نظرية جديدة في سوق العقارات

ارتفاع أسعار مواد البناء تسبب في ركود الأراضي

أصاب ارتفاع أسعار الحديد وجميع مواد البناء سوق العقارات بالسكتة القلبية علي حد قول البعض، نتيجة لتوقف عمليات البيع والشراء مما أدي إلي انخفاض سعر الأراضي في بعض المناطق واستقرار الأسعار وثباتها في مناطق أخري، فقد كانت حتي الصيف الماضي هي البيزنس الوحيد الذي يحقق ارباحا كبيرة خلال فترة زمنية قصيرة قد لا تتعدي الشهر الواحد، عندما كان سعر الأراضي يرتفع بشكل شبه يومي في منحني تصاعدي باستمرار.
وقد أعلنت وزارة الإسكان انها سوف تجري قرعة علنية لأراضي الإسكان العائلي في منتصف شهر إبريل القادم، فما تأثيرها علي حركة سوق العقارات، هل تفلح في تنشيطه أم تزيده ركودا؟
بداية أكد عبد الحميد شعيل المستشار الصحفي لوزير الإسكان أنه حتي الآن لم يتم تحديد توقيت محدد للقرعة القادمة، ولكن سوف يتم تحديده في خلال شهر أو شهرين، وأهم ما يميز القرعة القادمة هو عرض قطع أراضي بمساحات صغيرة لن تتجاوز 400 متر مربع، لإتاحة الفرصة أمام أكبر عدد من المواطنين في الحصول علي سكن عائلي، كما سوف يتم طرح أراض بالقاهرة الجديدة، ومد المهلة أمام الفائزين إلي ثلاث سنوات ونصف السنة بدلا من ثلاثة فقط للانتهاء من البناء، ومنح الفائزين بالقرعة السابقة 6 أشهر إضافية حتي لا نشجع السوق السوداء التي تستغل زيادة الطلب علي مواد البناء.
أضاف: ولا يشترط أن ينتهي المالك من بناء الأربعة أدوار المقررة في الترخيص دفعة واحدة، فمن الممكن أن يقوم باستخراج التراخيص وبناء البدروم ودور واحد، ويقوم بتشطيب الواجهات في خلال المدة المقررة، ثم يستكمل باقي الأدوار بعد ذلك.
القرعة الرابعة والتوكيلات
ويحذر شعيل من التعامل في أراضي القرعة الأخيرة التي تم إعلان نتيجتها في صيف ،2007 فقد منعت الوزارة التنازل عنها أو بيعها بتوكيلات، فأوراق تراخيص البناء وإدخال عداد الكهرباء لا يتم إلا بحضور المالك الأصلي، والذي قد يرفض الحضور أو يطلب مقابل مادي نظير استكمال الأوراق، أو يكون متواجداً خارج البلاد مما يتسبب في مشكلات عديدة، ويتم سحب الأرض إذا تم إبلاغ الوزارة بالبيع، وقد ساهمت تلك القرارات في الحد من التجارة فيها.
ويشكو أيمن يوسف محمد صاحب مكتب عقارات في مدينة الشروق من حالة الركود الحادة في سوق الأراضي بالمدينة، وانخفاض عمليات البيع والشراء بنسبة من 70 75% بعد ارتفاع أسعار الحديد وجميع مستلزمات البناء، فبعد أن كانت السوق رائجة ومن كل 10 مكالمات طلب للشراء كان يتم منها علي الأقل 6 طلبات، أصبح اليوم إذا اشتري زبون واحد فقط يكون شيئاً جيداً، كما انخفضت أسعار الأرض بالمدينة بنسبة 30% بعكس الصيف الماضي الذي وصل فيه السعر إلي 600 ألف و900 ألف للقطعة الواحدة حسب مساحتها.
