"الرقابة المالية" تقر مشروع لائحة التمويل العقارى .. وضوابط تقييم أصول صناديق الاستثمار

أقر مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية فى اجتماعه مساء أمس برئاسة شريف سامى مشروع تعديلات اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى، وذلك فى أعقاب التعديلات التى أصدرها السيد رئيس الجمهورية على هذا القانون فى مطلع شهر يوليو الماضى. كما وافق المجلس على ضوابط تقييم أصول صناديق الاستثمار وشروط الاكتتاب فى وثائق صناديق الاستثمار مقابل حصص عينية.
كما استعرض المجلس تقرير خبير استشارى دولى فى مجالات الرقابة والإشراف على التأمين والذى قام بدراسة للتشريعات الحالية للتأمين ودور الهيئة كرقيب مقارنة بالممارسات الدولية فى بلدان أخرى.
وأوضح شريف سامى، أنه لما كانت اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال تنص على أن تقوم شركة خدمات الادارة فى مجال صناديق الاستثمار بتقييم الاصول والاوراق المالية التى تستثمر الصناديق فيها أموالها بشكل دورى لا يقل عن مره كل ثلاثة أشهر، فقد أقر وجوب استعانة الشركة بأحد المستشارين الماليين المستقلين المرخص لهم من قبل الهيئة فى الحالات التالية: المساهمات فى شركات غير المقيد لها أسهم فى البورصة، المساهمات فى شركات المقيد لها أسهم فى البورصة ولا يوجد لها أسعار سوقية معلنة وقت تقييمها أو مضى على آخر سعر معلن ثلاثة أشهر أو تداولاتها محدودة وغير نشطة، وكذلك المساهمات فى شركات المقيد لها أسهم فى البورصة وتبلغ نسبة مساهمة الصندوق أكثر من 10% من رأسمال الشركة المصدر. وعلى أن يتم تحديد القيمة العادلة للأصول العقارية لصناديق الاستثمار العقارى من خلال استعانة شركة خدمات الادارة بإثنين من المقيّمين العقاريين المرخص لهم من قبل الهيئة – كل يعمل على إنفراد.
وأضاف أنه وفقاً لما تقضى به أحكام المادة 147 من اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال بأنه لا يجوز أن يتم الاكتتاب فى وثائق الصندوق فى مقابل حصص عينية إلا لصناديق الملكية الخاصة غير المطروحة للاكتتاب العام وصناديق المؤشرات وصناديق الاستثمار العقارى، إلا بحسب الضوابط التى يقررها مجلس ادارة الهيئة فى هذا الشأن، فقد تقرر أن يعد مدير الاستثمار دراسة اقتصادية لجدوى الاستحواذ على الحصة العينية المقترحة متضمنة عدد الوثائق التى ستصدر مقابل الحصة العينية المقدمة وسعر إصدار الوثيقة الذى تعده شركة خدمات الإدارة ويرفق به تقرير بتقييم الحصة العينية المستهدفة. ويتعين موافقة مجلس إدارة شركة الصندوق على عرض المقترح الاستثمارى على جماعة حملة الوثائق، ويشترط لصحة إجتماع جماعة حملة الوثائق توافر نصاب الثلثين بعد استبعاد الأطراف المرتبطة بالحصة العينية وأن يكون التصويت بالموافقة بنسبة ثلثى الحاضرين ممن يتوافر فيهم شرط النصاب.
وكشف شريف سامى رئيس الهيئة أن تعديلات اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى تضمنت إضافة أنشطة جديدة للتمويل العقارى ومن ضمنها التمويل بنظام الإجارة من خلال عقد إجاره مقترن بالوعد بتملك العقار المؤجر إلى المستأجر فى نهاية مدة الإيجار أو أثناءها، وكذلك تمويل شراء حق الإنتفاع بالعقار وأيضاَ التمويل وفقاً لنظام المشاركة أو المرابحة من خلال قيام جهة التمويل بشراء العقار بثمن معلوم لبيعه للمستثمر بهذا الثمن مضاف عليه ربح معلوم وموضح بالعقد. وتضمنت التعديلات البيانات الواجب أن تتضمنها نماذج اتفاقات التمويل العقارى المعتمدة من الهيئة وذلك فى ضوء الأنشطة المستحدثة.
