3 آليات لضبط حركة السوق العقاري

قال أحمد أبو علي، باحث اقتصادي، خلال الأيام الماضية كثر الحديث عن ضرورة إصدار مجموعة من الآليات التي من شأنها تسهم في ضبط حركة السوق العقاري، وتعزيز تنافسيته محلياً وإقليمياً، وتعددت المقترحات في إطار ذلك، لكن هناك ثلاثة آليات تحديداً ستعجل تحقيق ذلك وهي:
أولاً إصدار الشركات العقارية وثيقة تأمين لصالح كل عميل حتى تسليم الوحدة بهدف الحفاظ على حقوقه ومنع عمليات التلاعب.
ثانياً دراسة الحد الأدنى لنسب التنفيذ في كل مشروع.
ثالثاً إلزام المطورين بعمل حساب بنكي لكل مشروع على حدة، على أن يكون هناك مراجع مالي سواء من هيئة الرقابة المالية أو البنك المركزي، لتقديم تقرير ربع سنوي، للتأكد من أوجه الصرف، وتطابق عمليات السحب مع نسب التنفيذ الخاصة بكل مشروع، مؤكدًا استمرار المناقشات للخروج بصيغة نهائية تضمن الحفاظ على حقوق الدولة والمطورين وكذلك العملاء.
وأوضح، أنه خلال الفترة الماضية والتي أعقبت صدور قرار الرئيس عبدالفتاح السيسي بإلزام المطورين العقاريين بتنفيذ 30% من المشروعات العقارية قبل طرحها للبيع، وهو ما جعل المطورين العقاريين خلال الأيام الماضية يضغطون علي مجلس الوزراء لتطبيق نظام "حساب الضمان" بدلاً من إلزام المطورين بتنفيذ 30% من المشروع قبل طرحه للبيع، ونظام ال"حساب الضمان" للمشروعات العقارية، عبارة عن حساب بنكي يتم فتحه بغرض إيداع الأموال ومقدمات الحجز التي يتم تحصيلها من العملاء، ولا يستطيع المطور التصرف في هذه الأموال إلا بموجب مستخلصات المقاولين أو بعد تسليم الوحدة للعميل نهائيًا، والهدف من هذه الآلية الحفاظ على أموال العملاء وأن يكون البنك ضامنًا لها، ويرى المطورون أن هذا النظام يمثل حلًا جوهريًا للشركات والعملاء على حد سواء، ويحقق الهدف من الضوابط الجديدة التي تسعى الدولة لفرضها على الشركات ومن بينها قرار إلزام المطور بتنفيذ 30% من المشروع قبل طرحه للبيع، ال"حساب الضمان" هو الحل الأمثل في هذه المرحلة من عمر السوق العقاري، إذ ستتمكن من خلاله الشركات من بيع مشروعاتها على الخريطة لتحقيق تدفقات نقدية تساعدها على الالتزام بمدخلات التنفيذ، وفي الوقت نفسه يكون البنك ضامن لأموال العملاء من خلال الحساب الوسيط.
وأكد أبو علي، أنه يجب مراعاة عند تطبيق "حساب الضمان" الذي يجب تطبيقه أولاً، وبالتوازي مع ذلك يتم فتح قنوات تمويلة جديدة أمام المطورين تساعدهم على سد الفجوة التمويلية التي قد يواجهونها، ثم بعد ذلك يمكن الانتقال للقرار الخاص بعدم البيع إلا بعد تنفيذ 30%، وفي الوقت ذاته فان المطور مطالب بسداد قيمة الأرض خلال 4 سنوات وقد تصل إلى 40% من تكلفة المشروع، وفي الوقت نفسه تلزمه الدولة بوقت محدد للتنفيذ، وبهذا يكون على المطور توفير سيولة مالية تصل إلى 75% من تكلفة المشروع في مراحله الأولى وهو ماقد يكون أمر بالغ الصعوية من وجهه نظر المطوريين.
وفي سياق ذلك ومن خلال عرض وجهة النظر الأخري والتي تعبر عن وجهة نظر الحكومة المصرية جراء نظام "حساب الضمان"، فان الوزارة طرحت فكرة تطبيق نظام "حساب الضمان" على المشروعات العقارية منذ 10 سنوات تقريباً، لكن المطورون هاجموا الفكرة حينها واعتبروا أن الوزارة تضع التحديات في في طريقهم، واليوم اصبح ذلك مطلب المطوريين ، وهو ما يعني ذلك أن أي مطور لابد أن يبدأ استثماراته بالقطاع العقاري من أمواله الخاصة، وليس الاعتماد على أموال العملاء أو حتى أموال البنوك بشكل كامل، وهو مايعد وضع غير صحيح، ولابد من تصحيحه، وهو ما يستلزم علي شركات التطوير العقاري أن تعيد هيكله مساهميها باستمرار بما يقوي من موقفها المالي، ويساهم في ضخ رؤس أموال جديدة لترفع من قدرة هذه الشركات ومن ملاءتها المالية، وتظل البنوك وجهات التمويل المختلفة كاداه مساعده في عملية التمويل في حاله الاحتياج إليها.