ويبدي أيمن دهشته من إحجام المستثمرين وشركات البناء عن الشراء والاستفادة من انخفاض أسعار الأراضي في الوقت الحالي، فبفرض ارتفاع تكلفة الحديد في المبني المراد إنشاؤه من 100 125 ألف جنيه أي بمقدار 25% من قيمته، وكذلك ارتفاع سعر الأسمنت الذي يستخدم في جميع مراحل البناء، فتصبح الزيادة في التكلفة ما يعادل 150 ألف جنيه علي وجه التقريب، يقابلها انخفاض في سعر الأرض تقريبا بنفس القيمة.
قرعة جديدة.. قديمة
أما عن تأثير القرعة علي عمليات البيع والشراء في مدينة الشروق فبحسب قول أيمن لا تؤثر بشكل كبير علي البيع.. فقطع الأراضي المتاحة بالقرعة عددها محدود ويفوز بها عدد قليل من الناس، وبعد أن كان سعر التنازل عن الأرض في القرعة القديمة يصل إلي 300 ألف جنيه، إلا أن قرار الوزير بمنع بيع أراضي القرعة الأخيرة "الرابعة" بتوكيل جعلت المستثمرين والأفراد يرفضون التعامل فيها وشراءها، بالرغم من قيام اصحابها بعرضها بأسعار منخفضة جدا لا تتجاوز 140 ألف جنيه، فوزارة الإسكان لا تعترف بالتوكيل إلا إذا كان المالك الأصلي مقيماً بالخارج فيمكنه عمل توكيل لأقارب من الدرجة الأولي فقط مثل الأب أو الابن لاستكمال الأوراق اللازمة وتصاريح البناء، ولكن ماذا لو توفي المالك الأصلي؟ سوف يدخل المشتري في مشكلات عديدة مع الورثة لكي يستكمل أوراق تراخيص المبني والبناء وقد يتراجعون عن البيع.
مياه جوفية
يضيف أيمن أن أراضي مدينة بدر تعتبر خارج خريطة البيع والشراء، فلا يوجد عليها أي طلب ربما لبعدها النسبي عن مدينة القاهرة، كما تأثرت عمليات شراء وبيع الأراضي في مدينة العبور نسبيا، لارتفاع منسوب المياه الجوفية في أراضي بعض المناطق بها وتخوف المشترين من تأثيرها علي المباني.
وينفي المهندس فادي سعيد بشركة شكري للمقاولات وجود ركود في حركة البناء في القاهرة الجديدة، بالرغم من ارتفاع سعر طن الحديد إلي 6000 6100 جنيه، فهناك إقبال كبير علي شراء الأراضي في التجمع الخامس الذي يعتبر من المناطق المتميزة التي لم تنخفض فيها الأسعار، إذ يتراوح سعر المتر من 4000 4500 جنيه، ويصل سعر متر الوحدات السكنية إلي 2500 جنيه بدون تشطيب.
وفي رأي المهندس فادي أن القرعة تؤثر سلبيا علي نشاط سوق العقارات، حيث يؤجل الجميع الشراء علي أمل أن يفوز بقطعة أرض في القرعة، كما يضطر إلي الانتظار لفترة زمنية أخري لاسترداد ما تم دفعه.
أما عن نظام البناء بالمشاركة فلا ينصح به المهندس فادي.. فبعد ارتفاع أسعار الحديد ومواد البناء قد تنشب خلافات عديدة بين مالك الأرض وشريكه بنقود البناء، والذي قد يلجأ إلي الاستحواذ علي نصيب أكبر من الوحدات السكنية أو يستولي علي دور كامل في المبني يزيد علي نصيب مالك الأرض، لتعويض ارتفاع تكلفة مواد البناء.
أما أراضي مدينة السادس من أكتوبر فتؤكد مني محمد بمكتب عقارات أن هناك اقبالاً متزايداً علي أراضي المدينة التي تتميز بوجود العديد من الجامعات الخاصة، والتي يصل سعر متر الأرض بالمناطق القريبة منها إلي 2500 جنيه للمتر، و2000 جنيه للمتر في المناطق الأخري من المدينة، ولم تتأثر حركة البيع والشراء بارتفاع اسعار مواد البناء.