كما تضمنت التعديلات معايير تحديد ذوى الدخول المنخفضة الذين يمكنهم الاستفادة من مختلف صور الدعم التى يقدمها صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى، حيث يشترط فى تعريف ذو الدخل المنخفض ألا يكون مالكاً لوحدة سكنية هو أو زوجه أو أولاده القصر، وألا يزيد دخله السنوى عن الحد الذى يحدده مجلس إدارة الصندوق مراعياً التغيرات فى أسعار الوحدات ومستويات الدخل ومعدلات التضخم . وكذلك ألا يكون لديه هو أو زوجه أو أولاده القصر ودائع بالبنوك أو حيازة أوراق مالية تزيد قيمتها عن خمسة أمثال الحد الأقصى للدخل السنوى السابق الإشارة إليه، وألا يكون قد سبق له أو لزوجه الاستفادة بدعم الصندوق.
وأضاف رئيس الهيئة، أنه إذا رغب المستثمر في التعجيل بالوفاء بكل أو بعض أقساط الثمن أو التمويل أو إبداء الرغبة فى التملك أثناء مدة عقد الإجارة المنتهية بالتملك وجب عليه إخطار الممول قبل موعد السداد المعجل بفترة لا تقل عن شهر ويتم في هذه الحالة خفض الأقساط المستحقة عليه وفقا" للجدول المرفق باتفاق التمويل المحدد للقيمة المخفضة التي يتم الوفاء بها بحسب التاريخ الذي يتم الوفاء فيه من سنوات أقساط التمويل
ونوه شريف سامى، أن اللائحة نظمت إنشاء الإتحاد المصرى للتمويل العقارى ويتمتع بالشخصية الاعتبارية و ويختص بتوحيد جهود جهات التمويل العقارى والتنسيق فيما بينها للنهوض بمجال التمويل العقارى في جمهورية مصر العربية يصدر مجلس ادارة الهيئة قرارا بالنظام الاساسى للاتحاد متضمناً شروط العضوية ونظام انتخاب مجلس ادارته واختصاصاته والانشطة المصرح للاتحاد بمزاولتها وغيرها من شئونه المالية والادارية والتنظيمية. ويضم الإتحاد فى عضويته جميع شركات التمويل وإعادة التمويل العقارى الخاضعة لأحكام القانون كما يجوز للجهات التالية الانضمام الى عضوية الاتحاد : البنوك العامله فى نشاط التمويل العقارى ، صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى ، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ، التجمعات التى تمثل الوكلاء العقاريين وخبراء التقييم العقارى والوسطاء العقاريين متى توافرت فيها الشروط التى يحددها النظام الاساسى للاتحاد وكذلك الأطراف الاخرى ذات العلاقة المرتبطة بنشاط التطوير العقارى وفقاً لما يحدده مجلس إدارة الهيئة .
ونصت اللائحة على أن يتم حساب مخصصات للتمويل المشكوك في تحصيله وفقاً لسياسة المخصصات المعتمدة من مجلس إدارة الشركة بما يتفق مع المعايير التى تضعها الهيئة ، وإصدار مراقب الحسابات لتقرير بشأن مدى سلامة السياسات المتعلقة بالمخصصات وصحة تطبيقها أو تضمين تقرير مراقب الحسابات لرأيه في هذا الشأن. كما أنه على شركة التمويل العقارى الالتزام بألا تقل نسبة الأموال السائلة نقداً وما في حكمها وشهادات الإيداع والإدخار البنكية وأذون الخزانة الحكومية ووثائق صناديق أسواق النقد وصناديق أدوات الدين عن 10 % من الإلتزامات الجارية.
