«أخبار اليوم» تنظم مائدة مستديرة حول تحديات السوق العقارية

نظمت مؤسسة "أخبار اليوم" مائدة مستديرة بحضور كبار المطورين العقاريين والمسئولين الحكوميين، تناولت العديد من الملفات الهامة بالقطاع العقاري، في مقدمتها مشروعات الشراكة بين الدولة والقطاع الخاص، والتحديات التي تمر بها السوق خاصة ما يتعلق بأسعار مواد البناء، وارتفاع الفائدة البنكية، وملفات طروحات الأراضي.
أدار اللقاء الكاتب الصحفي إسلام عفيفي، رئيس مجلس إدارة مؤسسة "أخبار اليوم"، وحضره الدكتور عبدالخالق إبراهيم، مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية، والمهندس طارق شكري، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب ورئيس غرفة التطوير العقاري، والمهندس أحمد صبور، عضو مجلس الشيوخ رئيس مجلس إدارة شركة "الأهلي صبور"، والدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، والمهندس أحمد العدوي، الرئيس التنفيذي لشركة إنرشيا للتنمية العقارية، والمهندس عبدالله سلام، الرئيس التنفيذي لشركة مدينة مصر ،أيمن عامر، المدير العام لشركة "سوديك، والكاتب الصحفي أحمد أبو رية.
حضر اللقاء أيضًا حسن نصر، الرئيس التنفيذي لشركة "جيتس"، والمهندس هشام شكري، رئيس المجلس التصديري للعقار،والمهندس أحمد طه منصور، الرئيس التنفيذي لشركة كريد للتطوير العقاري، المهندس أحمد العتال ، رئيس مجلس إدارة شركة العتال هولدينج، والمهندس عمرو سلطان، الرئيس التنفيذي لشركة LMD، والمهندس عمرو سليمان، مؤسس ورئيس مجلس إدارة ماونتن فيو للتنمية والاستثمار العقاري، والمهندس أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة منصات للاستثمار العقاري، والمهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين.
قال الكاتب الصحفي إسلام عفيفي، رئيس مجلس إدارة مؤسسة "أخبار اليوم، إن اللقاء يأتي مع تولي المهندس شريف الشربيني مسئولية الوزارة، والتحركات الكبيرة التي قام بها خلال الفترة الأخيرة لدفع التنمية العقارية بمصر، مضيفًا أن المؤسسة حريصة على طرح جميع المشكلات التي تواجه القطاعات الاقتصادية المختلفة، خاصة القطاع العقاري الذي يمثل قاطرة التنمية بالوقت الحالي.
اقرأ أيضاً .. الكاتب الصحفى إسلام عفيفى: نقوم بدورنا المجتمعي بمؤسسة أخبار اليوم فى خدمة الطلاب وأولياء الأمور
أضاف عفيفي أن المؤسسة تواصل كدأبها دائمًا طرح المشكلات ووضع توصيات تساهم في حلها ما يدعم القطاع العقاري الذي يتسم بقوته الدافعة للاقتصاد وقدرته على تحريك أكثر من 100 صناعة، فضلاً عن المرونة والقدرة الكبيرة الذي يتسم بها وقدرته على تخليق فرص العمل، مشددًا على أن مصر تمتلك القدرة الكبيرة على تحقيق انتعاش لقطاع العقار على مستوى حركة البناء والتصدير.
دور كبير
قال الدكتور عبدالخالق إبراهيم، مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية، إن القطاع الخاص له دور كبير في تحقيق إستراتيجية الدولة في التنمية العقارية بعد النجاحات الكبيرة التي حققها خلال الفترة الماضية، مضيفاً أن الدولة تسعى خلال الفترة المقبلة إلى تحقيق مزيد من النجاح في التنمية العمرانية على مستوى الجمهورية بأسرها وفي كافة ربوعها، وذلك بالاستعانة بالقطاع الخاص الشريك الرئيسي في كل مراحل التنمية التي بدأت خلال السنوات القليلة الماضية، وتحديداً عقب تولى الرئيس السيسي مقاليد الحكم.
