«العقارات».. بين جدل التسعير وتباطؤ البيع وإلغاء التعاقدات

مطورون يؤكدون: التسعير حقيقي.. وما يحدث تصحيح مسار بعد خروج المضاربين
تشهد السوق العقارية المصرية حالة من الجدل بين المطورين والعملاء، مع تباين الرؤى حول تسعير الوحدات وإلغاء بعض التعاقدات وكذلك تباطؤ حركة البيع، ففي الوقت الذي يرى فيه البعض أن ما يحدث طبيعي بعد خروج المضاربين، يؤكد آخرون أن عوامل مثل التضخم، أسعار الفائدة، تكاليف البناء وسعر الأراضي هي المحرك الرئيسي للتسعير.
ثبات لا تراجع
من ناحيته أكد المهندس وليد مختارالأمين العام لمجلس العقار المصري، أن أسعار العقارات لن تشهد تراجعًا، بل يميل السوق إلى حالة من الثبات مع طرح خطط أكثر مرونة في السداد. وأوضح أن سعر الدولار مقابل الجنيه عنصر مؤثر في التسعير، لكن الأهم هو سعر الفائدة الذي قفز من 9% إلى 35% خلال ثلاث سنوات، ما انعكس على القيمة المستقبلية للوحدات المباعة بالتقسيط.
وأضاف أن الانخفاض الأخير في الفائدة سيدفع المطورين إلى إعادة النظر في آليات التسعير للمشروعات الجديدة، مؤكدًا أن بعض حالات الإلغاء تعود لعدم دراسة العملاء قراراتهم بشكل كافٍ، مشيرًا إلى أن المنافسة ستتجه أكثر نحو جودة التنفيذ والخدمات بدلًا من خفض الأسعار.
ربح المطور 10%
من جانبه قال المطور العقاري المهندس عمرو سليمان إن العقار ليس مجرد وحدة سكنية وإنما التزام طويل الأجل، وما يُتداول بشأن المبالغة في الأسعار غير دقيق، فهامش ربح المطور لا يتجاوز 10% وفق البيانات الرسمية، وهو ما يعكس انضباط السوق العقارية.
وأضاف: «شهد السوق تحولًا ملحوظًا خلال السنوات الأخيرة، حيث لم يعد الطلب يقتصر على المشترين بغرض السكن فقط، بل تنوع ليشمل المستثمرين الراغبين في بناء الثروة، إلى جانب المصريين العاملين بالخارج الذين يرسلون تحويلات سنوية تتجاوز 40 مليار دولار، فضلًا عن الطلب المتزايد من مواطني الخليج، وهو ما يعزز جاذبية العقار المصري كخيار استثماري طويل الأجل».
إلغاء التعاقدات
و أوضح المهندس عبدالله سلام الخبير العقاري و الرىيس التنفيذي لإحدى شركات التطوير العقاري، أن ما شهده السوق مؤخرا من تباطؤ حركة البيع أمر طبيعي ، بعد عامين من الزخم وارتفاع غير مسبوق للمبيعات العقارية ، موضحا أن نسبة من الإلغاءات التى حدثت ترتبط بتعديلات تعاقدية وليست انسحابات فعلية، بينما يعود الجزء المتبقي لتعثر بعض العملاء.
وأكد أن الإقبال القوي على الشراء نهاية 2023 وبداية 2024 بدافع التحوط من تقلبات العملة دفع البعض لاقتناء أكثر من وحدة بما يفوق قدراتهم، مشددًا على أن الوحدات المستردة تُعاد طرحها بالسعر السوقي بما يحقق مكاسب إضافية للمطورين.
تسعير معقد
على صعيد متصل أكد المهندس أحمد العتال رئيس مجلس إدارة إحدى شركات التطوير العقاري أن تسعير العقار ليس عملية بسيطة، بل معادلة متشابكة تتباين من مطور إلى آخر، وتشمل معدلات التضخم، تقلبات السوق، تكاليف التنفيذ، إضافة إلى قيمة الأرض. وأوضح أن سعر المتر قد يتراوح بين 10 آلاف و50 ألف جنيه وفقًا لآليات السداد ومدد التقسيط وجودة المشروع.
تصحيح الأوضاع
و قال المطور العقاري الدكتور بهاء سالم ، إن ما يثار حول تباطؤ حركة البيع «غير صحيح»، موضحًا أن المشكلة تكمن في مقارنة عام 2025 بظروف استثنائية شهدها السوق في 2023 و2024 بسبب اضطراب الدولار ودخول المضاربين.
وأكد أن السوق في 2025 يشهد زيادة طبيعية في الطلب مقارنة ب2022، وأن الزيادة السعرية غطت ارتفاع تكاليف الأراضي أو مواد البناء و كذلك ضريبة القيمة المضافة على المقاولات التى زادت من 5٪ إلى 14٪ .
آليات عرض وطلب
وكان الدكتور مصطفى مدبولي رئيس مجلس الوزراء، قد أكد فيما يخص آليات تحديد اسعار الوحدات من قبل المطورين العقاريين، على عدم وجود تسعير محددة للوحدات، ولكنها آليات عرض وطلب ، موضحا أنه من المقرر عقد اجتماع مع المطورين العقاريين، بهدف مناقشة آليات و ضوابط تسعير الوحدات السكنية بما يضمن وجود آلية منطقية ومتوازنة تعكس الواقع الاقتصادي.