أقر مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية فى اجتماعه مساء أمس برئاسة شريف سامى مشروع تعديلات اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى، وذلك فى أعقاب التعديلات التى أصدرها السيد رئيس الجمهورية على هذا القانون فى مطلع شهر يوليو الماضى. كما وافق المجلس على ضوابط تقييم أصول صناديق الاستثمار وشروط الاكتتاب فى وثائق صناديق الاستثمار مقابل حصص عينية.
كما استعرض المجلس تقرير خبير استشارى دولى فى مجالات الرقابة والإشراف على التأمين والذى قام بدراسة للتشريعات الحالية للتأمين ودور الهيئة كرقيب مقارنة بالممارسات الدولية فى بلدان أخرى.
وأوضح شريف سامى، أنه لما كانت اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال تنص على أن تقوم شركة خدمات الادارة فى مجال صناديق الاستثمار بتقييم الاصول والاوراق المالية التى تستثمر الصناديق فيها أموالها بشكل دورى لا يقل عن مره كل ثلاثة أشهر، فقد أقر وجوب استعانة الشركة بأحد المستشارين الماليين المستقلين المرخص لهم من قبل الهيئة فى الحالات التالية: المساهمات فى شركات غير المقيد لها أسهم فى البورصة، المساهمات فى شركات المقيد لها أسهم فى البورصة ولا يوجد لها أسعار سوقية معلنة وقت تقييمها أو مضى على آخر سعر معلن ثلاثة أشهر أو تداولاتها محدودة وغير نشطة، وكذلك المساهمات فى شركات المقيد لها أسهم فى البورصة وتبلغ نسبة مساهمة الصندوق أكثر من 10% من رأسمال الشركة المصدر. وعلى أن يتم تحديد القيمة العادلة للأصول العقارية لصناديق الاستثمار العقارى من خلال استعانة شركة خدمات الادارة بإثنين من المقيّمين العقاريين المرخص لهم من قبل الهيئة – كل يعمل على إنفراد.
وأضاف أنه وفقاً لما تقضى به أحكام المادة 147 من اللائحة التنفيذية لقانون سوق رأس المال بأنه لا يجوز أن يتم الاكتتاب فى وثائق الصندوق فى مقابل حصص عينية إلا لصناديق الملكية الخاصة غير المطروحة للاكتتاب العام وصناديق المؤشرات وصناديق الاستثمار العقارى، إلا بحسب الضوابط التى يقررها مجلس ادارة الهيئة فى هذا الشأن، فقد تقرر أن يعد مدير الاستثمار دراسة اقتصادية لجدوى الاستحواذ على الحصة العينية المقترحة متضمنة عدد الوثائق التى ستصدر مقابل الحصة العينية المقدمة وسعر إصدار الوثيقة الذى تعده شركة خدمات الإدارة ويرفق به تقرير بتقييم الحصة العينية المستهدفة. ويتعين موافقة مجلس إدارة شركة الصندوق على عرض المقترح الاستثمارى على جماعة حملة الوثائق، ويشترط لصحة إجتماع جماعة حملة الوثائق توافر نصاب الثلثين بعد استبعاد الأطراف المرتبطة بالحصة العينية وأن يكون التصويت بالموافقة بنسبة ثلثى الحاضرين ممن يتوافر فيهم شرط النصاب.
وكشف شريف سامى رئيس الهيئة أن تعديلات اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى تضمنت إضافة أنشطة جديدة للتمويل العقارى ومن ضمنها التمويل بنظام الإجارة من خلال عقد إجاره مقترن بالوعد بتملك العقار المؤجر إلى المستأجر فى نهاية مدة الإيجار أو أثناءها، وكذلك تمويل شراء حق الإنتفاع بالعقار وأيضاَ التمويل وفقاً لنظام المشاركة أو المرابحة من خلال قيام جهة التمويل بشراء العقار بثمن معلوم لبيعه للمستثمر بهذا الثمن مضاف عليه ربح معلوم وموضح بالعقد. وتضمنت التعديلات البيانات الواجب أن تتضمنها نماذج اتفاقات التمويل العقارى المعتمدة من الهيئة وذلك فى ضوء الأنشطة المستحدثة.
