وداعًا أزمات الإسكان والشقق المغلقة.. أول ثمار «التمويل العقارى» توقعات بتراجع أسعار الإيجارات.. إنهاء عصر الشقق المغلقة.. وحل أزمة الإيجار القديم الأزلية بين المالك والمستأجر

بات السؤال عن شكل السوق العقارية المصرية خلال الفترة المقبلة، من حيث أسعار العقارات والإيجار ومصير الشقق المغلقة، مطروحًا مُنذ أن أعلن البنك المركزى المصرى فى يوليو الماضى عن إطلاق «مبادرة التمويل العقارى» بتيسيرات تتضمن تخصيص 100 مليار جنيه من خلال البنوك أو شركات التمويل العقارى لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودى ومتوسطى الدخل بسعر عائد متناقص 3% لمدة تصل إلى 30 عامًا أو شراء وحدات سكنية ضمن المبادرة من خلال مشروعات القطاع الخاص أو الأهالى.
وتوقع الخبراء أن تكون تلك المبادرة سببا رئيسيا فى إحداث طفرة فى سوق العقارات فى مصر، وانخفاض أسعار الإيجارات، وإنهاء عصر الشقق المغلقة، والمساهمة فى حالة أزمة قانون الإيجار القديم بين المالك والمستأخر، إلى جانب تحقيق توفير مسكن ملائم للكبير والصغير خاصة وأن تلك المبادرة تكون بتمويلات ذات أجل طويل وبفائدة مناسبة للجميع.

توفير المسكن لجميع الفئات
فى البداية، أوضخ الخبير العقارى، حسن البكرى، أن إطلاق التمويل العقارى خطوة مهمة للغاية لتوفير المسكن لجميع فئات المجتمع، مؤكدًا أن الخطة التى تسير عليها الحكومة فى الفترة المقبلة ستحقق طفرة بالقطاع العقارى فى مصر، خاصة وأن توجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسى تتضمن توفير المسكن المناسب للشباب فى ظل الأزمة التى كانت تحدث فى وجود مسكن ملائم للعيشة فى الفترة الماضية وخير دليل على ذلك المشروع القومى الذى أطلقه الرئيس عبد الفتاح السيسى لبناء حى كامل يتضمن عدد كبير من الوحدات السكنية للقضاء على العشوائيات الخطرة، التى تضم آلاف الأسر وحى الأسمرات مقام على مساحة 126 فدانًا بإجمالى ما يزيد على 10 آلاف و980 وحدة سكنية بالإضافة إلى المبانى الخدمية والمرافق وتم تنفيذ المشروع على ثلاثة مراحل تشمل أكثر من 16 ألف وحدة سكنية، بواقع 6000 وحدة فى 124 عمارة.
وأشار البكرى إلى ضرورة وجود نظام محكم من قبل وزارة الأسكان والقائمين على هذا المشروع بالتوسع فى قاعدة التمويل العقارى لأن ذلك يعمل بشكل كبير على تخفيف العبء على قاعدة مشروع الأسكان الاجتماعى فى مصر بصفة خاصة وعن مشكلة الإسكان فى مصر بصفة عامة.
وتابع البكرى: «يجب أن تكون هناك خطة من قبل المسئولين لدخول شركات التمويل العقارى فى تلك الخطة لأن ذلك سيعمل بشكل كبير فى التوسعة فيما يخص حجم تمويلات القطاع من جانب الشركات
وطلب البكرى من الحكومة دعم الاستثمار فى جميع القطاعات وليس قطاع الإسكان فقط والعمل على إزالة كافة المعوقات التى تواجه الاستثمار العقارى خلال الفترة المقبلة، لأن ذلك سيجعل الدولة لا تعانى من أى مشكلات فى ملف الإسكان وتكون تلك الخطة هى الحل لحل تلك المشكلة إلى ما لا نهاية.
ونوه الخبير العقارى إلى أن أهم خطة فى ملف التمويل العقارى فى الفترة المقبلة هى تخفيض أسعار الفائدة لأن ذلك سيجعل جميع فئات الشعب تستفيد من المبادرة، خاصة وأن تقليل الفائدة يعمل بشكل كبير على تقليل حجم الأعباء التى يتحملها العملاء لأن فى الوقت الماضى أى تعامل مع البنوك كانت الفائدة كبيرة للغاية قد تصل إلى الضعف مما كان يجعل التعامل مع البنوك صعبا للغاية.