وأوضح أن الدولة وضعت خطة للخروج التدريجي من السوق العقارية، والاكتفاء بمشروعات منتقاه، فموازنة هيئة التنمية العمرانية في 2024/2025 تتضمن نحو 240 مليار جنيه مصروفات، مضيفًا أن الهيئة تنفق نحو 40 مليار جنيه على مشروعات في صور دعم، ما يعني أن الدولة يجب أن تنتقي المشروعات التي تقوم بتنفيذها مع مزيد من الشراكة مع القطاع الخاص، وتحاول في الوقت ذاته دعم القطاع الخاص في سعر الفائدة.
أكد أن فكرة انتقاء المشروعات التي ستقوم بها الهيئة مقصود بها اختيار المشروعات على حسب موقعها الجغرافي وأهميتها، فالهيئة عليها دور اجتماع هام جدًا وهو توفير المشروعات الخاصة بالسكن الاجتماعي، وتكثيف طرح الأراضي على المستثمرين والمطورين، وذلك السبيل الوحيد لسد الفجوة لدى هيئة المجتمعات العمرانية.
أضاف أن الوزارة تستهدف خلال الفترة الحالية زيادة طرح المشروعات التنموية سواء كانت بالشراكة أو تخصيص الأراضي أو تخصيص المخزون من الوحدات، موضحا أن الوزارة لديها مخزون من الوحدات يقترب من 100 ألف وحدة سكنية قاربت على الانتهاء، وطرحها يدعم التزامات هيئة المجتمعات العمرانية خلال الفترة المقبلة ويساعدها على تسديد فوائد القروض والقدرة على تنفيذ مشروعات الغير، لكنه أكد أن طرح تلك الوحدات يحتاج لدراسة حذرة حتى لا يحدث تكثيف للبيع، وإضرار للهيئة والمطورين العاملين بالسوق العقارية.
وأكد أن الهيئة تتعاون مع القطاع الخاص في تسويق تلك الوحدات ما يعزز التعاون بين الطرفين، مضيفًا: "بدأنا ذلك التعاون مع شركات بينها وبين الهيئة شراكات مثل البنوك، ولدينا أمور تختلف كثيرًا عن القطاع الخاص، فالهيئة بتقوم بتسويق منتجاتها بعد الانتهاء من الإنشاءات، وعندنا مشكلة كبيرة في تسويق المنتجات الفاخرة، ولذلك لجأنا إلى القطاع الخاص لمساعدتنا بذلك".
أضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية ستتواصل مع البنك المركزي خلال الفترة المقبلة لضبط عملية الشراء بالدولار للأراضي، لعدم الإضرار للمستثمر المصري، مؤكدا أيضًا أنه سيتم وضع ضوابط لتسعير الأراضي ومشروعات الشراكة أيضًا، مع التأكيد على أن السوق المصري هو الأفضل بالمنطقة، ولا توجد مقارنة بيننا ووبين الأسواق الأخريففلدينا قوى شرائية قوية جدًا، لثقافة المصريين الإدخارية والاستثمارية في القطاع العقاري.
حاجة ملحة
قال المهندس أحمد صبور،عضو مجلس الشيوخ رئيس مجلس إدارة شركة "الأهلي صبور"، إن المطورين في حاجة ملحة إلى مساندة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وكذلك القطاع المصرفي، وذلك عبر تمويل الوحدات تحت الإنشاء، وتمويل المشروعات ليس بضمان مشتري الوحدات، فالمُطور يضطر للبيع لسداد التزامات البنكية رغم عدم امتلاكه رغبة البيع في ظل الزيادات الكبيرة في التكلفة ما يكبده الخسائر.
أضاف أن المطور يحتاج للاقتراض للبناء ويقوم بتأجيل بيع جزء معقول حتى لا يتعرض للخسارة مع تغير التكاليف، موضحا أن من لديه القدرة على تأجيل البيع لحين انتهاء المشروع هي هيئة التنمية العمرانية، أما المطور ففقد هذه الميزة، ما يتطلب حلول عاجلة لتلك المشكلة الملحة.
دراسة متأنية
قال المهندس طارق شكري، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن هيئة المجتمعات العمرانية يجب عليها الدراسة الجيدة لفكرة طرح مخزون الوحدات التي لديها لتحاشي أي تأثيرات لها على السوق، محذرا في الوقت ذاته من أن طرح الأراضي للمستثمرين بالدولار يمثل ميزة للمستثمر الأجنبي على المستثمر المحلي رغم دور الأخير المشهود في التنمية.
