استشارية "شور بنك" تلخص تجربتها في التمويل العقاري الصغير

اذهبوا للعملاء في بيوتهم.. واسألوا عنهم الجيران!

علي هامش إحدي ندوات مؤتمر اليورومني للتمويل العقاري انفرد الصحفيون برئيس إحدي شركات التمويل العقاري وسألوه عن إمكانية توجيه نشاطه لأصحاب الدخول الضعيفة وأجاب الرجل بصراحة ان هذا أمر من الصعب حدوثه في الوقت الحالي وللمصادفة فالندوة الدائرة كانت حول التمويل الصغير أو ما يسمي ب"المايكرو فينانس" وعندما طرحنا نفس السؤال علي آن بافاريل المستشارة ب"شور بنك" الدولي وواحدة من المشاركين في الندوة كانت اجابتها مختلفة تماما.. وهذا هو نص الحوار:
* من خلال تجاربك المختلفة في مجال التمويل العقاري بالعديد من الاقتصاديات الناشئة.. ما أبرز التحديات التي تواجه التمويل العقاري في مصر؟
** اعتقد ان التجربة المصرية تشبه التجربة المغربية في بدايتها حيث تعتاد المؤسسات المالية علي تمويل أصحاب الدخول المرتفعة وليس لديها المعرفة العميقة بأرباب الأسر الذين يعملون في القطاع غير الرسمي ولهم عوائد غير منتظمة وللوصول لهذه الفئة عليكم ان تتيحوا تعليما ماليا لهم لكي يعرفوا كيف يتعاملون مع آليات التمويل العقاري كما يجب أن "تبدعوا" لهم آليات تمويلية مثل التمويل الإسلامي علي سبيل المثال ففي المغرب تقرر مؤخرا اتاحة التمويل الإسلامي وهناك ثلاثة انماط تجري المناقشات حولها وهي المشاركة والمرابحة والاجارة، ولكن هذا بالطبع كان جزءا من حل المشكلة المغربية وليس كل المشكلة ما أريد قوله أن البنوك في المغرب نزلت الي السوق لاستثمار سيولتها في تمويل هذه الفئة وهناك الآن مؤسسات رائدة في هذا المجال لانه مجال مربح.
المخاطر والتكلفة
* ولكن ألا يعد التمويل الصغير للعاملين في القطاع غير الرسمي نوعا من المخاطرة؟
** هي ليست عملية سهلة ولكن علينا أن ننتبه إلي أن 75% من السوق المصري مازال خارج الخدمة لذا فعليك أن تطور منهجيتك لكي تعرف بدقة من هو المستهلك ومن الذي لديه القدرة والاستعداد للسداد لانك في حالة التعامل مع عميل يعمل في القطاع غير الرسمي لا تستطيع أن تقوم بتحليل تقليدي للتدفقات النقدية وأن تعتمد علي نظم المراجعة المالية لانك ببساطة إذا سألته عن دخله الشهري من الممكن أن يكذب عليك أو لا يكون دقيقا أو انه لا يعرف حقيقة دخله للتفاوت وعدم الانتظام، لذا فالمنهجية هنا لا تعتمد فقط علي تحليل القدرة علي الدفع ولكن علي تحليل مدي الرغبة في الدفع والسداد بمعني أن الاقراض هنا يعتمد بدرجة كبيرة علي دراسة شخصية المقترض فأنت كمقرض تحتاج إلي ان تعرف أمانة المقترض ونزاهته وما إذا كانت أعماله التي يعتمد عليها في دخله ستستمر أم معرضة للتوقف خاصة إذا كان قرضك له لمدة طويلة "2 أو 25 عاما".
* وكيف نجمع هذه المعلومات؟
** المقابلة الشخصية لا تكفي فعلي رجال البنوك ألا يظلوا قابعين في مكاتبهم يجب أن ينزلوا للعملاء ويطرقوا أبوابهم ويسألوا عنهم الجيران ويزوروا أمكان عملهم ونحن كبنك لنا تجربة في مجال الاقراض الصغير في مصر.