استراتيجيات جديدة للتسويق العقارى

بينما عدد الخبير المصرفى بلال شعيب، مميزات المبادرة حيث ذكر من ضمنها استهداف محدودى ومتوسطى الدخل إلى جانب المبلغ الكبير المخصص لتلك المبادرة والذى يصل إلى مائة مليار جنيه، خاصة وأن تلك المبادرة لها تأثير فى تحسين الأوضاع الاجتماعية والاقتصادية للفئات المستهدفة.
وأوضح شعيب، أن التمويل العقارى سيجعل هناك إقبال من المواطنين على العقارات وبذلك تعم الفائدة الجميع حيث إن البائع يرغب أن يبيع بسعر كاش ولا يجد مشترى والمشترى يريد أن يشترى ولا توجد لديه سيولة مالية للشراء فى حين أن تلك المبادرة تحل تلك المشكلة وتجعل الجميع يستفيد سواء كان البائع أو المشترى أو البنوك مؤكدًا أن تلك المبادرة ستزيل الفجوة بين العرض والطلب، خاصة وأن الفترة الماضية شهدت عملية ركود غير طبيعية فى سوق العقارات بسبب العرض والطلب والسبب الرئيسى فى عملية الركود يرجع إلى تزايد أعمال البناء بصورة غير مسبوقة فى عدد كبير من المدن الجديدة بالقاهرة والمحافظات، وتأثر حجم المبيعات العقارية بشكل عام خلال العامين الماضيين نتيجة جائحة كورونا.
وتابع شعيب، أن مبادرة التمويل العقارى لها جوانب عديدة مضيئة من ضمنها وجود استراتيجيات جديدة فى التسويق العقارى سيكون لها عامل مهم لجذب اهتمام المطورين العقاريين من جهة ومن جهة أخرى جذب مقدمى التمويل العقارى، وأشاد شعيب بالمبادرة الرئاسية الجديدة، التى أعلن عنها البنك المركزى فى شهر مارس الماضى وأعلن عن بداية تفعليها الشهر الجارى، مؤكدًا أن تلك المبادرة ستعمل على تحريك المياه الراكدة فى القطاع العقارى فى مصر.
حل أزمة الإيجار القديم

من جانبه، قال محمد عامر، خبير عقارى، إن المبادرة سيكون لها دور كبير فى القضاء على أزمة الإيجار القديم بين الملاك والمستأجرين لأن ذلك سيعمل بشكل كبير على توفير العديد من الشقق السكنية للمواطنين لأن المبادرة ستعمل على اختفاء عملية الركود الذى شهدها السوق العقارية فى الفترة الماضية إلى جانب سيكون هناك زيادة فى عملية العرض والطلب، خاصة وأن توفير التمويل والتقسيط بفائدة مريحة للمواطنين ستجعل هناك إقبالا كبيرا من المواطنين على الشراء ويجعل هناك حل جذرى فى حل مشكلة الإيجار بجميع شرائحه سواء كان الايجار القديم أو الجديد مريحة، مؤكدًا أن السبب الرئيسى فى مشكلة الايجار القديم عدم وجود بديل تمليكى مناسب، موضحًا أن مبادرة التمويل العقارى ستحل تلك المشكلة وتكون مرضية لكل الفئات.
وتابع عامر، أن هناك عدد كبير اتجهوا إلى الاستثمار فى العقارات فى الفترة الماضية ولكن أزمة كورونا تسببت فى حالة ركود فى البيع والشراء مما اضطرهم إلى وقف البناء بسبب الأزمة المالية وعدم وجود سيولة مالية كافية فى السوق ولكن المبادرة ستحل تلك المشكلة.
وطالب عامر، بأن يكون هناك دعم لرجال الأعمال والمستثمرين للدخول فى مشاريع استثمارية فى مصر موضحًا أن تلك الخطوة ستوفر على الدولة مبالغ ضخمة خاصة وأن تلك المشاريع ستقلل نسب البطالة وتزيد من فرص العمل التى زادت بصورة كبيرة فى الفترة الأخيرة بسبب فيروس كورونا.
وأشار عامر إلى أن المبادرة ستعمل على توافر السيولة النقدية فى السوق العقارية بسبب زيادة الأقبال على شراء الوحدات السكنية بعد ان أصبح المواطن يستطيع بما يدفعه إيجارا فى شقته السكنية أن يشترى به شقة ملك له ويتحول الإيجار الشهرى إلى قسط من ثمن الوحدة.