شدد شكري على دور القطاع العقاري في جذب الاستثمارات الأجنبية ، ودوره في القضاء على البطالة، موضحا أن استثماراته تتجاوز ال 200 مليار دولار على مدار 15 سنة.
وأكد ضرورة دفع ملف التمويل العقاري لتحقيق التلاقي بين البائع والمشتري في السوق العقاري، مع تغيير فلسفة التمويل العقاري لتكون الوحدة هي الضمانة، وتدشين بعض مبادرات التمويل العقاري بفائدة مخفضة.
ضوابط قوية
قال فتح الله فوزي، رئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن هناك ضرورة قصوى لضبط السوق من خلال وضع ضوابط قوية ونظام يحمي العملاء والمطورين خاصة أن "البروكرز" الذين يتعاملون على وحدة واحدة قد يصل عددهم لأكثر من 30 شخصًا، ويعني ذلك أن هناك فوضى وافتقار للنظام.
شدد فوزي على أن القطاع العقارى الأكثر جذبًا للاستثمارات المحلية والأجنبية فى ظل زيادة سكنية بواقع 2.5 مليون نسمة سنويًا، مضيفًا أن الظروف التي مرت بها الشركات المصرية خلال الفترة الأخيرة جعلتها أكثر قوة وساعدها في اكتساب الخبرات والقدرات الكافية للخروج للأسواق المجاورة.
مشروع المستقبل
قال أيمن عامر، المدير العام لشركة "سوديك"، إن أكبر وجهات للاستثمار العقاري حاليًا هي العاصمة الإدارية والساحل الشمالي والبحر الأحمر، مضيفا أن العاصمة الإدارية تمثل مشروع المستقبل، وتضعنا على الخريطة العالمية.
طالب في الوقت ذاته بحل معوقات التسجيل العقاري، خاصة أن الأجانب يحرصون على أن تكون الوحدات مسجلة قبل شرائها، وذلك يخدم صناعة تصدير العقار، مضيفًا أن الدولة قامت الدولة خلال الفترة الماضية بدعم القطاع لكنه يحتاج إلى تفعيل التمويل العقاري بشكل جاذب وكذلك حلول غير تقليدية لتوفير السيولة المالية وطرق التمويل واستثمار الصناديق بكافة أنواعها.
جهات جاذبة
وقال عبدالله سلام، الرئيس التنفيذي لشركة مدينة مصر، إن دور القطاع الخاص في التنمية بارز وواضح للجميع خلال الفترة الماضية، بالإضافة إلى دوره في تنمية المناطق الجديدة وبث الروح بها مثل الساحل الشمالي والعلمين الجديدة والعاصمة الجديدة، وأرى أن الهيئة المجتمعات العمرانية من أكثر الجهات الحكومية التي لديها كم كبير من الخبرة والمعلومات والرؤية المستقبلية للتطوير العقاري.
أضاف أن القطاع العقار يتسم في مصر بأنه استثمار آمن بمخاطر محدودة للغاية على عكس أي صناعة أخرى يوجد بها مخاطر كبيرة، مطالبًا بتسهيل تعديل منظومة تسجيل العقار خلال الفترة المقبلة في ظل العديد من التعقيدات التي يواجهها، لافتًا إلى أن مصر تحتاج لتوفير البيئة الجاذبة واللازمة تسمح بدخول كبار المستثمرين على مستوى العالم.
تثبيت الفائدة
طالب المهندس عمرو سلطان، الرئيس التنفيذي لشركة LMD،بسعر فائدة ثابتة يتحدد مع سعر الأرض، لان التكلفة عالية جداً في ظل قيام المطور ببيع العقار بالتقسيط من 7 إلى 10 سنوات ما يعرضه لخسائر، مشيرا إلى الفترة التي سبقت قرار تحريك سعر الصرف الأخير، وما تبع من ضبط سوق الدولار وخلق سعر موحد للعملات، إذ كان على المطور توفر العملات المطلوبة من السوق الموازي ما عرضه للخسائر وحاليًا استقر وضع العملات الأجنبية لكن نسبة الفائدة عالية تخلق أعباء كبيرة.