* ولكن ألا يعد ذلك أمرا مكلفا؟
** إذا كنت متخصصا في هذا المجال لن تجده مكلفا للغاية وإذا كنت خبرة فيه تأكد انه سيكون نشاطا عالي الربحية لانك في هذا المجال تحظي بمنافسة أقل من تلك التي تجدها في اقراض الفئة المرتفعة علاوة علي انه في مجال الاقراض الصغير تتكون علاقة خاصة مع العميل وهو ما يجعله يظل يتعامل مع شخص دون غيره وساعتها لن تقتصر المنفعة علي التمويل العقاري ولكن ستقدم لعميلك جميع الخدمات البنكية الأخري وسيودع عندك مدخراته وبهذه الطريقة يحقق أصحاب الدخول القليلة تراكما في الأموال والأصول وتتحقق التنمية في المجتمع وأود أن أشير هنا إلي أننا نري ضرورة أن نهتم بتنمية المجتمع كمصرفيين وليس فقط تحقيق الأرباح لأن تنمية المجتمع ستعود بالايجاب علي تنمية استثماراتنا في هذا المجتمع.
ضرائب علي شركات الأسمنت
* ولكن النشاط العقاري في مصر يواجه ضغوطا ترفع تكلفته كارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء كذلك ترتفع فائدة التمويل العقاري؟
** أعلم ذلك.. وأعلم أيضا أن حكومتكم تواجه هذا من خلال دعم الاراضي ولكن هذا لن يوفر الخدمة إلا للفقراء فقط لذا فأنا أري انه مع نشاط القطاع الخاص وزيادة المنافسة وتوسيع قاعدة السوق من خلال الاهتمام بالتمويل الصغير قد تنخفض كل هذه التكاليف وهناك تجارب ذكية للدعم لمواجهة هذه المشكلات وسأحكي لك عن طريقة في الدعم من تجربة المغرب وهي ان اصحاب الدخول القليلة توفر لهم الدولة ضمانا لسداد 70% من الفائدة المبدئية لديونهم في حال عدم قدرتهم علي السداد بعد 9 أشهر وهذا الدعم مصدره الضرائب التي تفرض علي شركات الاسمنت التي تنفذ عمليات بناء حكومية.
* وماذا عن مشكلة ارتفاع سعر الفائدة علي أصحاب الدخول المنخفضة؟
** هناك البعض يري أن حل المشكلة في دعم الفائدة لهذه الفئات ولكن أنا أري انه من الأفضل الاعتماد علي التمويل الصغير من خلال مشروعات القطاع الخاص التي تقوم علي آليات مبتكرة في التمويل طويل الأجل والذي يقدم لهذه الفئات بتكلفة يقدرون عليها وأنا واثقة انه مع ازدياد المنافسة في السوق ستنخفض الفائدة.
* هل يعد التمويل الصغير جاذبا للاستثمار الأجنبي المباشر؟
** من الجيد دخول الاستثمار الاجنبي الي هذا المجال بجوار الاستثمار المحلي حتي يتم تنويع المخاطر.. وانسب حل لتنمية السوق يكون من خلال تنمية السوق الثانوي.
شوربنك
هو أول بنك أمريكي تعاوني لتنمية المجتمع والبيئة تأسس عام 1973 ويقع المركز الرئيسي له في شيكاغو ويقدم البنك خدمات تمويلية عدة علي المستوي الأمريكي وعلي المستوي العالمي.. منها تقديمه خدمات تمويلية لمن هم أقل من مستوي الخدمات البنكية.. وعلي المستوي العالمي يقدم ا لبنك خدمات استشارية وتدريبية لمؤسسات مالية في افريقيا وآسيا وشرق أوروبا وأمريكا الشمالية كذلك يسهم البنك في مؤسسات مالية بافريقيا وآسيا وشرق أوروبا.
ويذكر موقع البنك ان له أنشطة في عدة دول افريقية منها مصر من خلال مشروع "الشراكة الدولية الابتكارية" التي تنفذ بالتعاون برنامج المعونة الأمريكية لتشجيع أنشطة تحسين الاسكان للفقراء.