الخبير إيهاب المحلاوى: نمتلك سوق عقارات ضخم ونحتاج إلى هيئة للتنظيم

المنصة العقارية خطوة أولى.. وهدفنا الحفاظ على سرية بيانات العملاء
طفرة تنموية فى عهد الرئيس السيسى
بعض المطورين غير مُؤهلين.. والسعر يتحدد بناء على «شطارة» المواطن!
تمتلك مصر سوقاً عقارياً ضخماً، يمثل 20% من الناتج المحلى، وبدأت الحكومة الانتباه إلى أهمية هذا السوق، فأصدرت عدة قرارات سابقة بتسهيل الاستثمار فيه، وكان آخرها: إنشاء هيئة استشارية لتصدير العقار، وتدشين منصة عقارية، كل ذلك سيسهم فى انتعاش السوق العقارى، لكن هناك من يطالب بالمزيد، ويرى أن السوق العقارى فى مصر يعانى من العشوائية؛ وأنه فى حاجة إلى هيئة لتنظيمه.. وكان هذا الحوار مع الخبير العقارى المهندس إيهاب المحلاوى، صاحب فكرة إنشاء هيئة لتنظيم العقار للوقوف على أهمية وجود إطار شرعى لتنظيم العقار فى مصر.. وإلى نص الحوار:
ما رأيك فى المشروعات القومية التى تنفذها الدولة باعتبارها هدفاً لدعم الاستثمار العقارى؟
المشروعات القومية التى تنفذها الدولة تُعتبر قاطرة التنمية فى مصر، فهذه المشروعات خاصة فى مجال البناء والإسكان وفرت العديد من ملايين فرص العمل للشباب، ووفرت شققاً ووحداتٍ سكنية مناسبة لأصحاب الدخول المتوسطة والضعيفة تحت ما يُسمى بالإسكان الاجتماعي؛ ويمكن القول بأن قطاع العقارات شهد طفرة حقيقية فى عهد الرئيس السيسى .. وسيشهد هذا القطاع فى المستقبل القريب المزيد من الاستثمارات. كما أن شبكة الطرق الجديدة تجذب المزيد من الاستثمارات والعملة الصعبة وتخلق فرصاً استثمارية جديدة وتتيح استصلاح الصحراء وإقامة مشروعاتٍ تنموية جديدة من هدفها: زيادة الأيدى العاملة والعملة الصعبة وزيادة الناتج المحلي.
هل نحن فى حاجة إلى هيئة لتنظيم العقار؟
لا توجد صناعة بدون هيئة تنظمها، نحن لدينا فى مصر هيئة سوق المال لتنظيم تداول الأوراق المالية، فى الوقت الذى تُعتبر فيه صناعة البورصة أقل من صناعة العقار فى مصر، الناتج المحلى 20 % منه عقارات، أى أن الإحصائيات تشير إلى أن ربع الناتج المحلى عقار، ورغم كل ذلك لا يوجد بيئة أو منظم لسوق العقار فى مصر، وهو الأمر الذى يؤكد أننا بحاجة إلى هيئة لتنظيم العقار، تكون إدارتها مشتركة بين الحكومة والقطاع الخاص؛ وأعتقد أن قرارات الحكومة بإنشاء هيئة استشارية لتصدير العقار وما تبعها من إنشاء منصة عقارية يقودنا فى النهاية إلى هيئة تنظيم العقار.
اقرأ أيضًا| غدًا.. انطلاق «سيتي سكيب مصر 2023» أكبر معرض عقاري في أفريقيا
لكن البعض يرى أن السوق العقارى منتظم ويتطور بشكل كبير؟
بالطبع لا، هناك عشوائية فى سوق العقار، فسعر أى وحدة عقارية يتحدد بناء على سعر صاحب المكان والسمسار، وفى حالة ترك موضوع تنظيم العقار للمواطن، فإن السعر سيتحدد على حسب شطارة المواطن فى عملية البيع والشراء؛ وبالتالى سنجد شقة قد تبلغ قيمتها مليون جنيه وشقة أخرى فى نفس العمارة تبلغ 800 ألف جنيه؛ لذلك هناك فوضى فى سوق العقار.
ما الذى ستقدمه الهيئة للسوق العقارى من وجهة نظرك؟
الهدف من إنشاء هيئة لتنظيم العقار فى مصر هو تنظيم أسعار هذا العقار، الاستثمار فى العقار يُعتبر من الاستثمارات طويلة الأجل على عكس الذهب والعملات التى تُعد من الاستثمارات قصيرة الأجل، أرباح العقار بعيدة والمشكلة الرئيسية التى تواجه المستثمرين حالياً فى سوق العقار أنه سوق غير مرخص، والسماسرة فى سوق العقارات فى مصر يعملون خارج نطاق القانون، السمسار وفقاً لقانون السمسرة لا بد أن يمتلك بطاقة ضريبية وسجلاً تجارياً.. وهذا لا يحدث؛ بالإضافة إلى أن معظم من يعملون فى التسويق العقارى غير مُؤهلين، وهو الأمر الذى ستقوم بتفعيله هيئة تنظيم العقار عبر إنشاء مراكز لمنح دوراتٍ تدريبية للمسوقين العقاريين يمكّنهم من التعامل بالبيع أو الشراء أو الإيجار مع العملاء المصريين والأجانب مما يسهم فى انتعاش السوق العقارى. الأمر الثانى الذى ستقوم به الهيئة، هو الحفاظ على العقارات؛ بمعنى أنه من الطبيعى فى هيئة سوق العقار لا يوجد ما يُسمى بعقار غير مُسجل؛ لكن الحقيقة أن 5 % من العقارات مُسجلة فى مصر فقط أو بعقودٍ شرعية؛ وللأسف يتم توصيل المرافق للعقارات غير المُرخصة مما يترتب عليه حدوث فوضى وعشوائيات جديدة.