لفت إلى تحديات عملية تصدير العقار، متسائلاً: كيف أصدر العقار والأرض غير مسجلة والمطور ليس لدية القدرة على التسجيل إلا بعد إنهاء المشروع؟، مطالبًا بالاستفادة من تجارب الدول الشقيقة مثل الإمارات التي لديها وضع مختلف تمامًا إذ تحصل الدولة على أموال التسجيل من أول يوم وتعطي المشتري ورقة تضمن إتمام الإجراءات بشكل كامل بدون أي مصروفات بعد قيام المطور بإنهاء المشروع.
أضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية في مصر تستطيع الاستفادة من تلك التجربة بمنح المطور ورقة تؤكد تسجيل الشقة مبدئيًا ا يوفر حجم من البيانات يساعد على التطوير العقاري بمصر، ويحل مشكلة تواجد نسبة كبيرة من المشترين المضاربين، مشددًا على ضرورة أن يكون الساحل الشمالي منطقة حياة وسياحة على مدار 8 شهور في السنة على الأقل، بالإضافة إلى الاهتمام بتسهيلات السياحة فعندنا في مصر لا يستطيع مواطنو 120 دولة الحصول على التأشيرة الالكترونية.
ثقة كبيرة
تساءل حسن نصر، الرئيس التنفيذي لشركة "جيتس"، عن مدى احتياج هيئة المجتمعات العمرانية، لمساعدة من شركات التطور في تحديد المطلوب والمعروض في السوق ما يخدم جميع أطراف المنظومة خاصة، مشددًا على أن هيئة المجتمعات العمرانية لا يجب عليها الاكتفاء ببيع الأراضي، ولكن أن تعمل كمطور، وتشارك المطورين في التصميم والبيع، وفي هذه الحالة ستحقق مكاسب أكبر بكثير من بيع الارض بشكل كامل.
أشار إلى توافر عنصر الثقة بين الهيئة كجهة حكومية والمشتري ما يسهل عملية التسويق، مطالبًا في الوقت ذاته بحوافر للبناء الأخضر، موضحًا أن تمويل الوحدات تحت الانشاء للوحدات التجارية والإدارية متاح ولا يوجد بها أي مشكلة، المشكلة في السكني، مطالبا بالاعتماد على آليات تمويلية جديدة مقل التوريق الذي يقدم دفعة للمشروعات.
وقال المهندس أحمد منصور، الرئيس التنفيذي لشركة كريد، إن القطاع العقاري اجتاز العديد من التحديات في السنوات الأخيرة في ظل الأوضاع الاقتصادية العالمية وارتفاع معدلات التضخم وزيادة سعر الصرف، وطالب بضرورة الاهتمام بتصدير العقار وعرض المخطط العام لبعض المشروعات التي يمكن عرضها على المستثمر الأجنبي والعربي ما يساعد على جذب المزيد من الاستثمارات الأجنبية من الخارج.
ناقوس الخطر
وقال المهندس أحمد العتال ، رئيس مجلس إدارة شركة العتال هولدينج، إن الدولة يجب عليها التحرك بسرعة لخلق الدعم الكامل للقطاع الخاص في ظل وجود أسواق منافسة تقديم إغراءات للمستثمرين الأجانب، مضيفا أن تلك الإغراءات قد تتسبب في خروج تدريجي إلى الأسواق الأجنبية وهو أمر يحتاج لدق ناقوس الخطر.
أضاف:" نحن نحتاج إلى دعم وخلق بيئة مناسبة للقدرة على المنافسة التسويق وتصدير العقار.. وذلك لا يتم إلا من خلال بنية متكاملة الدعم، مشيداً بتصريحات رئيس الوزراء التي نفى فيها إمكانية حدوث فقاعة عقارية في مصر في ظل تزايد اللغط حول تلك القضية والتقارير الإعلامية غير الدقيقة بشأنها، وتابع: "لابد أن تعي الدولة بأنه هناك منافس قوي لها".
