متوسطى الدخل اذا لم تبنى الدولة لهم فانهم لن يجدوا وحدات مناسبة لهم .
واشار الى ان تنفيذ هذه الوحدات بالمناصفة على مرحلتين امر جيد حتى يمكن الاستفادة من المرحلة الاولى عند تنفيذ المرحلة الثانية بل يمكن تنفيذ مراحل اخرى .
واوضح انه يتوقع النجاح لهذا المشروع وحدوث اقبال كبير عليه من المواطنين حيث ان الكثيرين يطلبون هذه النوعية من الوحدات خاصة اذا تم طرحها من خلال ادوات التمويل العقارى فى ظل تخفيض سعر الفائدة .