اقرأ أيضًا| الأحد.. «النواب» يأخذ الرأي النهائي على 3 مشاريع قوانين
وكيف تسهم الهيئة فى تطوير أداء المطورين العقاريين أو «السماسرة»؟
هيئة تنظيم العقار ستقوم بالفعل بضبط أداء المطورين العقاريين والسماسرة، فى مصر هناك ضحايا كثيرون لشركات التسويق العقارية، لكن هيئة تنظيم العقار ستحكم العلاقة بين المشترى والمطور العقارى وستُلزمه بالمواصفات المُتفق عليها فى العقد عند شراء العقار؛ كما أن الهيئة يكون لها ضبطية قضائية وتحدد أيضاً نسبة الإعلانات لأى مشروع سكنى عقارى ويكون ذلك وفقاً لحجم المشروع؛ لأن هناك مطورين- للأسف- يقومون بالإنفاق على التسويق ولا يعرفون كيفية بيع العقار؛ عكس ما يحدث فى أوروبا وبعض دول الخليج وعلى رأسها: دولة الإمارات العربية المتحدة؛ حيث يضعون وديعة فى البنك تماثل قيمة المشروع، وفى حال إخلال المطور بالعقود مع المشترين يتم تعويضهم من الوديعة أو استكمال البنك أو الهيئة بناء المشروع وتسليم العملاء وحداتهم فى الوقت المحدد مسبقاً بين الهيئة والمطور العقارى.
وماذا عن رفع أداء المطور العقارى نفسه؟
المطور العقارى أو المسوق لا بد أن يكون حاصلاً على شهادة جامعية وفقاً لهيئة تنظيم العقار وعدد كورسات معينة فى مجال العقارات والتمويل وحقوق البائع والمشتري، وهذا الأمر شرط أساسى للسماح للمطور بممارسة مهنة التسويق العقارى فى معظم دول العالم؛ أما فى مصر فلكل مواطن سمسار.. لذلك ستقوم هيئة تنظيم العقار- كما هو معمول به فى الخارج- بتوفير أماكن لذلك حتى يحصل المطور على رخصة مسوق عقاري؛ وبدون هذه الرخصة يصبح المطور العقارى فى تعداد النصابين.
تحدثت عن العقار كثروة.. كيف ستحميها هيئة تنظيم العقار؟
نعم عقارات المصريين ثروة قومية؛ وللأسف بيانات هذه العقارات متاحة لأى شخص؛ وبالتالى يمكن لأى دولة أن تقوم بعمل إحصائياتٍ عن المصريين، وهذا يهدد الأمن القومى المصري؛ وهيئة تنظيم العقار تضبط هذه المعلومات وتكون متاحة فقط داخل الهيئة.. بمعنى أن وجود هيئة لتنظيم العقار سيتيح بياناتٍ وأرقاماً وإحصائياتٍ كاملة عن الثروة العقارية فى مصر، وسيسهل على أى مستثمر الوصول لبيانات عن العقار الذى سيقوم بشرائه أو تأجيره، حتى فى حالة الرغبة فى بيعه.. كما ستتيح الهيئة إحصائياتٍ عن حجم العقارات المبيعة أو المؤجرة فى كل منطقة جغرافية، مما يسهل على أى مستثمر معرفة السوق العقارى قبل اتخاذ قرار البيع أو الشراء.
اقرأ أيضًا| الرقابة الإدارية توجه 6 ضربات جديدة للفساد في أسبوع
وما رأيك فى قرار إنشاء منصة عقارية؟
المنصة العقارية خطوة أولى وجيدة فى خطوات إنشاء هيئة تنظيم العقار؛ فوفقاً للمنصة فإن هيئة تنظيم العقار ستتيح للشركات المسوقة فى العقارات كمًّا هائلاً من المعلومات حول العقارات فى مصر؛ وبالتالى ستسهم هذه المنصة العقارية الحكومية فى التسويق المباشر لشركات العقار والمطورين العقاريين، إلى جانب أن المنصة الرقمية ستتيح لك أن ترى أى وحدة عقارية من أى مكان فى العالم قبل شرائها، ونحن شعب يثق فى الحكومة وكل ما يتبعها؛ وبالتالى ستكون هناك ثقة فى هذه المنصة العقارية الحكومية ولعرض عقاراتهم عليها وتسويقها؛ وأعتقد أن من ضمن مزايا إنشاء المنصة العقارية وجود مسوق أو مطور واحد لكل وحدة عقارية .. ولا يوجد فى العالم ما يسمى بتواجد شقة واحدة معروضة للبيع مع 10 سماسرة! كما أن هيئة تنظيم العقار تتيح انتظاماً للأسعار، ولا تقبل بعقارات أعلى أو أقل من سعرها الطبيعي؛ فهناك معدل متوسط للبيع والشراء؛ لذلك فإن الاستثمار العقارى فى مصر مع وجود هيئة تنظيم العقار يُعتبر قاطرة الاستثمارات الجديدة فى أم الدنيا وجاذباً للعملة الصعبة.