تعاون واجب
قال المهندس عمرو سليمان، مؤسس ورئيس مجلس إدارة ماونتن فيو للتنمية والاستثمار العقاري إن حل مشكلات القطاع العقاري تنعكس بالإيجاب على 105 صناعات مرتبطة به، ما يعني أن استمرار القطاع في النمو يدفع معه حركة الاقتصاد بوجه عام ويزيد من فرص العمل ويساعد الدولة على تحقيق مستهدفاتها الخاصة بمضاعفة الرقعة المعمورة.
وأكد سليمان أن التعاون بين المطورين والهيئة ضروري لمواجهة التحديات التي في مقدمتها تذبذب سعر الصرف وتغير تكاليف مواد البناء، مضيفًا: "أماما تحديات كبيرة جدا نسعى إلى وجود حل لها حتى نتخطى كل الصعاب خلال الفترة المقبلة، ومن أجل الإبقاء علىى النمو بالقطاع العقاري وتحقيق عائد من الاستثمار به باعتباره يعود بالفائدة على الاقتصاد المصري على عكس استثمارات أخرى لا تحقق عائدا كاقتناء الذهب".
تطوير مطلوب
أكد المهندس هشام شكري، رئيس مجلس تصدير العقار، أن تسجيل العقار أحد العوائق التي تقف في طريق إنشاء الصناديق العقارية في مصر، مطالبا بضرورة إدخل المزيد من التطوير على منظومة الشهر العقاري.
وأشار شكري إلى أن من النماذج الناجحة في تسجيل العقارات هي النموذج الأوروبي، حيث يتم اعتماد العقود وتوثيقها من خلال شركات أو هيئات متخصصة، وهو دور يمكن لهيئة المجتمعات العمرانية القيام به لأنها تملك الأوراق الخاصة بالأراضي، مشددا على أهمية التعاون بين جميع الجهات المعنية لخلق بيئة مناسبة لإنشاء الصناديق العقارية.
تمويل بنكي
أكد المهندس أحمد أمين مسعود، رئيس شركة منصات، ضرورة الاهتمام بالصناديق العقارية في السوق المحلية باعتبار أن لديها القدرة على تلبية رغبات جميع المستثمرين وتوفير تمويل مغاير لأعباء التمويل البنكي، فالصندوق لا يجير المستثمر على بيع الوحدات، الأمر الذي لا يكبده خسائر كبيرة.
شدد مسعود على ضرورة وضع حلول لمشكلة تسجيل الوحدات وهو أمر له شقيين أولهما ضرورة اعتبار المشروع الذي تم تنفيذ 80% منه مكتملاً، وبالتالي يحق له التسجيل الأرض وبالتالي يستطيع تسجيل كل الوحدات الخاصة بالمشروع.
توصيات هامة
قدم الدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، رئيس مجلس العقار المصري، العديد من التوصيات التي تخدم صناعة العقار بمصر، في مقدمتها مد العمل بالتيسيرات المعمول بها للمطورين بالأخص الحفاظ على فترة سداد الأرض حتى عام 2027، وتعليق العمل بضريبة الدخل على المطورين لدعم القطاع العقاري وإنعاش السوق حتى عام 2027، وتغيير نظم التمويل المعمول لتشمل الوحدات قيد الانشاء وخفض سعر الفائدة لتناسب مدة التمويل طويل الاجل
دعا شلبي إلى إصدار اللائحة التنفيذية لصناديق العقارية.. وتسهيل إجراءات تسجيل العقار لجذب الاستثمارات من الخارج، وتسهيل إجراءات التراخيص ودعم مصدري العقار، وتأسيس اتحاد المطورين لحماية العملاء وتصنيف المطورين وحفظ حقوقهم والحفاظ على أراضي الدولة.
طالب شلبي بتأسيس صناديق عقارية لشراء وإدارة مخزون الوحدات العقارية المملوكة للدولة وخريطة مكانية بالعرض والطلب الموجود بالسوق العقارية لتحديد خطط طرح الأراضي وكذلك الوحدات وإصدار شهادات تسجيل مبدئية للوحدات الكترونيا من هيئة المجتمعات العمرانية وأجهزة الدولة كبديل سهل للتسجيل العقاري، وتسعير الأرض ونسب الشراكة بين 20 و35% من التكلفة الاستثمارية للمشروع، والاعتماد على الآليات المختلفة للتمويل المشروعات من خلال البنوك ودعم البنك المركزي.