كما تضمنت التعديلات معايير تحديد ذوى الدخول المنخفضة الذين يمكنهم الاستفادة من مختلف صور الدعم التى يقدمها صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى، حيث يشترط فى تعريف ذو الدخل المنخفض ألا يكون مالكاً لوحدة سكنية هو أو زوجه أو أولاده القصر، وألا يزيد دخله السنوى عن الحد الذى يحدده مجلس إدارة الصندوق مراعياً التغيرات فى أسعار الوحدات ومستويات الدخل ومعدلات التضخم . وكذلك ألا يكون لديه هو أو زوجه أو أولاده القصر ودائع بالبنوك أو حيازة أوراق مالية تزيد قيمتها عن خمسة أمثال الحد الأقصى للدخل السنوى السابق الإشارة إليه، وألا يكون قد سبق له أو لزوجه الاستفادة بدعم الصندوق.
وأضاف رئيس الهيئة، أنه إذا رغب المستثمر في التعجيل بالوفاء بكل أو بعض أقساط الثمن أو التمويل أو إبداء الرغبة فى التملك أثناء مدة عقد الإجارة المنتهية بالتملك وجب عليه إخطار الممول قبل موعد السداد المعجل بفترة لا تقل عن شهر ويتم في هذه الحالة خفض الأقساط المستحقة عليه وفقا" للجدول المرفق باتفاق التمويل المحدد للقيمة المخفضة التي يتم الوفاء بها بحسب التاريخ الذي يتم الوفاء فيه من سنوات أقساط التمويل
ونوه شريف سامى، أن اللائحة نظمت إنشاء الإتحاد المصرى للتمويل العقارى ويتمتع بالشخصية الاعتبارية و ويختص بتوحيد جهود جهات التمويل العقارى والتنسيق فيما بينها للنهوض بمجال التمويل العقارى في جمهورية مصر العربية يصدر مجلس ادارة الهيئة قرارا بالنظام الاساسى للاتحاد متضمناً شروط العضوية ونظام انتخاب مجلس ادارته واختصاصاته والانشطة المصرح للاتحاد بمزاولتها وغيرها من شئونه المالية والادارية والتنظيمية. ويضم الإتحاد فى عضويته جميع شركات التمويل وإعادة التمويل العقارى الخاضعة لأحكام القانون كما يجوز للجهات التالية الانضمام الى عضوية الاتحاد : البنوك العامله فى نشاط التمويل العقارى ، صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى ، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ، التجمعات التى تمثل الوكلاء العقاريين وخبراء التقييم العقارى والوسطاء العقاريين متى توافرت فيها الشروط التى يحددها النظام الاساسى للاتحاد وكذلك الأطراف الاخرى ذات العلاقة المرتبطة بنشاط التطوير العقارى وفقاً لما يحدده مجلس إدارة الهيئة .
ونصت اللائحة على أن يتم حساب مخصصات للتمويل المشكوك في تحصيله وفقاً لسياسة المخصصات المعتمدة من مجلس إدارة الشركة بما يتفق مع المعايير التى تضعها الهيئة ، وإصدار مراقب الحسابات لتقرير بشأن مدى سلامة السياسات المتعلقة بالمخصصات وصحة تطبيقها أو تضمين تقرير مراقب الحسابات لرأيه في هذا الشأن. كما أنه على شركة التمويل العقارى الالتزام بألا تقل نسبة الأموال السائلة نقداً وما في حكمها وشهادات الإيداع والإدخار البنكية وأذون الخزانة الحكومية ووثائق صناديق أسواق النقد وصناديق أدوات الدين عن 10 % من الإلتزامات الجارية.