أزمة الشقق المغلقة
وأظهرت بيانات الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء، وجود نحو 12.5 مليون وحدة سكنية مغلقة بلا سكان، إما لوجود مسكن آخر للأسرة، أو غير كاملة التشطيب، ويشكل إجمالى الوحدات المغلقة نسبة 29.1٪ من إجمالى عدد الوحدات فى مصر.
قالت دراسة للمركز المصرى للدراسات الاقتصادية، إن نحو 25٪ من العقارات المبنية فى مصر غير مأهولة بالسكان.
وحسب الدراسة، فإن نسبة مساهمة القطاع العقارى فى الناتج المحلى الإجمالى 16.2٪، وهى نسبة اعتبرتها الدراسة كبيرة جدًا.
وأضافت أن معدل نمو قطاعى التشييد والبناء والأنشطة العقارية ارتفع بنسبة بلغت 225٪، و952٪ على التوالى خلال الفترة من العام المالى 2010-2011، وحتى العام 2016-2017.
وقال خالد الشافعى الخبير الاقتصادى، إن مبادرة البنك المركزى ستقضى على الوحدات السكنية المغلقة التى تخطى عددها 12مليون شقة لأن تلك المبادرة ستجعل أى شخص لدية شقة مغلقة يقوم بعرضها للبيع للاستفادة من ثمنها، خاصة وأن مصر تعانى من أزمة سكانية من فترة ليست بقريبة، مؤكدًا أن غلق بعض الوحدات السكانية وعدم الاستفادة منها سبب رئيسى فى الأزمة السكانية وخير دليل على ذلك أن كثيرًا من الشقق تخطى سعرها ملايين الجنيهات.
وتابع الشافعى، أن تنفيذ مبادرة التمويل العقارى ستحدث طفرة ورواج فى السوق العقارى فى مصر موضحًا أن تلك المبادرة من المتوقع أن تقضى على أزمة السكان فى الفترة المقبل خاصة وأن مصر تعانى من أزمة سكانية كبيرة فى الفترة الماضى لأسباب عديدة من بين تلك الأسباب الزيادة السكانية التى تعد من أهم العوامل التى نعانى منها فى جميع القطاعات وليس الأزمة السكانية فقط.
وطالب الشافعى، بضرورة وجود قانون ينص على انتزاع أى شقة مغلقة مر عليها أكثر من 3 سنوات من المستأجر، إلى جانب أن يكون هناك قانون يمنع توريث شقق الإيجار القديم للأبناء بعد وفاة الأب إلا إذا كان الابن القاصر أقل من 18 عاما لأن أزمة غلق الوحدات السكانية سببها الرئيسى قانون الإيجار القديم لأن هناك أشخاصا يملكون أكثر من شقة أو وحدة سكنية لا يستخدمونها ويقوما بإغلاقها دون الاستفادة منها.
وأشار الشافعى، إلى ضرورة طرح مبادرات مماثلة على مستوى جميع القطاعات للتغلب على الأزمات الاقتصادية التى يمر بها الاقتصاد المصرى فى الفترة الأخيرة بجانب دعم رجال الأعمال والمستثمرين للدخول فى الاستثمار وتقليل نسب البطالة التى زادت بصورة مبالغ فيها فى الفترة الماضية بسبب جائحة كورونا.
استقبال طلبات شراء الوحدات
وأعلنت وزارة الإسكان، قيام جهات التمويل باستقبال العملاء الراغبين فى الحصول على وحدات سكنية ضمن مُبادرة التمويل العقارى الجديدة، الصادرة من البنك المركزى المصرى بتاريخ 13 يوليو 2021، لمحدودى ومتوسطى الدخل، وذلك من خلال البنوك أو شركات التمويل العقارى المشاركة بالمُبادرة، بسعر عائد 3 ٪ متناقص، وفترة سداد تصل إلى 30 عامًا.
وجاءت تفاصيل مبادرة التمويل العقارى، على ضوء ما أعلنه البنك المركزى ووزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، بداية من شروط الحصول على الوحدة السكنية سواء لمحدودى أو متوسطى الدخل ضمن مبادرة التمويل العقارى، والعملاء المستفيدين من المبادرة، وإجراءات وشروط التمويل، والإجراءات المتخذة فى حالة التأخر والتعثر عن سداد، وكيفية الحصول على شقة أو عقار من خارج مشروعات الحكومة سواء لمحدود الدخل أو متوسطى الدخل.
وبدأت فروع البنوك مؤخرًا تستعد لاستقبال الراغبين فى الحصول على وحدات سكنية من خلال المبادرة الرئاسية للتمويل العقارى.
وأتت شروط الحصول على التمويل كالتالى: أن تكون بغرض السكن الدائم وليست للإسكان السياحى أو الموسمى، أن تكون الوحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن، ويستفيد من المبادرة أطراف عديدة منها، أن يكون المتقدم للحصول على التمويل مصرى الجنسية.
ويحق للعميل/ الأسرة، شاملة الأولاد القصر، الاستفادة من المبادرة لوحدة سكنية واحدة فقط وبشرط عدم استفادة العميل من مبادرات التمويل العقارى السابقة، بغض النظر عن أى قروض عقارية حصل عليها العميل خارج إطار مبادرات التمويل العقارى، وألا يتعدى عمر العميل سن المعاش (المقرر بقانون التأمينات الاجتماعية والمعاشات الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2019) فى نهاية عمر القرض، وبالنسبة لأصحاب المعاشات والمستفيدين من المعاشات -بغض النظر عن سن العميل- يمكنهم الاستفادة من المبادرة بشرط سداد 40 ٪ بحد أدنى من قيمة الوحدة كدفعة مقدمة، وبحيث لا يتعدى عمر العميل فى نهاية القرض 75 سنة، مع تحويل المعاش إلى الجهة الممولة.
كما يتم استثناء المصابين وأسر الشهداء من أفراد الجيش والشرطة (الأقارب حتى الدرجة الثانية) المتقدمين لحجز وحدات سكنية من تطبيق شرط الحد الأقصى للدخل، وذلك بالنسبة للملفات الواردة من صندوق الأسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى.
أما بالنسبة للعملاء المستفيدين الحاليين من مبادرة التمويل العقارى لمتوسطى الدخل الصادرة فى ديسمبر 2019 وتعديلاتها والذين تنطبق عليهم شروط المبادرة الجديدة يُمكن تعديل سعر العائد المطبق ليصبح 3 ٪ متناقص منذ تاريخ طلب العميل وكذا تعديل مدة القرض -وفقا لرغبته- لتصل إلى 30 عام بحد أقصى.
وجاءت شروط الحصول على شقة (بالنسبة لمحدودى الدخل): بأن يكون دخل الأسرة لا يتعدى ال 6 آلاف جنيه، و4500 للأعزب، وأن يكون عمره لا يقل عن 21 عاما، وألا يكون سبق له الحصول على وحدة سكنية بمشروع الإسكان الاجتماعى من قبل، وفى حالة سن المعاش لا يتخطى عمره عند نهاية القرض عن 75 عاما وبشرط سداد مبلغ 40 ٪ نقدا من قيمة الوحدة، ولا تتخطى قيمة وحدة محددوى الدخل ال 350 ألف جنيه أو كما يحددها صندوق الإسكان الاجتماعى، ويتقدم المواطن بطلب لصندوق الإسكان الاجتماعى للحصول على وحدة من خلال المبادرة الجديدة.
أما بالنسبة لمتوسطى الدخل، فجاءت الشروط بألا يقل عمر المتقدم عن 21 عاما، ولا يوجد حد أقصى للعمر، وأن دخل الفرد لا يزيد على 10 آلاف جنيه و14 ألف جنيه للأسرة، وتتراوح قيمة الوحدة تتراوح من 1.1 مليون جنيه و1.4 مليون جنيه، أما قيمة مقدم الحجز تتراوح من 15 إلى 20٪ حسب قيمة الوحدة.
وجاءت الشروط بالنسبة لمحدودى الدخل، بأن يكون العقار مرخصا، وأن تكون الأرض المقام عليها العقار مسجلة أو الوحدة مسجلة، وأن تكون الشقة مسجلة أو قابلة للتسجيل، وأن يكون صاحب العقار على علم بنظام التمويل العقارى وأن يتم سداد 10٪ مقدم للحجز.
مساحات مطروحة في مشروع الإسكان المتوسط، الوحدة مساحة 100 متر تم تخصيصها للدور الأرضى بقيمة 471 ألف جنيه، والوحدة مساحة 110 أمتار بسعر 503 آلاف للوحدات بالدور الأرضى والأخير و519 ألفا للوحدات المتكررة، والمساحة ال120 مترًا ب546 ألف جنيه للدور الأخير، و563 ألفًا للأدوار المتكررة
مليار جنيه قيمة مبادرة التمويل العقارى من خلال البنوك أو شركات التمويل العقارى لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودى ومتوسطى الدخل بسعر عائد متناقص 3 % لمدة تصل إلى 30 عامًا.